A vevő ingatlanközvetítője a Costa del Sol területén

Egy új építésű ingatlannál a vételáron felül hozzávetőlegesen 12 és 14 % közötti összeggel számoljon, használt lakás esetében pedig 9 és 10 % közöttivel. A legnagyobb különbség az adó: új építésű ingatlannál 10 % áfát és Andalúziában 1,2 % vagyonszerzési illetéket fizet, míg használt lakásnál ehelyett 7 % vagyonszerzési adó fizetendő.

Attól függ, hogy új építésű ingatlant vagy használt lakást vásárol. Új építésű ingatlannál a bankgarancia a legfontosabb. A kivitelezés befejezése előtt a fejlesztőnek küldött befizetéseket a vonatkozó fizetési rendszer alapján védeni kell, és mielőtt a pénz elutalásra kerül, az ügyvéd ellenőrzi a számlát, a dokumentációt és az adott befizetésre vonatkozó biztosítékot. A bankgaranciával fedezett befizetésekről Ön igazolást kap, amely az adott összeghez és vásárlóhoz kapcsolódik. Használt lakás esetén más a folyamat. Az ügyvéd nyomon követi a szerződéseket, a határidőket és az átutalás módját, így az eladó csak akkor kapja meg a pénzt, amikor a tranzakció szerint azt fel kell szabadítani. Tehát nem csupán az számít, hogy hová küldi a pénzt. Minden jelentősebb befizetés előtt az ügyvéd ellenőrzi, miért küldi, kinek küldi, és milyen feltételekkel.

Ez a foglalási szerződés megfogalmazásától függ, és fejlesztőnként, illetve eladónként eltérő lehet. A foglalás az egyetlen olyan befizetés, amelyre nem terjed ki a garanciarendszer, ezért az összegének alacsonynak kell lennie, a szerződésnek pedig egyértelműen meg kell határoznia, mikor jár vissza. Éppen ezért olvassa el az ügyvéd még a pénz elutalása előtt, nem pedig utólag.

Elsősorban attól függ, hogy új építésű ingatlant vagy használt lakást vásárol. Új építésű ingatlan esetén érdemes körülbelül a vételár 20-40%-át készenlétben tartania azokra a kifizetésekre, amelyekre a projekt befejezése előtt kerülhet sor. Ezen felül saját forrásra lesz szüksége a vásárlással kapcsolatos adókra és járulékos költségekre, beleértve a 10%-os áfát és az átruházás egyéb költségeit is. Használt lakás esetén nem rezidensként reálisan arra számítson, hogy a bank az ingatlanra megállapított érték körülbelül felét finanszírozza. Így a vételár fennmaradó részét és a vásárlás költségeit saját forrásból kell előteremtenie. Egy 500.000 € értékű ingatlannál tehát gyakran nem 100.000 vagy 150.000 € készpénzre van szüksége, hanem jelentősen többre. Ezért a finanszírozást már a foglalás előtt rendezzük, nem akkor, amikor Ön már kiválasztott egy konkrét ingatlant.

Igen, de nem rezidensként ne számítson automatikusan arra, hogy a vételár 70 vagy 80%-át finanszírozzák. Ha a jövedelme nem euróban keletkezik, reálisan azzal számolhat, hogy a finanszírozás a bank által megállapított érték körülbelül 50%-a lesz. Egyes ügyfelek jobb, mások rosszabb ajánlatot kaphatnak a jövedelmüktől, meglévő kötelezettségeiktől, életkoruktól, jövedelmük pénznemétől és az adott banktól függően. Az is fontos, hogy a bank nem a vételárból, hanem a saját értékbecsléséből számítja a jelzáloghitelt. Ha tehát Ön 500.000 €-ért vásárol, de a bank 470.000 €-ra értékeli az ingatlant, a finanszírozást ebből a 470.000 €-ból számítják. Ezért még az ingatlan kiválasztása előtt ellenőrizzük, hogy reálisan milyen finanszírozásra számíthat, és mekkora saját forrásra lesz szüksége.

Ki az ingatlan tényleges tulajdonosa, van-e rajta jelzálog, végrehajtási bejegyzés vagy egyéb teher, egyeznek-e az ingatlan-nyilvántartás adatai, vannak-e közös költséggel kapcsolatos tartozások, és megfelel-e a jogi helyzet annak, amit Ön megvásárol. Egy konkrét ingatlannál az ellenőrzések az ingatlan típusától és előéletétől függően tovább bővülnek.

Igen. Független ügyvédre, aki Önt képviseli, nem pedig a fejlesztőt vagy az eladót. Az ügyvéd a vásárlás melletti elköteleződés előtt ellenőrzi a tulajdonjogot, a tartozásokat, a terheket, az engedélyeket, a szerződéseket és az ingatlan jogi helyzetét. Nem alkalmazunk ügyvédeket, és az ajánlásukért sem kapunk jutalékot. Több lehetőséget kínálunk, Ön pedig maga választ.

Egy kész ingatlan esetén a foglalástól a kulcsok átadásáig általában néhány héttel vagy néhány hónappal számolhat. Új építésű ingatlannál ez a projekt aktuális szakaszától függ: vásárolhat kész lakást, de akár olyan projektet is, amelynek befejezéséig még két év van hátra. A kiválasztástól a jogi átvilágításon át a közjegyzőig tartó teljes folyamatot fent ismertetjük.

Egyszer elegendő, kétszer pedig még jobb. A teljes folyamat meghatalmazással távolról is lebonyolítható, ennek ellenére azt szeretnénk, ha legalább egyszer személyesen is elutazna.

Igen. Az ingatlanvásárlás és a spanyolországi tartózkodási engedély két különböző dolog. Nem rezidensként is lehet ingatlan tulajdonosa, és a folyamat jelentős része meghatalmazással is intézhető.

NIE-re igen. A spanyol bankszámla a gyakorlatban nagyon hasznos. A NIE külföldiek azonosító száma, amelyre szüksége lesz a vásárláshoz, az adók megfizetéséhez és az ingatlannal kapcsolatos egyéb ügyintézéshez. Ezt kellő időben, az ügyvéddel együttműködve intézzük, mivel a szerződés aláírásának esedékességekor erre várni feleslegesen nehezítené meg a vásárlást.

A vásárlás legnagyobb részét euróban fogja kifizetni, ezért nagyobb összeg esetén nemcsak az átutalási díjat, hanem mindenekelőtt a tényleges árfolyamot is érdemes figyelembe venni. A pénzt saját bankján vagy erre szakosodott valutaváltó szolgáltatón keresztül utalhatja át, nagyobb összegeknél pedig érdemes összehasonlítani az ajánlatokat. Mindenekelőtt ne hagyja az átutalást az utolsó pillanatra. A bank kérheti a pénz forrásának igazolását, vagy belső ellenőrzések miatt visszatarthatja az átutalást. A fizetési ütemezést követve előre jelezzük, mikor lesz szüksége az egyes összegekre.

Igen. Nagyobb összegű ügylet esetén számítson arra, hogy a bank és a többi érintett fél igazolást kér a pénz forrásáról. Ha a pénz egy vállalat eladásából, osztalékból, befektetésekből vagy más összetettebb struktúrából származik, még a pénz átutalásának megkezdése előtt rendezze a szükséges dokumentációt.

Az Ön nevére, mindkét házastárs nevére vagy más konstrukcióban, a családi és pénzügyi helyzetüktől függően. Nincs egyetlen helyes válasz. A tulajdonlás módja később hatással lehet az öröklésre, az adózásra és az értékesítésre, ezért jobb, ha erről ügyvéddel és adótanácsadóval döntenek az adásvételi szerződés aláírása előtt, nem pedig a közjegyzőnél. Ha párként vásárolnak, gyermekeik vannak, jelentősebb spanyolországi vagyonnal rendelkeznek, vagy vállalaton keresztüli vásárlást fontolgatnak, ezt már a kezdetekkor jelezzék az ügyvédnek.

Nem automatikusan. Ez az adott ingatlantól, az önkormányzattól, a közösségi szabályoktól és a turisták elszállásolására vonatkozó aktuális szabályoktól függ. Ezért a foglalás előtt ellenőrizzük, hogy lehetséges-e a rövid távú bérbeadás, ha a bérbeadás a vásárlás egyik oka.

IBI, közös költség, hulladékszállítás, biztosítás, közművek és víz, valamint nem rezidensek esetében a spanyolországi adókötelezettségek. Két hasonló árú lakás között gyakran a közös költség jelenti a legnagyobb különbséget, ezért konkrét ingatlannál az egységes általános összeg helyett a tényleges éves költségeket mutatjuk be.

Igen. Modelo 210, a nem rezidensek vélelmezett jövedelme utáni adója. Az elnevezés szinte semmit sem magyaráz meg, és a legtöbb tulajdonos túl későn szerez róla tudomást.

Nem. Egy ingatlan tulajdonjoga önmagában nem teszi Önt spanyol adóügyi illetőségűvé. Az adóügyi illetőséget az Ön tényleges helyzete alapján állapítják meg, beleértve azt is, hogy mennyi időt tölt Spanyolországban, és hol található gazdasági és személyes érdekeltségeinek központja. Ha az év nagy részét itt szeretné tölteni, vagy véglegesen ide költözne, költözés előtt egyeztessen adóügyi illetőségéről egy tanácsadóval. Ez befolyásolhatja, hogy Spanyolország miként kezeli a Spanyolországon kívüli jövedelmét és vagyonát.

A törvény szerint az építkezés befejezése előtt teljesített minden fizetést az Ön nevére kiállított bankgaranciának kell fedeznie. Ügyvédje minden fizetés teljesítése előtt ellenőrzi az Ön lakására vonatkozó garancia pontos szövegét, és tájékoztatja arról, hogy pontosan mire terjed ki.

Egy ingatlanhoz kapcsolódó bizonyos tartozások és kötelezettségek az új tulajdonosra szállhatnak, ezért a vásárlás előtti ellenőrzések nemcsak az eladóra, hanem magára az ingatlanra is kiterjednek. Az ügyvéd többek között ellenőrzi a közös költség helyzetét, és aláírás előtt bekéri a vonatkozó igazolásokat.

Akkor adhatja el, amikor szeretné. A kérdés az, hogy milyen áron és milyen gyorsan. Azok az ingatlanok értékesíthetők újra a legjobban, amelyekben van valami, amit a következő vevő is keresni fog: jó mikrokörnyezet, kilátás, megfelelő tájolás, gyalogos megközelíthetőség vagy jó lakópark. Ezért vásárláskor nemcsak azt nézzük, hogy Önnek tetszik-e az ingatlan ma, hanem azt is, hogy egy napon kinek fogja eladni. Nem rezidensként történő értékesítéskor számoljon az eladáshoz kapcsolódó költségekkel és adókkal is.

Igen, és ez előre is elrendezhető. A spanyol örökösödési adót meg kell fizetni, Andalúzia azonban jelentős kedvezményeket biztosít a közeli hozzátartozók számára. Végrendeletében azt is választhatja, hogy az öröklésre saját országának joga vonatkozzon, egy rövid spanyol végrendelet pedig ezzel együtt hónapokkal lerövidíti a család ügyintézését.

Ha évente egyszer, két hétre érkezik, és az ingatlan az év többi részében üresen állna, egyszerűbb lehet bérelni. Ha azonban évente többször érkezik, vagy az év hosszabb részét a Costa del Sol területén tölti, a tulajdonlás már egészen más szempontból válik ésszerűvé. Nem kell minden alkalommal elérhető bérelhető lakást keresnie, szezonális árakkal foglalkoznia, vagy különböző lakások között költöznie. Egy kis táskával érkezik, és minden más már otthon várja. Ez még szembetűnőbb, ha kutyával vagy gyermekekkel utazik, illetve ha több hétre vagy hónapra szeretne érkezni. A jó hosszú távú bérleményeket nem mindig könnyű megtalálni, főszezonban pedig nagyon drágák lehetnek. Ha pedig jogszerűen bérbe adja az ingatlant, amikor nem használja, a bérleti bevétel fedezheti a tulajdonlás éves költségeinek jelentős részét. Egy jól kiválasztott ingatlan esetében így nem csupán egy nyaralási helyért fizet, hanem egy második otthon tulajdonosa lesz, amely az év egy részében bevételt termelhet. Ezért azokkal az ügyfelekkel, akik rendszeresen szeretnének ide járni, általában azt vizsgáljuk, hogy mikortól érdemes vásárolni, nem pedig azt, hogy érdemes-e egyáltalán.

Ez elsősorban a költségvetéstől és attól függ, hogy mit szeretne Spanyolországtól. A Costa Blanca általában olcsóbb, és ugyanaz a költségvetés ott jóval többre elég. A Costa del Sol drágább, viszont egész évben pezsgőbb életet, nemzetközi infrastruktúrát, malagai repülőteret, golfpályákat, iskolákat, egészségügyi ellátást és nagy külföldi közösséget kínál. Ha magára az ingatlanra nagyjából 250.000 €-nál kevesebb áll rendelkezésére, őszintén megmondjuk, hogy valószínűleg nem a Costa del Sol térségére összpontosítanánk. Ebben az árkategóriában nagyon korlátozott a választék, a Costa Blancán pedig ugyanekkora költségvetéssel jóval több értelmet nyerhet a vásárlás. Nagyjából 300.000 €-tól jelennek meg valódi lehetőségek a Costa del Sol térségében, de ez továbbra is függ a helyszíntől, a tengertől való távolságtól, az ingatlan állapotától és attól, hogy milyen kilátást vagy bérbeadási lehetőséget szeretne.