Közjegyző ingatlanvásárláskor Spanyolországban
30 másodpercben
A spanyol közjegyző megerősíti, hogy Ön kicsoda, felolvassa a közokiratot, és még aznap benyújtja az ingatlan-nyilvántartáshoz. Nem ellenőrzi a társasházi tartozásokat, az épület dokumentációját vagy azt, hogy az ár ésszerű-e. Ez az Ön ügyvédjének feladata.
escritura de compraventaA közokirat, első oldal
- Aláíró felek (felek)
- NÉV VEZETÉKNÉV · NIE X XXXXXXX L
- Az adásvétel ára
- XXX.XXX €
- Nyilatkozatok (kijelentések)
- Tehermentes, az eladó szerint
- Aláírás és dátum
- Közjegyző · NN/HH/ÉÉÉÉ
- Aláíró felek (felek). A vevő és az eladó személyazonossága, útlevél és NIE alapján megerősítve. Ez a közjegyzői szerep központi eleme.
- Az adásvétel ára. Az okiratban feltüntetett ár. A közjegyző rögzíti, de nem ítéli meg, hogy méltányos-e.
- Nyilatkozatok (kijelentések). Az eladó saját nyilatkozata, amelyet a közjegyző által bekért egyszerű tulajdoni lap alapján ellenőriznek. Ez nem jelent a nyilvántartási bejegyzésen túlmutató, független garanciát.
- Aláírás és dátum. Aláírva, felolvasva, és még aznap elektronikusan elküldve az ingatlan-nyilvántartáshoz.
Mit ellenőriz egy spanyol közjegyző?
A spanyol közjegyző tanúsítja az aláírást, és az adásvételt közokiratba foglalja. Nem ellenőrzi, hogy jó döntés-e megvásárolni az ingatlant. A spanyol közjegyző sokkal kevesebbet ellenőriz, mint azt a legtöbb külföldi vevő feltételezi, és ebben a vásárlásban a védelmet nem a közjegyzői iroda, hanem az Ön ügyvédje biztosítja. Ezért fontos a különbségtétel: a „közjegyző” szó a legtöbb országban ismerős szerepet jelöl, itt azonban valóban mást jelent.A közjegyző a következőket végzi el az aláírás napján: megerősíti a vevő és az eladó személyazonosságát és jogképességét, maga kéri le az egyszerű tulajdoni lapot annak megerősítésére, hogy az eladó valóban tulajdonos, és hogy az ingatlan mentes az Ön által már ellenőrzött terhektől, elkészíti a közokiratot, mindkét fél aláírása előtt felolvassa, majd még aznap elektronikus másolatot küld az ingatlan-nyilvántartáshoz. Amit nem végez el: nem ellenőrzi a társasházi közös költség teljes megfizetését azon túl, amit az előtte lévő dokumentumok igazolnak, nem erősíti meg, hogy az épület megfelel-e az építési engedélynek, nem ítéli meg, hogy méltányos-e az ár, és nem ad tanácsot egyik félnek sem arról, hogy jó döntés-e az ügylet.
A közjegyző felelősségi köreAmi nem a feladata
- Annak megerősítése, hogy mindkét fél valóban az, akinek mondja magát, és jogilag aláírhat
- Igen, ez a szerep lényege.
- A nota simple kikérése és a tulajdoni okirat felolvasása az aláírás előtt
- Igen, és ez magán az aláíráson történik, nem korábban.
- Az okirat elküldése az ingatlan-nyilvántartásba
- Igen, elektronikusan, még aznap.
- Annak ellenőrzése, hogy az eladó befizette-e a közös költséget és a helyi adókat
- Nem. Az ügyvédje külön kéri be az igazolásokat, még e nap előtt.
- Annak megerősítése, hogy az épület megfelel az engedélyének, és hogy a telek tervezési besorolása rendezett
- Nem. Ez olyan jogi és műszaki ellenőrzés, amelyet Önöknek előre kell megszervezniük.
Ki választja a közjegyzőt, és változtat ezen a jelzáloghitel?
Egy szokásos, készpénzes vásárlásnál a közjegyző választásának joga általában a díjak viselését követi: az választhat, aki a nagyobb részt fizeti, ami a gyakorlatban általában a vevő. Ha az eladó alapos ok nélkül ragaszkodik a saját közjegyzőjéhez, a vevő jelezheti ezt a helyi Colegio Notarial ügyfélszolgálatán.JELZÁLOGHITELLEL TERHELT vásárlás esetén a válasz jogon, nem pedig szokáson alapul. A Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario egyértelműen garantálja a hitelfelvevő szabad közjegyzőválasztását, és megakadályozza, hogy a hitelező ebbe a választásba befolyást gyakoroljon. Körülbelül ugyanebben az időben a jogszabály a kapcsolódó költségek nagy részét is a bankra hárította: egy 2018-as rendelet a jelzáloghitelhez kapcsolódó vagyonszerzési illetéket a hitelezőre helyezte, a 2019-es törvény óta pedig a hitelező fizeti magáért a hitelért a közjegyzői díjat, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést és a gestoría díját is. Az egyetlen, a hitelfelvevőt terhelő költség a bank saját ingatlanértékbecslése.
Hogyan fizeti a vásárlást?
- Készpénzes, hitel nélkülEz szokás, nem formális jog: az választ, aki a díjak nagyobb részét fizeti, ami a gyakorlatban általában Ön.
- JelzáloghitellelA Ley 5/2019 szerinti jog: Ön szabadon választhat közjegyzőt, a törvény pedig megakadályozza, hogy a hitelező az általa előnyben részesített közjegyző felé terelje a választást.
Mit cserélnek ki a helyiségben, és Önnek kell-e ott lennie?
A nyilvános escritura közjegyző által hitelesített adásvételi okirat, amelyet a közjegyző előtt írnak alá, és amely átruházza Önre a tulajdonjogot. Használt lakás vásárlásakor ezen a ponton rendszerint kifizeti a fennmaradó összeget: a pénz és a kulcsok ugyanabban a helyiségben, ugyanabban az időben cserélnek gazdát.A cheque bancario egy spanyol bankszámlájára kiállított banki csekk, amelyet gyakran a vételár fennmaradó részének a közjegyzőnél történő átadására használnak.Önnek személyesen nem kell jelen lennie abban a helyiségben. A teljes vásárlási folyamat során mindössze egyetlen, Spanyolországba tett utazás feltétlenül szükséges, és ezt az időpontot a legtöbben inkább meghatalmazott útján intézik. Ha az ügyvédje olyan meghatalmazással rendelkezik, amely kiterjed az okirat aláírására, az egész találkozót lebonyolíthatja az Ön nevében. Éppen ezért érdemes már a folyamat korai szakaszában gondoskodni a POA-ról, még akkor is, ha annak jelentősége kezdetben nem tűnik nagynak.
- Használt lakásÖn cheque bancario segítségével, vagy egyre gyakrabban olyan visszaigazolt banki átutalással fizeti ki a fennmaradó összeget, amelyet úgy ütemeznek, hogy az az időpont előtt megérkezzen. A közjegyző az okirat szövegében rögzíti, melyik fizetési módot alkalmazták.
- Elkészült, beköltözhető új építésűUgyanezek a szabályok érvényesek. Ezenfelül a tízéves szerkezeti garancia, a hároméves gépészeti garancia és az egyéves snagging-garancia mind ettől a naptól kezdődik. Ezért a véglegesítés pontos dátuma magán az ügyleten túl is fontos.
Mennyibe kerül a közjegyző minden egyéb költségen felül?
A spanyol kormány rögzített díjtáblázat alapján határozza meg a közjegyzői díjakat, ezekről Ön nem tárgyalhat szabadon. Az angol nyelvű források a díjtáblázatot általában az ár körülbelül 0,2-0,5%-aként írják le, amely az ár emelkedésével csökken. Saját közzétett becslésünk a közjegyzői díjat az azt követő ingatlan-nyilvántartási bejegyzés díjával együtt tartalmazza, mivel a vevő ezeket a lezárási kimutatásban egyetlen tételként látja. Ökölszabályként a nyilvántartási díj a közjegyzői díj mintegy 60%-a.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Közjegyző + ingatlan-nyilvántartás együttKormányzati díjtábla, nem alku tárgya | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Mit kell már elrendezni, mielőtt belép a közjegyzői irodába
Egy jól működő folyamatban ezt a négy dolgot MÁR E NAP ELŐTT elrendezik, mivel a közjegyzői találkozó nem megfelelő alkalom arra, hogy ezek bármelyike akkor derüljön ki.- Az eladónak nincs közösségi vagy adótartozásaA közjegyző felolvassa az okiratot, de nem Ön helyett szerzi be az igazolásokat. Ezeket az ügyvédje kéri be a találkozó előtt. A rosszul működő folyamat aznap fedez fel egy ki nem egyenlített tartozást, amikor a csekket már kiállították.
- Bankgarancia-igazolás egy új építésű ingatlannálAz ügyvédjének minden egyes fizetést ellenőriznie kellett volna, jóval az utolsó előtt. A közjegyzői nap csak akkor formalitás, ha ezt a munkát korábban megfelelően elvégezték. A rosszul működő folyamat az adásvétel véglegesítésének napján tekinti át először a garancia szövegét.
- Hiteles tolmács, ha Ön nem olvas spanyolul, és személyesen vesz résztÖn jogosult arra, hogy az okiratot aláírása előtt megfelelően elmagyarázzák egy Ön által értett nyelven. A rosszul működő folyamat bizalomra hagyatkozva ír alá, mert a helyiség barátságosnak tűnik, és úgy látszik, mindenki siet.
- Ki vesz részt, és milyen meghatalmazássalHa Ön személyesen nem vesz részt, ügyvédje meghatalmazásának egyértelműen ki kell terjednie az okirat aláírására. A rosszul működő folyamat feltételezi, hogy egy másik, korábbi lépéshez készített meghatalmazás erre a lépésre is érvényes.
A közjegyző az államnak az ügyletben fennálló érdekeit védi, nem az Ön érdekeit.
Ez általános tájékoztatás a közjegyző 2026. augusztus 17-én fennálló szerepéről, és nem jogi tanácsadás az Ön konkrét adásvételének véglegesítéséhez. A közjegyző valóban semleges közhivatalnok: nem a vevő vagy az eladó nevében jár el. Az a leggyakoribb tévhit a szerepével kapcsolatban, hogy elvárják tőle egy olyan probléma felismerését, amelyet a saját ügyvédjének kellett volna megtalálnia.Részt veszünk, vagy gondoskodunk arról, hogy a megfelelő meghatalmazással rendelkező személy részt vegyen, és figyelemmel kísérjük a dokumentumok és a kulcsok átadás-átvételét. Nem mi vagyunk az ügyvéd, és nem ellenőrizzük saját magunk a tulajdoni viszonyokat, a tartozásokat vagy az építési szabályozást. Ez a munka korábban, az Ön által fizetett független ügyvéddel történik, így a közjegyzői találkozó valóban formalitás lehet, nem pedig az a pillanat, amikor valami kiderül.
A közjegyzővel kapcsolatos leggyakoribb kérdések
- Ki választja ki a közjegyzőt?
- Szokás szerint az választ, aki a költségek nagyobb részét fizeti, ami egy szokásos vásárlásnál általában a vevő. Jelzáloghitellel történő vásárlás esetén ez jog, nem pusztán szokás: a Ley 5/2019 egyértelműen garantálja a hitelfelvevő szabad választását, és megakadályozza, hogy a hitelező egy általa előnyben részesített közjegyző felé terelje.
- Miért használjon cheque bancario-t normál banki átutalás helyett?
- A saját spanyol bankszámlájáról kiállított banki csekk lehetővé teszi, hogy a pénz és a kulcsok ugyanabban a helyiségben, ugyanabban a pillanatban cseréljenek gazdát. Hagyományosan így zajlik a spanyolországi adásvétel véglegesítése. Egyre többen választják inkább az előre egyeztetett, a találkozó előtt beérkező, visszaigazolt átutalást, amely ugyanúgy érvényes. A közjegyző mindkét esetben pontosan rögzíti az okiratban, melyik módszert alkalmazták.
- Lehet hiteles tolmács az aláíráskor?
- Igen, és érdemes ezt előre megszervezni ahelyett, hogy aznap kérné. Ön jogosult arra, hogy az okiratot aláírása előtt megfelelően elmagyarázzák Önnek, és ennek hivatalos biztosítására a hiteles tolmács szolgál, nem pedig egy kétnyelvű barát vagy egy sietve elmondott összefoglaló a helyiségben.
- Mi történik, ha a közjegyző aznap problémát talál a dokumentumokkal?
- Az aláírásra nem kerül sor a probléma megoldásáig. Ez éppen azért ritka, mert a megfelelően működő folyamat során a dokumentumokkal kapcsolatos problémákat hetekkel korábban, a jogi ellenőrzés és a magánszerződés szakaszában megoldják. Ez az alapvető érv amellett, hogy a közjegyzői találkozót ne tekintsék az első valódi ellenőrzési pontnak.
