Ingatlanvásárlási adók Spanyolországban: ITP, IVA és AJD
30 másodpercben
Egy Costa del Sol-i vásárlás során két adó közül az egyiket kell megfizetnie. Hogy melyiket, az kizárólag attól függ, ki az eladó. Magántulajdonostól vásárolt használt ingatlan esetén az ár 7 %-ának megfelelő ITP fizetendő. Fejlesztőtől vásárolt új építésű ingatlan esetén IVA 10 % és AJD 1,2 %, együttesen 11,2 % fizetendő.
Ki adja el Önnek az ingatlant?
- Magántulajdonos, használt lakásAz ITP az ár 7 %-a, vagy a referenciaértéké, ha az magasabb.
- Fejlesztő, új építésű ingatlanIVA 10 % és AJD 1,2 %, együttesen 11,2 %.
Milyen adót fizet, és miért függ az eladótól?
Az IVA, vagyis a spanyol áfa, egy vadonatúj lakás árának 10%-a. Akkor alkalmazandó, amikor az eladó a fejlesztő, mivel az új építésű ingatlan értékesítése áfaköteles üzleti ügylet, nem pedig magánszemélyek közötti átruházás.Az AJD a Spanyolországban aláírt okiratot terhelő illeték, amely az ár kis százaléka, és Andalúziában új építésű ingatlan vásárlásakor az IVA-val együtt kell megfizetni. Soha nem párosul az alábbi, használt lakás átruházási illetékével: a vásárlás vagy az egyik, vagy a másik adónem alá tartozik, soha nem mindkettő alá.Az ITP az a vagyonszerzési adó, amelyet használt lakás vásárlásakor kell megfizetni, és Andalúziában az ár 7 %-a. Akkor alkalmazandó, amikor az eladó magánszemély, nem pedig fejlesztő, ami egy használt ingatlan esetében a szokásos helyzet.
Ki az eladó?Mit fizet Ön
- Fejlesztő, új építésű lakás esetén
- 10% IVA plusz 1,2% AJD, összesen 11,2%. Országos és regionális jogszabályok rögzítik, nincs miről tárgyalni.
- Magántulajdonos, használt lakás esetén
- 7% ITP, amelyet a magasabb összeg alapján számítanak: a megállapodás szerinti ár vagy az ingatlan hivatalos referenciaértéke alapján. Lásd alább.
Alkalmazhatók Önre valaha az esetleg olvasott alacsonyabb adókulcsok?
A spanyol és az andalúz jogszabályok egyaránt közzétesznek a fő adókulcsoknál alacsonyabb, kedvezményes adókulcsokat, és az ezt kutató külföldi vevő megtalálja ezeket. Üdülési vagy befektetési célú vásárlásra azonban szinte soha nem alkalmazhatók. Érdemes tudni, hogy miért, ahelyett hogy abban reménykedne, hogy alkalmazhatók.Az alábbi négy adókulcs a szokásos leírásuk szerint szerepel, nem pedig a hivatalos jogszabályszövegből idézve, ezért tekintse őket tájékoztató jellegűnek. Ez a gyakorlatban Önnek semmibe sem kerül, mert egyik sem olyan kulcs, amellyel számolnia kellene a költségvetésében.
| Csökkentett ITP, 6 % vagy 3,5 %Csak lakosoknak | Csökkentett IVA, 4 %Szociális lakás | Magasabb IVA, 21 %Telek és kereskedelmi | |
|---|---|---|---|
| Mire van szükség | Az ingatlan az Ön vivienda habitual otthonává, fő és állandó lakóhelyévé válik, továbbá értékhatár is vonatkozik rá. | Hivatalosan védett szociális lakások számára fenntartva (vivienda de protección oficial). | Telekre vagy kereskedelmi egységre vonatkozik, nem pedig lakóingatlanra. |
| Alkalmazható-e egy átlagos vásárlóra? | Nem. A Costa del Sol területén második otthont vásárló nem rezidens nem jogosult rá, függetlenül attól, mit sugall a hirdetés. | Nem. A Costa del Sol területén található szokásos új építésű ingatlanokra nem vonatkozik. | Ez az egyetlen eset, amikor a vevő számára magasabb, nem pedig alacsonyabb a mérték. |
| Mit tegyen | Számoljon 7 %-kal. Ha egy ügynök alacsonyabb mértéket mond, kérje, hogy ezt írásban rögzítse, és ellenőriztesse ügyvédjével. | Hagyja figyelmen kívül, kivéve, ha az ingatlan hivatalosan védett lakásnak minősül, amit a saját dokumentációja rögzít. | Ellenőrizze, mit vásárol. A telek vagy kereskedelmi egység adózása eltér a lakóingatlanétól, és ezt a hirdetés nem mindig teszi egyértelművé. |
A gyakorlati szabály: használt lakás esetén 7 %-kal, új építésű ingatlannál pedig 11,2 %-kal számoljon, és minden alacsonyabb összegű adattal kapcsolatban tekintse úgy, hogy az Önre nem vonatkozó különleges eset, amíg egy ügyvéd ezt írásban meg nem erősíti.
Miért lehet az adószámla magasabb a vételár 7 százalékánál?
A valor de referencia az az irányadó érték, amelyet Spanyolország állapít meg egy ingatlanra, és a használt lakás átruházási adóját erre számítják, amikor ez magasabb az Ön által fizetett vételárnál. 2022. január 1. óta az ITP adóalapja jogilag a két érték közül a magasabb, nem csupán a szerződésben szereplő ár.Célja, hogy megakadályozza a vevőt és az eladót az ár adócsökkentés céljából történő alulbevallásában. Egy tisztességes árat kialkudó, jóhiszemű vevőre gyakorolt hatása egyszerű és automatikus: ha a Catastro saját referenciaértéke magasabb az Ön által kialkudott árnál, akkor az adót ehelyett a referenciaérték alapján számítják.
Amit a vevők feltételeznekA referenciaérték hatása
- Az adó a szerződésben szereplő ár 7 %-a
- A két érték közül a magasabb 7 %-a: a szerződéses áré vagy a referenciaértéké. Általában közel állnak egymáshoz, de időnként eltérnek.
- Az alacsonyabb kialkudott ár alacsonyabb adót jelent
- Csak a referenciaérték alsó határáig. Ez alatt az adó változatlan marad, függetlenül attól, mit ír elő a szerződés, ezért az ár alulbevallása kockázaton kívül semmilyen előnnyel nem jár.
| Megállapodás szerinti ár | Referenciaérték | |
|---|---|---|
| Adóalap | 400.000 € | 430.000 € |
| Fizetendő ITPAz alap 7 %-a | 28.000 € | 30.100 € |
Megtámadhatom a referenciaértéket, ha úgy gondolom, hogy téves?Igen, a befizetett adón keresztül: befizetheti az ITP-t a referenciaérték alapján, majd hivatalosan megtámadhatja azt, illetve bizonyos esetekben korrekciót kérhet. Önnek kell bizonyítania, hogy a valós piaci érték alacsonyabb. Ez ügyvédi eljárás, nem saját maga által kitöltendő űrlap. Érdemes ezt az adásvétel véglegesítése előtt felvetni, ha az értékek jelentősen eltérnek, nem pedig azután, hogy már befizette az adót.
Mi történik, ha Ön készpénzben hozza magával a vételárat?
Szinte senkinek sem kellene készpénzt átvinnie a határon egy spanyolországi vásárlás finanszírozásához, és ennek nem csupán gyakorlati oka van. Spanyolország a határérték feletti készpénzmozgást olyan ügyletnek tekinti, amelyet előzetesen be kell jelentenie, külön attól, amit a bankja vagy az ügyvédje a pénz eredetéről kérdez.A külföldi vevőre a spanyol jog vonatkozik, nem az a legtöbb cikkben idézett uniós rendelet. Az uniós szabály, a Reglamento 2018/1672, csak az EU külső határát szabályozza. Az EU-ba való belépéskor vagy onnan történő kilépéskor a 10.000 € vagy annál több készpénzt automatikusan be kell jelenteni, ha Ön magával viszi, illetve kérésre fel kell fedni, ha kísérő nélkül szállítják. Csehországból Spanyolországba utazva nem lép át az EU külső határán, ezért ez a rendelet erre az útra nem vonatkozik.Ami alkalmazandó, az közvetlenül a spanyol jog: a Ley 10/2010 és az Orden ETD/1217/2022 alapján személyenként 10.000 € vagy annál több készpénz mozgatását a Modelo S-1 nyomtatványon kell bejelenteni, amelyet előzetesen kell benyújtani minden olyan határátlépés esetén, ahol nincs vámhivatal. Külön, magasabb, 100.000 €-os értékhatár csak a teljes egészében Spanyolországon belüli pénzmozgásokra vonatkozik, és a Csehországból Spanyolországba vezető útra nem alkalmazandó.
- 10 000 € vagy több készpénz mozgatásaWho decidesAki magánál tartjaWhat it grantsBejelentési kötelezettségIf noNincs bejelentenivalója
- A Modelo S-1 előzetes benyújtásaWho decidesÖn, utazás előttWhat it grantsJogszerű, nyilvántartott mozgásIf noLefoglalás és pénzbírság
- Erősítse meg ügyvédjével a készpénzes fizetés felső határátWho decidesAz Ön ügyvédjeWhat it grantsNincs fizetési plafonIf noÖn egy senki által meg nem erősített felső határ megsértését kockáztatja
Egy további szabályt érdemes jelezni, nem pedig biztos tényként közölni: Spanyolország a Ley 7/2012 7. cikke alapján, annak módosításaival együtt, azt is korlátozza, hogy a vételár mekkora része fizethető készpénzben. A közkeletű értelmezés szerint a felső határ 1.000 €, ha a tranzakció egyik résztvevője vállalkozás, illetve 10.000 €, ha a fizető nem rezidens magánszemély. Ezt az összeget nem találtuk meg a hivatalos BOE jogszövegben, ezért tekintse erős jelzésnek arra, hogy a nagy összegű készpénzes fizetés korlátozott, és mielőtt erre hagyatkozna, erősítse meg a pontos összeget ügyvédjével.
Források
Kell-e még bármit bejelentenem, ha a pénzt banki átutalással utalom át, ahelyett hogy magammal vinném?A banki átutalás nem készpénzmozgás, ezért a Modelo S-1 nem vonatkozik rá. Bankja azonban a szokásos pénzmosás elleni ellenőrzések részeként továbbra is rákérdez a pénz eredetére. Ez más kérdés, mint amelyre ez a szakasz válaszol, és amellyel a GYIK oldala foglalkozik a „Dokumentálnom kell, honnan származik a pénzem?” című részben. A banki átutalás az ezen a webhelyen ajánlott megoldás is: lásd a pénzátutalási útmutatót.
Mit kell megerősíteni, mielőtt ezekre a mértékekre hagyatkozna
Négy dolog, amelyet az Ön konkrét tranzakciója alapján kell ellenőrizni, nem pedig egy közzétett mértékhez viszonyítva.| Ezt kérje | Ebből megtudhatja | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| Az ingatlan valor de referencia értéke | A Catastro teszi közzé, és ügyvédje még azelőtt ellenőrizheti, hogy bármit aláírna. Ez megmutatja, hogy a 7 % az Ön által kialkudott árra vagy egy magasabb összegre vonatkozik-e. | Senki nem ellenőrizte, vagy csak egy ígéret van arra, hogy „majd később foglalkoznak vele”. |
| Írásos megerősítés az alkalmazandó adónemről | Az, hogy az eladó a fejlesztő (IVA és AJD) vagy egy magántulajdonos (ITP), nyilvánvalónak tűnik, de időnként mégsem az, például egy olyan használt lakásként értékesített, eladatlan új építésű lakás esetében, amely továbbra is az eredeti fejlesztő tulajdonában van. | Feltételezés, amely azon alapul, hogyan hirdetik az ingatlant, nem pedig azon, hogy az adásvételi szerződésben kit neveznek meg eladóként. |
| Hogyan tervezi átutalni a vételárat | A banki átutalással teljes egészében elkerülhető a Modelo S-1 kérdése. Ha a terv bármely része készpénzt foglal magában, most kell felvetni a bejelentési kötelezettséget és a fizetési felső határt, nem pedig azután, hogy már átlépte a határt. | Nincs más terve annál, mint hogy „magammal viszem, amikor jövök”. |
| Érinti-e egyáltalán az Ön helyzetét a vagyonadó vagy a nem rezidensek jövedelemadója | Mindkettő létezik, mindkettő elkülönül a fent ismertetett, vásárláshoz kapcsolódó adóktól, és mindkettőnek saját oldala van: vagyonadó és nem rezidensek jövedelemadója. | Hallgatás, vagy annak feltételezése, hogy a vásárlás az egyetlen adózási esemény. |
Banki átutalás készpénzvitel helyett
A vételár fizikailag kétféleképpen érkezhet, és csak az egyikhez nem kell bejelentés.| Készpénz | Banki átutalás | |
|---|---|---|
| Bevallási kötelezettség | Modelo S-1, előzetesen benyújtva, személyenként 10.000 € felett. | Az átruházásra nincs külön illeték. |
| Fizetési plafon kockázata | A Ley 7/2012 7. cikke alapján alacsony értékhatár felett korlátozott lehet; erősítse meg ügyvédjével. | Nem alkalmazandó; az átutalás nem készpénzes fizetés. |
| A pénzeszközök eredetének igazolása | Nehezebb: mire megérkezik, a készpénznek már nincs saját papíralapú nyoma. | Egy bankszámlakivonati nyom, amelyet már az Ön bankja és a spanyol bank is őriz. |
| Az utazás gyakorlati kockázata | Nagy összegű készpénz szállítása Európán át, bejelentve vagy bejelentés nélkül. | A szokásos utazási kockázaton kívül semmi. |
Az árfolyam, nem az Ön számlája
A fenti árfolyamok mindegyike 2026 augusztusában érvényes. Közvetlenül az andalúziai és a nemzeti adójogszabályokból ellenőriztük őket, nem kommentárból másoltuk, majd összevetettük a 2026-os andalúziai költségvetési törvénnyel is, amely sem a 7 %‑os ITP-kulcsot, sem az 1,2 %‑os AJD-kulcsot nem módosította. Andalúzia a nemzeti kereteken belül maga határozza meg az ITP- és AJD-kulcsokat. Ugyanaz a vásárlás egy másik autonóm közösségben eltérő regionális kulccsal járhat, annak ellenére, hogy az alapul szolgáló nemzeti jogszabály azonos.Ez általános tájékoztatás arról, hogyan alkalmazandó az adó, nem pedig annak kiszámítása, hogy Ön személy szerint mennyivel tartozik. A referenciaérték, a pontos időpont, amikor az adásvétel véglegesítése megtörténik, valamint a vásárlás bármely különleges körülménye az ügyvédje írásos tanácsadásának része, nem egy közzétett útmutatóé. Egy adatot, a készpénzfizetési felső határt kifejezetten ellenőrizetlenként tüntetünk fel, nem pedig végleges értékként: ne hagyatkozzon erre a számra anélkül, hogy saját ügyvédje meg nem erősíti.Egyes témákat külön útmutatók tárgyalnak: a vásárlási költségekről szóló útmutató a teljes költséget ismerteti, beleértve a közjegyzői, nyilvántartási és ügyvédi díjakat. Az éves költségekről szóló útmutató az IBI-t és a nem rezidensek bevallását ismerteti, amely az adásvétel véglegesítését követő évben kezdődik. A vagyonadóról és az öröklésről szóló útmutatók ezt a két külön adókérdést teljes körűen lefedik.
Leggyakoribb adókérdések
- Ha egy el nem adott lakást banktól, nem pedig fejlesztőtől vásárolok, melyik adó alkalmazandó?
- Attól függ, hogy jogilag ki értékesíti Önnek, nem pedig attól, hogyan hirdetik. Egy visszavett új építésű ingatlant birtokló bank vagy alap általában vállalkozásként értékesít. Ez azt jelentheti, hogy az IVA továbbra is alkalmazandó, még akkor is, ha a tranzakció használt lakás adásvételének tűnik. Az ilyen esetek felismerésére szolgál a fenti ellenőrzőlista az adásvétel véglegesítése előtt, nem utána.
- Változik-e az adókulcs, ha személyes vásárlás helyett spanyol vállalaton keresztül vásárolok?
- A vételi adót (ITP vagy IVA, valamint AJD) ugyanúgy számítják ki, függetlenül attól, ki a vevő. Ha a vevő vállalat, teljesen más dolgok változnak: a folyamatos társasági adó, az éves bevallások és az, hogy egy későbbi értékesítés hogyan adózik. Ezt az összehasonlítást a vállalaton keresztüli vásárlásról szóló útmutató tárgyalja.
- Az AJD-kulcs Spanyolország egész területén azonos?
- Nem. Az AJD az ITP-hez hasonlóan regionálisan meghatározott kulcs a nemzeti kereteken belül, ezért egy másik autonóm közösség eltérő százalékot állapíthat meg. A fenti 1,2 %‑os érték kifejezetten Andalúzia 2026 augusztusában érvényes aktuális kulcsa.
