Costa del Sol ingatlanbefektetések és bérleti kereslet
A Costa del Sol ingatlanpiaca az egyik legaktívabb Dél-Európában. A befektetőket a folyamatos nemzetközi kereslet, a hosszú turisztikai szezon és a kiemelt tengerparti ingatlanok korlátozott kínálata vonzza. A bérleti bevétel valós lehetőség, de a látott bruttó összeg soha nem azonos azzal, amit megtart. Ez az oldal hozzávetőleges hozamokat, valós költségeket és azokat a szabályokat mutatja be, amelyek megakadályozhatják, hogy rövid távra adjon bérbe egy ingatlant. Tekintse ezt kiindulópontnak, ne ígéretnek. Az ingatlanárak emelkedhetnek és csökkenhetnek, ezért az itt szereplő minden számot iránymutatásként kezeljen, és kérje ki saját szakértője tanácsát.
Miért fektetnek be itt?
A tengerpart számos országból vonzza a vásárlókat, nem csupán egyetlen országból. A brit, skandináv, belga, holland, német, valamint újabban az amerikai vásárlók ugyanazért a kínálatért versenyeznek. A kereslet ilyen sokszínűsége stabilabbá teszi a piacot, mint egy olyan helyen, amely egyetlen csoportra támaszkodik.
A turizmus az év nagy részében jelen van, nem csupán júliusban és augusztusban. A málagai repülőtér Spanyolország egyik legforgalmasabb repülőtere. A tenger közelében fekvő kiemelt tengerparti építési területek korlátozottan állnak rendelkezésre, ezért a jó elhelyezkedésű ingatlanok általában jobban megőrzik értéküket, mint a szárazföld belsejében találhatók.
Mindez azonban nem jelenti azt, hogy a kereslet nem gyengülhet, ha a gazdaság romlik vagy az árfolyamok változnak. Egyetlen helyszín sem mentes a visszaeséstől.
- Nemzetközi kereslet számos ország között megoszlva
- Hosszú turisztikai szezon, nem csupán nyáron
- A korlátozott kiemelt tengerparti kínálat támogatja az értéket
- Jó légi kapcsolatok Malaga repülőterén át
Bérbeadási hozamok és kereslet
Egy ingatlan bérbeadásának két módja van. Rövid távú nyaralóbérbeadás és hosszú távú bérbeadás. Ezek nagyon eltérő számokat eredményeznek.
A turisztikai engedély
Ha rövid távra, üdülők számára szeretné bérbe adni ingatlanát, turisztikai engedélyre van szüksége. Andalúziában ez a VFT-regisztráció, és az ingatlant a hirdetés előtt be kell jegyezni a regionális turisztikai nyilvántartásba.
Az engedély nem minden esetben szerezhető meg. A tulajdonosok közösségének egyes szabályai tiltják az épületben a rövid távú bérbeadást. Egyes területeken regionális vagy helyi korlátozások szüneteltetik vagy korlátozzák az új engedélyek kiadását. Malaga városa a központ egyes részein már korlátozta az új turisztikai célú bérbeadásokat.
- Rövid távú nyaralóbérbeadáshoz VFT-regisztráció szükséges
- A tulajdonosok közösségének szabályai megtilthatják
- Egyes városok korlátozzák az új engedélyeket
- Vásárlás előtt írásban erősítse meg a jogi helyzetet
Vásárlási költségek
A vételáron felül számoljon körülbelül 9-10%-kal használt ingatlan, illetve 12-14%-kal új építésű ingatlan esetén, a jelzáloghitel költségeit is beleértve. Ezt az összeget egyszer fizeti ki, és az első években csökkenti a tényleges hozamát.
Használt ingatlan esetén a fő költség az átruházási adó, amely Andalusia területén körülbelül 7%. Új építésű ingatlan esetén ehelyett 10% áfát, valamint illetéket kell fizetnie. Ezenfelül közjegyzői, ingatlan-nyilvántartási és ügyvédi költségek merülnek fel, továbbá hitelfelvétel esetén a jelzáloghitel költségei.
Mindig olyan független ügyvédet vegyen igénybe, aki nem jár el az eladó nevében. Ezeket a költségeket minden hozamszámításnál vegye figyelembe, mivel a 6%-os bruttó hozam másképp fest, miután a vételárhoz 12%-ot hozzáadott.
- Használt lakások: az átruházási adó Andalúziában körülbelül 7%
- Új építésű: 10% áfa és illeték
- Közjegyző, ingatlan-nyilvántartás, jogi díjak
- Független ügyvédet bízzon meg, ne az eladóét
Hol a legjobb a hozam?
Az érték és a hozam gyakran nem a piac legfelső szegmensében található. Estepona, Fuengirola és Benalmadena általában jobb ár-hozam arányt kínál, erős bérleti kereslettel és alacsonyabb belépési árakkal. Mijas és Manilva alacsonyabb belépési pont mellett is kínálhat növekedési lehetőséget.
Marbella és Benahavis a prémium szegmensbe tartozik. Az árak magasabbak, a bruttó hozamok pedig gyakran alacsonyabbak, de a tőkeértékek ellenállóbbak, és a minőségi ingatlanok iránt mély a kereslet. Sotogrande önálló luxuspiacot alkot.
Nincs egyetlen legjobb terület. Válasszon települést a célja alapján, legyen az bérleti jövedelem, hosszú távú értéknövekedés vagy ezek kombinációja.
- Jobb hozam az árért: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- Alacsonyabb belépés, növekedési esély: Mijas, Manilva
- Prémium és ellenálló: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- Célja, ne csak a hozam alapján válasszon
Új építésű vagy használt lakás befektetési célra
Az új építésű ingatlanokat általában jól lehet bérbe adni. A jó energiahatékonysági besorolású, kortárs kialakítású, korszerű és minőségi közös létesítményekkel rendelkező lakások magasabb éjszakánkénti díjat és kihasználtságot érhetnek el, mint az elavult ingatlanok. A terv alapján értékesített ingatlanok értéke az építés során is növekedhet, ez azonban soha nem garantált, és a piac alakulásától függ.
A bruttó hozam nem nettó hozam. A kezelés, takarítás, adók, közüzemi díjak és az üresen álló hetek után a tényleges hozam jóval alacsonyabb lehet a hirdetett értéknél. Turisztikai engedély nem mindig szerezhető, ezért az üdülési célú bérbeadási terv már a kezdés előtt meghiúsulhat. Az ingatlanárak eshetnek és emelkedhetnek is, a piac pedig ciklikus. Ha nem euróban keres, az árfolyamváltozások a költségeit és a bevételeit egyaránt módosítják. Senki sem garantálhat Önnek hozamot. Elköteleződés előtt kérjen független jogi és adózási tanácsot.
Befektetési ingatlanok területenként
Gyakori kérdések a Costa del Sol területén történő befektetésről
Mekkora bérleti hozamra számíthatok a Costa del Sol területén?
A jó elhelyezkedésű üdülési célú bérlemények éves bruttó hozama nagyjából 5-8%, bár a nettó érték a költségek és az üresen álló hetek után alacsonyabb. A hosszú távú bérbeadás bruttó hozama körülbelül 3-4%, egyenletesebb bevétellel. Ezek hozzávetőleges adatok, nem ígéretek, és területenként, illetve ingatlanonként eltérnek.
Szükségem van engedélyre, ha turistáknak adnám ki az ingatlanomat?
Igen. Az Andalúziában végzett rövid távú üdülési célú bérbeadáshoz VFT turisztikai engedély szükséges, és az ingatlannak szerepelnie kell a regionális turisztikai nyilvántartásban. A tulajdonosok közösségének szabályai vagy helyi korlátozások ezt megakadályozhatják, ezért vásárlás előtt írásban ellenőrizze a lehetőséget.
Mennyivel növelik a vételi költségek az árat?
A vételáron felül számoljon körülbelül 9-10%-kal használt ingatlan, illetve 12-14%-kal új építésű ingatlan esetén. Ez magában foglalja az átruházási adót vagy az áfát, a közjegyzői, ingatlan-nyilvántartási és ügyvédi költségeket. A tényleges hozam kiszámításakor mindig vegye figyelembe ezeket a költségeket.
Hol a legjobb a hozam a tengerparton?
Estepona, Fuengirola és Benalmadena gyakran jobb ár-hozam arányt kínál. Marbella, Benahavis és Sotogrande a prémium szegmensbe tartozik, magasabb árakkal és ellenállóbb értékekkel. A megfelelő terület attól függ, hogy jövedelmet vagy hosszú távú értéknövekedést szeretne.
Melyik jobb befektetésnek: az új építésű vagy a használt lakás?
Az új építésű ingatlan jól bérbe adható és kevés karbantartást igényel, a terv alapján értékesített ingatlan értéke pedig az építés során növekedhet. A használt lakások alacsonyabb belépési árat, meglévő bérbeadási múltat és esetenként már meglévő engedélyt kínálhatnak. Egyik megoldás sem mindig jobb, ezért a stratégiája alapján válasszon.
A működés részletesen:
Teljes Costa del Sol útmutatónk része
Vissza a Costa del Sol útmutatóhoz
Ingatlant keres ezen a környéken?
Szolgáltatásunk díjmentes és független. Mondja el, mit keres, mi pedig őszinte, az igényeinek megfelelő lehetőségeket küldünk Önnek, mindenféle nyomásgyakorlás nélkül.