Bérbeadás adózása Spanyolországban: adókulcsok, levonások és Modelo 210
30 másodpercben
Cseh vagy lengyel adóügyi rezidensként az elszámolható költségek levonása után spanyolországi bérbeadási jövedelme 19%-át fizeti meg adóként. Az Európai Unión és az Európai Gazdasági Térségen kívüli rezidens a bruttó összeg 24%-át fizeti, levonások nélkül. Mindkét esetben ugyanazt az űrlapot kell benyújtani: Modelo 210.
Melyik adómérték vonatkozik a bérbeadásból származó jövedelmemre?
A Modelo 210 az a spanyol adóűrlap, amelyet a nem rezidens tulajdonos nyújt be, és akkor is be kell nyújtani, ha az ingatlant egyáltalán nem adják bérbe. Az alkalmazandó adómértéket az határozza meg, hogy a jövedelem keletkezésekor hol volt az Ön adóügyi illetősége.
Ön az EU-ban vagy az EGT-ben adóügyi illetőségű?
- Igen (a cseh és lengyel illetőségűek is ideértve)19% a nettó bérbeadási jövedelem után, a bérbeadással kapcsolatos, levonható költségek figyelembevételével.
- Nem, máshol él24% a bruttó bérbeadási jövedelem után, költségek levonása nélkül.
| Az Ön adóügyi illetőségének helye | Adómérték | Adóalap |
|---|---|---|
| EU, EGT, Izland, Norvégia, Liechtenstein | 19% | Nettó jövedelem, az ingatlan bérbeadásával kapcsolatos, levonható költségek után. |
| Bármely más ország | 24% | Bruttó jövedelem, költségek levonása nélkül, „semmilyen költség levonása nélkül”. |
Levonhatom a költségeket a bérleti díjból?
Ha a 19%-os sávban adózik, igen. Ez ugyanazon szabályok szerint működik, mint a spanyol személyi jövedelemadó vagy társasági adó esetében, feltéve, hogy az Ön lakóhelye szerinti ország tényleges adóügyi információcserét folytat Spanyolországgal. Ezt minden uniós tagállam biztosítja. Ha a 24%-os sávban adózik, a válasz jelenleg nem. Az adót a bruttó bérleti díj után számítják fel, levonás nélkül.
- Jelzáloghitel kamataEzt csak arra a konkrét bérbeadási időszakra vonhatja le, amelyet finanszírozott, nem pedig az egész évre, ha az ingatlant csak az év egy részében adták bérbe.
- Kezelési és bérbeadási platformdíjakA kezelő vagy a platform által felszámított jutalék levonható, feltéve, hogy azt az érintett bérbeadási jövedelemhez kapcsolódóan dokumentálták.
- Fenntartás és javításokA tényleges, az ingatlan bérbeadásához kapcsolódó karbantartási költségek levonhatók. Az értéket növelő, nem pedig a meglévő állapot fenntartását szolgáló fejlesztések más, le nem vonható kategóriába tartoznak.
- BiztosításA bérbe adott ingatlanra kötött biztosítás a bérbeadás időszakára levonható.
- Közös költség és helyi adókAz IBI és a comunidad díja az ingatlan adott évben ténylegesen bérbe adott időszakával arányosan vonható le.
Az Audiencia Nacional 2025. júliusi ítélete a hírek szerint a költségek levonásának jogát a nem uniós lakosokra is kiterjeszti. Ez különösen nagy jelentőséggel bírhat egy brit tulajdonos számára. Az ítéletet azonban megtámadták a Legfelsőbb Bíróság előtt, és jelenleg még nem része az Agencia Tributaria saját közzétett álláspontjának. Ezt figyelemmel kísérendő fejleményként kezelje, ne pedig olyasmiként, amit már felhasználhat a mai bevallásában.
Cseh adóügyi illetőségű vagyok. Ezt a jövedelmet Csehországban is be kell vallanom?Ez cseh adótanácsadónak szóló kérdés, nem egy spanyol útmutató témája. Mielőtt azonban felteszi a kérdést, érdemes ismerni az általános elvet: a cseh és spanyol kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény pontosan azért létezik, hogy ugyanazt a jövedelmet ne adóztassák meg kétszer. Ez általában úgy működik, hogy Csehországban beszámítják a már megfizetett spanyol adót. A beszámítás igénylésének részletei cseh bevallási kérdések, nem spanyolországiak.
Kell még adót fizetnem, ha az ingatlan üresen áll?
Igen, minden olyan időszakra, amikor nincs bérbe adva, és nem az Ön állandó otthona. Spanyolország úgy tekinti, hogy a nem bérbe adott második otthon vélelmezett jövedelmet termel, és ebből a vélelmezett összegből semmilyen költség nem vonható le.
| Vélelmezett jövedelemA kataszteri érték 1,1 %-a | 1.650 € |
|---|---|
| Adó, EU/EGT-illetőségűekA vélelmezett jövedelem 19 %-a | 313,50 € |
| Adó, egyéb illetőségűekA vélelmezett jövedelem 24 %-a | 396 € |
| Kataszteri érték utolsó módosítása | Vélelmezett jövedelem | Mit jelent ez a gyakorlatban? |
|---|---|---|
| 2012. január 1. után hatályba lépett | A kataszteri érték 1,1 %-a | Az alacsonyabb, gyakoribb alap, amelyet újabb fejlesztéseknél és a kataszteri értéket nemrég felülvizsgáló önkormányzatoknál alkalmaznak. |
| Azóta nem módosult, vagy korábban módosult | A kataszteri érték 2 %-a | A magasabb alapértelmezett alap, amely a régebbi Costa del Sol-i városközponti ingatlanok jelentős részénél továbbra is érvényes. |
Ki nyújtja be Ön helyett?
Nem az Arevont. Nem vagyunk adótanácsadók, és a bevallásról való olvasás nem azonos annak benyújtásával. Három lehetőség áll rendelkezésre. Az, hogy melyikért érdemes fizetni, attól függ, mennyire egyszerű valójában az Ön bevallása.
- Option 1Nyújtsa be ÖnLehetséges egyetlen, egyszerű, komplikációktól mentes ingatlan esetén.
- Költség
- Nincs szakmai díj
- Ráfordítás
- HighA spanyol adóportálon, spanyol nyelven, minden negyedévben.
- Kockázat
- HigherKönnyű tévesen besorolni az EU/EGT-sávot vagy egy levonható költséget.
- Option 2AdóügyintézőRutinszerű bevallási szolgáltatás egyszerű ügyekhez.
- Költség
- Szerény, bevallás szerint
- Ráfordítás
- LowÖn megadja az adatokat, ők benyújtják az űrlapot.
- Kockázat
- LowerRutinszerű bevallások, nem adótervezés vagy egyezményértelmezési tanácsadás.
- Option 3AjánlottAdótanácsadóAdótanácsadó szükséges minden, a legegyszerűbb esetet meghaladó ügyben.
- Költség
- Magasabb, bevallásonként
- Ráfordítás
- LowElintézi a bevallást és az ahhoz kapcsolódó tervezést.
- Kockázat
- LowestEmellett a cseh oldali, otthoni egyezményes adózási helyzetről is tanácsot ad.
Az Arevont által a jogi ellenőrzéshez általában ajánlott független ügyvédi iroda ezt követően az éves, nem rezidensekre és bérbeadásból származó jövedelemre vonatkozó adóbevallásokat is elkészíti. Ez az egyik oka annak, hogy az ajánlás többet foglal magában, mint pusztán a vásárlást. Ha az ingatlant az Arevont bérbeadáskezelési szolgáltatásán keresztül adják ki, az általa készített havi kimutatás már felsorol minden foglalást, költséget és jutalékot abban a formában, amelyre egy adótanácsadónak szüksége van. Így a bevallásban felhasznált adatok ugyanabban a dokumentumban szerepelnek, amelyet Ön már megkap, nem pedig egy külön, az adóbevallás időszakában összeállított kimutatásban.
Mit kell összegyűjteni minden Modelo 210 bevallás előtt
Négy tételre van szükség, akár bérelt hónapokra, akár üresen álló időszakokra vonatkozik a bevallás.| Gyűjtse össze | Miért szükséges | Hogyan néz ki a hiány |
|---|---|---|
| Az adott évre vonatkozó adóügyi illetőségigazolása | Ez határozza meg, hogy Ön a 19 %-os vagy a 24 %-os sávba tartozik, nem pedig az állampolgársága vagy az, hogy hol található az ingatlan. | Az illetőség feltételezése az azt igazoló tanúsítvány birtoklása helyett. |
| Az időszak minden bérbeadási kimutatása | A 19 %-os adóalap a nettó jövedelem. Az alapul szolgáló adatok nélkül nincs miből levonni a költségeket. | Egyetlen éves összesítés, amely mögött nincs havi bontású nyilvántartás. |
| Levonható költségek bizonylatai, ha Ön a 19 %-os sávba tartozik | A közös költség, a biztosítás, a kezelési jutalék és a karbantartás mind elszámolható, de csak megfelelő bizonylat alapján. | Bizonylattal nem igazolt költségek elszámolása. |
| A kataszteri érték és annak utolsó felülvizsgálati dátuma | Ez dönti el, hogy az üresen álló időszak bevallásában 1,1 % vagy 2 % alkalmazandó. | A vételár alkalmazása a kataszteri érték helyett. |
Az adóügyi illetőség nemcsak a papírmunkát, hanem a számokat is megváltoztatja
Ugyanaz a bérbeadásból származó jövedelem kétféleképpen adózik attól függően, hogy Ön hol él. A cseh adóügyi illetőségű személy a jobb oldali oszlopba tartozik.| EU/EGT-n kívüli rezidens | EU/EGT-rezidens (a cseh rezidenseket is beleértve) | |
|---|---|---|
| Adómérték | 24% | 19% |
| Alap | Bruttó, levonás nélkül | Nettó, elszámolható költségek után |
| Mit jelent ez 12.000 € éves bérleti díj és 3.000 € költség mellett? | Adó a teljes 12.000 € után, 24%-os kulccsal | 9.000 € adója 19%-os kulccsal |
| Üres időszak vélelmezett jövedelme | A vélelmezett adóalap 24 %-ával adózik | Ugyanezen vélelmezett adóalap 19 %-ával adózik |
Amit csak az Ön adótanácsadója tud megmondani
Ez az Agencia Tributaria által 2026. augusztus 17-én közzétett IRNR-szabályokról szóló általános tájékoztatás. Nem minősül az Ön saját bevallására vonatkozó adótanácsadásnak. Az adómértékek, értékhatárok és levonási szabályok idővel változnak. A cseh adóügyi illetőségű személyeknek a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény szerinti, hazájukban fennálló kötelezettségeivel ez az anyag egyáltalán nem foglalkozik.A nem uniós személyeket megillető levonás kérdése valóban továbbra is nyitott. A fent ismertetett álláspont az, amelyet az Agencia Tributaria jelenleg közzétesz. A folyamatban lévő bírósági ügyre felhívjuk a figyelmet anélkül, hogy bármelyik oldal mellett állást foglalnánk. A 24 %-os sávba tartozóknak közvetlenül az adótanácsadójuktól kellene tanácsot kérniük, ahelyett hogy egy weboldalon szereplő változatokra hagyatkoznának.Az itt szereplő számok egyike sem árulja el, hogy egy ingatlan várhatóan mekkora jövedelmet termel. Erre a hozamokról szóló útmutató ad választ, az adómérték pedig arra a tényleges összegre vonatkozik, amely végül megvalósul, nem egy előrejelzésre.
Gyakran feltett kérdések a bérbeadásból származó jövedelem adózásáról
- Automatikusan alkalmazandó a 19 %-os adómérték, amint Ön uniós állampolgárrá válik?
- Nem, ez az adóügyi illetőségtől, nem pedig az állampolgárságtól függ. Az a cseh állampolgár, aki az EU-n kívül vált adóügyi illetőségűvé, a 24%-os sávba kerülne. Ennek a fordítottja is igaz. Az számít, hogy a jövedelem keletkezésének évében hol rendelkezik adóügyi illetőséggel.
- Milyen gyakran kell beadni a Modelo 210?
- Negyedévente, azokra az időszakokra, amikor az ingatlan bérbeadásból jövedelmet szerzett. Ezenfelül évente egyszer azokra az időszakokra, amikor nem termelt jövedelmet, de vélelmezett jövedelem keletkezik. A részben bérbe adott, az év hátralévő részében pedig üresen álló ingatlan esetében ugyanabban az adóévben mindkét bevallástípust be kell nyújtani.
- Változik az adókulcs, ha az ingatlant hosszú távú bérbeadás helyett rövid távú bérbeadás keretében adja ki?
- Nem. Az IRNR adókulcsa és a levonás szabálya az Ön illetőségétől függ, nem pedig attól, hogy a bérbeadás VUT-ként bejegyzett rövid távú bérbeadás vagy a LAU szerinti hosszú távú bérlet. A két forma között az változik, hogy keletkezik-e jövedelem, és hogyan keletkezik, nem pedig az, hogy a már keletkezett jövedelmet hogyan adóztatják.
- Arevont intézi a Modelo 210 benyújtását?
- Nem, nem vagyunk adótanácsadók, és nem nyújtunk be adóbevallásokat. Az általunk általában ajánlott ügyvédi iroda, amely a jogi ellenőrzést végzi, folyamatos munkája részeként intézi az éves nem rezidens adó- és bérbeadási bevallásokat. Ha az ingatlan az ingatlankezelési szolgáltatásunk keretében áll, a havi adatokat olyan formában kapja meg, amelyet közvetlenül átadhat annak, aki Ön helyett benyújtja a bevallást.
