Egy spanyolországi ingatlan jogi átvilágításának koordinálása
Nem végzünk jogi munkát, és ezt szándékosan hangsúlyozzuk: egy spanyolországi ingatlan jogi átvilágítását egy független ügyvéd végzi, aki Önt képviseli, nem minket és nem az eladót. A mi feladatunk az ehhez kapcsolódó koordináció: gondoskodunk arról, hogy a foglalási szerződést még a pénz átutalása előtt átnézzék, a dokumentumok valóban eljussanak az ügyvédhez, a határidők tarthatók legyenek, és Ön minden ponton tudja, mi van még folyamatban. Maga az ellenőrzés általában a foglalástól számítva 2-4 hétig tart, és amíg nem fejeződik be, nem javasoljuk, hogy bármit is aláírjon.
Ki végzi az ellenőrzést, és kinek dolgozik
Egy spanyolországi vásárlás jogi oldalán három fél vesz részt, és először azt érdemes tisztázni, hogy melyikük kinek dolgozik. Az egyik Önnek dolgozik. A másik senkit sem képvisel. A harmadik mi vagyunk, és nem ügyvédi iroda vagyunk.A szakértelmet a szakterület specialistái biztosítják. Mi gondoskodunk arról, hogy minden összekapcsolódjon: a következő megfelelő lépés a megfelelő sorrendben történjen, és semmi ne várjon egy olyan dokumentumra, amelyet senki sem kért be.A jogi átvilágításhoz általában a Malaga Solicitors független spanyol ügyvédi irodát ajánljuk, amely a Costa del Solon működik (a Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P. irodája, NIF B93659845). Az ügyvéd Önt képviseli, nem az Arevontot és nem az eladót, Ön pedig olyan helyi ügyvéddel dolgozik, aki ismeri a helyi hatóságokat és az ingatlan-nyilvántartást. Természetesen bármikor választhat saját ügyvédet. Az ajánlásért az irodától sem jutalékot, sem más ellenszolgáltatást nem kapunk.
| Mi a teendő | Ki végzi | Mit jelent ez Önnek |
|---|---|---|
| A foglalás előtt | ||
| Ügyvéd bemutatása Önnek | Arevont | Általában a Malaga Solicitors irodát ajánljuk, és ezért nem kérünk közvetítői díjat. Ha inkább saját spanyol ügyvédet választana, természetesen megteheti, és ezen az oldalon semmi más nem változik. |
| A foglalási szerződés átolvasása | Az Ön ügyvédje | A foglalás az egyetlen, a garanciarendszeren kívül teljesített fizetés, ezért a szerződésnek egyértelműen rögzítenie kell, mi történik a foglalóval, ha az ellenőrzés problémát tár fel. Az ügyvéd még a pénz átutalása előtt, nem pedig utána olvassa át a szerződést. |
| A fejlesztő cégként való ellenőrzése | Arevont | Legyen szó akár egy bejáratott fejlesztőről, akivel már dolgoztunk, akár egy új, még referenciákkal nem rendelkező fejlesztőről, ismertetjük minden valódi tapasztalatunkat és vevőink tapasztalatait, a jókat és a rosszakat egyaránt. Ahol nincs tapasztalatunk, ezt mondjuk el, ahelyett hogy úgy tennénk, mintha lenne. |
| A jogi átvilágítás során | ||
| A jogi átvilágítás maga | Az Ön ügyvédje | A tulajdonjog, a terhek és tartozások, az épület jogszerűsége és az engedélyek, a közösségi szabályok, valamint a használatra és kiadásra vonatkozó korlátozások ellenőrzése. Ez jogi munka, amelyet nem mi végzünk. |
| A bankgarancia ellenőrzése | Az Ön ügyvédje | Új építésű ingatlannál annak ellenőrzése, hogy az ütemezett részletekre vonatkozó bankgarancia érvényes, és az Ön nevére szól, nem pedig a fejlesztőhöz tartozó csoportos garancia. |
| Dokumentumok beszerzése az eladótól | Arevont | A fejlesztő, az eladó ügynöke és a közösség adminisztrátora ismételt megkeresése a jogász által kért dokumentumokért. A jogi ellenőrzés valójában itt akad el, és ez nem jogi probléma. |
| A határidők betartása | Arevont | Mi a következő teendő, és mikorra kell elvégezni. Ha valamire szükségünk van Öntől, arról előre értesítjük, nem az utolsó napon. |
| A megállapítás jelentőségének ismertetése a vásárlás szempontjából | Arevont, az Ön ügyvédjével | Az ügyvéd ismerteti a jogi helyzetet. Mi elmondjuk, mit jelent ez az adott vásárlás szempontjából, beleértve azt is, ha az a javaslat, hogy álljon el a vásárlástól. |
| Az aláíráskor és utána | ||
| Aláírás a közjegyzőnél | A közjegyző | Olyan köztisztviselő, aki megerősíti a felek személyazonosságát, azt, hogy az aláírás szabályosan történt, valamint hogy a közokirat helyes. Nem az Ön tanácsadója, és nem áll egyik fél oldalán sem. |
| Pénz tartása az adásvétel véglegesítéséig | Az Ön ügyvédje | Használt lakás esetében a fennmaradó összeg rendszerint az Ön ügyvédjének ügyfélpénzszámláján, egy külön felügyelt számlán marad, és csak a közjegyzőnél jut el az eladóhoz. |
| Az átruházás utáni ügyintézés | Az Ön ügyvédje | Az átruházás utáni dokumentáció, a közüzemi szolgáltatások átírása és az éves adókötelezettségek. Itt, a tengerparton is mi maradunk az Ön kapcsolattartói. |
Kapnak jutalékot, ha ügyvédet ajánlanak?Nem. Az általunk ajánlott irodától semmilyen jutalékot vagy más ellenszolgáltatást nem kapunk. Érdemes ugyanezt a kérdést bármelyik ügynökségnek feltenni, mert ha egy ügyvéd fizet az ajánlásért, érdekei megoszlanak, és emiatt hallgathat egy olyan problémáról, amely miatt le kellene állítani az ügyletet. Egy megbízható ügynökség erre közvetlenül válaszol.
Hozhatom a saját ügyvédemet?Igen, bármikor. Azért ajánljuk az irodát, amellyel együtt dolgozunk, mert évek óta együttműködünk vele, és így gördülékenyebb a koordináció, de a döntés az Öné, és az ügyvéd mindkét esetben az Ön érdekében jár el. Azt nem javasoljuk, hogy a fejlesztő vagy az eladó ügynöke által ajánlott ügyvédre támaszkodjon, mivel az ő érdeke az adásvétel lezárása.
A közjegyző nem az Ön ügyvédje
Ez a leggyakoribb félreértés, amellyel a külföldi vevők érkeznek egy spanyolországi vásárlás során, ezért érdemes ezt minden más előtt tisztázni, hiszen ettől függ, hogy valójában ki védi az Ön érdekeit.A közjegyző köztisztviselő. Ellenőrzi az okirat jogszerűségét és a nyilvántartás állapotát az aláírás pillanatában, és senkit sem képvisel. Az Ön ügyvédje Önt képviseli, és még azelőtt elvégzi az ellenőrzést, hogy Ön elkötelezné magát. Két független ellenőrzés, két különböző időpontban, két különböző feladattal. Mindkettőre szüksége van, és egyik sem helyettesíti a másikat.
Amit általában feltételeznekMűködés Spanyolországban
- A közjegyző ellenőrzi helyettem a vásárlást
- A közjegyző megerősíti a személyazonosságot, azt, hogy az aláírás szabályosan történt, valamint hogy a közokirat helyes, továbbá abban a pillanatban ismét ellenőrzi a tulajdonjogot és a nyilvántartás aktuális bejegyzését. Ez valódi ellenőrzés. Nem azonos az Ön nevében hetekkel korábban elvégzett jogi átvilágítással, amikor még lehetőség volt a visszalépésre.
- A közjegyző egyfajta jogi tanácsadó
- Spanyolországban a közjegyző nem jogi tanácsadó, és egyik fél képviselője sem. Ezt gyakran összekeverik az Ön hazájában, ezért érdemes ezt egyértelműen kimondani.
- Ezt egy otthoni ügyvéd is intézheti
- Olyan spanyol ügyvédre van szüksége, aki ismeri a spanyol jogot. Az otthoni ügyvédjét is bevonhatja a spanyol ügyvéd mellett, de őszintén szólva ez általában kevéssé hasznos, és gyakran lelassítja a folyamatot: az óradíj alapján számlázó ügyvédek hajlamosak olyan kérdéseket felvetni, amelyeket a spanyol rendszer már régen rendezett, majd úgyis a spanyol ügyvédtől kérdezik meg, hogyan működik ez itt.
- Az ingatlanügynök már azt mondta nekem, hogy minden rendben van.
- Az eladói oldal válasza tájékoztatás, nem ellenőrzés. Könnyen lehet, hogy helyes. Ettől még nem olyan ellenőrzés, amelyért bárki felelősséget vállal.
- Amit szóban megígértek, azt be fogják tartani.
- Itt a szóbeli ígéret semmit sem ér, hacsak nem rögzítik írásban. Az ügyvédje minden egyes szerződéses pontot átbeszél Önnel, és az irányadó, ami a szerződésben szerepel.
És van egy rész, amelyet szinte senki sem mond ki hangosan. Az itteni problémák általában nem csalásból erednek. A befejezetlen ügyintézésből erednek: egy soha be nem jegyzett bővítésből, egy hiányzó licencia de primera ocupación dokumentumból, illetve egy, az ingatlannal együtt átszálló közösségi tartozásból. Pontosan ezt keresi az ellenőrzés, és ezért nem látványos, valamint hetekig tart egy délután helyett.
Hivatalos források
Aláírhat a közjegyzőnél helyettem az ügyvédem?Igen, megfelelő meghatalmazással, és többek között ezért érdemes ezt korán, még az itteni tartózkodása alatt elintézni, nem pedig az utolsó héten, már az otthonából. Az adásvétel véglegesítésének napján zajló folyamatot az átadás-átvételi szolgáltatás ismerteti.
Hol van a pénze az ellenőrzés ideje alatt?
A külföldi vevők korán felteszik ezt a kérdést, és joggal. Az otthonról ismert közjegyzői letét ebben a formában itt nem létezik. Másképp működik, de nem rosszabbul.Használt lakás vásárlásakor a pénzt általában az ügyvédje ügyfélletététi számlájára utalja, és az ügyvéd csak a közjegyzőnél, az adásvételi okirat aláírásakor adja át az eladónak. A spanyol ügyvédek az ügyfelek pénzét külön, felügyelt számlán tartják, nem a működési számlájukon.Új építésű ingatlan esetén a fejlesztő nem férhet hozzá szabadon az Ön pénzéhez. A jogszabály szerint az Ön befizetései az adott építkezéshez tartozó, külön védett számlára kerülnek, és mindegyiket bankgaranciának kell fedeznie. Az ügyvédje ezt még azelőtt ellenőrzi, hogy a foglaló után akár az első euró is elhagyná a számláját.
- Új építésűVédett építési számla, az Ön nevére kiállított bankgaranciával, amely minden egyes részletfizetést fedez. A fejlesztő csak a jogszabályban és a szerződésben meghatározott szabályok szerint használhatja fel az összeget.
- Használt lakásAz ügyvédje elkülönített és felügyelt ügyfélszámlája. Az eladó a pénzt a közjegyzőnél kapja meg, nem korábban.
- A foglalóAz egyetlen olyan befizetés, amelyre nem terjed ki a garanciarendszer, éppen ezért kis összegűnek kell lennie, és a szerződésnek meg kell határoznia a visszatérítés feltételeit.
- A sorrend, amit senki sem magyaráz elA kis összegű foglalót gyakran még azelőtt kifizetik, hogy a bankgarancia rendelkezésre állna, és ez normális. Azt kell védeni, hogy a magán adásvételi szerződésben kezdődő nagy összegű részletfizetések fedezve legyenek. Mielőtt ezekre sor kerül, az ügyvédje megerősíti, hogy érvényes bankgarancia áll rendelkezésre, és az Ön nevére szól.
Nem csak az számít, hogy hová utalja a pénzt. Minden jelentős befizetés előtt az ügyvédje ellenőrzi, miért utalja, kinek és milyen feltételekkel. Ez azért fontos, mert az ezen a piacon ténylegesen előforduló csalás hétköznapi, nem pedig drámai: egy olyan hirdetés, amelyet az eladó nem jogosult értékesíteni, valaki, aki tulajdonosnak adja ki magát, egy hamis meghatalmazás, illetve egy e-mail, amely szerint megváltoztak a banki adatok. Az ezt mind lefedő szabály egyszerű. Soha ne fizessen senkinek anélkül, hogy előbb egyeztetne az ügyvédjével vagy velünk.
Mi történik a pénzemmel, ha a fejlesztő soha nem fejezi be az építkezést?Erre szolgál a bankgarancia, és ezért ellenőrzi azt az ügyvédje még azelőtt, hogy bármilyen részletfizetés teljesítésére sor kerülne. Azt is érdemes tudni, hogy a védelem nem korlátozódik arra az esetre, ha a fejlesztő fizetésképtelenné válik: ha az építkezés a szerződésben szereplő, az adásvétel véglegesítésére meghatározott időpont után is folytatódik, ugyanaz a garancia érvényes. Az ügyvédje pontosan elmondja, mire terjed ki a szövege az Ön lakása esetében.
Egy olyan ingatlan szerződése, amelyet soha nem találtunk Önnek
Lehet, hogy már van egy foglalóűrlap, egy arras szerződés vagy egy fejlesztői szabványszerződés a birtokában egy olyan ingatlanra vonatkozóan, amelynek semmi köze hozzánk. Küldje el nekünk akkor is. Nem kell az ügyfelünknek lennie, és nekünk sem kell részt vennünk a vásárlásban.Mi nem vagyunk ügyvédek, ezért nem fogjuk azt mondani, hogy egy dokumentum jogilag rendben van. Mi azok vagyunk, akik ezeket a szerződéseket folyamatosan a vevő oldaláról olvassák, ami más és hasznos dolog.
- Miért olvassuk át?Mi történik a foglalóval, ha a jogi ellenőrzés során találnak valamit. Mire kötelezik ténylegesen a határidők. Mennyibe kerül a visszalépés, és ugyanez a költség terheli-e a másik felet is. Új építésű ingatlannál az is, hogy egyáltalán említik-e a bankgaranciát, és kinek a nevére szól.
- Mit kap vissza?Mely szerződéses pontok esetében javasolnánk változtatást, melyeket nem írnánk alá jelenlegi formájukban, és hogy a dokumentum szokványos-e ezen a partszakaszon, vagy eltérő. Akkor is, ha a válasz az, hogy nem látunk benne semmit, ami miatt érdemes lenne vitatkozni.
- Ahol megállunkNem adunk jogi véleményt, és semmit sem hagyunk jóvá aláírásunkkal. Ha a dokumentumhoz ügyvédre van szükség, ezt fogjuk mondani, és kapcsolatba hozhatjuk egy olyan ügyvéddel, aki tőlünk és az eladótól is független.
- Mikor küldje el?Mielőtt a pénz megmozdul. Miután a foglalót kifizette, a kérdés már nem az, hogy mit lehet megváltoztatni, hanem az, hogy mit lehet még visszaszerezni, és ezt sokkal rosszabb kérdés feltenni.
Mire nem terjed ki a jogi ellenőrzés?
Egy olyan oldal, amely csak az ellenőrzött dolgokat sorolja fel, hallgatólagosan azt sugallja, hogy minden ellenőrzésre kerül. Ez nem így van, és érdemes megnevezni a hiányosságokat, mert mindegyikhez egy valódi ellenőrzés tartozik, amelyet valaki más végez el.
Mi téveszthető össze könnyenKi végzi valójában
- A banki értékbecslés
- A bank értékbecslője a bank alkalmazottja, és jelzáloghitel céljából határozza meg az ingatlan értékét. A hibák feltárása nem az ő feladata. Ez nem műszaki felmérés, és nem helyettesíti azt.
- Az épület állapota
- Egy műszaki ellenőr vagy építész megvizsgálja a szerkezetet, a tetőt, a nedvesedést, a gépészeti rendszereket és a medencét, majd írásban rögzíti a feltártakot. Régebbi ingatlanoknál ez tárja fel azokat a problémákat, amelyek egyébként csak a beköltözés után jelennének meg.
- Új építésű ingatlan hibái átadás-átvételkor
- Az átadás-átvételkor készült snagging lista külön feladat, saját ütemezéssel. Egyes projekteknél ez a tulajdonjog átruházása előtt, másoknál utána történik, a fejlesztőtől függően.
- Jó ötlet-e a vásárlás
- Az ügyvéd arra ad választ, hogy jogilag rendezett-e az ügylet. Annak megítélése, hogy az ár mennyire állja meg a helyét ahhoz képest, amit ugyanaz a költségvetés a közelben biztosít, illetve hogy mi építhető a szomszédos telken, a mi feladatunk.
- Garancia arra, hogy soha semmi nem romlik el
- Az elvégzett ellenőrzés nem ígéret. Azt mutatja meg, hogy mit lehetett ellenőrizni, azt ellenőriztük, valamint hogy mit találtunk. Nem minden tétel vonatkozik minden ingatlanra, az ügyvéd pedig az adott ügylet szempontjából releváns elemeket ellenőrzi.
Mit ellenőriz az ügyvéd
Ez a munkalista. Az első csoport minden ingatlannál érvényes. A második csak új építésű ingatlannál alkalmazandó, az első csoporton felül, és ugyanannyira szól a projekt mögött álló vállalkozásról, mint magáról az ingatlanról.| Amit ellenőriznek | Miért foglalkozunk vele | Mit jelentene itt egy probléma |
|---|---|---|
| Minden ingatlanra | ||
| Tulajdonjog | Ki a tényleges tulajdonosa az ingatlannak, és hogy a nyilvántartási bejegyzés megegyezik-e az eladó személyével. | Ön olyan személytől vásárolna, aki nem tudja átruházni azt, amit értékesít. |
| Terhek és végrehajtás | Az ingatlannal szemben bejegyzett jelzálogok, lefoglalások és egyéb terhek. | Az adásvételt túlélő teher az ingatlanhoz kapcsolódik, nem a korábbi tulajdonoshoz. |
| Szolgalmi jogok és korlátozások | Az ingatlanra bejegyzett átjárási jogok és egyéb korlátozások. | Kiderül, hogy valami, amiről azt feltételezte, hogy az ingatlanhoz tartozik, közös tulajdonban van vagy korlátozottan használható. |
| Közösségi tartozások | Ki nem fizetett közös költségek, valamint a tulajdonosok közösségének igazolása az aláírás előtt. | Spanyolországban a tartozások az ingatlant követik, nem a személyt. A ki nem fizetett közös költségek, adók vagy bírságok Önre szállhatnak, esetenként több tízezer euró értékben. |
| IBI és helyi kötelezettségek | Az éves ingatlanadó és a vonatkozó helyi terhek. | Ugyanez a szabály érvényes: a kötelezettség az ingatlannal együtt száll át. |
| Nyilvántartás a kataszterrel szemben | Annak ellenőrzése, hogy a Registro de la Propiedad és a Catastro ugyanazt az ingatlant írja-e le. | A két nyilvántartás eltérése gyakori és általában orvosolható, de sokkal olcsóbb még az aláírás előtt megtalálni, mint utána. |
| Az épület jogszerűsége | Hogy a meglévő épület megfelel-e az engedélyezett állapotnak, és hogy a módosításokat bejegyezték-e. | A nem nyilvántartott bővítés az egyik leggyakoribb feltárt probléma, és hatással van a használt lakásokra, a jelzáloghitelekre, néha pedig a közművekre is. |
| licencia de primera ocupación | Az ingatlan első használatbavételi engedélye. | Enélkül az ingatlanban jogszerűen nem lehet lakni, és nem lehet a közművekre csatlakoztatni, továbbá sokkal nehezebb továbbértékesíteni. |
| Közösségi szabályok és bérbeadás | A comunidad alapszabálya, a fennálló bérleti jogviszonyok, valamint az ingatlan és az önkormányzat használatra és bérbeadásra vonatkozó szabályai. | Egy ingatlan vásárlása lehet teljesen jogszerű, miközben a rövid távú üdülési célú bérbeadás korlátozott. Ha a bérbeadás is szerepet játszik a vásárlási döntésében, ez az a pont, amely eldönti, hogy a vásárlás továbbra is ésszerű-e. |
| Új építésű ingatlanra is | ||
| A fejlesztő | Ki áll a projekt mögött, és mit valósítottak meg korábban ténylegesen. | Ezen a partszakaszon sok fejlesztő új szereplő, és egyeseknek ez az első projektjük. Ezt érdemes tudnia, mielőtt elkötelezi magát, nem pedig utólag. |
| Építési engedély | Az építési engedély, amely lehetővé teszi az építkezés jogszerű folytatását. | A megfelelő engedélyek nélkül megkezdett építkezés az egész listán szereplő legrosszabb eset. |
| A telek besorolása | Hogy a telek suelo urbano, vagyis városias besorolású és beépíthető. | A védett vagy vidéki terület más vásárlás, mint amit Önnek értékesítenek. |
| A bankgarancia | Az Ön nevére kiállított érvényes garancia vagy biztosítási kötvény, amely az Ön által teljesített valamennyi részletfizetést fedezi. | Ez a védelem biztosítja pénzének visszatérítését, ha az építkezés meghiúsul. Ügyvédje az Ön nevére szóló egyedi igazolást kéri, nem pedig a fejlesztő csoportos kötvényét. |
| Az adásvétel véglegesítésének dátuma | Mikor esedékes a projekt műszaki átadása, és hogy a dokumentáció alátámasztja-e ezt a dátumot. | A garancia akkor is érvényes, ha az építkezés túllépi a szerződésben szereplő dátumot, ezért az ott rögzített dátum fontosabb, mint a brosúrában feltüntetett. |
| Műszaki átadás és használatbavételi engedély | Az építkezés végén: a munkák befejezését igazoló tanúsítvány és az első használatbavételi engedély. | Ezek teszik a befejezett épületet olyanná, amelyben jogszerűen élhet, és amely csatlakoztatható a víz- és villamosenergia-hálózathoz. Ezek csak a legvégén érkeznek meg, és az új építésű ingatlanoknál jellemzően itt jelentkeznek a késedelmek. |
Mikor kapcsolódik be az ügyvéd a vásárlásba
A teljes vásárlási folyamat az első hívástól a kulcsok átvételéig tizenöt lépésből áll. Ebből négy szerepel ezen az oldalon: az ügyvéddel való találkozó és a meghatalmazás elkészítése, a foglalás, magának az ellenőrzésnek a lefolytatása, valamint az azt követő kötelező érvényű szerződés. A sorrend fontosabb, mint elsőre tűnik, mert az ellenőrzés a foglalás után, nem pedig előtte történik.A 15-ből a 7., 8., 9. és 11. lépés
- Találkozás az ügyvéddel és a meghatalmazásAmikor ennek van értelmeHa szeretné, még itteni tartózkodása alatt bemutatjuk Önnek a független ügyvédet. Személyesen átbeszélheti vele a jogi vagy adózási kérdéseket: hogyan vásároljon, magánszemélyként vagy cégen keresztül tartsa-e az ingatlant, illetve bármi mást, ami az Ön helyzetére vonatkozik. Az is ennek a beszélgetésnek a része, hogy kinek a nevére kerüljön az ingatlan. Ezt az ügyvéddel és adótanácsadóval kell megvitatni, mert később hatással lehet az öröklésre, az adókra és az értékesítésre. Ha úgy dönt, hogy továbblép, egyúttal meghatalmazást is aláírhat a közjegyzőnél. Ehhez még nem kell vásárlónak lennie. A meghatalmazás jóval előre elkészíthető, és jelentősen leegyszerűsíti a továbbiakat. Saját országából is aláírhatja, de ez általában további formalitásokat, apostille-t és fordítást jelent.
- A foglalásAmikor megtalálja a megfelelő ingatlantA foglalás leveszi az ingatlant a piacról, és lefoglalja Önnek, amíg az ügyvéd elvégzi a jogi ellenőrzést. A foglalási szerződésben világosan meg kell határozni a feltételeket, beleértve azt is, mi történik a foglalóval, ha az ellenőrzés problémát tár fel. Nem arról van szó, hogy a foglalás előtt mindent ellenőrizhetnénk. Éppen ezért követi a foglalást a jogi ellenőrzés.New buildFoglalási szerződés a fejlesztővel. Az összeg a projekttől függ.ResaleA foglaló és a megállapodás szerinti feltételek. Itt kerül rögzítésre az ár, a határidők és az esetleges berendezési tárgyak kérdése is.
- A jogi ellenőrzésÁltalában 2-4 hétA foglalás után megkezdődik a részletes ellenőrzés. A független ügyvéd megvizsgálja az ingatlan jogi helyzetét és a vásárlás feltételeit, mielőtt azt javasolná, hogy folytassa a folyamatot. Az ingatlan típusától függően ez kiterjed a tulajdonjogra, a terhekre és tartozásokra, az épület jogszerűségére és az engedélyekre, a közösséggel szembeni tartozásokra, a comunidad szabályaira, a használatra vagy bérbeadásra vonatkozó korlátozásokra, a releváns adókra és a dokumentációra. Ami miatt ez szinte mindig tovább tart a kelleténél, az nem a jogi munka. Hanem a meg nem érkezett dokumentumok, amelyeknek a beszerzését nekünk kell sürgetnünk.New buildA fejlesztő, a telek és a projekt, az engedélyek és hozzájárulások, a szerződéses dokumentáció, valamint a vonatkozó bankgaranciák.ResaleA tulajdoni nyilvántartás, a terhek és tartozások, a dokumentáció, az átalakítások jogszerűsége, a tulajdonosok közösségével szembeni kötelezettségek és minden egyéb releváns korlátozás.
- A kötelező erejű szerződésA sikeres ellenőrzést követőenCsak ekkor készül el az a szerződés, amely rögzíti az ügylet véglegesítésének feltételeit, a határidőket, a fizetéseket és a megállapodás be nem tartásának következményeit. Befejezett jogi ellenőrzés nélkül nem javasoljuk a továbblépést. A szerződésbe annak kell bekerülnie, amiben korábban megállapodtak, és annak megerősítése az Ön ügyvédjének feladata.New buildA fizetési ütemezést a fejlesztő határozza meg. Több, az építkezés során esedékes részletfizetésből állhat, vagy az összeg nagyobb része csak az adásvétel véglegesítésekor válhat esedékessé. A pontos struktúra a projekttől függ.ResaleJellemzően egy arras szerződés és egy további foglaló. A feltételeket, beleértve az elállás következményeit is, maga a szerződés rögzíti.
A jogi oldal, kétféle megközelítés
Ugyanaz a vásárlás, ugyanaz a jog és ugyanaz az ügyvédi munka, kétféle megközelítéssel.| Önállóan | Az Arevonttal | |
|---|---|---|
| Ki ajánl Önnek ügyvédet | Együttműködő ügyvédet ajánlanak Önnek. | Független ügyvédi irodát ajánlunk, vagy Ön hozza a saját ügyvédjét. |
| Mennyit ér számukra az ajánlás | Nincs módja megtudni, hogy az ügyvéd fizet-e az ajánlásért. | Az általunk ajánlott irodától semmit sem kapunk, és ezt minden alkalommal nyilvánosan is elmondjuk, amikor Ön rákérdez. |
| Mi a szerepük? | Az ő szerepük egy konkrét ingatlan értékesítése. | A mi szerepünk annak kiderítése, hogy érdemes-e megvásárolni. |
| Ki intézi a papírmunkát? | Ön, egy másik országból, egy Önnek idegen nyelven, egy olyan eladói oldallal szemben, amelynek semmi oka sietni. | Mi, a tengerparton, személyesen, ahol ez segít. A jogi átvilágítás késedelmének nagy részét azok a dokumentumok okozzák, amelyek még nem érkeztek meg. |
| Nyelv | A kommunikáció általában spanyolul vagy angolul zajlik. | Végigvezetjük Önt az egész folyamaton, és lefordítjuk Önnek a spanyol szöveget. |
| Amikor az átvilágítás feltár valamit | Annak a személynek, aki elmagyarázza Önnek, hogy ez mit jelent, az adásvételt is végre kell hajtania. | Elmondjuk Önnek, ha egy ingatlan rossz választás, és azt is, hogy miért. Akkor is, ha emiatt elveszítjük az üzletet. |
| Véglegesítés után | Az adásvétel lezárása után az ő szerepük általában véget ér. | Akkor is Ön mellett maradunk, amikor már megkapta a kulcsokat. |
A szavazás, amelyről senki sem tett említést, egy 495.000 € értékű, Mijasban található lakásról
A lakás megfelelt a költségvetésnek és annak a felhasználási módnak, amelyet az ügyfél tervezett, és a rövid távú bérbeadás is része volt a tervnek. Már lefoglalták, és a foglalót kifizették. Ez az eset magyarázza meg, miért követi az átvilágítás a foglalást, és miért ugyanolyan fontos a foglalási szerződés megfogalmazása, mint amennyire az.- Mit vásárolt az ügyfélA költségvetésnek és a tervezett használatnak megfelelő lakás, amelynek megvásárlásában a rövid távú bérbeadás is szerepet játszott. Az ingatlant már lefoglalták, és a foglalási díjat kifizették.
- Amit találtunkAz ügyvéddel együttműködve megtudtuk, hogy röviddel a foglalás után tulajdonosok közösségének ülése esedékes, amelynek napirendjén a rövid távú bérbeadásról szóló szavazás szerepelt. Azt, hogy egyáltalán érdemes-e megvásárolni az ingatlant, egy olyan információ alapján fogják eldönteni, amely sehol nem szerepelt a hirdetésben.
- Amit tettünkAzt javasoltuk, hogy ne folytassák egyszerűen az ügyletet csak azért, mert az ingatlant már lefoglalták. Megvártuk a szavazás eredményét.
- Mi történtA szavazás nem tette lehetővé azt, amire az ügyfél számított, ezért azt javasoltuk, hogy ne folytassa az ügyletet. A foglalási díjat visszakapta, és visszalépett az adásvételtől.
Az ügyfél nemcsak egy rossz vásárlást került el. A foglalási díjat sem veszítette el.
Mennyibe kerül Önnek?
- Vevő0 €Koordinációs szolgáltatásunk ingyenes. A vásárlás egyetlen pontján sem számítunk fel díjat, és akkor sem, ha úgy dönt, hogy nem vásárol.
- ÜgyvédÖn fizeti közvetlenül az irodának. Az általunk ajánlott iroda a vételár körülbelül 1 %-át számítja fel áfával együtt, és ez a teljes munkát fedezi, nem pedig óradíjas elszámolást jelent.
- Ügyvédi ajánlásSemmit. Az ügyvédi irodától nem kapunk sem jutalékot, sem más ellenszolgáltatást azért, mert ajánljuk.
Az ügyvéd díját Ön fizeti, nem mi, és ez azon kevés költségtételek egyike egy spanyolországi vásárlásnál, amely előre valóban kiszámítható. Áfával együtt körülbelül 1%-kal számolva ez hozzávetőleg 3.500 € egy 350.000 € értékű vásárlásnál, körülbelül 5.000 € 500.000 € esetén, és körülbelül 10.000 € 1.000.000 € esetén. Mivel ez az ár arányában meghatározott díj, nem pedig óradíj, egy bonyolultnak bizonyuló ellenőrzés nem eredményez nagyobb számlát.Ez a díj nemcsak az ellenőrzést fedezi. Az általunk ajánlott cég intézi a NIE-ügyintézést, a spanyol bankszámlát, a közműveket és a lakásbiztosítást, a turistalicencet, ha ki szeretné adni az ingatlant, valamint ezt követően az éves nem rezidens- és bérbeadási adóbevallásokat is. Egyetlen megbízható kapcsolattartóként a legtöbb itteni ügyében segítséget nyújt, nem pedig öt különböző szolgáltató.Saját koordinációs szolgáltatásunk ingyenes, és akkor is az marad, ha úgy dönt, hogy nem vásárol. Nem számítunk fel díjat a keresésért, a megtekintésekért vagy a ráfordított időért. Az egyetlen kivétel az eladónak vagy a fejlesztőnek már kifizetett foglalási díj. Azt, hogy visszakapja-e, és milyen feltételekkel, még azelőtt tudni fogja, hogy bármit kifizetne.
Nem kapunk jutalékot vagy más ellenszolgáltatást azért, mert ügyvédi irodát ajánlunk. Erről más ügyvédi irodákat is kérdezzen meg. A válaszuk jelzi, milyen a hozzáállásuk.
Mire nem terjed ki a jogi átvilágítás
A lezárt átvilágítás nem jelent garanciát. Azt jelzi, hogy ellenőrizték mindazt, amit ellenőrizni lehetett, valamint azt is, hogy mit találtak. Nem minden szempont vonatkozik minden ingatlanra, és az ügyvéd azt ellenőrzi, ami az adott ügylet szempontjából releváns.A foglalás nem jelenti azt, hogy már mindent ellenőriztek. Előtte nem tudunk mindent ellenőrizni, éppen ezért követi az átvilágítás a foglalást, és ezért kell a foglalási szerződésnek rögzítenie, mi történik a foglalóval, ha az átvilágítás problémát tár fel. Az, hogy visszakapja-e, a szerződés megfogalmazásától függ, és fejlesztőnként, illetve eladónként eltér. Senki sem ígérheti meg Önnek előre, hogy vissza fogja kapni.Ellenőrizzük, amit ellenőrizni lehet, elmondjuk Önnek, mit találtunk és ez mit jelent a vásárlás szempontjából, és ha valami lényeges nem állja meg a helyét, azt javasoljuk, hogy ne folytassa az ügyletet, még akkor is, ha már eldöntötte, hogy vásárol. Olyan ügyleteknél is tettünk már így, amelyek után nekünk járt volna a díj.Ennek az oldalnak magára az oldalra vonatkozóan is van egy korlátja. A spanyolországi szabályok változnak, és településenként, ingatlantípusonként, valamint a használat módja szerint is eltérnek. Az itt olvasottakat az alapelvek magyarázataként kezelje, ne pedig a saját vásárlása során elvégzendő átvilágítás helyettesítőjeként. Az Ön ügyletére az adott időpontban hatályos szabályok és az adott ingatlan dokumentációja vonatkozik.
A jogi átvilágítással kapcsolatos leggyakoribb kérdések
- A jogi átvilágítás a foglalás előtt vagy után történik?
- Utána. A foglalás kivonja az ingatlant a piacról, így az ügyvéd elvégezheti a részletes ellenőrzést anélkül, hogy időközben valaki más megvásárolná. A foglalás nem jelenti azt, hogy Ön vakon vásárol, és a foglalási szerződés védi Önt: rögzítenie kell, mi történik a foglalóval, ha az átvilágítás komoly problémát tár fel.
- Mennyi ideig tart a jogi átvilágítás?
- Általában a foglalástól számított 2-4 hétig. Az időt szinte soha nem maga a jogi munka hosszabbítja meg. Hanem azok a dokumentumok, amelyek még nem érkeztek meg az eladótól, a fejlesztőtől vagy a tulajdonosok közösségének adminisztrátorától. Ezek beszerzése a mi feladatunk, nem az ügyvédé.
- Visszajár a foglalási díj, ha az ügyvéd problémát talál?
- Ez a foglalási szerződés szövegezésétől függ, és fejlesztőnként, illetve eladónként eltérő. A foglaló az egyetlen, garanciarendszeren kívül teljesített fizetés, ezért kis összegűnek kell lennie, a szerződésnek pedig egyértelműen meg kell határoznia a visszatérítés feltételeit. Ezért az ügyvéd még azelőtt elolvassa, hogy a pénz átutalásra kerülne, nem pedig utólag.
- Örökölhetem az előző tulajdonos tartozásait?
- Az ingatlanhoz kapcsolódó egyes tartozások és kötelezettségek az új tulajdonosra szállhatnak, ezért az ellenőrzés az ingatlanra is kiterjed, nem csak az eladóra. Spanyolországban a tartozások nem a személyt, hanem az ingatlant követik, így a ki nem fizetett közös költségek, adók vagy bírságok Önre szállhatnak. Az ügyvéd egyeztet a közös képviselettel, és az aláírás előtt bekéri a vonatkozó igazolásokat.
- Szükségem van saját ügyvédre, vagy elegendő az Önöké?
- Független ügyvédre van szüksége, aki Önt, nem pedig a fejlesztőt vagy az eladót képviseli. Általában a Malaga Solicitors független spanyol ügyvédi irodát ajánljuk a Costa del Solon, és ezért nem kapunk jutalékot. Természetesen saját spanyol ügyvédet is megbízhat, és az ügyvéd mindkét esetben Önt képviseli.
- Kinek a nevére kerüljön az ingatlan?
- Az Ön nevére, mindkét házastárs nevére, vagy valamilyen más formában, a családi és pénzügyi helyzetüktől függően. Nincs egyetlen helyes válasz. Az ingatlan tulajdonlásának módja később hatással lehet az öröklésre, az adókra és az értékesítésre, ezért ezt jobb az ügyvéddel és adótanácsadóval eldönteni az adásvételi szerződés megkötése előtt, nem pedig a közjegyzőnél. Ha párként vásárolnak, gyermekeik vannak, jelentős spanyolországi vagyonnal rendelkeznek, vagy azt fontolgatják, hogy cégen keresztül vásárolnak, ezt már a legelején jelezzék az ügyvédnek.
- A jogi ügyintézés miatt el kell utaznom Spanyolországba?
- Nem magáért az ellenőrzésért. Meghatalmazással az ügyvéd a folyamat nagy részét intézheti, beleértve a közjegyző előtti aláírást is. Ennek ellenére azt javasoljuk, hogy legalább egyszer személyesen is eljöjjön, a meghatalmazást pedig egyszerűbb itt elintézni, mint otthonról, ahol ez általában további formalitásokat, apostille-t és fordítást jelent.
- Mennyibe kerül a jogi ellenőrzés, és ki fizeti?
- Ön fizeti közvetlenül az ügyvédi irodának, nem rajtunk keresztül. Az általunk ajánlott iroda a vételár körülbelül 1%-át számítja fel áfával együtt, és ez a teljes ügyintézést fedezi, nem csak az ellenőrzést. Ebből nem részesedünk.
