Sütiket használunk az élmény javítására, a webhely használatának elemzésére és személyre szabott tartalmak biztosítására.
Útmutató
Rövid távú bérbeadás a Costa del Sol területén
A rövid távú bérbeadás lehetőségét három különálló hatósági szint határozza meg: Andalúzia szabályai és idegenforgalmi nyilvántartása, az adott önkormányzat esetleges korlátozásai, valamint 2025. április 3. óta a tulajdonosi közösség háromötödös többséggel megadott hozzájárulása, ha a tevékenységet újonnan kezdik meg.
Ön azért vásárol ingatlant, hogy rövid távra bérbe adja, és csak ezután derül ki, hogy ez nem engedélyezett.
A valós helyzet
A rövid távú bérbeadás lehetőségét három különálló hatósági szint határozza meg: Andalúzia szabályai és idegenforgalmi nyilvántartása, az adott önkormányzat esetleges korlátozásai, valamint 2025. április 3. óta a tulajdonosi közösség háromötödös többséggel megadott hozzájárulása, ha a tevékenységet újonnan kezdik meg.
Mi változtat rajta
Az új szabály azokra a tulajdonosokra vonatkozik, akik újonnan kezdenek rövid távú bérbeadásba. A korábban fennálló helyzeteket a jog eltérően értékelheti, az átmeneti esetek pedig az útmutatóba tartoznak, nem a kezdőlapra. Ha az épület nem engedélyezi a rövid távú bérbeadást, az ingatlant hosszú távra bérbe adhatja, de Airbnbn vagy Bookingen keresztül nem. Andalúzia azt is rögzíti, hogy idegenforgalmi nyilvántartása nem engedélyezi a regisztrációt azokban az önkormányzatokban, amelyek saját korlátozásokat vezettek be.
Mit teszünk ellene
Használt lakás esetén elolvassuk a közösség alapszabályát, amelyet az ügyvéd ellenőriz. Új építésű ingatlannál előzetesen megkérdezzük a fejlesztőt, hogy számoltak-e ezzel a lehetőséggel. A foglalás előtt ellenőrizzük, hogy az Ön által tervezett bérbeadás valóban lehetséges és megfelelően nyilvántartásba vehető-e.
30 másodpercben
2025. április 3. óta a tulajdonosok közösségének 3/5-ös többséggel aktívan meg kell szavaznia az épületben folytatott ÚJ rövid távú bérbeadási tevékenység engedélyezését. Ezt megelőzően fordított szabály volt érvényben: a bérbeadás megengedett volt, hacsak a tulajdonosok nem szavaztak a tiltásáról. Ez valós és aktuális kockázat, nem régi hír.
Miért kaphat két hasonló lakás ellentétes választ?
Sem egy ingatlan ára, sem mérete vagy kialakítása nem árulja el, hogy jogszerűen kiadható-e turistáknak. Három külön hatóság dönt erről egymástól függetlenül, és mindháromnak igennel kell válaszolnia.A régió maga vezeti a turisztikai nyilvántartást, a VUT rendszert. Egy 2025. februári reform óta az ingatlannak már meglévő önkormányzati engedéllyel vagy a turisztikai használatot engedélyező rendeltetésmódosítási nyilatkozattal is rendelkeznie kell, mielőtt a regionális nyilvántartásba vétel egyáltalán benyújtható lenne. 2025. április 3. óta egy harmadik feltétel is érvényes: az Ön tulajdonosok közösségének a tulajdonosok és a tulajdoni hányadok háromötödös többségével aktívan engedélyeznie kell az új turisztikai bérbeadási tevékenységet az épületben. E dátum előtt az alapértelmezés ennek ellenkezője volt: a közösségnek annak tiltásáról kellett szavaznia, a hallgatás pedig azt jelentette, hogy a bérbeadás engedélyezett. Most a hallgatás az ellenkezőjét jelenti.
1
Regionális regisztráció (VUT)
Who decidesAndalúzia kormánya
What it grantsBejegyzett turisztikai bérbeadási szám
If noEgyáltalán nincs jogszerű rövid távú bérbeadás, a másik két feltételtől függetlenül.
2
Önkormányzati engedély vagy használatváltás
Who decidesAz önkormányzat, a Decreto-ley 1/2025 óta
What it grantsMegerősíti, hogy az ingatlan rendeltetése turisztikai bérbeadás céljából módosítható
If noA regionális nyilvántartásba vételi kérelem még csak be sem nyújtható.
3
Közösségi szavazás, 3/5-ös többség
Who decidesAz Önök tulajdonosok közössége, 2025. április 3. óta
What it grantsÚJ turisztikai célú bérbeadási tevékenységet engedélyez az épületben
If noAz épület szintjén tilos a bérbeadás, még akkor is, ha a régió és a városháza egyaránt engedélyezi.
Bármelyik kapunál leadott egyetlen NEM megállítja az egész tervet, függetlenül attól, hogyan döntött a másik két szerv.
A közösségi szavazás valóban új, nem egy olyan szabály, amely mindig is létezett, csak észrevétlen maradt. 2025. április 3. előtt a közösségnek aktívan meg kellett szavaznia a turisztikai célú bérbeadás tiltását; ha ilyen szavazást soha nem tartottak, a bérbeadás egyszerűen engedélyezett volt. Ettől a dátumtól kezdve a törvény megfordítja az alapértelmezést: a közösségnek most ugyanazzal a háromötödös többséggel aktívan meg kell szavaznia az engedélyezést. Az az épület, amelyben egyáltalán nem tárgyalják ezt a kérdést, alapértelmezés szerint most olyan épületnek minősül, ahol új turisztikai célú bérbeadás nem engedélyezett, nem pedig olyannak, ahol csendben engedélyezett.Általános jogértelmezés szerint az a jogszerűen turisztikai célú bérbeadásként működő ingatlan, amely már 2025. április 3. előtt is így üzemelt, általában a működésének kezdetekor érvényes szabályok szerint folytathatja tevékenységét. Az új szavazást nem kell visszamenőlegesen alkalmazni rá. Ez a megállapítás egységes jogi szakvéleményeken alapul, nem pedig e kiadványban cikkenként ellenőrzött elsődleges jogszövegen. Mielőtt egy konkrét épület esetében erre támaszkodna, kérje saját ügyvédje megerősítését, különösen akkor, ha egy használt lakást úgy hirdetnek, hogy annak már van bérbeadási előzménye.
2025. április 3. előtt2025. április 3. óta
Az a közösség, amely soha nem tárgyalta a turisztikai célú bérbeadást, ténylegesen alapértelmezés szerint engedélyezte azt.
A hallgatás most az ellenkezőjét jelenti: az ÚJ turisztikai célú bérbeadás tilos, kivéve, ha a tulajdonosok aktívan, 3/5-ös többséggel engedélyezik.
A közösség egyetlen valódi hatásköre az volt, hogy megszavazza a bérbeadás tiltását, amivel a legtöbb közösség nem is vette a fáradságot.
A döntő szavazat most minden esetben a közösségé, ezért az eladó azon állítását, hogy „a közösségnek nincs kifogása”, nem feltételezésnek, hanem a tényleges jegyzőkönyveknek kell alátámasztaniuk.
Érinti a 2025. áprilisi közösségi szavazási szabály azt a tulajdonost, aki már bérbe adja a lakását?Az egységes jogi értelmezés szerint az a már jogszerűen turistáknak kiadott ingatlan, amely 2025. április 3. előtt is ilyen célra működött, a meglévő jogalap alapján folytathatja működését, és az új szavazás nem alkalmazandó rá visszamenőleg. Ezt az útmutatót nem ellenőriztük újra önállóan, cikkenként összevetve az elsődleges jogszöveggel. Mielőtt erre hagyatkozna, ügyvédnek kell megerősítenie az adott épületre vonatkozó helyzetet, különösen akkor, ha egy használt lakás hirdetése olyan meglévő bérbeadási előzményre hivatkozik, amelyet Ön nem látott dokumentálva.
Korlátozzák ezt egyes települések a régión és a közösségen felül is?
Málaga városa a regionális szabályoknál szigorúbb intézkedéseket vezetett be. Egy 2025 augusztusában véglegesített településrendezési módosítás véglegesen blokkolja az új turisztikai célú bérbeadási nyilvántartásba vételeket 43 név szerint felsorolt városrészben, köztük a történelmi központban és több központi kerületben. Ezekben a városrészekben a turisztikai lakások már az otthonok több mint 8 százalékát teszik ki. A lakóterületeken létesítendő új szállodákra vagy turisztikai célú bérbeadási engedélyekre vonatkozó, egész városra kiterjedő külön moratóriumot 2026. július 16-án véglegesen jóváhagyták; ez három évig, illetve addig tart, amíg a város be nem fejezi településrendezési tervének átdolgozását. Az ezen intézkedések előtt jogszerűen nyilvántartásba vett turisztikai célú bérbeadás folytatható, feltéve, hogy továbbra is megfelel az általános lakhatósági, biztonsági és adózási kötelezettségeknek.Azt, hogy a Costa del Sol más települései bevezettek-e hasonló korlátozást, településenként kell ellenőrizni. Málaga példájából ez nem feltételezhető. Ez az útmutató kifejezetten Marbellára vonatkozóan nem tud megerősített korlátozásról beszámolni. Ez nem jelenti annak megerősítését, hogy Marbellában egyáltalán nincs korlátozás: a tisztességes válasz az, hogy ez jelenleg nem ellenőrzött, nem pedig az, hogy eldöntött kérdés. Mielőtt erre támaszkodna, az adott címre vonatkozó aktuális álláspontot a városháza vagy egy helyi ügyvéd tudja megadni.
Mit jelent ez a bérbeadásból származó jövedelem adózása szempontjából, ha a bérbeadás ténylegesen lehetségessé válik?
Az, hogy jogilag lehetséges-e a bérbeadás, és hogy hogyan adózik a jövedelem, két külön kérdés. Csak a második függ az Ön adóügyi illetőségétől. Az uniós vagy EGT-beli adórezidens a NETTÓ bérbeadási jövedelem után 19 %-ot fizet, miután levonta az ahhoz ténylegesen kapcsolódó költségeket. Az a nem rezidens, aki nem uniós vagy EGT-beli adórezidens, a BRUTTÓ jövedelem után 24 %-ot fizet, a szokásos szabály alapján költséglevonás nélkül. Egy 2025-ös bírósági döntés a költségek levonását a nem uniós rezidensekre is kiterjesztené. Az állam azonban fellebbezett, és az adóhatóság gyakorlata nem változott. Ennél a csoportnál a gyakorlatban ma a magasabb, levonás nélküli összeg alkalmazandó.Mindez addig nem számít, amíg az első három feltétel nem teljesül. Mielőtt egy ingatlant kifejezetten bérbeadási lehetősége miatt ajánlanánk vagy lefoglalnánk, ellenőrizzük annak tényleges VUT-státuszát vagy jogosultságát, a vonatkozó önkormányzati szabályokat, valamint a közösség saját jegyzőkönyveit és a turisztikai célú bérbeadással kapcsolatos álláspontját. Nem fogadjuk el egyszerűen egy hirdetés vagy egy közvetítő állítását. Azt sem tekintjük bizonyítéknak, hogy „az előző tulajdonos bérbe adta”, arra nézve, hogy Ön is jogosult lesz erre. Az ezt meghatározó szabályok azóta megváltoztak, hogy e korábbi konstrukciók közül sok létrejött.
Igen, és érdemes komolyan venni, nem pedig apró betűs részletként kezelni. A 2025. április 3-án hatályba lépett közösségi szavazás valódi, strukturális változást jelent: korábban egy olyan épületben, ahol egyszerűen soha nem tárgyalták a turisztikai célú bérbeadást, alapértelmezés szerint engedélyezett volt a tevékenység. Most ezzel szemben alapértelmezés szerint tiltott. Ehhez adódik a néhány héttel korábban bevezetett önkormányzati engedélyezési feltétel, valamint Málaga városának az új engedélyekre vonatkozó, egész városra kiterjedő moratóriuma, amelyet 2026. július 16-án három évre hagytak jóvá. Egy ingatlan bérbeadási lehetősége többé nem feltételezhető pusztán abból, hogy egy hasonlónak tűnő közeli lakás hogyan működik.Ez általános tájékoztatás az andalúziai és országos szabályok jelenlegi működéséről, nem pedig garancia egy konkrét ingatlanra. A fenti részletek közül kettő egységes jogi szakvéleményeken alapul, nem pedig e kiadványban végzett, cikkenkénti elsődleges jogszöveg-ellenőrzésen. Mielőtt bérbeadási jövedelem reményében elkötelezné magát egy vásárlás mellett, ügyvédnek kell megerősítenie az aktuális helyzetet. Az Arevont ellenőrzi az ingatlan VUT-státuszát, az önkormányzat saját szabályait és a közösség álláspontját, mielőtt ilyen célra ajánlaná. Nem számítunk fel külön díjat azért, hogy nemet mondjunk, ha a válasz nem.
A rövid távú bérbeadással kapcsolatos leggyakoribb kérdések
Ha az eladó bemutatja egy meglévő VUT-nyilvántartásba vétel számát, ezzel lezárul a kérdés?
Ez megerősíti, hogy a regionális nyilvántartásba vétel megtörtént, ami a három feltétel egyike, de nem mindegyik. Önmagában nem erősíti meg, hogy a közösség jelenleg engedélyezi a tevékenységet, vagy hogy az adott címre időközben nem vonatkozik új önkormányzati korlátozás. Kérje el a közösség saját, erre a kérdésre vonatkozó jegyzőkönyveit is a nyilvántartási szám mellett.
Visszavonhatja-e a tulajdonosok közössége azt a döntést, amely már engedélyezte a turisztikai célú bérbeadást?
A 2025. április 3-i reform az ÚJ engedélyezésről szól. Az egységes jogi szakvélemények szerint az ezen időpont előtt már jogszerűen működő ingatlan a meglévő jogalapja szerint folytathatja működését, és nincs szükség új szavazásra. A közösség általános hatásköre egy meglévő tevékenység szabályozására vagy korlátozására külön jogi kérdés, amely nem azonos az új engedélyezésről szóló szavazással. Egy adott épület esetében érdemes ügyvédi megerősítést kérni, nem pedig egyik vagy másik irányt feltételezni.
Lezárja végleg a kérdést egy olyan lakás megvásárlása, amelyben a közösség már igennel szavazott?
Ez a közösségi szintű feltétel jelenlegi teljesülését igazolja, nem pedig végleges engedélyt. A közösség idővel felülvizsgálhatja saját szabályait, és sem a regionális nyilvántartásba vétel, sem az önkormányzati engedély nem zárja ki ezt a lehetőséget. Az igenlő szavazást a vásárlás időpontjában megerősített aktuális álláspontként kezelje, ne pedig a tulajdonjog teljes időtartamára szóló változatlan garanciaként.
A másik három aggály
okupas
A jogtalanul beköltözők átveszik a lakását, amíg Ön hazatér, és évekig nem tudja őket kiköltöztetni.