Spanyolországi ingatlanadó nem rezidenseknek
30 másodpercben
A nem rezidens tulajdonosnak minden évben spanyol adót kell fizetnie az ingatlan után, függetlenül attól, hogy bérbe adja-e vagy sem, a Modelo 210 alapján: 19 %, ha adóügyi illetősége az EU-ban vagy az EGT-ben van, és 24 %, ha nincs.
Modelo 210Állami Adóigazgatási Ügynökség
- Bevalló típusa
- EU/EGT-LAKOS
- Adóalap
- VÉLELMEZETT JÖVEDELEM
- Levonható költségek
- X XXX,XX €
- Adóév
- AAAA
- Bevalló típusa. Ez a mező határozza meg a kulcsot: 19 %, ha itt be van jelölve, egyébként 24 %.
- Adóalap. Arra az időszakra vonatkozó vélelmezett jövedelem, amikor nem adta bérbe az ingatlant, illetve a tényleges bérbeadásból származó jövedelem arra az időszakra, amikor bérbe adta. A kettő nem alkalmazható egyszerre.
- Levonható költségek. Ezt a mezőt kizárólag EU/EGT-lakos töltheti ki.
- Adóév. A bevallással érintett adóév, vagyis a bevallás benyújtásának évét megelőző év.
Mi váltja ki ezt az adót, és mekkora az összege?
A Modelo 210 az a spanyol adónyomtatvány, amelyet a nem rezidens tulajdonos nyújt be, és amely akkor is esedékes, ha az ingatlant soha nem adták bérbe. Az adókötelezettséget a tulajdonlás, nem pedig a bérbeadás váltja ki: Spanyolország vélelmezett jövedelmet rendel ahhoz a puszta tényhez, hogy Ön lakható ingatlannal rendelkezik, a tényleges bérbeadásból származó jövedelmet pedig külön adóztatja, ha ilyen keletkezik.Az adókulcs attól függ, hogy hol rendelkezik adóügyi illetőséggel: általában 19 % az EU és az EGT lakosai, illetve 24 % mindenki más esetében. Az adóalap attól függően változik, hogy bérbe adta-e az ingatlant. Ezt az adókulcsot itt csak röviden ismertetjük, mert csupán azt indokolja, hogy a kötelezettség egyáltalán fennáll. A teljes adókulcstábla, a vélelmezett jövedelemre vonatkozó százalékos adóalapok és a költségek levonásának szabályai önálló, részletes témakört alkotnak.
Adta bérbe az ingatlant az év során bármikor?
- Igen, részben vagy egész évbenA ténylegesen befolyt bérbeadási jövedelem után nyújtja be a bevallást, az illetősége szerinti adókulccsal.
- Nem, soha nem adtam bérbeA lakható ingatlan tulajdonlásához rendelt vélelmezett jövedelem után nyújtja be a bevallást.
Mikor kell benyújtani a bevallást?
A bevallási naptár nemrég megváltozott, de erről a legtöbb cseh és angol nyelvű tájékoztató még nem számol be. Korábban a már lezárult évre vonatkozó bevallás benyújtási időszakát egyetlen, év végi határidőként írták le. A határidő most korábban kezdődik, és a következő év nagy részében nyitva marad.
| Helyzet | Amit be kell nyújtani | Mikor |
|---|---|---|
| Soha bérbe nem adott, a tulajdonos által használt vagy üresen álló ingatlan | Modelo 210, vélelmezett jövedelem, évente egyszer. | Az adóévet követő év április 1-jétől december 31-ig. |
| Az év egy részében vagy egészében bérbe adott ingatlan | Modelo 210 a bérbeadásból származó jövedelemre, valamint külön bevallás azokra az időszakokra, amikor az ingatlan nem volt bérbe adva. | Az ezen az oldalon található, bérbeadási adókról szóló részletes útmutató teljes körűen ismerteti a bevallás gyakoriságát és a pontos adókulcsot. |
| A tulajdonlás első éve | A vélelmezett jövedelem időszaka csak a tulajdonszerzés napjától számítandó. | A következő évi azonos időszakban kell benyújtani, kizárólag a tört évre kiszámítva. |
| Több éve késedelmes bevallás | Továbbra is a Modelo 210 nyomtatványon kell benyújtani, késedelmi kamattal és pótlékkal. | Amint észleli, nyújtsa be. A pótlék a késedelem időtartamával növekszik, ezért a várakozás az egyetlen dolog, amely biztosan súlyosbítja a helyzetet. |
Mine kell már léteznie ahhoz, hogy ezek közül bármit be lehessen nyújtani?
Először is egy NIE szükséges, mivel enélkül egyetlen spanyol adóbevallás sem nyújtható be. Maga a benyújtás jogszabály szerint nem igényel spanyol bankszámlát, a gyakorlatban azonban a legtöbb tulajdonos azon keresztül fizet. A számla létrehozása akkor, amikor az első bevallási határidő már közel van, pontosan az a megelőzhető utolsó pillanatban végzett kapkodás, amelyet érdemes elkerülni.A NIE ügyintézésének korai megkezdése nem csupán az adásvétel véglegesítésének feladata. Ha kizárólag annak tekintik, az a leggyakoribb oka annak, hogy az első bevallás teljesen elmarad, ahelyett hogy csupán késedelmes lenne.
- Van NIE?Who decidesÖn vagy képviselőjeWhat it grantsA minden bevalláshoz szükséges számIf noBenyújtás nem lehetséges
- Rendelkezik kataszteri azonosítóval?Who decidesAz IBI-bizonylatonWhat it grantsA vélelmezett jövedelem alapjaIf noA bevallás nem számítható ki
- Ön nyújtja be, vagy képviselőn keresztül?Who decidesAz Ön döntéseWhat it grantsMindkettő érvényes bevalláshoz vezetIf noEgyik sem intézve, semmi sem benyújtva
Az Arevont NIE- és adminisztrációs szolgáltatása azért áll rendelkezésre, hogy ezt a vásárlás többi részéhez igazítva időzítse, ne pedig addig halassza, amíg egy határidő már közel van.
Ugyanez a lakóhelyen alapuló megosztás érvényes akkor is, amikor eladásra kerül sor?
Nem, és ezt pontosan azért érdemes tudni, mert ellentétes az imént ismertetett mintával. A spanyol ingatlan értékesítéséből származó tőkenyereség-adó minden nem rezidens esetében egységesen 19 %, függetlenül attól, hogy EU- vagy EGT-állampolgárról van-e szó. A tulajdonlásból és az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adózása a lakóhely szerint eltér, az értékesítés adózása azonban nem.
Mire utal a jövedelemadózási mintaMi érvényes értékesítés esetén
- Az EU-n és az EGT-n kívüli eladó magasabb, a 24 %-os mintát követő adókulcsot fizet
- A tőkenyereség adókulcsa minden nem rezidens esetében 19 %, lakóhelytől függetlenül. Kizárólag a tulajdonlásból és az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adózása különbözik az EU- és EGT-státusz szerint.
Mit kell megerősíteni, mielőtt feltételezné, hogy a bevallás kezelése megtörtént
Évente három dolgot kell ellenőrizni, nem pedig feltételezni.| Ezt kérje | Ebből megtudhatja | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| Ki felel a bevallás benyújtásáért, név szerint | Valakinek minden évben elő kell készítenie és be kell nyújtania ezt a bevallást, ez nem olyan számla, amely magától megérkezik. A legtöbb tulajdonos, aki elmulasztja, egyszerűen soha nem erősítette meg, hogy ki végzi el ezt a feladatot. | Az adásvétel véglegesítése után egy évvel sincs megnevezve a bevallás benyújtásáért felelős személy vagy cég. |
| Benyújtották-e az első, tört évre vonatkozó bevallást | Az év közben véglegesített vásárlás után is arányosított bevallást kell benyújtani arra az évre. Ezt a bevallást felejtik el a tulajdonosok a leggyakrabban teljesen, mivel maga az adásvétel véglegesítése semmilyen módon nem jelzi annak szükségességét. | Az a feltételezés, hogy a kötelezettség a következő januárban, nem pedig az adásvétel véglegesítésének napján kezdődik. |
| Rendelkezésre áll-e a NIE, és ha használják, spanyol bankszámla | Sem a vélelmezett jövedelem bevallása, sem a bérbeadásból származó jövedelem bevallása nem nyújtható be NIE nélkül. Ennek addig történő halasztása, amíg egy határidő már közel van, a leggyakoribb elkerülhető késedelem. | Olyan NIE-kérelem, amelyet nem kezdtek meg kellő időben. |
Tájékoztatás a kötelezettségről, nem pedig az Ön saját bevallása
A benyújtási időszak módosítását (Orden HAC/623/2026) közvetlenül az Agencia Tributaria saját oldalain olvastuk 2026. augusztus 17-én. Ez valódi, friss változás, amellyel a témában megjelent kommentárok többsége még nem számolt. Magát az adókulcsot itt szándékosan röviden tárgyaljuk: a pontos százalékokat, a vélelmezett jövedelem alapját és a költségek levonására vonatkozó szabályokat teljes körűen, forrásokkal alátámasztva ismertetjük a bérbeadás adózásáról szóló külön útmutatóban. A táblázat megismétlése itt csak azt kockáztatná, hogy idővel eltérés alakul ki a két hely között.Ez általános tájékoztatás arról, hogy mikor és miért áll fenn a kötelezettség. Nem annak kiszámítása, hogy Önnek személy szerint mennyit kell fizetnie, és nem helyettesíti annak megerősítését, hogy ki nyújtja be Ön helyett. Az Arevont nem adóügyi tanácsadó, és nem nyújtja be ezt a bevallást.Bizonyos kérdéseket szándékosan saját útmutatóikban hagyunk: a pontos adókulcstáblázat, a vélelmezett jövedelem alapjául szolgáló százalékos arányok és a költségek levonhatósága a bérbeadásból származó jövedelem adójáról szóló útmutatóhoz tartozik. Az árfolyamnyereség adókulcsa és az értékesítéskor alkalmazott 3%-os visszatartás az értékesítési és kilépési költségekről szóló útmutatóban szerepel. Ha Ön maga válik spanyol adóügyi illetőségűvé, ez az egész rendszert egy másik rendszerrel váltja fel, amelyről külön útmutató készült.
Gyakran feltett kérdések a nem rezidensek adójáról
- Mi történik, ha ezt a bevallást néhány éven át egyszerűen elmulasztják benyújtani?
- A kötelezettség nem szűnik meg. A mulasztott bevallást továbbra is be kell nyújtania, kamattal és pótlékkal együtt, amely annál magasabb lesz, minél tovább marad elintézetlenül. A spanyol adóhatóság visszamenőlegesen is intézkedhet, miután tudomást szerez róla, például egy későbbi értékesítés során. Ha késedelmesen, de önkéntesen nyújtja be, még mielőtt felszólítanák, azt enyhébben kezelik, mint amikor mulasztását feltárják. Ez a gyakorlati indoka annak, hogy a megfeledkezett évet is benyújtsa, ahelyett hogy abban reménykedne, hogy a mulasztás rejtve marad.
- Változtat ezen bármit, ha társaságon keresztül birtokolja az ingatlant?
- Ez nemcsak az adókulcsot, hanem az egész rendszert megváltoztatja. A spanyol ingatlannal rendelkező társaságokra általában a társasági adó szabályai vonatkoznak a fent ismertetett magánszemélyi rendszer helyett, saját bevallási kötelezettségekkel. Bizonyos nem együttműködő joghatóságokban székhellyel rendelkező társaságokra különleges ingatlanadó is vonatkozik. Ez teljesen más összehasonlítási alap.
- Továbbra is fennáll a vélelmezett jövedelem bevallásának kötelezettsége olyan ingatlan esetében, amely lakhatatlan vagy felújítás alatt áll?
- Általában igen, mert a kötelezettség a lakhatásra alkalmas besorolású városi ingatlan tulajdonlásához kapcsolódik, nem ahhoz, hogy a felújítás ideje alatt bárki tartózkodhatott-e benne. A ténylegesen lakhatásra alkalmatlan ingatlan különleges, dokumentálandó kivétel, amelyet érdemes adóügyi tanácsadóval egyeztetni, nem pedig automatikusan feltételezni. Ez nem olyan általános szabály, amelyre minden esetben egyértelmű választ lehet adni.
