Ingatlan értékesítése Spanyolországban: adók és értékesítési költségek
30 másodpercben
Nem rezidensként történő értékesítés három külön fizetési kötelezettséget jelent. A vevő a teljesítéskor visszatartja az ár 3 %-át. A tényleges nyereség után fizetendő adó egységesen 19 %. A települési plusvalía szintén fizetendő, és jogilag a vevő felelősségévé válhat, ha az eladó nem rezidens.
| Eladási ár | 500.000 € |
|---|---|
| Visszatartás az adásvétel végénAz ár 3 %-a | 15.000 € |
| Tőkenyereség-adóA tényleges nyereség 19 %-a | Benyújtás után rendezve |
| plusvalía önkormányzati adóA telekérték növekedésének legfeljebb 30 %-a | Benyújtás után rendezve |
Mi ez a három különálló befizetés, és miért keverik össze őket az emberek?
Minden nem rezidens által végzett értékesítés ugyanazzal a három befizetéssel jár, és mindegyikre más szabály, illetve más határidő vonatkozik. A 3%-os visszatartás és a 19%-os adó összekeverése a leggyakoribb félreértés. A visszatartás ELŐLEG, nem pedig maga az adó. A kettő ritkán egyezik meg.
| Fizetés | Adómérték | Ki fizeti? |
|---|---|---|
| 3%-os visszatartás (Modelo 211) | Az egyeztetett vételár 3%-a. | A VEVŐ tartja vissza az adásvétel véglegesítésekor, és közvetlenül az adóhatóságnak fizeti be, függetlenül attól, hogy végül keletkezik-e Önnek fizetési kötelezettsége. |
| Tőkenyereség-adó (Modelo 210) | A tényleges nyereség egységesen 19%-a, minden nem rezidens esetében azonos mértékben. | Az eladó fizeti, a már visszatartott 3%-kal elszámolva: visszatérítés jár, ha a visszatartás túl magas volt, további befizetés szükséges, ha túl alacsony. |
| plusvalía önkormányzati adó (IIVTNU) | Legfeljebb 30%, amelyet a helyi ayuntamiento állapít meg, és az alapján a számítási alap alapján alkalmaznak, amely a két módszer közül az alacsonyabb összeget eredményezi. | Jogszabály szerint az eladó fizeti, de a városháza előírhatja, hogy a VEVŐ helyettes adózóként fizesse meg, ha az eladó nem rezidens. Ezt a szabályt a legtöbb eladó nem várja. |
Hogyan működik a 3%-os visszatartás, és mikor kapja vissza?
Az adásvétel véglegesítésekor a vevőnek jogszabály alapján vissza kell tartania a megállapodás szerinti ár 3%-át, és ezt egy hónapon belül be kell fizetnie az adóhatóságnak a Modelo 211 használatával. Ez az értékesítés eredményétől függetlenül megtörténik. Még annak az eladónak is visszatartják az eladási ár 3%-át a közjegyzőnél, aki nem ért el nyereséget, vagy veszteséggel adta el az ingatlant.Ezt követően az értékesítés dátumától számított négy hónap áll rendelkezésére a Modelo 210 benyújtására. Ebben bevallja a tényleges tőkenyereségét, és elszámolja azt a visszatartott összeggel. Ha a tényleges nyeresége után fizetendő 19 %-os adó kevesebb, mint a már visszatartott 3 %, ami gyakori a több éve, emelkedő piacon tartott ingatlanok esetében, visszakapja a különbözetet. Ha több, a különbözetet ugyanezen bevallással kell megfizetnie.
A 3 %-os visszatartás
- A véglegesítéskorA vevő visszatart 3 %-otBármi legyen is az eredmény.
- 1 hónapon belülA vevő nyújtja be a Modelo 211-etBefizetve az adóhatóságnak.
- 4 hónapon belülModelo 210 benyújtásaA tényleges nyereség bevallása és elszámolása.
- A benyújtás utánVisszatérítés vagy hiány rendezveVisszatérítés, ha a nyereség 19 %-a kevesebb a visszatartott 3 %-nál.
A négy hónapos határidő és az elszámolás pontosan olyan ügyintézés, amelyet az Arevont független ügyvédre bíz, ahelyett hogy közvetlenül kezelné. Az Arevont nem végez adóügyi ügyintézést, és ezt a bevallást sem érdemes a határidő közeledtéig halogatni.
Mi a plusvalía önkormányzati adója?
A plusvalía az ingatlanhoz tartozó földterület értéknövekedésére kivetett önkormányzati adó, amely az eladót, nem pedig a vevőt terheli. A gyakorlatban azonban ez a költség az adásvétel véglegesítésekor mégis a vevőre hárulhat: ha az eladó nem rezidens, a városháza a vevőt jelölheti ki helyettes adóalanyként, amiről alább részletesen írunk. Ennek semmi köze az épülethez vagy az Ön tényleges nyereségéhez: kizárólag az alatta fekvő FÖLD értéknövekedését adóztatja, az önkormányzat számítása szerint, az Ön tulajdonában töltött évek alatt.Egy 2021-es reform óta a régi, átalányalapú képlet, amely veszteség esetén is adót vethetett ki, már nem alkalmazandó. Ön azt a két számítási módszert választhatja, amelyik alacsonyabb eredményt ad. Az objektív módszer a kataszteri földértéket veszi alapul, amelyet a birtoklási időszakra meghatározott együtthatóval szoroznak meg, és amelynek felső határa 30 %, amint a helyi adómértéket alkalmazzák. A tényleges módszer a vételi és eladási ár közötti tényleges növekményen alapul. Ha az érték egyáltalán nem növekedett, maga az adóhatóság is megerősíti a reformban, hogy egyik módszer alapján sem keletkezik fizetési kötelezettség.
Nőtt a föld értéke, amíg Ön birtokolta?
- IgenA két módszer közül azzal számítandó, amelyik az alacsonyabb összeget eredményezi, és a helyi adómérték alkalmazásakor legfeljebb 30 %.
- Nem, vagy ezt nem tudja igazolniEgyik módszer alapján sem kell fizetni, ezt a 2021-es reform is megerősíti.
Az eladók feltételezéseiMit változtatott a 2021-es reform
- A plusvalía eladáskor mindig fizetendő
- Csak akkor kell megfizetni, ha a föld értéke növekedett. Ha veszteséggel adja el, vagy ugyanazon a földértéken értékesít, mint amelyen vásárolta, nem kell fizetni, feltéve, hogy ezt igazolni tudja.
- Mindig az eladó fizeti, kivétel nélkül
- Jogszabály szerint az eladót terheli a kötelezettség, azonban ha az eladó nem rezidens, a városháza a VEVŐT jelölheti ki helyettes adóalanyként. Ez a gyakorlatban gyakran azt jelenti, hogy az összeget az adásvétel véglegesítésekor levonják a vételárból, ahelyett hogy később külön számláznák.
Mennyibe kerül az értékesítés közvetítői és jogi oldala?
Két további tétel kapcsolódik az adózási réteghez, és egyik sem adó: piaci díjakról van szó, ugyanúgy, mint a vásárlói oldalon. Az értékesítés módja mindkettőt befolyásolja.
- Option 1Exkluzív megbízásEgy közvetítő, egy megbízási szerződés.
- Költség
- 1,5-4 %
- Gyorsaság
- Az adott közvetítő vevői körétől függ
- Elérés
- Az adott közvetítő saját hálózata
- Option 2Multi-agencyEgyszerre több közvetítő hirdeti.
- Költség
- 1,5-4 %
- Gyorsaság
- Gyakran gyorsabb, kevesebb személyes figyelemmel
- Elérés
- A három közül a legnagyobb hatókör
- Option 3MagánértékesítésKözvetítő nélkül.
- Költség
- 0 €, nincs jutalék
- Gyorsaság
- Általában lassabb
- Elérés
- Csak saját hálózat és portálok
- Az értékesítő ügynök jutalékaJellemzően az eladási ár 1,5-4%-a egy használt lakás esetében, amelyet az eladó fizet. Ez piaci tartomány, nem hivatalos forrás által meghatározott összeg, mivel egyetlen szabályozó hatóság sem tesz közzé jutalékkulcsot. Ügynökségenként, régiónként és az adott megbízási szerződéstől függően változik, ezért tekintse megerősítendő becslésnek, ne rögzített költségnek.
- Saját ügyvéd az értékesítéshezAz eladó ugyanazokból az okokból profitál a független jogi képviseletből, mint a vevő: a szerződés ellenőrzéséből, a 3 %-os visszatartás és az adásvétel véglegesítésének összehangolásából, valamint adott esetben a plusvalía kiszámításából. A független jogi koordináció által a vásárlói oldalon lefedett feladatok többsége az értékesítésre is vonatkozik.
Mit erősítsen meg a nettó bevétel becslése előtt
Négy dolog, amelyet általános szabály helyett a tényleges vásárlási dokumentumai alapján kell ellenőrizni.| Ezt kérje | Ebből megtudhatja | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| Eredeti vételára és költségei írásban | A tőkenyereséget az alapján számítják ki, hogy mekkora a különbség az Ön által fizetett összeg, valamint az elszámolható szerzési és fejlesztési költségekkel növelt összeg, illetve az értékesítési ár között, nem csupán az eladási ár alapján. Az eredeti adatok nélkül senki sem tudja kiszámítani a tényleges 19 %-os fizetési kötelezettséget. | Nincs nyilvántartás az eredeti vételi költségekről, a közjegyzői díjról vagy a fejlesztési számlákról. |
| Rendezett-e az ingatlan közös költsége és IBI-fizetése | A ki nem fizetett közösköltség-tartozás vagy IBI-számla az ingatlanra terhelődhet, és megnehezítheti az adásvétel véglegesítését, ugyanúgy, mint a vásárlói oldalon. | Az adásvétel időpontjának egyeztetése előtt senki sem ellenőrizte, hogy a számla naprakész-e. |
| Melyik plusvalía-számítási módszer eredményez alacsonyabb összeget | A törvény szerint Ön választhat, és a két módszer nagyon eltérő eredményt adhat attól függően, mennyi ideig birtokolta az ingatlant, és hogyan változtak helyben a telekárak. | Csak az egyik módszer alapján megadott összeg, amelyet nem hasonlítottak össze a másik módszer számításával. |
| Ki felel szerződés szerint a plusvalía megfizetéséért az adásvételi szerződésben | Mivel a városháza helyettes adózóként a vevővel szemben is felléphet, az adásvételi szerződésben egyértelműen meg kell határozni, hogy a vevő és az eladó közül kit terhel ez a költség, ahelyett hogy azt arra a félre hagynák, akit a városháza először megkeres. | A szerződésben a plusvalía egyáltalán nem szerepel. |
Nyereség veszteséges vagy nullszaldós eladásnál
A 3 %-os visszatartás mindkét esetben azonosnak tűnik. Ami utána történik, már nem az.| Értékesítés nyereséggel | Eladás nyereség nélkül vagy veszteséggel | |
|---|---|---|
| 3 % levonás adásvétel-véglegesítéskor | Mindenképpen visszatartva a Modelo 211 szerint. | Ezt is mindenképpen visszatartják: a vevő kötelezettsége nem függ az Ön tényleges eredményétől. |
| Fizetendő tőkenyereségadó | A tényleges nyereség 19 %-a, várhatóan kevesebb a visszatartott 3 %-nál, ezért visszatérítés jár. | Nincs fizetendő összeg, a teljes visszatartott 3 % visszaigényelhető. |
| plusvalía önkormányzati adó | A telekérték növekedése után fizetendő összeg, amelyet a két módszer közül az alacsonyabb alapján számítanak ki. | Nincs fizetendő összeg, ha a telekérték valóban nem növekedett, és ez a 2021-es reform alapján bizonyítható. |
| Mindenképpen be kell nyújtani | Modelo 210 négy hónapon belül az elszámoláshoz és az esetleges visszatérítés igényléséhez. | Modelo 210 négy hónapon belül a visszatartás visszaigényléséhez és adott esetben a plusvalía-növekedés hiányának igazolásához. |
A mechanizmus, nem az Ön nettó bevétele
A 19 %-os tőkenyereség-adót, a 3 %-os levonást és a plusvalía reformját közvetlenül az Agencia Tributaria saját oldalairól és a vonatkozó BOE-szövegekből olvastuk ki 2026. augusztus 17-én. Egy fontos megjegyzés: a kormány 2026-ra javasolt, plusvalía-együtthatókra vonatkozó frissítését (RD-ley 16/2025) a Kongresszus nem hagyta jóvá. Ezért továbbra is az RD-ley 8/2023 együtthatói vannak hatályban. Több általunk ellenőrzött kommentárforrás még nem frissítette adatait.Ez általános tájékoztatás arról, hogyan adózik egy értékesítés, nem pedig az Ön saját nettó bevételének kiszámítása. Az Ön tényleges nyeresége az eredeti vételártól, az elszámolható költségektől és az Ön települési önkormányzata által alkalmazott konkrét plusvalía-együtthatóktól függ. Ezeknek ügyvéd írásos számításában kell szerepelniük, nem egy közzétett tartományban. Az Arevont nem adótanácsadó, és nem nyújtja be ezt az adóbevallást. Ezt a munkát független ügyvéd végzi.Egyes témákat külön útmutatók tárgyalnak: az ingatlan tulajdonlása alatt alkalmazandó, folyamatosan felmerülő vélelmezett jövedelem- és bérbeadásból származó jövedelem adóját, amely az értékesítéstől különálló kérdés; a tulajdonosok közössége tartozásának ingatlanhoz kapcsolódásának mechanizmusát; valamint a vagyon birtoklása, nem pedig a nyereség realizálása után fizetendő adó különálló kérdését. Mindegyikhez külön útmutató tartozik.
A leggyakoribb kérdések az értékesítésről és a kilépési költségekről
- Ha veszteséggel adom el, akkor is visszakapom a teljes 3 %-ot?
- Igen, ha tényleges veszteséget tud igazolni. A fizetendő tőkenyereség-adó nulla, és a teljes, az adásvétel véglegesítésekor levont 3 %-ot visszaigényelheti a Modelo 210 benyújtásával, a négy hónapos határidőn belül. A levonás nem az Ön által minimálisan fizetendő összeg. Ez egy előleg, amelyet a tényleges eredménnyel szemben számolnak el.
- Behajthatják rajtam a plusvalía összegét, miután már elhagytam Spanyolországot?
- Igen. Pontosan ezért létezik az a szabály, amely lehetővé teszi, hogy a települési önkormányzat a plusvalía összegét helyettesítő adózóként a vevőtől szedje be: egy már külföldre távozott, nem rezidens eladóval szembeni eljárás nehezebb, mint az összeg beszedése az értékesítéskor. Ezért fontos, hogy az adásvételi szerződés egyértelműen rögzítse, ki viseli a költséget, ahelyett hogy a kérdés rendezetlen maradna.
- Változik a 19 %-os adókulcs, ha az értékesítés időpontjára spanyol adóügyi illetőségűvé váltam?
- Igen: a spanyol adóügyi illetőségű személy a tőkenyereség után a rezidensekre vonatkozó általános adókulcs szerint adózik, nem pedig a nem rezidensekre érvényes egységes 19 %-os kulccsal. Emellett saját szabályok vonatkoznak a fő lakóhelyre történő újrabefektetés adókedvezményére, amelyek nem alkalmazhatók nem rezidensekre. Ez teljesen eltérő számítás, amelyet ezen a weboldalon a rezidensek adózásáról szóló útmutató részletesen ismertet.
