Mennyibe kerül egy ingatlan megvásárlása Spanyolországban: új építésű vagy használt lakás
30 másodpercben
Új építésű ingatlan esetén számoljon nagyjából 13 % többlettel, használt ingatlan esetén pedig nagyjából 9 % többlettel. Ez magában foglalja az adót, a közjegyzői díjat, az ingatlan-nyilvántartási díjat és az ügyvédi díjat. A két szám közötti különbség szinte teljes egészében az adóból ered.
| Új építésű | Használt lakások | |
|---|---|---|
| Adó11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Közjegyző és nyilvántartás | 1.500 € | 1.500 € |
| Ügyvéd~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE és fordítások | 150 € | 150 € |
| Közműátírás | 600 € | 600 € |
| Összesen felül | 63.250 € | 42.250 € |
Mi adja a plusz 8-13 százalékot?
Hat tételről van szó, és közülük csak kettő adó. A többi a közjegyző, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, az ügyvéd, a NIE és a fordítások, valamint a közüzemi szerződések átírása az Ön nevére. Mind a hat tétel vonatkozik új építésű és használt lakásra is. Csak az adótétel jellege változik.Az IVA a spanyol áfa, amely egy teljesen új lakásnál a vételár 10 %-a. Az alábbi két új építésű adótétel közül ez a nagyobb. Az alkalmazásának részletes okait, valamint azt, hogy a használt lakás adóját mi alapján számítják, az adókról szóló oldalon ismertetjük.
| Tétel | Új építésű (fejlesztőtől) | Használt lakások (magántulajdonostól) |
|---|---|---|
| Adó | 10 % IVA (spanyol áfa) és 1,2 % AJD (az aláírt okirat illetéke) Andalúziában, összesen 11,2 %. | 7 % ITP (vagyonszerzési illeték), amelyet a két magasabb érték közül az alapján számítanak, amelyik magasabb: a megállapodás szerinti ár vagy az ingatlan hivatalos referenciaértéke. |
| Közjegyző/ingatlan-nyilvántartás | Összesen körülbelül 1.000-1.700 € 350.000-500.000 € között, illetve körülbelül 1.400-2.200 € 1.000.000 € esetén, a hivatalos díjtáblázatok szerint. Az összeg az árral együtt fokozatosan, nem lineárisan növekszik. | Ugyanaz a díjtáblázat érvényes. A közjegyző és az ingatlan-nyilvántartás nem számít fel eltérő díjat használt lakás esetében. |
| Ügyvéd | Az ár körülbelül 1 %-a, áfával együtt, a független jogi átvilágításért és az adásvétel véglegesítéséért. | Ugyanaz. Ez az egyetlen tétel, amely piaci díj, nem pedig rögzített állami tarifa. Ennek díját az Ön saját ügyvédje írásban közli, mielőtt megbízza. |
| NIE és fordítások | Körülbelül 150 €, átalánydíj, nem az ár százaléka. | Ugyanaz az átalánydíj. |
| Közműátírás és csatlakoztatás | Körülbelül 600 € azért, hogy a víz, a villany és adott esetben az internetkapcsolat az Ön nevére legyen bejegyezve. | Ugyanaz, bár egy szolgáltató az előfizető egyszerű átírásáért egyáltalán nem számíthat fel díjat. Lásd az alábbi Egyenes beszéd című megjegyzést. |
Mennyi lesz ez három valódi vételár esetén?
A százalékos érték önmagában elrejti, hogyan alakulnak az egyes költségek. Íme ugyanaz a táblázat 350.000 €, 500.000 € és 1.000.000 € vételár mellett, mindkét útvonalra kiszámítva. A százalékos arány az ár emelkedésével kissé csökken. Ennek oka, hogy a hat tétel közül három, vagyis a közjegyzői és ingatlan-nyilvántartási díj, az ügyvéd minimális díja, a NIE és a fordítások, valamint a közüzemi szolgáltatások átírása nem emelkedik az árral arányosan.
- 350.000 €Új építésű ingatlan: összesen 394.950 €, erre 12,8% rakódik. Használt lakások: összesen 380.250 €, erre 8,6% rakódik.
- 500.000 €Új építésű ingatlan: összesen 563.250 €, erre 12,7% rakódik. Használt lakások: összesen 542.250 €, erre 8,5% rakódik.
- 1.000.000 €Új építésű ingatlan: összesen 1.124.750 €, erre 12,5% rakódik. Használt lakások: összesen 1.082.750 €, erre 8,3% rakódik.
Ez a három összeg a webhely saját közzétett adata, 2026 augusztusi állapot szerint, és ugyanaz a táblázat jelenik meg a kezdőoldal költségkalkulátorában is. Semmi szokatlannal nem számolnak: nincs kedvezményes adósáv, nincs meglepetés a referenciaérték miatt, és a tulajdoni struktúra szokásos, nem összetett. Ha az Ön helyzete nem szokásos, az összeg változik. Éppen ezért kér a lenti ellenőrzőlista közzétett sáv helyett írásos összeget.
Mikor esedékesek ezek?
Három vagy négy különálló alkalommal, nem egyszerre, és az egyes útvonalakon eltérő módon. Egy használt lakás esetében a pénz nagy része az adásvétel véglegesítésekor kerül kifizetésre. Először egy kisebb foglaló a rezervációhoz, majd a foglaló fennmaradó része az arras szerződés megkötésekor, miközben a jogi ellenőrzések zajlanak, végül pedig az adó, a díjak és a vételár fennmaradó része egyetlen napon, a közjegyzőnél. Egy új építésű ingatlannál ugyanez a teljes összeg ehelyett az építési időszak alatt, ütemezett befizetések formájában oszlik meg, amelyek két évig vagy még tovább is tarthatnak, mielőtt az ingatlan kulcsai egyáltalán rendelkezésre állnak.Ha csak a teljes összeg alapján tervez, könnyen kellemetlen meglepetés érheti, mert nem az a kérdés, hogy bankszámlájának összesen mekkora összeget kell elbírnia, hanem hogy az egyes időpontokban mennyi készpénznek kell rendelkezésre állnia. A jelzáloghitel pedig nem mindegyik kifizetésnél nyújt azonos segítséget. A végső egyenlegre sokkal könnyebben felhasználható, mint az adásvétel véglegesítése előtt két évvel esedékes ütemezett részletre. Az egyetlen, mindkét esetben azonos módon működő kifizetés a foglaló, és ez az egyetlen olyan kifizetés, amely teljesen kívül esik a garanciarendszeren.
Használt lakások
- FoglalásFoglalóKis összeg, a garanciarendszeren kívül.
- arras-szerződésEgyenleg mínusz foglalóA jogi átvilágítás ezzel együtt zajlik.
- VéglegesítésAdó, díjak és a vételár fennmaradó részeITP, közjegyző, ingatlan-nyilvántartás, ügyvéd és a fennmaradó egyenleg, többnyire egy alkalommal.
Új építésű
- FoglalásFoglalóKis összeg, ugyanazok a szabályok.
- Építés közbenRészletfizetésMindegyiket bankgarancia fedezi az esedékesség előtt.
- VéglegesítésIVA, AJD, díjak és a végső egyenlegCsak a végén rendezendő.
Amit a vevők feltételeznekMikor esedékesek az egyes fizetések
- A teljes többletösszeg az adásvétel véglegesítésekor esedékes.
- A foglaló esedékes először, és kívül esik a teljes garancia- és adórendszeren. Ez egy kis összeg, amelyet azért fizetnek, hogy az ingatlant levegyék a piacról, és a foglalási szerződésben meghatározott feltételek szerint visszatéríthető. Arról, hogy mi védi és mi nem védi ezt az összeget, tekintse meg a bankgaranciákról szóló útmutatót.
- Az új építésű ingatlanért ugyanúgy kell fizetni, mint egy használt lakásért.
- Egy használt lakás esetében általában egyetlen vagyonszerzésiadó-számla és egyetlen díjcsomag merül fel, mindez az adásvétel véglegesítésekor vagy annak közelében. Egy új építésű ingatlannál a tényleges összegek az építkezés alatt, ütemezett részletekben oszlanak meg. Minden részletet jogilag bankgaranciával kell biztosítani, mielőtt esedékessé válik, az adót és a fennmaradó összeget pedig csak a végén rendezik. A teljes folyamatról, amelyen minden egyes euró végighalad, tekintse meg a pénz védelméről szóló útmutatót.
- Az ügyvédi díj előre fizetendő
- Ezt általában az adásvétel véglegesítésével egy időben fizetik ki, miután a jogi ellenőrzés lezárult és a vásárlás megvalósul. Mielőtt bárkit megbízna, kérje ezt írásban. A fenti táblázatban ez az egyetlen olyan tétel, amely piaci díj, nem pedig államilag meghatározott tarifa.
Mit kell írásban megerősíttetnie, mielőtt egy összegre hagyatkozna?
Négy dologról van szó, mindegyikről írásban, és mindegyiknek rendelkezésre kell állnia, mielőtt bármi mellett elkötelezné magát. Az útmutatóban szereplő százalékos érték tervezési adat. Nagyjából megmutatja az összeg nagyságát, ami elegendő a lehetőségek összehasonlításához, de nem elegendő ahhoz, hogy erre alapozva szerződést írjon alá. A tényleges összeget az ingatlan saját referenciaértéke, a ténylegesen megbízni kívánt ügyvéd írásos díjbecslése, a fejlesztő fizetési ütemezése a hozzá csatolt garanciális szöveggel, valamint az Ön árkategóriájára vonatkozó, nem pedig egy másikból átmásolt közjegyzői és ingatlan-nyilvántartási becslés határozza meg.Azért érdemes írásban kérni, mert ez nem bizalmatlanság. Egy szóban közölt összeget később nem lehet ellenőrizni a kiszámlázott összeghez képest. A négy tétel mindegyikénél felismerhető a rossz válasz, és ennek hallatán többet tudhat meg, mint egy puszta összegből. A rossz válaszok a következők: senki sem ellenőrizte a referenciaértéket, egy kerek díj részletezés nélkül, fizetési ütemezés a mögötte álló garanciadokumentum nélkül, vagy egy másik árkategóriából átmásolt közjegyzői összeg. Ezek bármelyike azt jelenti, hogy a becslést, amelyből kiindul, valójában még nem készítették el.
| Ezt kérje | Ebből megtudhatja | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| Az ingatlan valor de referencia értéke | Az, hogy a használt lakás utáni vagyonszerzési illetéket az Ön által kialkudott ár vagy egy magasabb hivatalos referenciaérték alapján számítják-e ki. A teljes számítási módot az adókról szóló oldalon találja. | Senki sem ellenőrizte, vagy csak azt állították, hogy „általában nem szokott problémát jelenteni”. |
| Az ügyvéd írásos díjbecslése | Az Ön konkrét árára és helyzetére vonatkozó tényleges százalékos díj, tételesen felsorolva, még a megbízás előtt. | Szóbeli közlésben megadott kerek összeg, részletezés nélkül. |
| A fejlesztő fizetési ütemezése és garanciális szövege, csak új építésű ingatlanhoz | Mikor esedékes az egyes részfizetés, és pontosan mi fedezi. Tekintse meg a bankgaranciákról szóló útmutatót. | Olyan ütemezés, amelyhez nem csatoltak garanciadokumentumot. |
| Az Ön árkategóriájára vonatkozó közjegyzői és ingatlan-nyilvántartási becslés | A táblázat egyetlen olyan tétele, amely az árral nem folyamatosan, hanem lépcsőzetesen változik. | Másik árkategóriából származó, ellenőrzés nélkül átmásolt összeg. |
Mi lepheti meg a vevőket ennél az összegnél?
Három dolog lep meg egy külföldi vevőt ezzel az összeggel kapcsolatban gyakrabban, mint bármi más, és mindhárom időzítési probléma, nem számítási hiba. Mindegyiket olcsó ellenőrizni, mielőtt elkötelezi magát, utólagos felfedezésük azonban költséges. Ezért érdemes ezeket a fenti százalékoktól elkülönítve felsorolni.
- DrágaSenki sem ellenőrizte az ingatlan valor de referencia értékétSpanyolország a használt lakás utáni vagyonszerzési illetéket a magasabbik összeg alapján számítja: az Ön által kialkudott ár vagy a hivatalos referenciaérték alapján. Ha a referenciaérték a magasabb, a számla meghaladja a ténylegesen kifizetett összeg 7 %-át.What to do insteadMielőtt elkötelezné magát, kérje írásban a referenciaértéket. Az adókról szóló útmutató ismerteti a számítási módot és a forrást.
- DrágaÚj építésű ingatlanra úgy számolnak költségvetést, mintha a teljes összeg a végén lenne esedékesAz építkezés alatti részfizetésekhez jellemzően a vételár 20-40 %-ára van szükség készpénzben, még a kulcsok átadása előtt, a fent már figyelembe vett adón felül. A jelzáloghitel általában nem fedezi ezeket a részfizetéseket ugyanúgy, mint a végső egyenleget.What to do insteadKérje el a fizetési ütemezést a foglaló kifizetése előtt, és ellenőrizze pontosan, hogy a finanszírozása mit és mikor fedez.
- ElkerülhetőTerv a vételár készpénzben történő magával viteléreA 10.000 € feletti, határon átnyúló készpénzmozgás spanyol vámáru-nyilatkozat benyújtását teszi szükségessé, amelyet az utazás előtt kell beadni, és amely különálló minden olyan kérdéstől, amelyet a bank a pénz eredetével kapcsolatban feltesz.What to do insteadBanki átutalással mozgassa a pénzt, vagy még repülés előtt nyújtsa be a nyilatkozatot. A benyújtás módját az adókról szóló útmutató ismerteti.
Ugyanaz a vásárlás, kétféle lezárás
Két valóban különböző út ugyanahhoz az ingatlanhoz, és az adókulcs csak a különbségek legkisebbike.| Új építésű | Használt lakások | |
|---|---|---|
| Az áron felüli adó | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fix, referenciaérték-vizsgálat nélkül. | 7 % ITP, de az ár vagy a referenciaérték közül a magasabbik alapján számítva: lásd az adókról szóló oldalt. |
| Mikor esedékes a pénz | Szakaszosan, az építkezés során. Minden szakaszt bankgarancia fedez a kifizetés előtt. | Többnyire a véglegesítéskor vagy ahhoz közel, egy-két részletben. |
| A jelzáloghitel előtt szükséges készpénz | Gyakran az ár 20-40 %-a, mivel a finanszírozás ritkán éri el a véglegesítés előtti szakaszos kifizetéseket. | Általában csak a foglaló és a költségek; jelzáloghitellel közelebb kerülhet a teljes egyenleg finanszírozásához. |
| Foglalástól a kulcsátadásig | Nagyjából két hónaptól három évig, a foglaláskor fennálló építési fázistól függően. | Nagyjából egy-három hónap. |
| Mi védi a pénzt a várakozás alatt | Védett építési számla és egyedi bankgarancia. Lásd a pénz védelméről szóló útmutatót. | Az ügyvéd elkülönített ügyfélszámlája, amelyet a közjegyzőnél szabadítanak fel. |
Tervezési szám, nem a számlája
Ezek a kulcsok 2026 augusztusában érvényesek, és közvetlenül az andalúziai adójogszabályból származnak, nem pedig egy cseh blogból. Magánszemély által végzett szokásos vásárlásra vonatkoznak. Nem minősülnek személyre szabott adótanácsadásnak. Andalúzia pedig nem az egész Spanyolország: egy másik autonóm közösségben található ingatlanra eltérő ITP- vagy AJD-kulcs vonatkozhat, mivel mindkettőt regionális szinten határozzák meg.A fenti táblázat egyik tétele egyes vásárlók számára kisebb lehet, mint amilyennek látszik. 2026. február 12. óta a szolgáltató egyáltalán nem számíthat fel díjat az áramenergia-szerződés egyszerű szerződőváltásáért a Real Decreto 88/2026 alapján. A fenti 600 € összegű közműátírási tétel a víz-, áram- és internetszolgáltatás óvatos, összevont becslése. A tényleges számlája alacsonyabb is lehet.Egyetlen közzétett tartományból sem számítható ki pontosan az Ön összege. Az adókról szóló oldal részletesebben bemutatja, miért változhat az adótétel, az éves költségekről szóló oldal pedig mindent lefed, ami a véglegesítést követő hónapban kezdődik. Mindkettőt ügyvédnek kell ellenőriznie a tényleges dokumentumai alapján, nem pedig egy közzétett tartományhoz viszonyítva.
Gyakran ismételt kérdések a vásárlás költségeiről
- Miért mondják egyes források, hogy a költségek 10 és 16 % között, nem pedig 8 és 13 % között mozognak?
- A különböző források különböző tételeket számítanak bele. Egyesek a tulajdonlás egy teljes évének költségeit (IBI, közös költség) is beleszámítják a „vásárlás költségébe”. Ettől szélesebb lesz a tartomány, és összekeveredik az egyszeri költség a rendszeresen felmerülő költséggel. A fenti tartományok csak azt tartalmazzák, amit magáért a vásárlás véglegesítéséért fizet. Ezért szűkebb a tartomány, és véleményünk szerint hasznosabb az ügylet önálló költségvetésének megtervezéséhez.
- Az én konkrét vételárom esetén 13 % vagy 9 % a pontos érték?
- Nem, és a fenti három számítási példa megmutatja, miért. Az arány kissé csökken az ár emelkedésével, mivel a hat tétel közül több egyáltalán nem, vagy alig változik az árral. Kezelje a tartományt tervezési számként, majd használja a fenti ellenőrzőlistát, hogy egy konkrét ingatlan esetében tényleges összeget kapjon.
- Hozzáadható ennek a többletösszegnek egy része a jelzáloghitelhez?
- Részben, és ez attól függ, melyik tételről van szó. A spanyol jelzáloghitelt az ingatlan banki értékbecslése alapján határozzák meg, nem az ár és a költségek összege alapján. Ezért a fenti adó- és díjköltségeket általában saját forrásból fizetik, nem a jelzáloghitelből finanszírozzák. Egyes vásárlók ennek egy részét egy másik eszközre bejegyzett fedezettel felvett nagyobb hitelbe építik be. Ez finanszírozási döntés, amelyet a jelzáloghitel-szolgáltatással kell egyeztetni, nem pedig a vásárlási költségekkel kapcsolatos kérdés.
- Ugyanígy érvényesek ezek az összegek telek vagy kereskedelmi egység esetén is?
- Nem. Az itt szereplő összegek mind lakóingatlan vásárlására vonatkoznak. Egy telekre vagy kereskedelmi ingatlanra 10 % helyett 21 % IVA vonatkozik, és a telek ITP-kezelése is eltér a kész lakóingatlanétól. Ha Ön ilyet vásárol, ezek nem a megfelelő számok.
