Kulcsátadás spanyolországi ingatlanvásárláskor
30 másodpercben
Az adásvétel véglegesítése egy közjegyzőnél tartott időpont, ahol aláírja az okiratot és kifizeti a fennmaradó vételárrészt. A kulcsok csak azt követően cserélhetnek gazdát, hogy bejárta az ingatlant, és írásban rögzítette az esetleges hibákat. Soha nem korábban.
A véglegesítés napja, sorrendben
- Az időpont előttAz ingatlant az egyeztetett állapot szerint ellenőriztékAz esetleges hibákat először dátummal ellátott írásos listára kell felvenni.
- A közjegyzőnélAzonosítás megtörtént, okirat felolvasva
- EgyidejűlegHátralék kifizetve
- EgyidejűlegAz okirat aláírva
- Ugyanazon az időpontonA kulcsok átadvaCsak a fenti ellenőrzés után, soha nem előtte.
- Same dayOkirat bejegyzésre benyújtvaElektronikusan megküldve az ingatlan-nyilvántartásnak. A teljes bejegyzés később történik meg.
Kik vannak jelen az adásvétel véglegesítésének napján, és mi a feladatuk?
Legfeljebb négy fél tartózkodik a helyiségben, és közülük csak egy védi Önt. A spanyol közjegyző tanúsítja az aláírást, és a szerződést közokirattá alakítja, de nem ellenőrzi, hogy jó ötlet-e megvásárolni az ingatlant. Az adásvétel véglegesítése, día de la firma, általában kevesebb időt vesz igénybe, mint azt az emberek várják. A közjegyző hangosan felolvassa a közokirat lényeges feltételeit, valamint megerősíti a felek és az esetleges meghatalmazottak személyazonosságát. A vételárrész fennmaradó részét megfizetik, a közokiratot aláírják, és a kulcsok gazdát cserélnek. A legtöbb külföldi vevőt nem maga az eljárás lepi meg. Hanem az, hogy ki védi őket ebben a helyiségben, és ki nem.
- A közjegyzőKözhivatalnok, senkinek sem
- Mit csinálnak
- Ellenőrzi a személyazonosságot, újra ellenőrzi a nyilvántartási bejegyzést az adott pillanatban, és jogi formát ad az okiratnak.
- Amit NEM tesznek
- Nem tárgyal egyik fél nevében sem, és nem ítéli meg, hogy jó döntés-e a vásárlás.
- Ki fizeti a díjukat?
- Állami díjtáblázat alapján határozzák meg. Általában a vevő fizeti szokás szerint, jelzáloghitel esetén pedig a hitelező.
- Az Ön ügyvédjeÖn, és csak Ön
- Mit csinálnak
- Megerősíti, hogy a jogi ellenőrzés továbbra is érvényes, ismerteti az okiratot, és meghatalmazás alapján Ön helyett is aláírhat.
- Amit NEM tesznek
- Ne járjon el az eladó vagy a bank nevében bármely szakaszban, és ne fogadjon el szóbeli ígéretet írásbeli helyett.
- Ki fizeti a díjukat?
- Ön, jellemzően az ár hozzávetőleg ~1 %-ának megfelelő összeggel.
- Az eladó vagy a fejlesztő képviselőjeAz eladói oldal
- Mit csinálnak
- Aláírja, majd átadja az ingatlant és a kulcsokat.
- Amit NEM tesznek
- Ne ígérjen semmit azon felül, amit a szerződés már tartalmaz.
- Ki fizeti a díjukat?
- A saját költségeik. Új építésű ingatlan esetén ez a költség már benne van az Ön által fizetett árban.
- A bankJelzáloghitel esetén
- Mit csinálnak
- Képviselőt küld, aki az adásvétellel együtt aláírja a hitelokiratot, és abban a pillanatban folyósítja az összeget.
- Amit NEM tesznek
- Ne folyósítsa az összeget az okirat aláírása előtt.
- Ki fizeti a díjukat?
- Ön, a hitelhez kapcsolódó ügyintézési költségeken keresztül.
Források
Ellenőrzi-e a közjegyző, hogy az ingatlan megéri-e az árát?Nem. A közjegyző megerősíti a személyazonosságot, abban a pillanatban ismét ellenőrzi a nyilvántartási bejegyzést, és jogi formát ad az okiratnak. Az, hogy az ár méltányos-e, hogy az épület megfelelő állapotban van-e, illetve hogy a társasháznak vannak-e tartozásai, külön kérdések. Ezekre előzetesen az Ön ügyvédje és egy műszaki szakértő ad választ, nem pedig a közjegyző az aláírás napján.
Miért kerül sor az ellenőrzésre az aláírás előtt, nem pedig utána?
Mert miután aláírta és kifizette az összeget, elveszíti azt az alkupozíciót, amely miatt érdemes volt elvégezni az ellenőrzést. A nem megfelelő sorrendben végzett adásvétel véglegesítése kívülről ugyanúgy néz ki: egy aláírás és egy kulcscsomó. A különbség az, hogy ki viseli a kockázatot abban a pillanatban, amikor kiderül, hogy valami nincs rendben. Mindez három, megfelelő sorrendben végrehajtott lépésre vezethető vissza.
- Az ingatlant a megállapodásban foglaltak alapján ellenőrzik.Használt lakás esetében ez annak megerősítését jelenti, hogy az állapot megfelel a szerződésnek, és hogy a leltárban megnevezett tárgyak, például a háztartási gépek, a bútorok és a szerelvények, továbbra is megtalálhatók. Új építésű ingatlannál ez a snagging ellenőrzést jelenti. Ennek időzítése a fejlesztőtől függ: egyes projekteknél a tulajdonjog átruházása előtt, másoknál utána végzik el.
- Ami nincs rendben, írásos listára kerülA szóbeli biztosíték, hogy valamit „jövő héten” kijavítanak, az aláírás után semmit sem ér. A keltezett hibajegyzék, amelyet az adásvétel véglegesítése előtt átadnak a másik félnek, az a dokumentum, amely a vitát a még fennálló tételek elfogadott listájává alakítja.
- Csak ezt követően az okirat, a fennmaradó összeg és a kulcsokAz aláírás és a fizetés egyszerre történik, és a kulcsokat ugyanazon az időponton kell átadni. Fordított sorrend esetén a vevő már elveszítette azt az alkupozíciót, amely miatt érdemes volt elvégezni a második lépést.
Egyetlen jogszabály sem írja elő kötelezően ezt a pontos sorrendet. Ez azonban bevett és megalapozott gyakorlat, ezért a foglalási és adásvételi szerződésének ezt kifejezetten rögzítenie kell. A sorrendről hallgató szerződés esetén Ön egy dokumentum helyett a jóhiszeműségre hagyatkozik.
Mi történik, ha egy hibára csak azután derül fény, hogy a kulcsokat már átadták?Ez nehezebb beszélgetés egy használt lakás esetében, mint egy új építésű ingatlannál. A használt lakás szinte semmilyen garanciát nem hordoz, azon túl, hogy igényt lehet benyújtani olyan rejtett hibák miatt, amelyekről az eladó tudott, és amelyeket elhallgatott. Új építésű ingatlannál az alább ismertetett jogszabályi garanciák továbbra is érvényesek, függetlenül attól, mikor fedezik fel a hibát, a saját határidejükön belül.
Milyen jótállás illeti meg, miután megkapta a kulcsokat?
Új építésű ingatlannál három különálló garanciális időszak van, amelyek a befejezés napjától kezdődnek, és magára a szerkezetre akár 10 évig is tarthatnak. Használt ingatlannál szinte egyáltalán nincs garancia, azon a szűk körű igényen túl, amely olyan hibára vonatkozik, amelyről az eladó tudott, és amelyet elhallgatott. Ez a két vásárlástípus közötti legfontosabb jogi különbség, és ez határozza meg, hogy mennyire alaposan érdemes elvégezni a birtokbaadás előtti ellenőrzést.
Átadás-átvétel napja10 évvel később
- Befejező munkák: festés, burkolás, ácsmunkák1 év
- Közművek és lakhatóság3 év
- Szerkezet: alapok, gerendák, teherhordó falak10 év
Új építésűHasznált lakás
- Tízéves jótállás az épület szerkezeti biztonságát érintő hibákra: alapok, gerendák és teherhordó falak.
- Ilyen jellegű, jogszabály szerinti jótállás nincs. Az eladó csak azokért a rejtett hibákért felel, amelyekről az értékesítéskor tudott, és amelyeket eltitkolt. Ez szűk körű igény, amelyet nehéz bizonyítani.
- Hároméves jótállás az olyan szerelvények vagy épületelemek hibáira, amelyek sértik a lakhatósági, biztonsági vagy működési követelményeket.
- Nem alkalmazható. Az adásvétel véglegesítésekor az ingatlanban található minden az Ön tulajdonába kerül, az életkort és az elhasználódást is beleértve.
- Egyéves jótállás a befejezési hibákra, például a festésre, burkolásra és asztalosmunkákra, amelyért az építtető felel.
- Nem alkalmazható, ugyanebből az okból.
- Kétéves határidő az igényérvényesítésre attól kezdve, hogy a jótállás hatálya alá tartozó hiba megjelenik, nem pedig az adásvétel véglegesítésétől számítva.
- Ennek megfelelő igény itt az eladó által ismert rejtett hibára alapítható. Ezt a tényt Önnek kell bizonyítania, ez nem automatikusan folyó jótállási időszak.
Ez a gyakorlati következmény közvetlenül a jogszabályból ered, nem pedig véleményből. Használt lakás esetében az Önt védő munka az aláírás előtt történik, mert utána nagyon kevés dolog áll az Ön oldalán. Új építésű ingatlannál a garanciák ettől függetlenül fennállnak, de továbbra is attól függnek, hogy a hibát dokumentálták-e. Pontosan erre szolgál a snagging ellenőrzés és az írásos lista.
Ki felel az új építésű ingatlan tízéves jótállásáért?Az építési folyamatban részt vevő valamennyi szereplő, jellemzően a fejlesztő, az építtető és a műszaki szakemberek, a jogszabály alapján egyetemlegesen felelnek a tíz éven belül jelentkező szerkezeti hibákért. Az Ön ügyvédje pontosan meghatározza, kivel szemben kell igényt érvényesíteni egy adott hiba miatt, mivel egyszerre több fél is felelős lehet.
Jelen kell lennie Spanyolországban az adásvétel véglegesítésénél?
Nem. Ha az Ön ügyvédje rendelkezik az adásvétel véglegesítésére is kiterjedő meghatalmazással, az Ön nevében aláírhatja az okiratot, így az adásvétel véglegesítése az Ön jelenléte nélkül, az országból való távollétében is megtörténhet. Ez a spanyol gyakorlat egyik leghasznosabb, ugyanakkor az első alkalommal vásárlók által legkevésbé értett lehetősége. Az alábbi három megoldás közötti választás személyes döntés, nem szakmai ajánlás.
- Option 1Személyes részvételÖn maga tekinti meg az ingatlant és a helyiséget azon a napon, amikor az visszavonhatatlanul az Ön tulajdonába kerül.
- Utazás Spanyolországba
- Egy, erre a napra
- Ki ír alá?
- Ön személyesen
- Amire figyelni kell
- Csak szokásos utazásszervezés
- Option 2AjánlottMeghatalmazásAz Ön ügyvédje az Ön nevében intézi a teljes időpontot.
- Utazás Spanyolországba
- Nulla, ennél a lépésnél
- Ki ír alá?
- Az Ön ügyvédje
- Amire figyelni kell
- A meghatalmazásban kifejezetten szerepelnie kell az adásvétel véglegesítésének
- Option 3Hibrid, videóhívássalÖn távolról követi az időpontot, miközben ügyvédje ugyanazon meghatalmazás alapján aláír.
- Utazás Spanyolországba
- Nulla, de Ön figyel
- Ki ír alá?
- Az Ön ügyvédje
- Amire figyelni kell
- Ehhez ugyanaz a meghatalmazás szükséges, mint a teljes körű meghatalmazáshoz
Mit kell megerősíteni, mielőtt az ingatlant átadottnak tekinti?
Ezeket kell ellenőriznie, akár személyesen van jelen, akár az ügyvédje jelentésére hagyatkozik. Egyik sem szolgáltatási ajánlat. Ezek azok a dolgok, amelyeket az adásvétel véglegesítésének jogilag magában kell foglalnia.| Mit kell megerősíteni? | Miért fontos | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| Az aláírás előtt | ||
| Az ingatlan megfelel a megállapodás szerinti állapotnak | Ön azt az ingatlant vásárolja meg, amilyen az árban való megállapodáskor volt, nem pedig olyat, amilyen az előző lakó kiköltözése után lett. | Nincs írásos feljegyzés az adásvétel véglegesítése előtti ellenőrzésről, vagy azt szóbeli biztosíték helyettesíti. |
| Dátummal ellátott hibajegyzék készül, ha bármi hibás | Ez az a dokumentum, amely a fennmaradó tételek egyeztetett listáját később bizonyíthatóvá teszi, a bizonyíték nélküli vita helyett. | Semmi sincs írásba foglalva, csak egy ígéret arra, hogy valamit majd „később” rendeznek. |
| Új építésű ingatlannál rendelkezésre áll az adásvétel véglegesítéséről szóló igazolás és a licencia de primera ocupación | Egy ingatlan a licencia de primera ocupación nélkül jogszerűen nem lakható, és a közművekre sem csatlakoztatható; ez általában az építkezés legvégén érkezik meg. | Beköltözési időpontot ígérnek még azelőtt, hogy bármelyik dokumentumot kiállították volna. |
| Magán az időponton | ||
| Minden kulcs és belépőkártya nyilvántartva van | Egy beléptetőkapus lakópark gyakran több kártyát és távirányítót ad ki annál, mint amennyit aznap átadnak Önnek. | Egyetlen kulcs, annak megerősítése nélkül, hogy összesen hány darab létezik. |
| A mérőórákat leolvassák és dátummal rögzítik | Ilyenkor szokott vita kialakulni arról, hogy ki mit használt az adásvétel véglegesítése után. | Aznap nem történik mérőóra-leolvasás, így az első számla mindkét fél számára csak becslés. |
| A fennmaradó vételárrészt ugyanabban a pillanatban fizetik ki, amikor aláírják az okiratot | Ez a mechanizmus teszi biztonságossá az ügyletet: a pénz és a kulcsok egyszerre cserélnek gazdát, nem előzetes bizalom alapján. | Bármilyen olyan kérés, amely szerint Ön az időpont előtt adjon át pénzt, új építésű ingatlan esetében a garanciarendszeren, használt lakásnál pedig az ügyvéd ügyfélszámláján kívül. |
| Az azt követő napokban | ||
| Az okiratot valóban benyújtják bejegyzésre | A közjegyzőnél történő aláírás nem jelenti a papírmunka végét. Az adót meg kell fizetni, az okiratot pedig be kell nyújtani az ingatlan-nyilvántartásba, mielőtt az ingatlant hivatalosan az Ön nevére bejegyzik. | Hetekkel később sincs senki, aki megerősítené, hogy a bejegyzett példány visszaérkezett. Ennek nyomon követése az Ön ügyvédjének feladata, és érdemes erre közvetlenül rákérdeznie. |
| Az IBI-t és a közös költséget az eladás évére időarányosan felosztják | Mindkettőt időszakokra, nem pedig napokra számítják, ezért az évre már kifizetett összeg egy része a vevőt, másik része pedig az eladót illeti. | Szóbeli kijelentés arról, hogy „minden el van rendezve”, konkrét összegek nélkül. Kérje meg ügyvédjét, hogy mutassa be a felosztást. |
Hol tart az adásvétel véglegesítése?
A teljes vásárlási folyamat tizenöt lépésből áll, az első hívástól a kulcsok átadásáig. Az adásvétel véglegesítése ezek közül az utolsó három lépés, amely a kötelező erejű szerződést követő várakozási idő után következik.A 15 lépésből a 13., 14. és 15.
- Az utolsó ellenőrzésA véglegesítés előttAz ingatlant a megállapodás szerinti állapothoz viszonyítva ellenőrzik, új építésű ingatlannál pedig hibák után kutatnak. Az alábbiakban ezt a lépést mutatjuk be részletesen.
- Közjegyző és kulcsokVéglegesítés napjaAláírják a közokiratot, kifizetik a fennmaradó vételárrészt, és az ingatlan az Ön tulajdonába kerül. A kulcsokat ugyanazon az időponton kell átadni, miután az ellenőrzést és az esetleges hibajegyzéket már lezárták.
- Véglegesítés utánMár az első naptólAz okiratot még meg kell adóztatni és be kell jegyezni, a közműveket át kell íratni, az éves adókötelezettségeket pedig át kell venni. Mindez nem ér véget azzal, hogy Ön távozik a közjegyzői irodából.
Általános tájékoztatás, nem az Ön adásvételi ügyirata
Ez általános tájékoztatás arról, hogyan zajlik az adásvétel véglegesítése a spanyol jog szerint. A tájékoztatás 2026. augusztus 17-i állapotot tükröz, és a forrásszövegen alapul, nem pedig egy blogból származó másolat. Ez nem jogi tanácsadás az Ön vásárlásával kapcsolatban. Az itt ismertetett garanciális időszakok, a közjegyző szerepe és az események sorrendje az általános szabályokat tükrözik. Az Ön konkrét ingatlanához csatolt dokumentumok és az Ön konkrét szerződése határozzák meg ténylegesen az ügyletét.Mindez nem ír le szolgáltatást, és semmi sem ígéri benne, hogy bárki Ön helyett részt vesz az adásvétel véglegesítésén. Az, hogy ezt megszervezik-e, és ki szervezi meg, külön kérdés, amelyhez külön útmutató tartozik.Az adásvétel véglegesítésére vonatkozó szabályok és bevett gyakorlatok közjegyzőnként, fejlesztőnként és az ingatlan típusától függően eltérhetnek, és maga a jog is időről időre módosul. Független ügyvéd erősíti meg, hogy mi vonatkozik az Ön vásárlására, mielőtt bármit aláírna.
Gyakran feltett kérdések a kulcsok átadásáról
- Mennyi idővel a magánszerződés aláírása után történik meg az adásvétel véglegesítése?
- Használt lakás esetében általában egy-három hónap. Új építésű ingatlannál ez az építkezés szakaszától függ: ha az épület csaknem elkészült, gyakran körülbelül két hónap, ha pedig az építkezés a nulláról indul, akár nagyjából három év is lehet. Egyik adatot sem rögzíti jogszabály. Mindkettő abból következik, ahogyan a szerződéseket ezen a partszakaszon jellemzően kialakítják.
- Megtagadhatja-e az eladó a kulcsok átadását az egyeztetett időpontban?
- Az adásvételi szerződésnek a kulcsok átadását az aláírás és a fennmaradó vételár kifizetésének időpontjához kell kötnie. Ha ezt nem mondja ki kifejezetten, az olyan hiányosság, amelyet érdemes ügyvédjével kijavíttatnia az aláírás előtt. Ne feltételezze egyszerűen, hogy az átadás-átvétel ettől függetlenül is megtörténik.
- A snagging lista ugyanaz, mint a tízéves garancia?
- Nem. A snagging az adásvétel véglegesítése körül elvégzett gyakorlati műszaki ellenőrzés, amelynek célja a befejezetlen vagy hibás munkák feltárása, amíg még van lehetőség a kijavításuk kikényszerítésére. A tízéves garancia ettől különálló, törvényben biztosított jog a Ley de Ordenación de la Edificación alapján. Attól függetlenül fennáll, hogy a snagging során mit tártak fel, és kifejezetten a szerkezeti hibákra, nem pedig a kozmetikai hibákra vonatkozik.
- Mi történik, ha a fejlesztő az ígért időpontig nem szerezte meg az első használatbavételi engedélyt?
- Enélkül az ingatlan jogszerűen nem lakható, és a közművekre sem csatlakoztatható, függetlenül attól, mit írt a prospektus a beköltözés időpontjáról. Ez szerződéses és engedélyezési kérdés, nem garanciális. Érdemes megerősíteni, hogy az engedély valóban létezik, nem csupán azt, hogy az épület késznek látszik.
- Jár-e egyáltalán bármilyen garancia a használt lakáshoz?
- Csak egy szűk körű: igény az eladóval szemben olyan rejtett hiba miatt, amely az értékesítés időpontjában már fennállt, és amelyről az eladó tudott, de elhallgatta. Ez valódi jog, de sokkal nehezebb bizonyítani, mint egy jogszabályban meghatározott garanciális időszakot. Pontosan ezért fontosabb az adásvétel véglegesítése előtti ellenőrzés egy használt lakásnál, mint egy új építésű ingatlannál.
