Hiba jelent meg az átadás-átvétel után: ki felel érte és meddig?
30 másodpercben
Egy spanyol új építésű ingatlanhoz három különálló garanciális időszak tartozik: egy év a befejező munkákra, három év a gépészeti rendszerekre, tíz év pedig a szerkezetre. Mindegyikért más-más építési szereplő felel. A tízéves fedezet kötelező biztosítás, és akkor is érvényben marad, ha a kivitelező fizetésképtelenné válik. Használt lakásra mindez nem vonatkozik. Ott csak egy hat hónapos, rejtett hibára vonatkozó igény áll rendelkezésre.
Minden, amit egy új építésű ingatlan védelme első pillantásra magában foglal
Az emberek úgy beszélnek „egy új építésű ingatlan garanciájáról”, mintha az egyetlen dolog lenne, egyetlen időtartammal. Valójában öt különálló mechanizmusról van szó. Különböző dolgokat védenek, és különböző felek kötelesek helytállni értük. Csak néhány marad fenn az ingatlant építő vállalkozás megszűnése után. Ez az oldal egy helyen mutatja be a teljes rendszert, és hivatkozást biztosít arra az oldalra, amely mindegyiket részletesen ismerteti.
Átadás-átvétel10 év
- Befejezés1 év
- Lakhatóság3 év
- Szerkezet10 év
- Használt lakások rejtett hibái6 hónap
- 6 hónap
- A használt lakások teljes időszaka, ugyanazon a léptéken ábrázolva
| Réteg | Érvényességi idő | Mit véd, és ki felel érte |
|---|---|---|
| Bankgarancia (aval bancario) | Az első, terv alapján értékesített ingatlanhoz kapcsolódó befizetésétől az ingatlan átadásáig. | Az Ön pénzét, nem az épületet védi. Ez minden, az adásvétel véglegesítése előtt a fejlesztőnek kifizetett összeget fedez, az adóval és a törvényes kamattal együtt. Visszafizetik Önnek, ha az ingatlant soha nem adják át. Ezzel egy bank vagy biztosító tartozik, soha nem maga a fejlesztő. |
| Átadás-átvétel és hibajegyzék | Egy nap: az aláírás a közjegyzőnél. Minden alábbi időszak innen kezdődik. | Önmagában semmit, éppen ezért fontos. Az azon a napon elfogadott hibajegyzék szolgál bizonyítékként hónapokkal később, amikor az egyéves garanciára hivatkoznak. A fejlesztő köteles kijavítani a rajta felsorolt hibákat. |
| 1 év, kivitelezési hibák | Egy év az adásvétel végétől. | Befejező munkák: festés, burkolás, szerelvények, illetve minden, a kész munkát érintő kozmetikai vagy felületi hiba. Ezekért kizárólag a kivitelező felel. |
| 3 év, lakhatósági hibák | Három év az adásvétel végétől. | Vízvezetékek, elektromos rendszerek, szigetelés, vízszigetelés: olyan meghibásodások, amelyek miatt az ingatlan nem felel meg az alapvető lakhatósági követelményeknek. A kivitelező, a gyakorlatban pedig az a szerelő felel, aki a hibás munkát elvégezte. |
| 10 év, szerkezeti hibák | Adásvétel véglegesítésétől tíz év | Alapozások, támaszok, gerendák, födémek, teherhordó falak. Az építtető, az építész, a műszaki ellenőr és a kivitelező együttesen és egyetemlegesen felelnek, ha az ok nem különíthető el egyikükre sem. |
| Tízéves biztosítás | Ugyanaz a tíz év, de ez nem függ attól, hogy bármelyikük még folytatja-e a tevékenységét. | A tízéves szerkezeti jótállás mögött álló kötelező biztosítás. A követelést nem a kivitelezővel, hanem a biztosítóval szemben kell érvényesíteni, így a biztosítás akkor is fennmarad, ha a vállalkozás megszűnik, egyesül vagy fizetésképtelenné válik. A biztosítás az épülethez kapcsolódik, és átszáll a következő tulajdonosra. |
Ki felel, ha beköltözése után valami meghibásodik?
A megszokott összefoglaló, amely szerint a szerkezetre tíz, a gépészeti és egyéb rendszerekre három, a befejező munkákra pedig egy év vonatkozik, azt rögzíti, hogy az egyes jótállások meddig érvényesek. Ritkán tér ki arra, hogy kihez kell fordulnia, ha valamelyik kategóriába tartozó elem meghibásodik, és a válasz nem mindig ugyanaz a személy.
| 1 évKivitelezési hibák | 3 évLakhatósági hibák | 10 évSzerkezeti hibák | |
|---|---|---|---|
| Mire terjed ki | Befejező munkák: festés, burkolás, szerelvények | Vízvezeték, elektromos hálózat, szigetelés, vízszigetelés | Alapozások, támaszok, gerendák, teherhordó falak |
| Ki felel érte? | Csak a kivitelező | A kivitelező és az érintett szakipari kivitelező | Az építési szereplők teljes köre, együttesen és egyetemlegesen |
| Garancia | Fedezet | Ki felel érte? |
|---|---|---|
| 1 év, kivitelezési hibák | Befejező munkák és befejező elemek: festés, burkolás, szerelvények, valamint minden, a kész munkát érintő esztétikai vagy felületi hiányosság. | Csak a kivitelező. Ez a három kategória közül a legszűkebb és legrövidebb ideig érvényes. |
| 3 év, lakhatósági hibák | Azok a szerkezeti elemek vagy rendszerek, amelyek meghibásodása esetén az ingatlan már nem felel meg az alapvető lakhatósági követelményeknek: vízvezeték, elektromos hálózat, szigetelés, vízszigetelés. | A kivitelező és a gyakorlatban az a szakipari kivitelező vagy alvállalkozó, aki az adott hibás munkát elvégezte. |
| 10 év, szerkezeti hibák | Alapozások, támaszok, gerendák, födémek, teherhordó falak és egyéb szerkezeti elemek: az épület mechanikai ellenállását és stabilitását veszélyeztető károk. | Az építési szereplők teljes köre, az építtető, az építész, a műszaki ellenőr és a kivitelező, együttesen és egyetemlegesen, ha a konkrét ok nem különíthető el kizárólag egyikükre. |
Források
Pontosan meg kell állapítanom, hogy a négy szereplő közül melyik okozta a szerkezeti hibát, mielőtt igényt érvényesíthetek?Nem, éppen erre szolgál az egyetemleges felelősség szabálya. Ha valóban nem állapítható meg, hogy melyik szereplő felelős, vagy többen is hozzájárultak a kárhoz, a teljes követelést bármelyikükkel szemben érvényesítheti. Ez jellemzően az építtető, mivel általában ő az a fél, akit a legkönnyebb azonosítani és felelősségre vonni. Ezt követően egymás között rendezik a megosztást.
Mi történik, ha a kivitelező vagy az építtető már nem működik, amikor szüksége van rájuk?
A Seguro Decenal az új épület szerkezeti hibáira kiterjedő, kötelező tízéves biztosítás. A spanyol építési jog előírja. A biztosítás az épülethez, nem Önhöz kapcsolódik, ezért átszáll a következő tulajdonosra. Ez a részlet a gyakorlatban különösen fontos: a biztosítás azért létezik, mert egy szerkezeti hiba jóval azután is megjelenhet, hogy egy kis építőipari vállalkozás megszűnt, egyesült vagy egyszerűen felhagyott a tevékenységével. Az a garancia, amely attól függne, hogy a vállalkozás még létezik-e, éppen akkor lenne értéktelen, amikor a legnagyobb szükség lenne rá.Az Organismo de Control Técnico (OCT) elnevezésű műszaki szervezetnek felül kell vizsgálnia a tervet, mielőtt a biztosító kiállítja ezt a biztosítást. Lakóépületként elsősorban használt épületek esetén közreműködése jogszabályi követelmény. Vevőként a gyakorlati szempont nem maga az OCT, amellyel valószínűleg ritkán kerül majd közvetlen kapcsolatba. A lényeg az, hogy a jóváhagyása teszi lehetővé a biztosítási kötvény létrejöttét. Ezért ellenőrizze, hogy a kötvény valóban létezik, ne csak feltételezze ezt azért, mert az épület elkészült és értékesítették.
- Elsősorban lakhatásra szánták az ingatlant?What it grantsAz Organismo de Control Técnico felülvizsgálja a tervetIf noSzűk körű kivétel vonatkozhat a saját célú építkezésre. Erősítse meg ezt ügyvéddel.
- Jóváhagyta az OCT a tervet a véglegesítés előtt?What it grantsA biztosító kiállíthatja a kötelező tízéves biztosítástIf noJóváhagyás nélkül nincs biztosítás. Vásárlás előtt érdemes megerősíteni, hogy ez valóban létezik.
- Érvényes-e a tízéves biztosítási kötvény, és megnevezi-e az épületet?What it grantsA szerkezeti hibára vonatkozó igényt nem a kivitelezővel, hanem a biztosítóval szemben kell érvényesíteni.If noEnélkül az igénynek nincs címzettje, ha az eredeti vállalkozás megszűnt.
Az e biztosítással szembeni igényt nem az eredeti kivitelezővel, hanem a biztosítóval szemben kell érvényesíteni. Ez lényegében ugyanúgy működik, mint a fizetési garanciából eredő igény, amelyet a bankkal, nem pedig a fizetésképtelen fejlesztővel szemben kell érvényesíteni. Ha a fejlesztő ettől független okokból külön hivatalos fizetésképtelenségi eljáráson ment keresztül, ez nem érinti a tízéves felelősségbiztosítóval szemben évekkel később benyújtott, szerkezeti hibára vonatkozó igényt. A két kötelezettség teljesen különböző, és teljesen különböző vállalkozásokat terhel.Annak ellenőrzése, hogy ez a biztosítási kötvény létezik és érvényes, még a vásárlás előtt, nem pedig egy hiba megjelenése után, pontosan az, amit az Arevont műszaki ellenőrzési szolgáltatása vizsgál.
Inkább használt lakást vásárolna? Mit jelent Önnek a „garancia hiánya”?
Mindez nem vonatkozik a használt lakásra, amelyre a fentiek szerinti törvényi jótállás nem terjed ki. Ami viszont megilleti a vevőt, az egy sokkal szűkebb jog: igényt érvényesíthet az eladóval szemben olyan rejtett hiba miatt, amely az adásvétel időpontjában már fennállt, és amelyről az eladó tudott, de azt elhallgatta. A webhely saját anyagai ezt a határidőt mindig „rövidként” írták le, konkrét időtartam megnevezése nélkül. Ez az átadás napjától számított hat hónap, és szigorú jogvesztő határidő, nem pedig a rendes elévülési idő. A legtöbb igénnyel ellentétben ezt hivatalos felszólítással nem lehet nyugvásba helyezni vagy újraindítani. Emiatt a határidő a hangzásánál jóval kevésbé méltányos.
Átadás5 év (rendes elévülés)
- Rejtett hibák igényhatárideje6 hónap
- 6 hónap
- Szigorú jogvesztő határidő. Hivatalos felszólítással nem függeszthető fel
| Követelmény | Mit jelent Önnek | Forrása |
|---|---|---|
| A hibának súlyosnak, rejtettnek és már fennállónak kell lennie | Valami súlyos hibáról van szó, amelyet a vásárlás előtti ésszerű ellenőrzéssel nem lehetett észlelni, és amely már az adásvétel időpontjában fennállt, nem pedig később keletkezett. | Ptk. 1484. cikk |
| Két jogorvoslat közül választhat | Elállhat teljesen az adásvételtől (redhibitorikus kereset), vagy megtarthatja az ingatlant, és kérheti a vételár arányos csökkentését (quanti minoris kereset). | Ptk. 1486. cikk |
| A határidő az átadástól számított hat hónap | Szigorú jogvesztő határidő, nem pedig az általános, ötéves elévülési idő, amely a legtöbb egyéb szerződéses igényre vonatkozik, és amelyet hivatalos felszólítás küldésével sem lehet megszakítani. | Ptk. 1490. cikk |
Mit gyűjtsön össze a hiba megjelenésekor
Négy dolgot, gyorsan összegyűjtve. A három határidő közül kettő attól az időponttól számítandó, amikor a hiba megjelenik, vagy amikor az ingatlant átadják, nem pedig attól, amikor Ön végre intézkedni kezd.| Gyűjtse össze | Miért | Milyen a hiányos változat |
|---|---|---|
| Dátummal ellátott írásos feljegyzés arról, mikor észlelte először a hibát | A LOE szerinti kétéves igényérvényesítési időszak és a használt lakásra vonatkozó hat hónapos határidő is egy konkrét dátumtól kezdődik. A dátum nélküli felfedezés éppen azt a tényt gyengíti, amelytől az Ön igénye függ. | Arra hagyatkozni, hogy nagyjából mikor vett észre először valamit. |
| Független műszaki szakvélemény az okról és annak valószínű kategóriájáról | Annak megállapítása, hogy egy repedés esztétikai hiba, lakhatósági probléma vagy valóban szerkezeti hiba, dönti el, melyik jótállás, melyik határidő és melyik fél alkalmazandó. | A kategóriát abból feltételezni, hogy a hiba mennyire riasztóan néz ki, nem pedig szakmai vizsgálat alapján. |
| Új építésű ingatlan esetén: annak igazolása, hogy a tízéves biztosítási kötvény létezik és érvényes | Erre lehet strukturális igényt alapítani, ha az eredeti építtető már nem folytat tevékenységet. | Nincs nyoma a kötvénynek, vagy abból indulnak ki, hogy „léteznie kell”, mert az épületet jogszerűen befejezték. |
| Használt lakás esetében: bizonyíték arra, hogy az eladó valójában mit tudott | Rejtett hibák miatti igény esetén bizonyítani kell, hogy az eladó tudott a hibáról és elrejtette azt, nem csupán azt, hogy a hiba létezett. | Olyan igény, amely kizárólag azon alapul, hogy „tudniuk kellett róla”, mindenféle alátámasztó bizonyíték nélkül. |
Új építésű ingatlan szerkezeti garanciája és használt lakás rejtett hibájára vonatkozó igénye
Mindkettő végül fizet egy valódi, súlyos probléma esetén, de az odáig vezető eljárás teljesen eltérő.| Használt lakás (rejtett hibák) | Új építésű (LOE-garancia) | |
|---|---|---|
| Jogi alap | Polgári Törvénykönyv, 1484-1490. cikk. | 38/1999. törvény (LOE), 17-19. cikk. |
| Határidő | A teljesítéstől számított hat hónap, szigorú jogvesztő határidő, amely nem szakítható meg. | Legfeljebb tíz év, a konkrét kár megjelenését követő kétéves igényérvényesítési időszakkal. |
| Mit kell bizonyítania? | Azt, hogy a hiba az adásvételkor már fennállt, súlyos és rejtett volt, továbbá hogy az eladó tudott róla és elrejtette azt. | Azt, hogy a kár a három meghatározott kategória egyikébe tartozik, az adott kategóriára irányadó határidőn belül. |
| Kivel szemben érvényesíthet igényt, ha az eredeti fél már nem elérhető? | Általában senkivel szemben. Ez kifejezetten az eladóval szembeni személyes igény. | A kötelező tízéves biztosítás szerkezeti szintre vonatkozó biztosítója, függetlenül attól, hogy az építtető továbbra is működik-e. |
Ez a jogi keretet ismerteti, nem pedig az Ön konkrét hibájáról mond ítéletet.
Ez a 2026. augusztusi állapot szerinti hatályos spanyol jog, amely közvetlenül a LOE-n és a Código Civilen alapul, nem pedig azon, ahogyan ezeket a garanciákat általában összefoglalják. Általános tájékoztatásról van szó, nem egy konkrét hiba értékeléséről. Annak meghatározása, hogy egy adott repedés, szivárgás vagy hiba az egyik garanciális kategóriába tartozik-e a másik helyett, valamint hogy az eladó valóban tudott-e valamiről, és azt elhallgatta-e egy használt lakás esetében, műszaki és ténykérdés. Ezekre az Ön konkrét ingatlana tekintetében független szakértő és ügyvéd ad választ. Ezt senki sem tudja elvont módon meghatározni.Nem állítunk ki tízéves biztosítást, és nem vagyunk részesei az Ön jótállásának vagy kárigényének. A snagging és műszaki ellenőrzési szolgáltatásaink azt végzik, hogy megtalálják és dokumentálják a hibákat a legfontosabb időpontokban: mielőtt aláírná az új építésű ingatlanra vonatkozó szerződést, valamint mielőtt megvásárolná a használt lakást. Ekkor a fentiek többségének kezelése jóval olcsóbb, mint később.
A leggyakoribb kérdések építési hibákról
- Szükségem van ügyvédre ahhoz, hogy igényt érvényesítsek a tízéves biztosítással szemben, vagy közvetlenül is felvehetem a kapcsolatot a biztosítóval?
- Közvetlenül is felveheti a kapcsolatot a biztosítóval, de egy ügyvéd vagy független műszaki szakértő jelentősen megerősíti az ilyen igényt, mivel a biztosító egyértelmű műszaki alapot szeretne ahhoz, hogy a kárt szerkezeti, ne pedig alacsonyabb kategóriájú kárként sorolja be. Egy kisebb, nyilvánvaló eset kivételével az ilyen szakvélemény költsége általában csekély ahhoz képest, amennyit egy szerkezeti igény ér.
- Ha új építésű ingatlant vásároltam, és a tízéves szerkezeti garancia még nem járt le, számít-e, hogy nem én vagyok az eredeti vevő?
- Nem. A seguro decenal magához az épülethez kapcsolódik, nem ahhoz a személyhez, aki azt először megvásárolta. Ezért az eredeti tízéves időszakon belül vásárló későbbi tulajdonos ugyanazt a fedezetet örökli a hátralévő időre. Ezt érdemes külön megerősíteni olyan viszonylag új használt lakás vásárlásakor, amely még az eredeti tízéves időszakon belül van, mivel ez az ingatlan ténylegesen átruházható vagyoneleme.
- Használt lakás esetében ugyanúgy kezelik azt a hibát, amelyről az előző tulajdonos egyszerűen nem tudott, mint azt, amelyet szándékosan eltitkolt?
- Nem, és ez a vicios ocultos iránti igény központi nehézsége. Az eladó csak olyan hibáért felel, amelyről ténylegesen tudott és amelyet eltitkolt, nem pedig olyanért, amely a tudta nélkül állt fenn. Ez valós és jelentős jog, de annak bizonyítása, hogy valaki más mit tudott, sokkal nehezebb feladat, mint egy jogszabályban meghatározott jótállási időszakra hivatkozni. Éppen ezért fontosabb a vásárlás előtti ellenőrzés használt lakás esetében, mint új építésű ingatlannál.
