Sütiket használunk az élmény javítására, a webhely használatának elemzésére és személyre szabott tartalmak biztosítására.
Útmutató
Hogyan működik egy ingatlan jogi átvilágítása Spanyolországban
A részletes jogi átvilágítás a foglalást követően, nem pedig azt megelőzően történik, a foglalási szerződés pedig olyan feltételeket tartalmaz, amelyek megvédik a vevőt, ha az ellenőrzések súlyos problémát tárnak fel. A Registro de la Propiedad feltünteti a tényleges tulajdonost, valamint a jelzálogjogokat, a végrehajtási végzéseket, a szolgalmi jogokat és az egyéb korlátozásokat. Az ingatlan típusától függően az ellenőrzések arra is kiterjednek, hogy a dokumentáció összhangban van-e, vannak-e a tulajdonosi közösséggel szembeni tartozások, fennáll-e IBI-fizetési kötelezettség, illetve rendelkezésre állnak-e a szükséges engedélyek. Az aláíráskor ezután egy második, független ellenőrzésre kerül sor: a közjegyző az aláírás előtt ismét ellenőrzi a tulajdonjogot és a nyilvántartás aktuális állapotát.
Ön aláírja a foglalást, csak ezután derül ki egy jogi probléma, és elveszíti a foglalót.
A valós helyzet
A részletes jogi átvilágítás a foglalást követően, nem pedig azt megelőzően történik, a foglalási szerződés pedig olyan feltételeket tartalmaz, amelyek megvédik a vevőt, ha az ellenőrzések súlyos problémát tárnak fel. A Registro de la Propiedad feltünteti a tényleges tulajdonost, valamint a jelzálogjogokat, a végrehajtási végzéseket, a szolgalmi jogokat és az egyéb korlátozásokat. Az ingatlan típusától függően az ellenőrzések arra is kiterjednek, hogy a dokumentáció összhangban van-e, vannak-e a tulajdonosi közösséggel szembeni tartozások, fennáll-e IBI-fizetési kötelezettség, illetve rendelkezésre állnak-e a szükséges engedélyek. Az aláíráskor ezután egy második, független ellenőrzésre kerül sor: a közjegyző az aláírás előtt ismét ellenőrzi a tulajdonjogot és a nyilvántartás aktuális állapotát.
Mi változtat rajta
A közjegyző és az Ön ügyvédje nem ugyanazt a feladatot végzi. A közjegyző független köztisztviselő, aki az aláírás pillanatában ellenőrzi a jogszerűséget és a nyilvántartás állapotát. Az Ön ügyvédje Önt képviseli, és elvégzi a jogi átvilágítást, mielőtt Ön elkötelezné magát. Az ilyen problémák sem csalásból erednek, hanem hiányos ügyintézésből: például egy be nem jegyzett bővítésből, a hiányzó licencia de primera ocupación dokumentumból vagy az ingatlannal együtt átszálló közösségi tartozásból.
Mit teszünk ellene
A teljes körű jogi átvilágítás lezárása nélkül nem javasoljuk az adásvételi szerződés megkötéséhez való továbblépést. Az ügyvédi iroda Önt képviseli, nem bennünket, tőlünk nem kap fizetést, és Ön saját ügyvédet is megbízhat.
30 másodpercben
A részletes jogi ellenőrzés a foglalás után, nem pedig előtte történik, és a foglalási szerződés saját szövege védi a letétet annak időtartama alatt. Az ügyvéd körülbelül 15 dolgot ellenőriz 2-4 hét alatt, a közjegyző pedig az aláíráskor ismételten, függetlenül ellenőrzi a tulajdonjogot és az ingatlan-nyilvántartást.
Veszélyben van a foglalóm, ha a részletes jogi ellenőrzésre a foglalás után kerül sor?
Egy spanyol ingatlanfoglalás valódi kötelezettségvállalás, általában 6 000 és 11 000 € közötti összeg, amelyet a részletes jogi ellenőrzés elvégzése előtt fizetnek ki. Ez a sorrend sok első vásárlót meglep, ezért érdemes elmagyarázni, nem pedig elhallgatni. A foglalás idejére az ingatlant leveszik a piacról, amíg az ellenőrzés zajlik. Maga az ellenőrzés igazolja, hogy valóban tovább kell-e lépnie a teljes adásvételi szerződés megkötése felé.A foglalás szándékosan nem jelent vak elköteleződést. A foglalás írásos feltételei rögzítik, mi történik, ha az ügyvéd ellenőrzése súlyos problémát tár fel. Ilyen esetben a foglalót visszatérítik. A védelmet maga a szerződés biztosítja, és a foglalási szerződésben szerepel, nem pedig egy általános jogi garancia, amely az okirattól függetlenül létezne. Éppen ezért kell egy kizárólag Önt képviselő ügyvédnek elolvasnia és jóváhagynia a foglalási szerződés szövegét, mielőtt aláírja azt, és mielőtt bármilyen pénzmozgás történik.
Mi védi ténylegesen a foglalómat a jogi ellenőrzés ideje alatt?Az Ön által aláírt foglalási szerződés konkrét szövege, nem pedig a spanyol jog olyan általános szabálya, amely annak tartalmától függetlenül alkalmazandó. Egy ügyvéd elolvassa a szerződést, mielőtt Ön aláírja. Ez biztosítja, hogy a foglaló visszatérítésének feltételei, ha súlyos problémát találnak, ténylegesen írásban szerepeljenek, és ne csak feltételezésen alapuljanak.
Mi a tényleges különbség a közjegyző és a saját ügyvédem között?
A két szerep könnyen összekeverhető, de nem ugyanazt a feladatot jelentik. A spanyol közjegyző független közfeladatot ellátó személy, aki az aláíráskor hitelesíti az okiratot: ellenőrzi a személyazonosságot, és megerősíti az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést az adott időpontban. A folyamat minden szakembere, az ügyvédeket és a közvetítőket is beleértve, a spanyol jog szerinti szokásos pénzmosás elleni személyazonosítást is elvégzi. A közjegyző nem tárgyal az Ön nevében, és addig nem folytatja le az ingatlan előzményeinek mélyreható vizsgálatát.A saját ügyvédje ezt a korábbi, független és mélyreható ellenőrzést végzi el: ki az ingatlan jog szerinti tulajdonosa, milyen terhek vagy tartozások kapcsolódnak hozzá, jogszerű-e maga az épület, illetve vannak-e a tulajdonosok közösségének fennálló követelései. Erre a foglalást követő hetekben kerül sor, kifejezetten azért, hogy a problémák akkor derüljenek ki, amikor még reálisan vissza lehet lépni. Ez különbözik az aláíráskor betöltött szereptől, amikor már jóval több pénz és lendület áll az ügylet mögött.
A közjegyzőAz Ön saját ügyvédje
Független közfeladatot ellátó személy, aki nem kifejezetten Önnek dolgozik
Az aláíráskor végső, független ellenőrzésként ismét megerősíti a személyazonosságot és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, de nem helyettesíti a korábbi jogi átvilágítást.
Az Ön saját, Ön által választott és fizetett képviselője
A foglalást követő hetekben mélyreható ellenőrzést végez, hogy egy súlyos probléma még akkor derüljön ki, amikor a visszalépés reális lehetőség, ne pedig az aláírás után.
Ha a közjegyző az aláíráskor már ellenőrzi a tulajdonjogot, miért van szükségem korábban a saját ügyvédem ellenőrzésére is?A közjegyző ellenőrzésére a folyamat legvégén kerül sor, gyakran azután, hogy a foglaló már gazdát cserélt, és az adásvételi szerződést már aláírták. Ekkor a visszalépés már sokkal költségesebb. A saját ügyvédje által korábban végzett ellenőrzés célja, hogy a probléma akkor derüljön ki, amikor még reálisan lehetőség van a visszalépésre. Ez más feladat, más időpontban, és nem a közjegyző munkájának megismétlése.
Kinek dolgozik ténylegesen az ügyvéd, és mennyibe kerül?
Az erre az ellenőrzésre megbízott ügyvéd Önt, és csak Önt képviseli. Nem az eladó ügyvédje, és nem mi fizetjük: a díj hozzávetőleg ~1 % a vételárból, áfával együtt, amelyet közvetlenül az ügyvédi irodának kell megfizetni. Ettől az irodától egyáltalán nem kapunk közvetítői jutalékot. Ön szabadon hozhat saját választása szerinti független ügyvédet is az általunk bemutatott ügyvéd helyett.Befejezett ellenőrzés nélkül nem javasoljuk, hogy továbblépjen az adásvételi szerződés megkötéséhez. Ez nem formalitás. A folyamatnak azon a pontján járunk, amikor egy valódi problémának, ha van ilyen, felszínre kell kerülnie. Ha időmegtakarítás céljából kihagyja, azzal meghiúsítja a szolgáltatás igénybevételének teljes célját.
Egyenes beszéd
Garantálja ez a folyamat, hogy soha semmi nem fog rosszul elsülni?
Nem, és erről egyetlen tisztességes leírás sem állítana mást. A folyamat valódi, független ellenőrzést iktat be az Ön pénze és az eladó pénze közé abban az egyetlen időpontban, amikor még kevés költséggel vissza lehet lépni. A közjegyzőnél, a végleges átruházás előtt, egy második, független ellenőrzésre is sor kerül. Az ellenőrzés során feltárt problémák többsége nem csalás, hanem befejezetlen ügyintézés: nyilvántartásba nem vett bővítés, hiányzó használatbavételi engedély vagy a tulajdonosok közösségével szemben fennálló tartozás, amely egyébként Önre szállna át.Ez általános tájékoztatás a spanyolországi ingatlanvásárlási folyamat működéséről, nem pedig jogi tanácsadás egy konkrét ingatlannal kapcsolatban. Mi nem végezzük el az ismertetett ellenőrzéseket; azokat egy független ügyvéd végzi el az Ön nevében, közvetlenül Ön által fizetett díj ellenében. Ettől az ügyvédtől nem kapunk közvetítői díjat. Maguk az ellenőrzések a vevőnek nem kerülnek többe az ügyvéd saját díjánál.
Gyakran ismételt kérdések a jogi átvilágításról
Mi történik ténylegesen, ha a saját ügyvédem súlyos problémát talál azután, hogy már lefoglaltam az ingatlant?
Pontosan ezt a helyzetet hivatottak kezelni a foglalási szerződés feltételei. Ha a probléma megfelel az írásban rögzített feltételeknek, a vásárlás nem jut el a teljes szerződés megkötéséig, és a foglalót visszatérítik. Ezért kell egy ügyvédnek elolvasnia és jóváhagynia a foglalási szerződés pontos szövegét még az aláírás előtt, nem utána.
Kötelező az Arevont által bemutatott ügyvédet igénybe vennem?
Nem. Ön szabadon hozhat helyette saját, független ügyvédet. Az általunk bemutatott irodáktól nem kapunk közvetítői díjat, és a jogi képviselő mindenképpen Önt képviseli, nem minket és nem az eladót.
Új vagy eltérő valami ebben a folyamatban 2025-ben vagy 2026-ban a korábbi évekhez képest?
Lényegét tekintve nem. Az alapfolyamat, vagyis egy független ügyvéd vásárlás előtti ellenőrzése, amelyet az aláíráskor a közjegyző saját, független megerősítése követ, évek óta változatlan, bevett struktúra. Az összes érintett szakember által végzett szokásos személyazonosság-ellenőrzés és pénzmosás elleni vizsgálat mindennapos, állandó gyakorlat, nem pedig új keletű változás. Ezt semmiképpen sem szabad egy új kockázatra vonatkozó figyelmeztetésként értelmezni. Ha valamit, akkor a folyamat stabilitását tekinthetjük a korrekt és megnyugtató megállapításnak.
A másik három aggály
okupas
A jogtalanul beköltözők átveszik a lakását, amíg Ön hazatér, és évekig nem tudja őket kiköltöztetni.