Jelzáloghitel Spanyolországban: hogyan működik valójában a piac
30 másodpercben
A Costa del Solon vásárló nem rezidens számoljon 60-70 % hitel/fedezet aránnyal. Ez azt jelenti, hogy az ár 30-40 %-át készpénzben kell biztosítania, ezen felül pedig ~9 %-13 % költséggel kell számolnia. 2019 óta a banknak FEIN- és FiAE-dokumentumot kell átadnia Önnek, mielőtt bármit aláírhatna.
FEIN: Egységes Európai Tájékoztató AdatlapStandardizált hitelajánlati adatlap, Ley 5/2019
- Kamatláb
- Fix X,X % / Változó Euribor + X,X %
- Teljes éves költség (TAE)
- X,X %
- Kapcsolt termékek
- Lakásbiztosítás, életbiztosítás...
- Elállási idő
- Legalább 10 nap
- Kamatláb. A kamatláb és annak típusa, legyen az fix vagy változó, egyetlen szabványos formátumban. Így két ajánlatot sorról sorra összehasonlíthat.
- Teljes éves költség (TAE). A hitel teljes futamideje alatti teljes költség, beleértve a díjakat is, nem csupán a feltüntetett kamatláb.
- Kapcsolt termékek. Azok a kapcsolt termékek, amelyek papíron csökkentik a kamatlábat, de saját költséget adnak hozzá. Ellenőrizze, hogy valóban opcionálisak-e.
- Elállási idő. A FEIN kézhezvételének napjától számított minimális értesítési idő, amelynek el kell telnie az aláírás előtt.
Mekkora hitelfedezeti arányt tesz közzé a piac külföldi vevők számára?
50 és 60 % között, legfeljebb 80 %. Leginkább az állampolgársága dönti el, hová kerül ebben a tartományban, nem az ország, ahol él. Az alábbiakban általánosságban bemutatjuk, hogyan működik a spanyol jelzáloghitel külföldi vásárlók számára: mit tesznek közzé a piaci szereplők, mit köteles a bank a jogszabály szerint bemutatni Önnek, és hol lassul le egy cseh vagy lengyel kérelmező ügye.A bankok a piacon mindenütt kedvezőbben kezelik az uniós állampolgárokat. Több forrás szerint a nem rezidens uniós vásárlók időnként elérhetik a 70 és 80 % közötti finanszírozást, ha az ingatlant ténylegesen fő lakóhelyként, nem pedig nyaralóként kívánják használni. A nem uniós állampolgárok, bármely országból érkezzenek is, gyakrabban 50 és 60 % közötti vagy annál alacsonyabb aránnyal találkoznak, jövedelmi szinttől függetlenül. Ennek oka, hogy a bank a hitel olyan személlyel szembeni érvényesítésének többletnehézségét árazza be, aki az uniós jogrendszeren kívül él, nem pedig a kérelmező pénzügyi helyzetét minősíti.
50 %80 %
- Nem uniós polgár, bármely ingatlan50 és 60 % között
- Nem rezidens uniós állampolgár, második otthon60 és 70 % között
- Uniós állampolgár, tényleges fő lakóhely (egyes bankoknál)70-80 %
Az Önre vonatkozó összeg a banktól, a jövedelmétől, a meglévő kötelezettségeitől és magától az ingatlantól függ. Ezt egy piaci sáv nem tudja megmutatni Önnek.
Számolja ki
500.000 €
470.000 €
A vételár 94 %-a. A bank az értékbecslés, nem pedig az ár alapján nyújt hitelt.50 %
Eurón kívüli jövedelem esetén számoljon körülbelül a felével.3 %
Tájékoztató jellegű. A kamatlábak változhatnak.20 év
Havi törlesztőrészlet
1.303 €
Hitelösszeg235.000 €
Saját forrás265.000 €
Vásárlási költségek (új építésű)64.839 €
Szükséges összeg329.839 €
Saját forrás és vásárlási költségek. A teljes futamidő alatt 312.793 € összeget fizet ki 20 év alatt.Az eredmény tájékoztató jellegű. A ténylegesen nyújtott hitel összegét a bank jövedelmének saját vizsgálata és az ingatlan saját értékbecslése alapján határozza meg.
Inkább a postaládájába kéri?
Nincs kötelezettség. Soha nem értékesítjük az adatait.
Mi a FEIN és a FiAE, és miért kell ezeket a banknak átadnia Önnek?
Két szabványosított dokumentum, amelyet az aláírás előtt át kell adni Önnek a Ley 5/2019, vagyis a jelzáloghitel-szerződésekről szóló LCCI törvény hatálybalépése óta. Egy spanyol bank nem adhatja át Önnek egyszerűen a jelzálogjogot alapító okiratot az adásvétel véglegesítésének napján. Először át kell adnia a FEIN-t (Ficha Europea de Información Normalizada). Ez az európai szabványosított tájékoztató, amely rögzíti a hitel tényleges feltételeit. Emellett át kell adnia a FiAE-t (Ficha de Advertencias Estandarizadas) is. Ez egy figyelmeztető tájékoztató, amely felhívja a figyelmet az adott ajánlat minden szokatlan elemére, például egy kamatpadló-klauzulára vagy árfolyamkockázatra.Ezt követően legalább 10 nap áll rendelkezésére mindkét dokumentum áttekintésére, mielőtt bármit aláírhatna. A teljesítés előtt részt vesz egy ingyenes közjegyzői eljáráson, az acta notarial previa keretében, amelynek során a közjegyző megerősíti, hogy megkapta és megértette a dokumentumokat. Jelzáloghitelt jogszerűen nem lehet ezen eljárás nélkül aláírni. Ez a védelem ugyanúgy vonatkozik a nem rezidens személyre, mint a spanyol rezidensre. A jogszabály nem tesz kivételt a külföldi vásárló javára. A dokumentumok azonban spanyol nyelven érkeznek, és az értesítési időszak akkor válik valóban hasznossá, ha azokat olyan ügyvéddel olvassa át, aki Önt, nem pedig a bankot képviseli.
Aláírás előtt
- Ajánlat készFEIN és FiAE kiadvaA szabványosított feltételek és a figyelmeztető tájékoztató, amelyeket elsőként adnak át.
- Legalább 10 napElállási időMindkét dokumentum áttekintésére szánt idő, lehetőleg saját ügyvédjével.
- A véglegesítés előttElőzetes közjegyzői okiratIngyenes közjegyzői okirat, amely igazolja, hogy Ön átvette és megértette a dokumentumokat.
- A véglegesítéskorJelzálogokirat aláírvaMagával az adásvétellel egyidejűleg a pénzeszközöket is folyósítják.
Az Arevont jogi koordinációja révén ügyvédje az aláírás előtt összeveti a FEIN-t az adásvételi szerződésben szereplő határidőkkel. Így a jelzáloghitel időzítésével kapcsolatos probléma még akkor felmerülhet, amikor van idő intézkedni, nem pedig a közjegyző előtt.
A Ley 5/2019 ugyanúgy védi a nem rezidenst, mint a spanyol rezidenst?Igen, maga a törvény nem tesz különbséget a lakóhely szerinti státusz alapján. A gyakorlatban a FEIN és a FiAE spanyol nyelven, a bank saját ütemezése szerint érkezik meg. Ezért az, hogy az Ön megbízásából eljáró ügyvéd a dokumentumokat az értesítési időn belül átnézi, teszi ezt a jogi védelmet ténylegesen használhatóvá.
Fix vagy változó kamatozás, és mi változott 2026-ra?
A források alapján ellenőrzött, rögzített 20 éves kamatláb jelenleg nagyjából 3,8 és 5,2 % között alakul mind az uniós, mind a nem uniós kérelmezők esetében. A változó kamatozású termék kamata jellemzően az Euribor plusz 1,5 és 2,5 százalékpont közötti árrés, így tényleges költsége az Euriborral együtt változik, ahelyett hogy rögzített maradna.2026 felé közeledve több bank visszavonta a nagyjából 500.000 € feletti, teljes futamidőre szóló fix kamatozású ajánlatokat, és ehelyett vegyes kamatozású termékeket vezetett be: egy kezdeti fix időszakot, jellemzően három évet, amelyet a futamidő hátralévő részére változó kamatozás követ. Ha Ön ennél az összegnél nagyobb finanszírozást vesz igénybe, kérdezze meg egyértelműen, hogy az Ön előtt lévő ajánlat valóban a teljes futamidőre fix kamatot kínál-e, vagy vegyes termékről van szó. A két konstrukció a harmadik év után nagyon eltérően működik.
A feltételezésMit kínál a 2026-os piac
- A fix kamatláb ugyanazt a havi törlesztőrészletet jelenti a hitel teljes futamideje alatt.
- Csak akkor, ha valóban a teljes futamidőre szóló fix kamatozású termékről van szó. A vegyes kamatozású ajánlat kezdetben, jellemzően három évig fix, ezt követően pedig változó kamatozású. Ez egy teljesen más termék, amely ugyanazt a címkét viseli.
- A változó kamatozás egyszerűen kockázatosabb, a fix pedig egyszerűen biztonságosabb
- A változó kamatláb az Euriborhoz és egy kamatfelárhoz igazodik, ezért költsége a szélesebb piaccal együtt változik, nem pedig a bank saját döntését követi. Az, hogy ez kockázatosabb-e a fix kamatlábnál, attól függ, várhatóan merre alakul az Euribor az Ön futamideje alatt. Ezt annak kell megítélnie, aki az Ön finanszírozását intézi, nem pedig egy általános útmutatónak.
A kamatadatok a 2026 augusztusában, három forrás alapján ellenőrzött állapotot tükrözik, nem valós idejű adatok. Mielőtt bármelyik itt szereplő összeget ajánlatként kezelné, erősítse meg az aktuális árazást egy hitelközvetítőnél.
Mit ellenőrizzen a FEIN aláírása előtt
A FEIN az a dokumentum, amely valóban számít. Ezt a három dolgot érdemes ellenőrizni benne, ahelyett hogy csak az összefoglaló beszélgetésre hagyatkozna.- Az ajánlat valóban fix kamatozású-e, vagy vegyes kamatozású termékről van szóA két konstrukciót hasonló módon értékesítik, de a kezdeti fix időszak lejárta után nagyon eltérően működnek. Ez főként a nagyjából 500.000 € feletti sávban fontos, ahol több bank 2026 felé közeledve leállt a teljes futamidőre szóló fix kamatozású hitelek kínálatával. Figyelmeztető jel, ha a „fix” kamatozás szóbeli leírását maga a FEIN nem erősíti meg a teljes futamidőre.
- Mit jelöl szokatlanként a FiAE ebben a konkrét ajánlatbanA kamatminimumra vonatkozó záradék, a devizafeltétel vagy a csak erre az ajánlatra vonatkozó előtörlesztési díj pontosan az, aminek a FiAE bemutatására szolgál, elkülönítve a FEIN általános feltételeitől. Intő jel az olyan ajánlat, amelyhez egyáltalán nem mellékeltek FiAE-dokumentumot, vagy amely esetében nem biztosították Önnek az aláírás előtti, előírt legalább 10 napos áttekintési időt.
- Szüksége van-e dokumentumainak apostille-ra, hiteles fordításra vagy mindkettőreAnnak feltételezése, hogy elegendő egy egyszerű fordítás, a leggyakoribb oka annak, hogy egy cseh vagy lengyel dokumentáció hetekig hiányos marad. Figyelmeztető jel, ha egy dokumentumot az egyik hivatal elfogad, a másik pedig elutasít, mert lefordították, de nem látták el apostille-lal, vagy fordítva.
Mit tesz közzé a piac, és mit nem ígérhet Önnek
A Ley 5/2019, valamint a FEIN/FiAE-rendszer az eredeti forrás alapján (BOE-A-2019-3814) került értelmezésre, és hatályos jogot jelentenek, nem piaci becslést. A hitel/fedezeti érték arány tartományai és az aktuális kamatadatok más jellegű állítások. Három, angol nyelvű, 2026-os piaci összefoglalóban ellenőriztük őket, amelyek a piac alakulását illetően egyetértenek egymással. Egyikük sem elsődleges jogszabályi forrás, a kamatok változnak, és egyik sem személyre szabott ajánlat Önnek. Ezeket a számokat úgy kezelje, mint a piac által jelenleg közzétett adatokat. Mielőtt támaszkodna rájuk, egyeztessen saját értékéről egy hitelközvetítővel, és számítson arra, hogy az adatok hónapokon belül, nem évek múlva elavulnak.Mindez nem mondja meg, hogy konkrétan milyen ajánlatot kap majd, és nem szervez kapcsolatfelvételt hitelközvetítővel. Ez az Arevont jelzáloghitel-szolgáltatása. Azért van rá szükség, mert arra, hogy „mit fogok kapni”, a becsületes válasz az Ön jövedelmétől, meglévő kötelezettségeitől, életkorától, jövedelme pénznemétől és a konkrét banktól függ, nem pedig a piaci átlagtól.
A spanyolországi jelzáloghitelekkel kapcsolatos leggyakoribb kérdések
- A FEIN ugyanaz, mint a jelzáloghitel-ajánlat?
- Ez egy ajánlat szabványosított leírása, nem pedig külön jóváhagyási lépés. Amint egy bank készen áll a hitelezésre, a FEIN az adott ajánlat feltételeit a jogszabályban előírt formátumban rögzíti. Ezt követően legalább tíz nap áll rendelkezésére az áttekintésére, mielőtt bármit aláírhatna a közjegyzőnél.
- Kaphatok 500.000 € felett teljes futamidőre fix kamatot?
- Néha igen, de 2026 felé haladva több bank hozzávetőleg ezen összeg felett megszüntette a valóban teljes futamidőre szóló fix kamatozású hitelek kínálatát, és inkább vegyes kamatozású termékekre tért át: a kezdeti időszakban fix, jellemzően három évig, azt követően változó. Kérdezze meg egyértelműen, melyik konstrukcióról van szó, mert a vegyes kamatozású termék a fix időszak lejárta után egészen másképp működik.
- Miért fontosabb a nálam lévő apostille és fordítás státusza a jövedelmemnél?
- Nem fontosabb. Egyszerűen ez az a lépés, amely nem nehéz, csak ismeretlen, és az ismeretlen lépések csendben hetekkel hosszabbítják meg a folyamatot. A nem elismert formátumban igazolt magas jövedelemnek is át kell esnie az apostille-lal és hiteles fordítással kapcsolatos eljáráson, mielőtt egy spanyol hitelbíráló egyáltalán figyelembe vehetné.
- Ezekből a számadatokból megtudhatom, milyen ajánlatot kapok?
- Nem, és nem is ez a céljuk. A piacot és a jogszabályokat írják le. Az Önnek kínált ajánlat saját jövedelmétől, kötelezettségeitől, életkorától, pénznemétől és a konkrét banktól függ. Pontosan erre szolgál az Arevont jelzáloghitel-szolgáltatása és annak finanszírozhatósági ellenőrzése.
