Mit ellenőriz az ügyvéd spanyolországi ingatlanvásárlás előtt?
30 másodpercben
Egy független spanyol ügyvéd körülbelül 15 ellenőrzést végez, mielőtt közli, hogy érdemes-e folytatnia. Ezek az ellenőrzések a tulajdonjogra, a terhekre, az épület jogszerűségére és a közösségi tartozásokra terjednek ki. A folyamat 2-4 hétig tart, és az ár körülbelül ~1 %-ába kerül.
A tizenötből az első öt alább teljes terjedelmében
- TulajdonjogHogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megegyezik-e az eladó személyével.
- Terhek és végrehajtásJelzálogjogok, lefoglalások és egyéb bejegyzett terhek, amelyek magát az ingatlant terhelhetik.
- Szolgalmi jogok és korlátozásokBejegyzett átjárási jogok vagy egyéb korlátozások, amelyeket a hirdetésben senki sem említett.
- Közösségi tartozásokKi nem fizetett comunidad-díjak, amelyek a törvényben meghatározott összeghatárig átszállhatnak az új tulajdonosra.
- IBI és helyi kötelezettségekAz éves ingatlanadó, amelyet ugyanazon, az ingatlannal együtt átszálló tartozások elvével összhangban ellenőriznek.
Hogyan erősíti meg az ügyvéd, hogy kié az ingatlan?
Egy nota simple elolvasásával, majd annak ellenőrzésével, hogy mit nem tartalmaz. A nota simple a spanyol ingatlan-nyilvántartás egyszerű kivonata, amely bemutatja, ki tulajdonolja az ingatlant, és milyen bejegyzések terhelik. Ez az első dokumentum, amelyet az ügyvéd elolvas, mielőtt Ön bármit fizetne. A Registro de la Propiedad a spanyol ingatlan-nyilvántartás hivatalos neve, vagyis a tulajdoni nyilvántartás mögött álló intézményé. A kataszter a spanyol ingatlan-nyilvántartásra használt cseh rövidítés ezen az oldalon, vagyis arra a nyilvántartásra, amely megmutatja, ki tulajdonolja az ingatlant, és milyen terhek vannak rajta.A nota simple tájékoztató jellegű. Nem jelent tulajdoni garanciát úgy, ahogyan azt egy külföldi vásárló várhatná. A teljes jogi bizonyító erővel rendelkező dokumentum a certificación registral, egy részletesebb és lassabban beszerezhető kivonat, amelyet általában csak az adásvétel véglegesítésekor kérnek ki. Annak eldöntéséhez, hogy folytassa-e a folyamatot, az ügyvéd a nota simple alapján dolgozik. Érdemes legfeljebb néhány hetes példányt kérni, ahelyett hogy az eladó által esetleg birtokolt másolatra hagyatkozna.
Tájékoztató nota simpleRegistro de la Propiedad
- Tulajdonos (titular)
- VEZETÉKNÉV, KERESZTNÉV
- Leírás
- Városi ingatlan · XXX m²
- Terhek (cargas)
- Jelzáloghitel · X bank · XXX.XXX €
- Tulajdonos (titular). Tulajdonosi blokk: ki szerepel a nyilvántartásban az ingatlan jelenlegi tulajdonosaként.
- Leírás. Leíró blokk: a terület és a határok, a Catastro adataival és a tényleges ingatlannal összevetve.
- Terhek (cargas). Terhek blokkja: az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog, végrehajtási lefoglalás vagy szolgalmi jog. Ezt igazolja a nota simple.
Amit könnyű összekeverniHogyan működik valójában
- A kataszter és a Registro de la Propiedad ugyanaz
- Két különálló spanyol rendszerről van szó. Ez az oldal az egyszerűség kedvéért egyetlen cseh szó alatt egyesíti őket. A Registro de la Propiedad a jogi tulajdonjogot és a terheket rögzíti. A Catastro az ingatlan fizikai leírását, valamint a helyi adók kiszámításához használt értéket tartja nyilván. A két nyilvántartás ugyanazon ingatlan tekintetében eltérhet egymástól. Az eltérés kijavítása gyakori megállapítás, és általában lehetséges.
- Ha a nota simple tisztának tűnik, az ingatlan is tehermentes
- Csak azt mutatja, ami be van jegyezve. Valami lehet tényszerű, mégis bejegyzés nélkül, például egy engedély nélkül kialakított bővítés vagy egy nyilvántartásba nem vett telekhatárvita, és ezt a nota simple nem fogja feltüntetni. Ezért az alábbi ellenőrzőlista az önálló nyilvántartási bejegyzésen túl más sorokat is tartalmaz.
Pontosan mit mutat a nota simple?A bejegyzett tulajdonost, az ingatlan nyilvántartásban rögzített fizikai leírását, valamint az ingatlant terhelő terheket: jelzálogjogokat, lefoglalásokat, szolgalmi jogokat és egyéb terheket. A be nem jegyzett tényeket nem mutatja. Ezért a nota simple csak egy ellenőrzés a több közül, nem pedig a teljes vizsgálat.
Más tartozása is Önt terhelheti?
Igen, két konkrét és jól megalapozott ponton, és ez az a megállapítás, amely a külföldi vásárlókat leginkább meglepi. E két területen a spanyol gyakorlat bizonyos tartozásokat magához az ingatlanhoz kapcsol, nem csupán ahhoz a személyhez, aki a tartozást felhalmozta.
- Jelzálogok, lefoglalások és egyéb bejegyzett terhekAz adásvétel előtt nem törölt teher az ingatlanon marad, így előfordulhat, hogy a vevő olyan ingatlan tulajdonosává válik, amelyet még terhel az előző tulajdonos tartozása. Ezt a nota simple alapján ellenőrzik, majd az adásvétel véglegesítésekor a közjegyző ismét megerősíti.
- Ki nem fizetett közös költségA comunidad de propietarios felé fennálló tartozások a jogszabályban meghatározott felső határig átszállhatnak az új tulajdonosra. Ezt általában úgy határozzák meg, hogy a tárgyévet és a korábbi évek meghatározott számát foglalja magában. Ezt a közös képviselő által kiállított, az aláírás előtt bekért igazolás tanúsítja.
- Ki nem fizetett helyi adók, például IBIEz a kötelezettség az ingatlannal együtt száll át, és nem csupán azzal a személlyel marad, aki tartozott, ugyanúgy, mint a közös költséggel kapcsolatos tartozások. Ezt az IBI naprakész megfizetését igazoló tanúsítvány bizonyítja. Az andalúz jog külön is előírja, hogy az eladónak ezt a tanúsítványt még azelőtt át kell adnia, hogy az ingatlant egyáltalán értékesítésre kínálnák.
Annak pontos jogi korlátai, hogy a ki nem fizetett közös költség hány évre visszamenőleg terhelheti az új tulajdonost, technikai kérdés. Ez az ügylet konkrét körülményeitől függ, ezért szándékosan nem egyszerűsítjük egyetlen számra. Az Ön ügyvédje a tényleges igazolás alapján megerősíti, hogy az Ön vásárlására melyik korlát vonatkozik.
Meg lehet tudni, hogy fennáll-e közös költséggel kapcsolatos tartozás, mielőtt az megjelenik az igazoláson?A legutóbbi közgyűlések jegyzőkönyvei általában már azelőtt említik a tartozást vagy a tervezett rendkívüli befizetést, hogy az hivatalos igazolásban megjelenne. Az utolsó két jegyzőkönyv bekérése magával az igazolással együtt bevett és érdemes eljárás, függetlenül attól, hogy az Ön ügyvédje már bekérte-e ezeket.
Mit jelent az, hogy egy spanyol ingatlan „jogszerűen épült”?
Ez azt jelenti, hogy négy feltételnek egymás után teljesülnie kell. A folyamatban egyetlen NEM válasz is elegendő a leállításához. A licencia de primera ocupación az az első használatbavételi engedély, amelyre egy új építésű ingatlannak szüksége van, mielőtt jogszerűen lakhatóvá válhat és csatlakoztatható a közművekhez. Egy használt lakás esetében azt kell ellenőrizni, hogy a telken fizikailag álló épület megfelel-e annak, amit valaha engedélyeztek és nyilvántartásba vettek.
- Az építési engedélyt (licencia de obra) az építkezés megkezdése előtt kiadtákWho decidesAz építés idején az önkormányzatWhat it grantsAz építkezést egyáltalán engedélyeztékIf noAz építkezés engedély nélkül történt. Ez a lista legsúlyosabb megállapítása.
- A használatbavételi engedélyt (licencia de primera ocupación) kiadtákWho decidesAz építkezés befejezésekor az önkormányzatWhat it grantsAz ingatlan jogszerűen csatlakoztatható a víz- és villamosenergia-hálózathoz, és lakhatóIf noAz ingatlan jogszerűen nem lakható és nem csatlakoztatható a közművekhez, függetlenül attól, mennyire befejezettnek tűnik
- Az ingatlan-nyilvántartási leírás megfelel a ténylegesen megépült állapotnakWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsAmit papíron megvásárol, az fizikailag is létezikIf noEgy be nem jegyzett bővítés vagy átalakítás, amely a spanyol jogi ellenőrzések egyik leggyakoribb megállapítása
- A kataszter egyezik a nyilvántartássalWho decidesCatastro, PénzügyminisztériumWhat it grantsAz adózási számítások és az ingatlan-nyilvántartás adatai egyeznekIf noEltérés. Ez gyakori és általában orvosolható, de érdemes az aláírás előtt, nem pedig utána rendezni.
Valóban vezethet egy be nem jegyzett bővítés bontási határozathoz?E partvidék legsúlyosabb eseteiben igen, különösen akkor, ha az építkezés a védett területekre vonatkozó szabályokat sérti, és nem csupán engedély hiányáról van szó. A legtöbb megállapítás kevésbé súlyos, és költséggel járó nyilvántartásba vétellel rendezhető. Bárhogy is legyen, ezt a megállapítást érdemes az aláírás előtt, nem pedig utána megismerni.
Milyen információkat köteles az eladó jogilag átadni Önnek, még mielőtt az ügyvédje egyáltalán megvizsgálná azokat?
Nyolc konkrét tétel, két különböző időpontban, függetlenül attól, hogy az ügyvéd mit talál saját vizsgálata során. Az andalúz fogyasztóvédelmi jogszabályok már biztosítják a vásárló számára azt a jogot, hogy konkrét dokumentumokat kérjen az eladói oldaltól, amikor az értékesítés szakemberen vagy ügynökségen keresztül történik. Az egyedül eljáró, egyszeri magáneladó mentesül e konkrét szabály alól. Azonban az ügynökségen keresztül, beleértve ezt az ügynökséget is, dolgozó külföldi vásárlót teljes körűen megilleti ez a jog.
- Kié az ingatlanMár az ajánlattétel előtt átadják, a Decreto 218/2005, Anexo V. alapján.
- Az ingatlant terhelő bejegyzett terhekSzintén ugyanazon, ajánlattétel előtti, használt lakásra vonatkozó tájékoztató adatlap része.
- A hasznos alapterület, legfeljebb három hónapos nota simple alapjánAz ajánlattétel előtt átadják, így az ajánlat alapjául szolgáló adatot már ellenőrizték.
- Az aktuális közös költségMár az ajánlattétel előtt feltárják, így Ön ismeri a tényleges rendszeres költséget.
- Igazolás arról, hogy az IBI naprakészen meg van fizetveAz ajánlattétel előtt kötelező. Az aláírás előtt ismét szükség van egy további IBI-igazolásra.
- A vonatkozó engedélyekLegalább három munkanappal az aláírás előtt esedékes, nem magán a napon.
- A comunidad szabályzata és az adminisztrátor igazolása az esetleges tartozásokrólSzintén legalább három munkanappal az aláírás előtt esedékes.
- A Libro del EdificioAz épület saját műszaki és karbantartási nyilvántartása. Ez az aláírás előtt benyújtandó dokumentumok közül az utolsó, ugyanabban a három munkanapos időszakban.
E jog gyakorlati értéke abban áll, hogy nem függ attól, hogy az ügyvéd a megfelelő időben teszi-e fel a megfelelő kérdést. Ha az eladói oldal vagy az azt képviselő ügynökség kérésre nem tudja előállítani ezeket a dokumentumokat, kezelje ezt önmagában is hasznos információként, még jóval a jogi ellenőrzés megkezdése előtt. Ez az álláspont 2026. augusztus 17-én érvényes, és a rendelet szövegén, valamint a Junta de Andalucía saját közzétett útmutatásán alapul, nem kommentáron. Ez az andalúziai ügynökségi és szakmai értékesítésekre vonatkozik. A magáneladó, aki egyszeri ügyletben jár el, a szabályozás saját megfogalmazása szerint mentesül. Az ellenőrzést regionális fogyasztóvédelmi felügyelők végzik, akik személyazonosságuk felfedése nélkül is vizsgálhatják a megfelelést. A legenyhébb szabálysértési szint reális büntetése 200 és 5.000 € közötti bírság, nem pedig nagyobb összeg.
Érvényes ez a jog akkor is, ha közvetlenül egy magántulajdonostól vásárolok, ügynökség közreműködése nélkül?Nem. A rendelet mentesíti a valóban magánszemélyek közötti, egyszeri eladást. Akkor alkalmazandó, ha szakember vagy ügynökség vesz részt az értékesítésben, ami a külföldi vevők által ezen a partvidéken várhatóan lebonyolított ügyletek többségére kiterjed.
Mit tehetek, ha az eladó vagy az ügynökség megtagadja e dokumentumok átadását?Tekintse ezt komoly figyelmeztető jelnek, ne pedig jelentéktelen adminisztratív problémának, és még bármi kifizetése előtt jelezze ügyvédjének. Maga a rendelet betartatásának útja az andalúziai regionális fogyasztóvédelmi hatóság. Az azonnali védelem azonban egyszerűen az, hogy nem folytatja azt az ügyletet, amelyben visszatartják az Ön által jogosan igényelhető alapvető információkat.
A tizenöt dolog, amelyre egy spanyol jogi ellenőrzés általában kiterjed
Nem minden tétel vonatkozik minden ingatlanra. Az ügyvéd az Ön konkrét ügyletéhez releváns szempontokat ellenőrzi, nagyjából az ár ~1 %-ának megfelelő díjért, számunkra pedig 0 € közvetítői díj mellett. Új építésű ingatlan esetén ez a lista hosszabb, és az ingatlan mögött álló társaságot is tartalmazza.- TulajdonjogHogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megegyezik-e az eladó személyével. Olyasvalakitől vásárol, aki jogszerűen nem ruházhatja át azt, amit értékesít.
- Terhek és végrehajtásAz ingatlannal szemben bejegyzett jelzálogok, lefoglalások és egyéb terhek. Olyan teher, amelyet az adásvétel előtt nem törölnek, és amely a korábbi tulajdonos helyett az ingatlanhoz kapcsolódva marad fenn.
- Szolgalmi jogok és korlátozásokBejegyzett átjárási jogok vagy az ingatlan egyéb korlátozásai. Kiderül, hogy valami, amit kizárólag az Önének feltételezett, közös tulajdonban van vagy korlátozottan használható.
- Közösségi tartozásokKi nem fizetett díjak a comunidad tulajdonosai számára, valamint az aláírás előtti igazolás. Olyan tartozások, amelyek átszállhatnak az új tulajdonosra, és esetenként több tízezer eurót is elérhetnek.
- IBI és helyi kötelezettségekAz éves ingatlanadó és a vonatkozó helyi terhek. Ugyanez az elvet alkalmazzák, miszerint a tartozások az ingatlant követik.
- Nyilvántartás a kataszterrel szembenAnnak ellenőrzése, hogy a Registro de la Propiedad és a Catastro ugyanazt az ingatlant írja-e le. A kettő közötti eltérés gyakori és általában orvosolható, de olcsóbb még az aláírás előtt felfedezni.
- Az épület jogszerűségeAnnak ellenőrzése, hogy a telken álló épület megfelel-e az engedélyezettnek, és hogy a módosításokat bejegyezték-e. Egy nyilvántartásba nem vett bővítés, amely az egyik leggyakoribb megállapítás, és érintheti a használt lakásokat és a jelzáloghiteleket.
- licencia de primera ocupaciónAz ingatlan első használatbavételi engedélye. Enélkül az ingatlanban jogszerűen nem lehet lakni, és nem lehet csatlakoztatni a közművekhez.
- Közösségi szabályok és a rövid távú bérbeadás korlátozásaiA comunidad szabályzata, valamint a használatra és a rövid távú bérbeadásra vonatkozó korlátozások. Olyan ingatlan, amely jogszerűen megvásárolható, de amelyben az üdülési célú bérbeadás továbbra is korlátozott vagy tiltott.
- A fejlesztő, csak új építésnélKi áll a projekt mögött, és mit valósított meg korábban. Egy új vagy tapasztalatlan fejlesztő, amit érdemes tudni, mielőtt elköteleződik, nem pedig utána.
- Licencia de obra, csak új építésnélAz építési engedély, amely jogszerűen lehetővé teszi az építkezés megkezdését. Az építkezés a megfelelő engedélyek nélkül kezdődött meg, ez a lista legsúlyosabb megállapítása.
- Telekbesorolás, csak új építésűnélIgazolás arról, hogy a telek suelo urbano besorolású, vagyis beépíthető városi terület. Védett vagy vidéki terület, amely teljesen más vásárlást jelent, mint amit értékesítenek.
- A bankgarancia, csak új építésűnélÉrvényes garancia, amely minden szakaszos befizetést fedez, és kifejezetten a vevő nevére szól. Az a védelem, amely visszatéríti a pénzt, ha az építkezés meghiúsul. A fejlesztő nevére szóló csoportos kötvény nem nyújt ugyanilyen védelmet.
- Az adásvétel véglegesítésének dátuma a szerződésben, csak új építésűnélMikor kell a projektet a dokumentációval összevetve hivatalosan lezárni és átvenni. A garancia arra az esetre is vonatkozik, ha az építkezés túllépi a szerződésben szereplő dátumot, ezért az írásban rögzített dátum fontosabb a prospektusban szereplő becslésnél.
- A hivatalos átadás és a használatbavételi engedély, csak új építésűnélAz építési munkák befejezéséről szóló igazolás és az első használatbavételi engedély az építkezés végén. Ezek teszik a késznek látszó épületet jogszerűen lakhatóvá. Új építésű ingatlannál a késedelmek általában ezen a ponton merülnek fel.
Hol helyezkedik el a jogi ellenőrzés a vásárlási folyamatban?
A teljes vásárlási folyamat tizenöt lépésből áll, az első hívástól a kulcsok átadásáig. A jogi ellenőrzés a kilencedik lépés, és a foglalás után következik, nem előtte.9. lépés a 15-ből
- Jogi átvilágításÁltalában 2-4 hétA független ügyvéd végigveszi a fenti ellenőrzőlistát, mielőtt a vásárlás folytatását javasolná. Ami ezt általában meghosszabbítja, az nem maga a jogi munka, hanem a még meg nem érkezett dokumentumok az eladótól, a fejlesztőtől vagy a közösség kezelőjétől.
Mit tud meg egy befejezett ellenőrzésből, és mit nem?
Ez általános tájékoztatás arról, hogy mire terjed ki egy spanyol jogi ellenőrzés, valamint egy konkrét andalúziai fogyasztóvédelmi szabályozásról. Az információ 2026. augusztus 17-i állapotot tükröz, és az eredeti forrás alapján készült, nem kommentárból lett átvéve. Ez nem az Ön saját vásárlására vonatkozó jogi tanács, és nem írja le, hogy egy konkrét ingatlanon mit ellenőriztek vagy mit nem.A befejezett ellenőrzés nem garancia. Azt jelzi, hogy ellenőrizték mindazt, ami ellenőrizhető volt, és rögzítették a feltártakat. A fenti lista nem minden eleme vonatkozik minden ingatlanra. A vevői jogokról szóló rész azt ismerteti, hogy a jogszabályok mit írnak elő az eladói oldal számára, nem pedig azt, hogy az Ön konkrét ügyletében egy adott eladó mit bocsátott rendelkezésre.Ez az oldal nem végzi el magát az ellenőrzést, és nem vagyunk ügyvédi iroda. A tényleges jogi átvilágítást az Ön vásárlásához egy független ügyvéd végzi el. Ha segítséget keres ennek a folyamatnak a koordinálásához, azt egy külön útmutató ismerteti.
A leggyakoribb kérdések az ügyvédi ellenőrzésekről
- Ugyanazt az ellenőrzést végzi a közjegyző, mint az ügyvéd?
- Nem. A közjegyző aláíráskor ismét megerősíti a személyazonosságot és a nyilvántartási bejegyzést, közfeladatot ellátó tisztviselőként, egyik felet sem képviselve. Az ügyvédi ellenőrzés hetekkel korábban, kifejezetten az Ön számára történik, amikor még reálisan vissza lehet lépni a vásárlástól.
- Mi a leggyakoribb probléma, amelyet egy ilyen ellenőrzés feltár?
- Az épület nyilvántartásba nem vett módosítása: például bővítés, beépített terasz vagy a megfelelő benyújtott engedély nélkül elvégzett munka. Ritkán van szó nyílt csalásról. Sokkal gyakrabban arról, hogy a papírmunka egyszerűen nem követte le a ténylegesen megvalósult állapotot.
- Pontosan mit kér az ügyvéd a közösség kezelőjétől?
- A szokásos eljárás szerint két dolgot: az aktuális tartozási helyzetről szóló igazolást, valamint az előző két közgyűlés jegyzőkönyvét. Az igazolás a pontos összeget erősíti meg. A jegyzőkönyvek gyakran már azelőtt jeleznek tartozást vagy tervezett rendkívüli befizetést, hogy abból hivatalos igazolás készülne. Ezért a kettő együttes bekérése többet tár fel, mint az igazolás önmagában.
- Miben különbözik ez a műszaki vagy szerkezeti felméréstől?
- Teljesen más. Az ügyvédi ellenőrzés jogi jellegű: tulajdonjog, tartozások, engedélyek és tervezési státusz. Az építész vagy műszaki felmérő által végzett műszaki vizsgálat magának az épületnek a fizikai állapotát vizsgálja: nedvesség, tető és gépészeti rendszerek. Egyik sem helyettesíti a másikat.
- Ugyanígy vonatkozik ez egy telekre is, mint egy kész ingatlanra?
- A telekbesorolás ellenőrzése még fontosabb egy telek esetében, mert az dönti el, hogy suelo urbano besorolású-e, vagyis egyáltalán lehetséges-e rajta építkezni. Több másik sor, különösen a használatbavételi engedély, csak akkor válik relevánssá, amikor már felépült valami.
