Ingatlanvásárlás cégen keresztül: mikor éri meg
30 másodpercben
Szinte minden egyetlen nyaralót vásárló számára a válasz: nem. A cég éves bevallásokkal jár, megadóztatja az ingatlan saját célú használatát, és bonyolultabbá teszi az értékesítést. Ráadásul egyetlen euróval sem csökkenti a vásárlási adót.
Hány spanyol ingatlanról van szó, és áll mögötte valódi üzleti tevékenység?
- Egy nyaralóVásároljon magánszemélyként. Ez szinte minden vevő esetében az egyszerű, szokásos megoldás.
- Több ingatlan, üzletszerű bérbeadássalEgy társaság indokolt lehet. A társaság alapítása előtt, saját adatai alapján kérjen független adótanácsadást.
Általában indokolt társaságot alapítani egyetlen nyaralóhoz?
Nem, és ezt érdemes egyértelműen kimondani ahelyett, hogy két, egyformán jó lehetőség közötti semleges választásként mutatnánk be. Ha egyetlen ingatlant saját maga és családja használatára vásárol, a magántulajdon szinte mindig egyszerűbb, olcsóbban fenntartható és olcsóbban értékesíthető. A társaság minden tényleges előnye az Önétől eltérő helyzetekre vonatkozik.Ez a kérdés folyamatosan felmerül, általában abból a cseh feltételezésből kiindulva, hogy egy társaság ugyanúgy elrejtheti az adót, ahogyan ez néha otthon történik. Spanyolországban egyetlen nyaraló esetében jellemzően éppen az ellenkezője történik. Ugyanazt a vagyonszerzési adót kell megfizetnie, az ingatlan saját használata után további adóteherrel kell számolnia, továbbá olyan éves bevallásokat kell benyújtania, amelyekre egy magánszemélynek soha nem lenne gondja.
A feltételezésA tényleges adóteher
- A társaság csökkenti az ingatlanvásárláskor fizetendő adót
- Nem csökkenti. Az ITP vagy az IVA és az AJD, vagyis az egyszeri vagyonszerzési adó, ugyanúgy kerül kiszámításra attól függetlenül, hogy a vevő magánszemély vagy társaság.
- A társaság megvédi az ingatlant attól, hogy magánvagyonként vegyék figyelembe
- Maguk a részesedések továbbra is az Ön tulajdonában álló vagyonelemek, amelyeket a társaság saját mérlege alapján értékelnek, és a vagyonadó szempontjából továbbra is figyelembe veszik őket. A részleteket a vagyonadóról szóló külön útmutató ismerteti.
- Az ingatlan saját társaságán keresztüli használata adósemleges konstrukció
- Általában nem az. Ha az ingatlan a társaság tulajdonában van, és Ön vagy családja személyesen használja, a konstrukciót úgy kezelik, mintha a társaság piaci bérleti díj ellenében adta volna bérbe Önnek, és ez a vélelmezett bérleti jövedelem adóköteles.
Mikor éri meg a társaság költsége?
Négy valódi eset létezik, és egy dolog közös bennük: egyik sem egyetlen nyaralóhoz kapcsolódik. A társaság valódi adminisztratív és pénzügyi terhet jelent, amely csak akkor térül meg, ha elegendő tevékenység indokolja a kezelését. Az alábbi utódlási és felelősségi eseteket valódi szempontként nevezzük meg, de számadatokkal nem részletezzük, mivel a tényleges mechanizmusok a határokon átnyúló egyezmények szabályaitól és olyan körülményektől függenek, amelyeket általános szabály nem tud rendezni.
- Valódi portfólió, nem egyetlen ingatlanAnnak a befektetőnek, aki egyetlen nyaraló helyett több spanyol ingatlant tart fenn bérbeadás céljából, több valós oka lehet a társasági struktúra alkalmazására: a közös adminisztráció, a több eszközre kiterjedő egységes könyvelés, valamint az egész portfólió fedezetével történő finanszírozás lehetősége.
- Generációkon átívelő, megfelelően megtervezett utódlásA társaságban fennálló részesedések családon belüli továbbadása bizonyos esetekben egyszerűbb lehet, mint egy közvetlenül tulajdonolt ingatlan öröklése. Ez azonban teljes mértékben a Spanyolország és az Ön lakóhelye szerinti ország között létrejött konkrét utódlási és öröklési egyezménytől függ, ezért ezt a kérdést mindkét ország szabályait ismerő szakértővel kell megvizsgáltatni.
- Már működő vállalkozás, amelynek egyébként is szüksége van spanyolországi jelenlétreAz a társaság, amely ténylegesen Spanyolországban folytat üzleti tevékenységet, például valódi tevékenységként bérbeadási vállalkozást működtet, nem pedig egyszerűen egyetlen eszközt tart, eltérő adózási helyzetben van, mint az a céghéj, amelyet kizárólag egy nyaralólakás tulajdonlására hoztak létre.
- Felelősség elkülönítése nagyobb kockázatú bérbeadási tevékenységnélHa egy ingatlant jelentős léptékben, tényleges működési kockázat mellett, üzletszerűen adnak bérbe, egyes tulajdonosok felelősségi okokból társasági struktúra alkalmazását fontolgatják. Ez valódi szempont lehet. Az adminisztratív költségeket azonban őszintén össze kell vetni azzal a kockázattal, amelyet egy megfelelő biztosítási kötvény már olcsóbban is fedezhet.
Figyelje meg, mi nem szerepel ezen a listán: egyetlen lakás megvásárlása családi nyaralásokhoz és alkalmi bérbeadáshoz. Ez az a szokásos eset, amelyhez gyakran szükségtelenül társasági struktúrát választanak, pedig nem kellene.
Mit és mikor kell bejelentenie, miután a társaság tulajdonába került az ingatlan?
Három rendszeresen benyújtandó dokumentumról van szó, és mindegyikre az év ugyanazon időszakában kerül sor. Mióta a Real Decreto 609/2023 létrehozta a Registro de Titularidades Reales országos nyilvántartást, minden spanyol társaságnak be kell jelentenie tényleges tulajdonosát, vagyis azt a természetes személyt, aki végső soron tulajdonolja vagy irányítja. Erre kétszer kerül sor: először magában az alapító okiratban, majd ismét a Registro Mercantilhoz, vagyis a cégnyilvántartáshoz évente benyújtott éves beszámoló mellékleteként. Ez országos követelmény, nem kifejezetten ingatlanokra vonatkozik, és attól függetlenül alkalmazandó, hogy a társaság szünetelteti-e tevékenységét vagy aktívan működik.Ezen felül a társaságnak éves Impuesto sobre Sociedades bevallást kell benyújtania az országos adóhatósághoz, az AEAT-hoz. Ez akkor is vonatkozik rá, ha az adott évben egyáltalán nem végzett tevékenységet, amit nullás bevallásnak neveznek. Ennek elmulasztása nem biztonságos megoldás. A bírságok annál magasabbak, minél tovább marad el egy kötelező bevallás benyújtása, ugyanazon szabály alapján, amelyet ezen az oldalon a nem rezidensek adójáról szóló útmutató is ismertet a magánszemély saját éves bevallására vonatkozóan.
| jan. | febr. | márc. | ápr. | május | jún. | júl. | aug. | szept. | okt. | nov. | dec. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Társaságiadó-bevallás (Impuesto sobre Sociedades) | júl. | |||||||||||
| A Registro Mercantilhoz benyújtott éves beszámoló | júl. | |||||||||||
| A tényleges tulajdonosra vonatkozó bejelentés (titularidad real) | júl. |
- Társaságiadó-bevallás (Impuesto sobre Sociedades)
- Naptári éves társaság esetén július 25-ig esedékes. A nem szokványos üzleti év módosítja a dátumot, ezért egyeztessen könyvelőjével a saját határidejéről.
- A Registro Mercantilhoz benyújtott éves beszámoló
- Az adóbevallással együtt vagy röviddel azt követően benyújtva.
- A tényleges tulajdonosra vonatkozó bejelentés (titularidad real)
- Az éves beszámoló benyújtásához csatolva, valamint a cégalapításkor még egyszer, ha az ugyanarra az évre esik.
Az egyes ügyvezetők NIE-számának és a vállalat saját spanyol adószámának cégalapítás előtti rendezése, ahelyett hogy a hiányosság a közjegyzőnél derülne ki, pontosan az, amit az Arevont NIE- és adminisztrációs szolgáltatása egy ilyen vásárlás mellett kezel.
Mennyibe kerül egy vállalat fenntartása magán a vásárláson felül?
Nagyjából évi 500 és 1 000 €, csupán a szunnyadó társaság adminisztrációjára, a magánszemélyként történő vásárlással azonos vagyonszerzési adón felül. A szunnyadó társaságnak, amely birtokolja az ingatlant, és semmi mást nem végez, továbbra is vezetnie kell a hivatalos könyvelést, be kell nyújtania az éves társaságiadó-bevallást, valamint az éves beszámolót a cégnyilvántartásban. Ez tényleges, ismétlődő költség, amelynek nincs megfelelője a magántulajdonban lévő ingatlannál, az olyan rendes éves tulajdonosi költségeken felül, amelyek minden vásárlót terhelnek.A kataszteri értékre kivetett évi 3 % különadó az az egyetlen adat, amelyet érdemes pontosan megadni, mert a kelleténél több vásárlót riaszt el. Csak olyan országban rezidens társaságra vonatkozik, amelyet Spanyolország nem együttműködő joghatóságnak minősít, korábban adóparadicsomnak neveztek. Sem Csehország, sem Lengyelország nem szerepel ezen a listán, ezért egy rendes körülmények között alapított cseh vagy lengyel társaság, illetve egy cseh vagy lengyel tulajdonos tulajdonában álló spanyol SL nem vonja maga után ezt az adót. Ezt érdemes egyértelműen leszögezni, mert az ettől való félelem gyakori, miközben az ezen oldal célközönségébe tartozó vásárlók tényleges kockázata lényegében nulla.
| Vásárlási adó (ITP vagy IVA, plusz AJD)Ugyanaz, mint magánszemélyként | Nincs spórolás |
|---|---|
| Alvó vállalat éves ügyintézéseKönyvelés, adóbevallás, nyilvántartási bejelentés | 500 és 1 000 € között |
| 3 % különadó a kataszteri értékreCsak nem együttműködő joghatóságok, Csehország és Lengyelország nem | Nem alkalmazandó |
| 25 % társasági adó bérleti bevételreHasonlítsa össze az azonos jövedelemre vonatkozó személyes, nem rezidens adókulcsával | A bérleti díjtól függ |
| Inkább saját névenEgyáltalán nincs cég | 0 €, nincs plusz réteg |
Működhetne egy cseh vagy lengyel vállalat spanyol SL alapítása helyett?Külföldi vállalat is birtokolhat spanyolországi ingatlant, erre vonatkozóan nincs állampolgársági korlátozás. A gyakorlatban a vállalati struktúrát valóban igénylő vásárlók többsége spanyol SL-t használ, mivel a spanyol bankok, közjegyzők és az ingatlan-nyilvántartás napi ügyintézése erre van kialakítva. Egy külföldi vállalat mindezeken felül saját, határokon átnyúló jelentéstételi réteget is hozzáad. Annak megítélése, hogy az Ön helyzetében melyik lehetőség valóban egyszerűbb, mindkét joghatóságban jártas ügyvéd feladata.
Mit kell megerősíteni a vállalati struktúra kiválasztása előtt
Ez őszinte ellenőrző lista, nem egyik lehetőség melletti értékesítési szöveg. A legtöbb vásárló, aki elolvassa, megerősíti, hogy ezek közül egyik sem vonatkozik rá, és magánszemélyként vásárol.- Valóban egyetlen, személyes és családi használatra szánt ingatlanról van szó?Ha igen, ez a szokásos eset, és a fenti őszinte válasz érvényes: vásároljon magánszemélyként. Ez nem azt jelenti, hogy a vállalat jogellenes vagy szokatlan, csak azt, hogy ebben az esetben költséget jelent megfelelő előny nélkül.
- Már birtokol, vagy tervez birtokolni több spanyolországi ingatlant?Egy portfólió esetében a vállalat adminisztrációs költségét több előny ellensúlyozhatja. Ez még ekkor sem jelenti automatikusan azt, hogy a vállalat a megfelelő megoldás. A számítást továbbra is el kell végezni.
- Valós, rövid távon bekövetkező kérdés az öröklés a generációk között?Ez az egyetlen eset, amikor egy struktúra valóban segítséget jelenthet, de csak megfelelő, határokon átnyúló tanácsadással. Ez nem jelenti azt, hogy bármely struktúra ugyanúgy működik a cseh vagy lengyel öröklési szabályok szerint. Ezt külön kell ellenőrizni.
- Az ingatlan olyan országban található, amely szerepel Spanyolország nem együttműködő joghatóságokat tartalmazó listáján?Ez az egyetlen olyan helyzet, amelyben az évi 3 % különadó egyáltalán alkalmazandó. Egy szabályosan alapított cseh vagy lengyel vállalat esetében a válasz nem, így ez a tétel egyszerűen nem vonatkozik Önre.
Magánszemélyként vagy vállalaton keresztül
Ugyanaz az ingatlan, kétféle tulajdonlásban. Egyetlen nyaraló esetében a jobb oldali oszlop a szokásos válasz.| Cégen keresztül | Magánszemélyként | |
|---|---|---|
| Vásárlási adó véglegesítéskor | Azonos: ITP vagy IVA, továbbá AJD, ugyanúgy számítva. | Azonos: magánvásárlással sincs megtakarítás. |
| Az ingatlan saját használata | Kiválthatja a vélelmezett piaci bérleti díj felszámítását, amely társasági jövedelemként adózik. | Nincs ilyen probléma: egyszerűen Ön birtokolja és használja a saját ingatlanát. |
| Az ingatlanon túli éves bevallások | Minden évben társaságiadó-bevallás, nulla tevékenység esetén is, továbbá éves beszámoló és tényleges tulajdonosi nyilatkozat. | A szokásos éves, nem rezidensekre vonatkozó bevallás, amelyet ezen oldal adózási útmutatói már ismertetnek, és semmi több. |
| Az ingatlanon felüli működési költség | Nagyjából évi 500 és 1 000 € az alapvető, szunnyadó társasághoz kapcsolódó adminisztrációra. | Semmi az ingatlan saját tulajdonlási költségein felül. |
| Későbbi értékesítés | Vagy eladja az ingatlant a társaságból, vagy magukat a részesedéseket értékesíti. Ez a második lehetőség jóval összetettebb ügylet, amelyhez mindkét oldalon szakértő adótanácsadás szükséges. | Szokásos ingatlanértékesítés, amelynek folyamatát ezen oldal értékesítési és kilépési költségekről szóló útmutatója már ismerteti. |
| Vagyonadó-kitettség | A részesedéseket továbbra is figyelembe veszik, értéküket a társaság mérlege alapján határozzák meg. | Magát az ingatlant veszik figyelembe. A vagyonadózási útmutatóból megtudhatja, kikre vonatkozik ténylegesen. |
Mire ad választ az általános szabály, és mire csak az Ön saját számai képesek
A társaságiadó-kulcs (25 %) és a tényleges tulajdonosra vonatkozó adatszolgáltatási kötelezettség rögzített szabályok, amelyeket az eredeti forrás alapján ismertettünk. A 3 % különadót és annak nem együttműködő joghatóságokra vonatkozó hatályát szintén az eredeti forrás alapján ismertettük (Ley IRNR, 40-45. cikk). Az az egyértelmű következtetés, hogy ez nem vonatkozik egy rendes körülmények között alapított cseh vagy lengyel társaságra, közvetlenül ebből a hatályból következik. Az évi nagyjából 500 és 1 000 € működési költség piaci becslés, amelyet két forrás alapján ellenőriztünk, nem hivatalosan közzétett összeg. A tényleges ajánlatok szolgáltatónként eltérnek.Semmilyen általános szabály nem dönti el, hogy egy társaság az Ön konkrét esetében pénzt takarít-e meg Önnek. Ez attól függ, hogy egyáltalán bérbe adja-e az ingatlant, milyen bérleti díjért, milyen az Ön otthoni személyi adózási helyzete, valamint milyen határokon átnyúló öröklési és egyezményi kérdések merülnek fel, amelyekre valójában csak mindkét joghatóságban dolgozó adótanácsadó tud választ adni. A szokásos esetben, amikor egyetlen ingatlanról, saját használatról és alkalmi bérbeadásról van szó, az őszinte kiinduló feltételezés az, hogy ez nem takarít meg Önnek pénzt. A társasági struktúrának kell bizonyítania, hogy saját költsége indokolt.Itt senki nem végzi el a fent ismertetett számítást. Az Arevont jogi koordinációja független tanácsadót von be, mielőtt Ön foglalót kötelezne el. Így egy ilyen fontos döntés valós számokon alapul, nem pedig egy véletlenül idekerült cseh feltételezésen.
Gyakran ismételt kérdések a cégen keresztüli vásárlásról
- Alaptalanul aggódom a 3%-os adó miatt?
- Egy rendes körülmények között alapított cseh vagy lengyel társaság esetében szinte bizonyosan igen. Az évi 3 % különadó csak olyan országban rezidens társaságra vonatkozik, amelyet Spanyolország nem együttműködő joghatóságnak minősít, és sem Csehország, sem Lengyelország nem szerepel ezen a listán. Ez az egyik leggyakoribb, szükségtelen félelem ezzel a témával kapcsolatban.
- Eladhatom a társaság részesedéseit az ingatlan eladása helyett?
- Igen, és a vevők időnként így strukturálják az értékesítést, hogy megváltoztassák az ügylet adóztatásának módját. Ez sokkal összetettebb ügylet, mint egy szokásos ingatlanértékesítés. Mind az eladó, mind a vevő oldalán szakértő adótanácsadásra van szükség. A vevőnek óvatosnak kell lennie, amikor ingatlanértékesítés helyett részesedésértékesítést fogad el, és pontosan meg kell értenie, milyen kötelezettségek járnak a részesedésekkel.
- Elkerülhető a spanyol vagyonadó, ha az ingatlant társaságon keresztül birtokolom?
- Nem. Maguk a részesedések is olyan eszközök, amelyeknek Ön a személyes tulajdonosa; értéküket a társaság saját mérlege alapján határozzák meg, és ugyanúgy figyelembe veszik őket, mint a közvetlenül tulajdonolt ingatlant. A vagyonadózási útmutatóból megtudhatja, kikre vonatkozik ténylegesen. A legtöbb szokásos vevő esetében egyáltalán senkire, függetlenül attól, hogy társaságról van-e szó.
- Mi történik a minimális bérleti idővel, ha egy társaság hosszú távra adja bérbe az ingatlant?
- Változik. A társasági bérbeadó minimális bérleti időtartama a spanyol bérleti jog szerint 7 év, szemben az egyéni bérbeadó által biztosított 5 évvel. A bérbe adott ingatlanokról szóló útmutató ezt teljes körűen ismerteti. Ez valódi, konkrét következmény, amelyet érdemes ismerni, mielőtt eldönti, hogyan tartsa azt az ingatlant, amelyet hosszú távra kíván bérbe adni.
