Lakással együtt átszálló közös költségtartozások Spanyolországban
30 másodpercben
Ha spanyolországi lakást vásárol, örökli az előző tulajdonos ki nem fizetett közös költségét. Ez magában foglalja a folyó évet és az azt megelőző három teljes naptári évet. A tartozásért magának a lakásnak kell helytállnia. Az egyetlen dolog, amely megakadályozza, hogy ez a tartozás Önre szálljon, a tartozásmentességi igazolás. A közjegyzőnek látnia kell ezt az igazolást, kivéve, ha Ön kifejezetten lemond erről a jogáról.
Mely eladói tartozások válnak az én tartozásommá, és mennyi időre?
A comunidad de tulajdonosok az a tulajdonosi közösség, amely egy épületegyüttes közös részeit kezeli, és meghatározza a havi díjat. Hasonlít a cseh SVJ-hez, de nem azonos vele. Tartozásainak csak egyetlen kategóriája válik az Ön tartozásává, és ezt az időszakot nem a felek megállapodása, hanem a jogszabály rögzíti. A Ley de Propiedad Horizontal (LPH) 9.1.e cikke kimondja, hogy a spanyolországi lakás vevője magával az ingatlannal együtt felel az előző tulajdonos ki nem fizetett közös költségéért. Ez magában foglalja a vásárlás évének ki nem fizetett részét, valamint az azt megelőző három naptári évet. Ha Ön 2026-ban vásárol, a felelőssége 2023-ig, 2024-ig, 2025-ig és 2026 már eltelt részéig terjed vissza.Fontosak a „magával az ingatlannal együtt” szavak. Ez a tartozás nem olyan személyes kötelezettség, amelyet Ön magára vállal. Jogi értelemben az ingatlanhoz kapcsolódik: a lakáshoz kötődik. Ezért automatikusan fennmarad a tulajdonosváltozás után is. A közösség azzal szemben is felléphet, aki jelenleg a lakás tulajdonosa, függetlenül attól, hogy ki halmozta fel a számlát.
Több mint 4 éveMa (a vásárlás éve)
- A vevő örökli3 év és a folyó év
- 3 évre visszamenőleg
- Az ennél régebbi tartozás nem száll át az ingatlannal
- A tartozás az ingatlanhoz kapcsolódik, nem ahhoz a személyhez, aki felhalmoztaSokan úgy gondolják, hogy csak az a személy felel, aki tartozott a pénzzel. A jelenlegi tulajdonos azonban felel érte, függetlenül attól, hogy ki hozta létre, mivel ugyanaz a 9.1.e cikk magához a lakáshoz kapcsolja a tartozást.
- Az öt évvel ezelőtti tartozás nem érheti el Önt, az utolsó három év tartozása azonban teljes egészében igenEz eddig helytálló. Az azonban nem helyes, ha az időszakot pontatlanként kezelik. A folyó évről és az azt megelőző három teljes naptári évről van szó, ugyanazon cikk alapján.
- Az új vevő nem kezdi automatikusan tiszta lappalCsak akkor, ha az alábbi igazolást beszerezték, és az nem mutatott ki tartozást. Az igazolás nélküli ügyletkötés ugyanazon cikk alapján sem bizonyít semmit egyik irányban sem.
A helyzet 2026. augusztus 17-én, a Ley 49/1960 BOE-ban közzétett egységes szerkezetű szövege alapján, nem pedig kommentár alapján. Ez általános tájékoztatás a jogszabály működéséről. Nem vonatkozik egyetlen konkrét lakásra vagy közösségre sem. A tényleges összeget csak az alább ismertetett, az Ön saját vásárlásához kért igazolás mutatja meg.
Újrakezdődik-e a hároméves időszak minden alkalommal, amikor a lakás gazdát cserél?Nem. Az időszakot az Ön saját vásárlásának időpontjától visszafelé kell számítani. Ezért ha olyan személytől vásárol, aki maga két évvel korábban vásárolta az ingatlant, az időszak nem lesz rövidebb. Egy dolog valóban segíthet: ha a korábbi adásvételkor beszerezték és rendezték az igazolást, akkor az ennél régebbi tartozásokat már rendezni kellett. Ezért érdemes elkérni az igazolások teljes láncolatát, nem csak a legutóbbit, ha van ilyen.
Mi akadályozza meg, hogy a közjegyző adósságmentesként hitelesítsen egy mégsem adósságmentes lakást?
Itt egy dokumentum számít: a certificación sobre el estado de deudas. Ezt az igazolást a közösség kezelője állítja ki, és pontosan megerősíti, hogy fennáll-e bármilyen tartozás a lakással kapcsolatban. A 9.1.e cikk előírja, hogy az eladónak be kell mutatnia, az eladó saját nyilatkozatával összhangban. A közjegyző enélkül nem engedélyezheti az okiratot. Ez szilárd garanciának tűnik. Van azonban egy valódi hiányossága, amelyet érdemes ismerni, mielőtt bármit aláírna.
Igazolás a tartozások állapotárólA közösség kezelője állítja ki
- Tulajdonos
- NÉV, VEZETÉKNÉV
- Számlaegyenleg
- RENDEZVE / FÜGGŐBEN
- A közös képviselő aláírása
- [ALÁÍRÁS]
- Mentesítési záradék
- [mentességi záradék]
- Tulajdonos. Az eladó neve, amelynek meg kell egyeznie a közösség felé tett saját nyilatkozatával.
- Számlaegyenleg. Fennáll-e tartozás, és ha igen, mekkora összegű.
- A közös képviselő aláírása. Enélkül a közjegyző nem hitelesítheti az okiratot.
- Mentesítési záradék. Ha a vevő ezt aláírja, a közjegyző a tanúsítvány nélkül jár el, és egyikük sem tudja meg, mekkora összegről van szó.
Amit a vevők feltételeznekMit vesz el valójában a lemondás
- A közjegyző soha nem engedi, hogy a társasházi közösség tartozásának eltitkolásával kerüljön sor az adásvételre.
- A közjegyző nem engedi, hogy a tanúsítvány NÉLKÜL kerüljön sor az adásvételre, kivéve, ha a vevő magában az okiratban kifejezetten lemond erről a követelményről. Ez a lemondás jogszerű, és előfordul. Ez a legfőbb oka annak, hogy a vevő végül olyan tartozással rendelkező lakás tulajdonosává válik, amelyről korábban nem tudott.
- Ha az eladó azt mondja, hogy a közösség ügyei rendben vannak, az elegendő.
- Pontosan ezt a fajta biztosítékot hivatott felváltani a tanúsítvány. A tanúsítványt maga a társasházi közösség közös képviselője állítja ki, nem az eladó, és meg kell egyeznie az eladó által külön megtett nyilatkozattal. A szóbeli biztosíték nem dokumentum, és a 9.1.e cikkben sehol nem jelenik meg.
- A tanúsítványról való lemondás csupán felgyorsítja az ügyintézést, valódi hátrány nélkül.
- A tanúsítványról való lemondás megszünteti a közjegyző ellenőrzését. Nem szünteti meg az alapjául szolgáló hároméves felelősséget. Ha később tartozás merül fel, a törvény továbbra is lehetővé teszi, hogy a közösség Önnel szemben érvényesítse azt. Ön egyszerűen lemondott az egyetlen dokumentumról, amely előre megmutatta volna az összeget.
A közösségi tartozásigazolás bekérése, az eladó saját nyilatkozatával való összevetése, valamint az, hogy soha nem javasoljuk az ügyfélnek annak mellőzését, a jogi átvilágítás standard része. Ez nem külön szolgáltatás. Ez egyike annak a tizenöt tételnek, amelyet az ügyvéd minden általunk koordinált vásárlás során ellenőriz.
Miért egyezne bele egy vevő valaha is a tanúsítványról való lemondásba?Általában azért, hogy felgyorsítsák a szoros adásvételi ütemtervet, néha pedig azért, mert az értékesítési ügynök egyszerű formaságként tünteti fel. Egyik ok sem változtat a jogszabályokon. A lemondás csupán azt a dokumentumot szünteti meg, amely bizonyította volna, hogy a lakás tehermentes, vagy megmutatta volna a fennálló tartozás összegét. A vevő érdekében, nem pedig a gyors lezárás érdekében dolgozó ügyvédnek nincs oka ezt javasolni.
Tartozásmentesen kerül a vevőhöz a bank által értékesített lakás?
Nem, és ez az egyik legmakacsabb mítosz ezen a partszakaszon. Sem a 9.1.e cikk BOE-ban közzétett egységes szerkezetű szövege, sem az általunk ellenőrzött független jogi kommentár nem állapít meg rövidebb vagy eltérő felelősségi időszakot a bank, annak ingatlanokkal foglalkozó vállalata vagy bárki más számára, aki egy egységet végrehajtási árverésen szerez meg. A törvény szövege nem tesz kivételt a vevő személye alapján.
- A visszavett lakás nem automatikusan tartozásmentes.Az a bank, amely végrehajtás útján lakás tulajdonosává válik, pontosan ugyanazokat a felhalmozódott társasházi hátralékokat viselheti, mint bármely más eladó. A lakás újbóli értékesítése nem törli el ezt az előzményt.
- Ugyanaz a tanúsítvány szükséges, és ugyanaz a lemondási kockázat áll fenn.A bank tulajdonában lévő lakás értékesítése a 9.1.e cikk szerinti adásvételnek minősül. Ha valami, akkor egy havonta több tucat ügyiratot kezelő nagy intézményi eladó nagyobb valószínűséggel mutatja be a lemondást rutinszerű ügyintézésként, nem pedig kisebb valószínűséggel.
- Egy konkrét végrehajtási értékesítésnek saját eljárási bonyodalmai lehetnek.Az, hogy egy tartozást pontosan hogyan kezelnek a bírósági végrehajtási árverés gyakorlati szabályai szerint, szemben azzal az esettel, amikor a bank egy már teljes egészében saját tulajdonában lévő lakást értékesít tovább, szűkebb körű, de továbbra is nyitott jogi kérdés. Egy konkrét lakás esetében erősítse meg ügyvédjével a pontos jogi álláspontot. Ne feltételezze, hogy egy visszavett lakás automatikusan kockázatosabb vagy biztonságosabb.
Általában rossz ötlet a bank tulajdonában lévő lakás megvásárlása emiatt?Nem kifejezetten emiatt. A tartozásról szóló igazolás ellenőrzése ugyanaz, amelyet bármely használt lakás esetében elvégezne. Banki eladótól általában könnyebb dokumentumokat beszerezni, mint magánszemélytől, nem pedig nehezebb, mivel a bank szabványos eljárást követ. A lényeg: ne tekintse a „bank által értékesített” kifejezést az „adósságmentes” szinonimájának.
Mi történik, ha a közösség behajtja a ki nem fizetett tartozást?
A közösségnek nem kell egyezkednie vagy a jóindulatra várnia. Az LPH 21. cikke gyors és kifejezetten erre szolgáló bírósági utat biztosít számára: a proceso monitorio eljárást, amelyet pontosan az ilyen tartozásokra alakítottak ki. A spanyol gyakorlatban ennek az eljárásnak a költségei általában az adóst, nem pedig a közösséget terhelik.
- A követelést azzal szemben nyújtják be, aki jelenleg az egység tulajdonosa.Nem feltétlenül azzal a személlyel szemben, aki felhalmozta a tartozást. Ha Ön a követelés beérkezésekor a lakás tulajdonosa, Ön lesz az eljárás alá vont fél, függetlenül attól, hogy az alapul szolgáló díjak mikor halmozódtak fel.
- A proceso monitorio spanyol mércével gyors eljárás.Azért hozták létre, hogy a közösségnek ne kelljen teljes körű, rendes pert indítania egy viszonylag csekély összegű, megfelelően dokumentált tartozás miatt. Ez a gyorsaság hátrányosan érinti azt az új tulajdonost, aki nem tervezett ilyen kiadással.
- A költségek általában az adóst terhelik, nem a közösségetPontosan ezért fontos az igazolás és a hároméves időszak a vásárlás előtt. Maga a tartozás gyakran a kisebb összeg, ha a bírósági költségeket is hozzáadják.
A ki nem fizetett tartozás behajtása
- Hátralék keletkezikDíjak maradnak elEttől kezdve a tartozás a lakáshoz kapcsolódik.
- Közgyűlési határozatA közösség hivatalosan igazolja a tartozástA lakóközösség közgyűlési határozata megállapítja a tartozás összegét.
- Meghagyásos eljárásGyors bírósági eljárás indulKifejezetten az ilyen tartozásokra szolgál, és azzal szemben nyújtják be, aki jelenleg a lakás tulajdonosa.
- Teher az ingatlanonA költségek általában az adóst terhelikA tartozáson felül.
Perelhetnek-e olyan tartozás miatt, amelyről a vásárlás időpontjában valóban nem tudtam?Igen. Magát a tartozást továbbra is érvényesíthetik az ingatlannal szemben, mert a felelősség a lakáshoz kapcsolódik, nem ahhoz, hogy Ön tudott-e róla. Az, hogy külön követelést érvényesíthet-e az eladóval szemben, akinek azt közölnie kellett volna, más jogi kérdés. Ügyvédje ezt a követelést az Önnek lakást eladó személlyel szemben érvényesíti, nem a közösséggel szemben.
Mit kérjen az aláírás előtt, kifejezetten a közösségi tartozással kapcsolatban
Négy dolog, amelyek különböznek a közösségi díjakról szóló útmutatóban már ismertetett hat dokumentumtól. Ez a lista kizárólag a tartozás helyzetére, nem a működési költségvetésre vonatkozik.| Ezt kérje | Ebből megtudhatja | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| Magáról a tartozások állapotáról szóló igazolásról, nem annak összefoglalójáról | A 9.1.e cikkben megnevezett, a közösség kezelője által kiállított pontos dokumentum, amely megfelel az eladó saját nyilatkozatának. | Szóbeli biztosíték, e-mailes összefoglaló vagy az adásvétel véglegesítésekor már több hetes igazolás helyett az aktuális dokumentumot. |
| Írásos megerősítés arról, hogy NEM kérik Öntől az igazolásról való lemondást | A lemondás jogszerű, és ez az egyetlen változtatás, amely megszünteti a közjegyző saját ellenőrzését a tartozás helyzetével kapcsolatban. | Az okirattervezetben szereplő kikötés, amely mentesíti az eladót az igazolás bemutatása alól, anélkül hogy ennek okát megvitatnák. |
| Függőben van-e fizetési meghagyásos eljárás, illetve indult-e ilyen az elmúlt három évben | A bírósági eljárásban már szereplő tartozás olyan tartozás, amelynek összege meghatározható, és amelyről az adásvétel véglegesítése előtt megállapodhat az árban, ahelyett hogy később szerezne róla tudomást. | A jegyzőkönyv hallgat róla, és senki sem tette fel a közvetlen kérdést a közösség kezelőjének. |
| Ugyanez az igazolás-ellenőrzés a fő lakóközösségre is, ha van ilyen | Egy nagyobb lakóparkon belüli épületrész két külön közösséggel szemben is tartozhat, és az egyik közösségtől származó igazolás semmit sem mond a másikról. | Egyetlen igazolást állítottak ki, és nem tértek ki arra, hogy létezik-e második közösség. |
Igazolással a kezében, illetve annak hiányában történő véglegesítés
Ugyanaz a lakás, ugyanaz a hároméves kitettség mindkét esetben. A különbség az, hogy tudja-e az összeget, mielőtt tulajdonossá válik.| Igazolás nélkül | Igazolással | |
|---|---|---|
| Amit tud a tartozás helyzetéről | Semmi sem megerősített. Az eladó szava nem a 9.1.e cikk szerinti dokumentum. | A pontos összeget a comunidad saját kezelője állította ki, és az megegyezik az eladó nyilatkozatával. |
| Az Ön hároméves kitettsége | Ugyanaz. Az igazolásról való lemondás nem mentesít a felelősség alól. | Ugyanaz, csak ismert és előre beárazott, nem pedig később felfedezett. |
| Alkupozíció az adásvétel véglegesítése előtt | Semmilyen. Olyan összegről nem lehet tárgyalni, amelyet még nem látott. | Valós. A megerősített tartozást le kell vonni az árból, vagy az eladónak a szerződés aláírása előtt rendeznie kell. |
| Mi történik, ha a monitorio követelés csak azután érkezik, hogy Ön tulajdonossá vált? | Valódi meglepetés, ráadásul rendszerint gyorsan és további költségekkel. | Nem meglepetés. Vagy már szerepelt az igazoláson, vagy az Ön tulajdonjogának keletkezése után merült fel, és egyértelműen Önnek kell helytállnia érte. |
Ez a jogszabály szövege, nem pedig az Ön konkrét lakására vonatkozó ítélet.
Ez általános tájékoztatás a Ley de Propiedad Horizontal 9.1.e és 21. cikkéről. A tájékoztatás 2026. augusztus 17-i állapotot tükröz, és a forrásszövegen alapul, nem kommentárból származó másolat. Nem minősül jogi tanácsadásnak egy konkrét lakással, konkrét comunidad-dal vagy konkrét igazolással kapcsolatban. A mentesítési záradék jogszerű, és néha valódi indok áll mögötte. Csak az Ön saját, független ügyvédje tudja a valódi dokumentum elolvasása alapján megítélni, hogy az arról való lemondás ésszerű-e az Ön vásárlása esetén.Egy állítást szándékosan nem teszünk itt: hogy a bankok, végrehajtási árverésen tulajdont szerzők vagy bármely más eladótípus esetében rövidebb vagy eltérő felelősségi időszak lenne irányadó. Sem a forrásszöveg, sem a független kommentárok nem támasztanak alá ilyet, ezért ezt nem közöljük. Hiba automatikusan biztonságosabbnak tekinteni a bank tulajdonában lévő ingatlant.Az ügyvéd ezt az igazolást az általunk koordinált vásárlás jogi átvilágításának részeként kéri be. Mi nem állítjuk ki, nem ellenőrizzük saját magunk, és nem helyettesítjük az ügyvédet, aki azt a közösség tényleges nyilvántartásaival veti össze.
Gyakran feltett kérdések a comunidad tartozásairól
- Ha az adásvétel véglegesítése után olyan tartozást fedezek fel, amelynek szerepelnie kellett volna az igazoláson, ki felel érte?
- Az igazolást a comunidad kezelője állította ki, és összevetette az eladó saját nyilatkozatával. Ezért az abban szereplő hiba elsősorban az igazolást kiállító személyt érintő kérdés, külön pedig az eladót, ha a nyilatkozata valótlan volt. Az Ön ügyvédje az Ön nevében érvényesíti ezt a követelést. Ez időközben nem változtat a comunidad azon jogán, hogy a tartozást a mindenkori tulajdonostól követelje.
- Ha az adásvétel véglegesítése után kifizetem az örökölt comunidad-tartozást, van-e lehetőségem visszaszerezni a pénzt?
- Csak az eladóval szembeni külön követelés útján, rendszerint arra hivatkozva, hogy az eladó valótlanul közölte a tartozási helyzetet, vagy hogy az igazolás hibás volt. Ez valódi jogi lehetőség, de lassabb és kevésbé biztos, mint egyszerűen megerősíteni az igazolás tartalmát az aláírás előtt. Pontosan ezért van szükség erre az ellenőrzésre.
- Ugyanolyan kockázatos a fő-comunidadnál fennálló tartozás, mint a saját épülettömbömnél fennálló?
- Pénzügyi szempontból igen. Mindkettőre ugyanazon 9.1.e cikk szerinti szabály alapján terhelés kerül az Ön lakására, és mindkettőre ugyanaz a hároméves időszak vonatkozik. A gyakorlatban az átláthatóság különbözik. Az épülettömb saját könyvelését az eladó általában gyorsabban be tudja mutatni, mint a fő-comunidad könyvelését. Pontosan ezért kéri a fenti ellenőrzőlista mindkét igazolást, ahelyett hogy azt feltételezné, hogy az egyik lefedi a másikat.
- Megtagadhatja-e a comunidad egyáltalán az igazolás kiállítását?
- Jogosan nem, ha valódi tulajdonos vagy annak képviselője adásvétel céljából kéri. Az igazolás az, amelyet a 9.1.e cikk alapján az eladónak be kell mutatnia, és annak kiállítása a kezelő feladata a comunidad saját könyvelése alapján. Ha egy comunidad vagy annak kezelője késlekedik a kiállítással, tekintse ezt önmagában is figyelmeztető jelnek az épület kezelésének módjára nézve.
