מדריכים

כיצד לרכוש נכס בקוסטה דל סול

נכתב על ידי Samuel Špreňar, יועץ רוכשים בקוסטה דל סולעודכן 2026-08

בתוך 30 שניות

אתם בוחרים מתוך מבחר ראשוני, מבקרים במיטב האפשרויות בנסיעה אחת ומבצעים הזמנה. עורך הדין שלכם בודק את הנכס, משיג עבורכם NIE ומכין את החוזים. אתם חותמים על שטר המכר אצל הנוטריון ומקבלים את המפתחות. אינכם משלמים לנו דבר על כל אלה.

1
השיחה הראשונה ובחירה ראשונית לתגובה
2
נסיעת הצפייה: יום עד שלושה ימים בחוף
3
עורך הדין שלכם, ייפוי הכוח וההזמנה
4
הבדיקה המשפטית, ה-NIE והחוזה המחייב
5
שטר המכר אצל הנוטריון והמפתחות
6
השנה שלאחר מכן: החשבונות, המסים והניהול

בנוסף למחיר9 עד 13 %ממכירה חוזרת ועד בנייה חדשה. סעיף הכספים מציג כל שורה.

מהזמנה ועד מפתח, מכירה חוזרת1 עד 3 חודשיםהבדיקה המשפטית היא שקובעת את הקצב.

מנכס חדש ועד קבלת המפתחות2 חודשים עד 3 שניםנכס מוכן למפתחות הוא הקצה הקצר של הטווח. רכישה על הנייר נמשכת עד מועד השלמתו.

מה הקונה משלם לנו0 €אין עמלה, אין דמי retainer ואין תשלום בעת הרכישה.

הרכישה, מתחילתה ועד סופה

כמה זמן נדרש לרכישת נכס בקוסטה דל סול?

מההזמנה ועד לקבלת המפתחות, רכישת נכס יד שנייה נמשכת בדרך כלל חודש עד שלושה חודשים, ורכישת נכס חדש נמשכת מחודשיים עד שלוש שנים. מה שקודם להזמנה הוא החיפוש, והחלק הזה תלוי בכם: עבור חלק מהקונים הוא נמשך ימים, ועבור אחרים חודשים. בנכס חדש, עליכם גם להמתין לבניין עצמו ולא רק לניירת.החלק שלכם קטן, והיקפו תלוי בכם: כמה שיחות עבור חלק מהקונים ושיחות רבות יותר עבור אחרים, לפחות נסיעה אחת לחוף וכמה חתימות. אם תשתמשו בייפוי כוח, החתימה עליו היא אחת מאותן חתימות.ציר הזמן שלהלן מציג את התהליך המלא. החלק הבא מציג את אותו תהליך שלב אחר שלב. כל שלב מקושר לעמוד הכולל פרטים נוספים.

הכנהשלבים 1 עד 4
אתם מקיימים שיחה על האופן שבו אתם רוצים להשתמש בנכס. לאחר מכן אנו שולחים בחירה ראשונית לדיון. בעקבות תגובתכם אנו מכינים בחירה שנייה ובודקים את הדברים שמודעה לעולם אינה מציגה. עבור הנכסים שמעניינים אתכם ברצינות אנו מתאמים סיורים מצולמים או חיים.
הזמן שלכם
מימים ועד שבועות, בהתאם אליכם. חלק מהקונים זקוקים לכמה שיחות, ואחרים זקוקים לרבות נוספות.
הנסיעהשלבים 5 ו-6
אתם מבלים יום עד שלושה ימים בחוף. אתם רואים חמישה עד שמונה נכסים ביום. אנו מציגים לכם את האזורים שבין הצפיות. לאחר מכן אתם מחליטים. אין מועד אחרון.
הזמן שלכם
חלק מהלקוחות מחליטים במקום. אחרים זקוקים לחודשים וחוזרים פעמיים או שלוש לפני שהם בטוחים.
לפני שאתם מתחייביםשלבים 7 ו-8
אנו יכולים להמליץ על עורך דין עצמאי, או שתביאו עורך דין מטעמכם. אתם חותמים על ייפוי כוח אם ברצונכם שהמסמכים יטופלו בלי לטוס חזרה. לאחר מכן אתם מזמינים את הנכס.
הזמן שלכם
אתם יכולים לפגוש את עורך הדין באופן אישי או בשיחת וידאו. את ההזמנה עצמה ניתן לחתום מהבית.
החלק המשפטישלבים 9 עד 11
עורך הדין שלכם בודק את הנכס ומגיש בקשה לקבלת NIE. ה-NIE הוא מספר הזיהוי הספרדי לזרים. ניתן לפתוח חשבון בנק ספרדי לפני הרכישה או לאחריה, ולכן הוא אינו חייב להיות קיים לפני הרכישה. עורך הדין שלכם והיזם צריכים גם לבדוק מהו מקור הכספים שלכם. לאחר מכן אתם חותמים על החוזה המחייב. בנכס חדש זהו לוח תשלומים מול היזם. בנכס יד שנייה זהו arras. Arras הוא חוזה פיקדון מחייב.
הזמן שלכם
כאן מושקע רוב הזמן שלכם. אתם אוספים ושולחים את המסמכים המראים מהו מקור הכספים שלכם.
השלמהשלבים 12 עד 14
אתם משלמים בהתאם ללוח התשלומים. בנכס חדש בודקים את הנכס שהושלם, וכל ליקוי וכל פריט שלא הושלם נרשמים ברשימה. רשימה זו נקראת רשימת snagging. יזמים רבים מבצעים את בדיקת ה-snagging רק לאחר חתימת שטר המכר, ולכן היא לא תמיד מתבצעת לפני הפגישה אצל הנוטריון. שטר המכר נחתם אצל הנוטריון ואתם מקבלים את המפתחות.
הזמן שלכם
פגישה אחת אצל הנוטריון. אתם משתתפים בה, או שעורך הדין שלכם משתתף במקומכם מכוח ייפוי הכוח. גם הצד המוכר מיוצג, הנוטריון מנהל את החתימה, ובדרך כלל גם אנו נמצאים שם.
לאחר הרכישהשלבים 15
עורך הדין שלכם מסדיר את חיבורי השירותים ואת הביטוח ומטפל בחובות המס שלכם, כולל מס הנכסים השנתי. אם ברצונכם שמישהו ישמור על הנכס בזמן שאינכם נמצאים בו, אנו מספקים בעצמנו שירותי ניהול נכסים והשכרה.
הזמן שלכם
מעט מאוד. עורך הדין שלכם מסדיר את רוב הדברים, ואנו נשארים איש הקשר שלכם.

דבר אחד מחוץ לרשימה קובע את לוח הזמנים שלכם, והוא תלוי במה שאתם רוכשים ולא בתהליך: נכס יד שנייה נמדד בחודשים, ובנייה חדשה יכולה להימדד בשנים. שני הנתונים מופיעים בראש הדף הזה ובהשוואה בהמשך.

מה קורה, לפי הסדר, מהשיחה הראשונה ועד למפתחות

השיחה הראשונה עוסקת באופן שבו תשתמשו בנכס. השלב האחרון הוא שטר המכר אצל הנוטריון והמפתחות. בין לבין: ארבעה שלבי חיפוש, שניים בחוף, שניים לפני התחייבות, שלושה לחלק המשפטי, שלושה עד להשלמת העסקה ואחד לשנה שלאחר מכן.

כל התהליך, 15 שלבים

הכנה
השיחה הראשונה20 עד 60 דקותאנו משוחחים על האופן שבו אתם מתכננים להשתמש בנכס ועל התוכניות שלכם לעתיד הקשור בו. התקציב חשוב והוא השאלה השנייה, משום שמספר לבדו אינו אומר לנו באילו רחובות כדאי להתמקד. באותה שיחה אנו מסבירים כיצד מתבצעת הרכישה כולה ועונים על כל שאלה שיש לכם.חיפוש נכס עלויות הרכישה
הבחירה הראשונה והשיחה שאחריהמשעות ועד ימיםאנו מחפשים בכל השוק, ולא רק במלאי שלנו, משום שסוכנים בחוף הזה משתפים את המודעות שלהם והמחיר זהה אצל כל סוכן. הבחירה נועדה לדיון: שישה נכסים או עשרים, בהתאם למה שביקשתם. שיחה לאחר מכן מאפשרת לכם להגיב ומבהירה לנו מה לשנות.חיפוש נכס מודעות פיתיון
הבחירה השנייה ומה שמודעה לעולם אינה מציגהימיםהבחירה השנייה מצומצמת יותר, ובה אנו בודקים את מה שמודעה לעולם אינה מציגה: כיוון הנכס, עוצמת הרעש בפועל, המיקום המדויק, והמתחם וסביבתו. אנו גם מאשרים שהנכס עדיין מוצע למכירה ומהו המחיר האמיתי שלו כיום. רוב הרשימה הראשונה נעלם בשלב הזה, וגם נכס שמצאתם בעצמכם בפורטל עובר את אותה בדיקה.אימות מודעה אזורי הצפה
סיורים מצולמים או חיים, לפני הזמנת טיסהבתוך ימיםכאשר נכס מהבחירה השנייה מעניין אתכם ברצינות, אנו נוסעים אליו. אתם מקבלים תמונה של הנוף, הרעש, ההליכה האמיתית לחוף ומצב הבניין. אתם מקבלים שיחה חיה או סיור מצולם שניתן לצפות בו פעמיים, כדי שלא תבזבזו נסיעה על דבר שמצלמה הייתה יכולה לפסול.צפיות בווידאו רטיבות ואיכות הבנייה
הנסיעה
סיור צפייה, חמישה עד שמונה נכסים ביום1 עד 3 ימיםבמשך יום עד שלושה ימים תעקבו אחר תוכנית מלאה שאנו מארגנים. תיסעו במכונית שלנו, או במכונית שלכם אם תעדיפו זאת. התוכנית כוללת גם את האזורים שבין סיורי הצפייה, כדי שתבינו היכן נמצא כל נכס ולא רק כיצד הוא נראה מבפנים. התוכנית משתנה במהלך היום כאשר משהו נפסל, כפי שקורה בדרך כלל.נסיעות לצפייה בנכסים רעש
ההחלטה, ללא כל מחויבותמשבועות ועד חודשיםהחלטה מהירה אינה הטעות, וקונים רבים מחליטים במקום כאשר הנכס המתאים נמצא לפניהם. הטעות היא להחליט תחת לחץ, משום שטיסה הביתה ביום ראשון אינה סיבה לבחור בנכס. גם קבלת החלטה במשך חודשים היא דבר רגיל, וכך גם חזרה לביקור נוסף. לפעמים התשובה הכנה היא שזה פשוט לא השנה המתאימה.טעויות נפוצות של קונים
לפני שתתחייבו
עורך דין מטעמכם, וייפוי כוח אם תרצופגישה אחת, בדרך כלל מקוונתאנו יכולים להמליץ על עורך דין עצמאי, או שתביאו עורך דין משלכם. בכל מקרה, אתם משלמים לעורך הדין והוא פועל עבורכם, לא עבור המוכר או היזם. המשרד שאיתו אנו עובדים גובה כ-1 % מהמחיר, כולל מע״מ. ייפוי הכוח הוא ההחלטה הנוספת כאן, והוא אינו נוגע רק לחתימה: הוא מאפשר לעורך הדין שלכם להגיש בקשה ל-NIE ולפתוח את חשבון הבנק שלכם, שתי פעולות שקשה במיוחד לבצע בעצמכם מחו״ל. ייפוי הכוח שעורך הדין המומלץ שלנו מכין כולל בדרך כלל כמה אנשים מהמשרד שלו, כולל עוזרים, כך שתמיד יהיה מי שזמין כאשר נדרשת חתימה. עורכי הדין כאן מחזיקים בביטוח אחריות מקצועית, ואף אחד מהם אינו פועל ללא אישורכם מראש.תיאום הבדיקה המשפטית ייפוי כוח
ההזמנה, והתנאים שמאפשרים לקבל את כספכם בחזרהימיםהזמנה מוציאה את הנכס מהשוק לתקופה קצרה, ואתם משלמים סכום קטן בהשוואה למחיר הרכישה. זהו התשלום היחיד בכל התהליך שאינו נכלל במערכת הערבויות. לפני העברת הכסף, החוזה מציין במדויק אילו ממצאים יזכו אתכם בהחזר. בנכס יד שנייה, אלה הממצאים שהבדיקה המשפטית מגלה: חוב, שעבוד, שינוי שלא נרשם, או רישיון שאינו קיים.משא ומתן הסכם הזמנה
החלק המשפטי
הבדיקה המשפטית היא הסיבה שאתם משלמים2 עד 4 שבועותהבדיקה המשפטית כוללת את הבעלות, השעבודים והחובות, את השאלה אם הבניין תואם את המסמכים שלו, את תקנון הקהילה, ואת השאלה אם ניתן בכלל להשכיר את הנכס לתיירים. הנוטריון אינו מבצע את העבודה הזו, וכאן ניתן לעצור את הרכישה.תיאום הבדיקה המשפטית מה עורך הדין בודק
NIE, חשבון הבנק ושאר המסמכיםבמקביל, בעיקר באמצעות ייפוי כוחעורך הדין שלכם מגיש בקשה ל-NIE, והדבר מתבצע במקביל לבדיקה המשפטית ולא אחריה. NIE הוא מספר הזיהוי הספרדי של זר. אינכם יכולים לרכוש נכס, לשלם מס או לחתום אצל הנוטריון בלעדיו. ניתן לפתוח חשבון בנק ספרדי לפני הרכישה או אחריה, ולכן הוא אינו חייב להיות קיים לפני הרכישה.NIE ומסמכים חשבון בנק ספרדי
החוזה המחייב, ושתי הצורות שהוא יכול ללבוששבועות לאחר ההזמנהברכישה של נכס חדש, מדובר בחוזה עם יזם הכולל תוכנית תשלומים. ערבות בנקאית על שמכם חייבת לכסות כל תשלום שתבצעו לפני השלמת הבנייה. בנכס יד שנייה, מדובר ב-arras, חוזה פיקדון פרטי. בדרך כלל מדובר ב-10 עד 20 % מהמחיר. הוא כולל קנס עבור הצד שחוזר בו.תיאום הבדיקה המשפטית חוזה רכישה
השלמת העסקה
תשלומים, ותקופת ההמתנה שלא תמיד מסבירים עליהמחודשים ועד שנים בנכס חדשבנכס חדש זהו השלב הארוך ביותר, ולוח התשלומים משתנה באופן ממשי מיזם ליזם. יש יזמים שגובים רק את התשלום לפי החוזה ולאחר מכן את היתרה בעת ההשלמה. אחרים מבקשים תשלום אחד או שניים באמצע. תשלומים חודשיים קיימים, אך הם נדירים. עורך הדין שלכם מוודא שכל תשלום יוצא במועד ונכנס לחשבון הנכון. עיכוב ציות של הבנק עלול להימשך ימים, ופגישה שהוחמצה אצל הנוטריון עלולה לעלות בשבועות.תיאום ההשלמה ערבויות בנקאיות
רשימת הליקויים, ומה היזם חייב לתקןלפני או אחרי חתימת השטרבדיקת ליקויים היא בדיקה של נכס חדש שהושלם, לאיתור פגמים ועבודות שלא הושלמו. כל פריט נרשם ומצולם, והרשימה מועברת ליזם לצורך תיקון. אנו איננו מבצעים את הבדיקה בעצמנו: אנו מתאמים חברת בדיקה חיצונית הנושאת באחריות מקצועית לדוח שלה. הבדיקה היא אופציונלית, ויזמים רבים מבצעים את תהליך בדיקת הליקויים שלהם רק לאחר חתימת שטר הבעלות, ולכן היא לא תמיד מתבצעת לפני תשלום היתרה. בנכס יד שנייה אין רשימת ליקויים. במקום זאת, אנו מצטרפים אליכם לסיור הסופי לפני חתימת השטר, כדי לבדוק את מצב הנכס ולוודא שהמלאי תואם.בדיקת מסירת נכס חדש בדיקה טכנית
הנוטריון, היתרה והמפתחותחתימה אחתהנוטריון מאמת את זהותם ואת כשירותם המשפטית של שני הצדדים. הוא מבקש בעצמו נסח רישום כדי לוודא שהמוכר אכן בעל הנכס. הוא מנסח את השטר הציבורי, מקריא אותו לפני החתימה, ומגיש אותו לרישום בטאבו באותו יום. מה שהוא אינו עושה הוא להעריך אם הנכס הוא החלטה טובה, או לבדוק את חובות הקהילה ואת הרישיונות. זו הסיבה שקיימים שלבים 9 עד 13.תיאום ההשלמה הנוטריון
לאחר הרכישה
השנה שלאחר מכן, שאנשים לעיתים קרובות אינם מתכנניםבתהליךעורך הדין שלכם מעביר את חשבונות השירותים ואת הביטוח על שמכם ומטפל בצד המיסויי: מס הרכוש השנתי, מיסי הבעלות האחרים והדוח של תושב חוץ. אם תרצו שמישהו יטפל בנכס בזמן היעדרכם, אנו מבצעים בעצמנו ניהול נכסים והשכרות לטווח קצר, במקום להעביר אתכם לצד שלישי. זהו השלב שבו בעלות על נכס בחו״ל הופכת לפשוטה, או יוצרת עבודה שלא תכננתם לה.טיפול לאחר הרכישה ניהול נכסים עלויות שנתיות

גם עורך הדין שלכם וגם היזם חייבים לבדוק מהו מקור כספכם. זהו כלל למניעת הלבנת הון והוא חל על כל קונה. עליכם להציג כיצד השגתם את הכסף: תלושי שכר עבור משכורת, החלטת בעלי מניות עבור דיבידנדים, מסמך ירושה, או שטר המכר אם מכרתם נכס.עורך הדין שאנו ממליצים עליו מציג את המסמכים הללו כראוי ומארגן כל תרגום הנדרש. מסמכים רגילים כמו תלוש שכר או החלטת בעלי מניות אינם זקוקים לתרגום מושבע. יזמים בדרך כלל מבקשים את השפה המקורית וכן עותק באנגלית או בספרדית.העבודה אינה מסתיימת אצל הנוטריון. החשבונות, הביטוח והדיווחים לרשויות המס נמשכים מדי שנה, והטיפול בצד המיסויי נעשה על ידי עורך הדין שלכם ולא על ידינו. מה שנשאר הוא לדאוג שמישהו יטפל בנכס בזמן היעדרכם, ואת החלק הזה אנו מבצעים בעצמנו.

שירות לאחר הרכישה ניהול נכסים

רשימת המסמכים היא החלק שגוזל מכם זמן ממשי, ושם מתחילים רוב העיכובים. עורך הדין שלכם מציג את המסמכים ומארגן כל תרגום הדרוש להם. אנו אומרים לכם אילו מסמכים יבקש כל צד, ומטפלים בכל מסמך חסר כדי שהתיק ימשיך להתקדם.

אילו מסמכים על כל צד לספק?

הניירת מגיעה בשני חלקים, ושניהם מתנהלים במקביל. החלק הראשון נוגע אליכם: הדרכון, ה-NIE, ייפוי הכוח אם אתם משתמשים בו והמסמכים המראים מה מקור הכסף שלכם. החלק השני הוא שלושת החוזים: ההזמנה, אחר כך חוזה הרכישה הפרטי, ולבסוף שטר המכר אצל הנוטריון. עורך הדין שלכם קורא או מכין כמעט את כל החומר. אתם חותמים אישית על ייפוי הכוח ועל החוזים, ואם תרצו, עורך הדין יכול לחתום על החוזים עבורכם מכוח ייפוי הכוח.

NIE, המספר שבלעדיו אי אפשר לקנות

NIE הוא מספר הזיהוי הספרדי של זר, ובלעדיו אינכם יכולים לרכוש נכס, לשלם מס או לחתום אצל הנוטריון. מה שתקבלו אינו כרטיס, אלא דף יחיד המציין את המספר, את שמכם בדיוק כפי שהוא מופיע בדרכון ואת המשרד שהנפיק אותו. למספר אין תאריך תפוגה. כמעט כל פעולה מנהלית בספרד מתנהלת לאחר מכן באמצעותו. דיווח מס הרכישה, מס הרכוש השנתי והדוח לתושבי חוץ. חשבון הבנק, חוזי החשמל והמים, ועד בעלי הנכסים והביטוח. וגם כל חוזה שכירות שתחתמו עליו. כל בעלים הרשום בשם נדרש למספר משלו. בפועל עורך הדין שלכם מגיש את הבקשה עבורכם מכוח ייפוי הכוח, במקביל לבדיקות המשפטיות. ביצוע התהליך בעצמכם משמעותו לקבוע פגישה, להצטייד בטופס הנכון, בקוד האגרה הנכון ובמסמכים התומכים הנכונים. כך או כך, זמן ההמתנה נמדד בשבועות ולא בימים.

האגרה הממשלתית9,84 €תשלמו זאת בעצמכם רק אם תגישו את הבקשה בעצמכם. בדרך כלל עורך הדין שלכם מטפל בכך כחלק משכר הטרחה שלו. (המשטרה הלאומית)

זמן ההמתנה בפועלשבועות, לא ימיםוזו הסיבה שהתהליך מתנהל במקביל לבדיקה המשפטית ולא אחריה.

לכמה זמן המספר תקףאין לו תאריך תפוגהדף נייר אחד, לא כרטיס ולא תעודה מזהה עם תמונה.

NIE

חשבון בנק ספרדי

ניתן לפתוח אותו לפני הרכישה או אחריה, ועורך הדין שלכם מסדיר זאת מכוח ייפוי הכוח, אם תעדיפו שלא להגיע לסניף. הבנק צריך לברר שני דברים, ומעבר לכך כמעט דבר אינו חשוב: מי אתם ומה מקור כספכם. כספי הרכישה עצמם בדרך כלל כלל אינם עוברים דרך החשבון שלכם. ברכישת נכס יד שנייה הם עוברים דרך חשבון הלקוחות של עורך הדין שלכם, וברכישת נכס חדש הם מועברים לחשבון המוגן של היזם. מטרת החשבון האמיתית היא עשר השנים שלאחר מכן, וכאן מגיע החלק שמפתיע את רוב הרוכשים הזרים: בספרד החשבונות השוטפים נגבים מהחשבון באמצעות הוראת קבע, ולא משולמים על ידיכם מדי חודש. החשמל, המים, דמי ועד הבית, הביטוח וארנונה כולם מופיעים כחיובים, ולכן החשבון הוא האמצעי שמערכת הגבייה הספרדית מצפה שתשתמשו בו.

מתי ניתן לפתוח אותולפני הרכישה או אחריהכספי הרכישה בדרך כלל אינם עוברים דרכו כלל.

עד שהחשבון יהיה שמיש1 עד 5 ימים

כיצד משלמים חשבונות בספרדבהוראת קבע, לא על ידכםהחשמל, המים, דמי ועד הבית, הביטוח וארנונה נגבים מהחשבון.

חשבון בנק ספרדי

ייפוי הכוח

הוא מאפשר לעורך הדין שלכם להגיש בקשה לקבלת NIE עבורכם, לפתוח את חשבון הבנק שלכם ולחתום אצל הנוטריון בזמן שאתם נמצאים בבית. כך רכישה הופכת לנסיעה אחת במקום שלוש. ייפוי הכוח אינו מחייב אתכם לבצע רכישה כלשהי, וניתן לבטל אותו בכל עת לפני השימוש בו. עליו לפרט את הפעולות שלשמן הוא ניתן, משום שנוסח שנערך עבור שלב אחד נדחה עבור שלב אחר. אם תחתמו עליו מחוץ לספרד, הוא זקוק לאפוסטיל, שהוא חותמת האישור הבינלאומית ההופכת מסמך לתקף מבחינה משפטית במדינה אחרת. ייפוי הכוח שעורך הדין המומלץ שלנו מכין כולל בדרך כלל כמה אנשים ממשרדו, לרבות עוזרים, כך שתמיד יהיה מישהו זמין כאשר נדרשת חתימה בהתראה קצרה. שני דברים שכדאי לדעת לפני שתחששו מהעברת סמכות: עורכי הדין כאן מבוטחים בביטוח אחריות מקצועית, ואף אחד מהם אינו פועל מכוח ייפוי הכוח בלי לוודא זאת איתכם תחילה.

היכן ניתן לחתום עליושלושה מסלולים

אם תחתמו עליו מחוץ לספרדאפוסטיל ותרגום

ניתן לבטל אותובכל עתאם לא נעשה בו שימוש ולא בוטל, הוא נשאר שמיש בידי מי שמחזיק בו.

ייפוי כוח

המילים, לפי סדר הופעתן

מונחי הרכישה בספרדית מוגדרים ולא מתורגמים, במשפט אמין אחד לכל מונח. עשרת המונחים שלהלן הם הראשונים שרוכש פוגש. מילון המונחים המלא מסדר כל מונח לפי השלב ברכישה שבו פוגשים אותו. הוא גם מסמן את המילים שנראות כמו מילה בצ׳כית אך משמעותן שונה, משום שאלה המילים שעלולות לעלות כסף. נוטריון ספרדי בודק הרבה פחות ממה שרוכש צ׳כי מניח. nota simple היא מסמך מידע ולא הוכחה לבעלות מושלמת. ופיקדון ספרדי הוא דמי רצינות בצירוף קנס, ולא תשלום חלקי שניתן לבטל מבלי להפסיד דבר.

nota simplenota simple הוא תמצית פשוטה ממרשם המקרקעין הספרדי, המציגה מי הבעלים של נכס ומה רשום נגדו, וזהו המסמך הראשון שעורך הדין שלכם קורא לפני שאתם משלמים דבר.
דמי רצינותcontrato de arras הוא חוזה רכישה פרטי שנחתם בין הקונה למוכר לאחר הבדיקה המשפטית. זהו המסמך הראשון המחייב משפטית את שני הצדדים, והוא קובע את עלות הביטול. נוטריון אינו מעורב בו.
סוכנות מנהליתgestoría היא סוכנות ספרדית לטיפול בניירת, המגישה מסמכים לרשויות מטעמכם, ואין לה מילה צ׳כית יחידה המקבילה לה.
מסירההשלמת העסקה היא היום שבו משולם היתרה, נחתם השטר והנכס הופך לשלכם, וברכישת נכס חדש זהו מועד שעשוי להשתנות.
licencia de primera ocupaciónlicencia de primera ocupación היא רישיון האכלוס הראשון שנכס חדש זקוק לו לפני שניתן להתגורר בו כחוק ולחברו לתשתיות.
בדיקת ליקוייםבדיקת ליקויים היא בדיקה של נכס חדש שהושלם, לאיתור פגמים ועבודות שלא הסתיימו, המפורטים ומועברים ליזם לתיקון.
Seguro DecenalSeguro Decenal הוא ביטוח חובה לעשר שנים, המכסה פגמים מבניים בבניין חדש.
IBIIBI הוא מס הרכוש הספרדי השנתי, המשולם לעירייה על ידי מי שבבעלותו הנכס.
Modelo 210Modelo 210 הוא טופס המס הספרדי שעל בעלים שאינו תושב להגיש, והוא חל גם כאשר הנכס מעולם לא הושכר.
מס השבחהPlusvalía הוא מס עירוני על העלייה בשווי הקרקע של נכס, והוא מוטל על המוכר ולא על הקונה.

מילון מונחים

יום השלמת העסקה עצמו קצר, והעבודה שהופכת אותו לקצר מתבצעת לפניו. עורך הדין שלכם מתזמן את התשלומים ומאשר שהמסמכים מלאים; אנו דואגים ששני הצדדים יתקדמו לאותו מועד, ובדרך כלל נמצאים אתכם אצל הנוטריון.

כמה עולה לפרוש בכל שלב?

בספרד אין תקופת צינון, ולכן שינוי דעת עולה בדיוק כפי שקובע המסמך שכבר חתמתם עליו. יש ארבעה מצבים אפשריים, והם אינם שווים.

לפני שאתם חותמים על דבר: שום דברלא קיים חוזה ולא שילמתם לאיש. אם התהליך נמשך חודשים, או אם תחליטו שלא זו השנה המתאימה, הדבר לא יעלה לכם דבר.
לאחר ההזמנה: 6 000 עד 11 000 €אתם מאבדים את הפיקדון, אלא אם החוזה קובע שממצא מסוים מזכה אתכם בהחזרתו. שום חוק אינו קובע מה חייב להיכלל בחוזה כזה, ולכן הניסוח שלו הוא כל ההגנה שלכם.
לאחר חוזה arras: מלוא הפיקדוןהפיקדון הוא בדרך כלל 10 עד 20 % מהמחיר. במסגרת arras penitenciales, מוכר שחוזר בו מחזיר את הפיקדון כשהוא מוכפל, וקונה שחוזר בו מאבד אותו. זהו הסוג שמאפשר לכל אחד מהצדדים לבטל תמורת מחיר שנקבע מראש.
לאחר חתימת השטר: הוא בבעלותכםלא ניתן לחזור מהעסקה לאחר השלמתה. מה שנותר הוא תביעה: תביעה בגין פגמים נסתרים במכירה חוזרת, או תביעת אחריות בבנייה חדשה.
אם נכס חדש אינו נמסר: הכסף בחזרה, בתוספת ריבית חוקיתהתביעה מוגשת נגד הבנק או חברת הביטוח שהנפיקו את הערבות, ללא צורך בהליך בבית משפט. הריבית מחושבת ממועד כל תשלום ועד למועד המסירה שהובטח. יש להגיש את התביעה בתוך המועד שנקבע בגוף הערבות.
אם הצד השני אשם במכירה חוזרת: דרישה רשמית ולאחר מכן הליך בבית משפטאין ערבות מאחורי פיקדון במכירה חוזרת, ולכן פועלים בדרך המפורטת להלן.

כדאי לקרוא את חוזה ההזמנה בתשומת לב רבה יותר מכפי שגודלו מרמז: זהו המקום הזול ביותר בכל הרכישה שבו עדיין אפשר לטעות.

הסכם הזמנה חוזה רכישה קבלת הפיקדון להזמנה בחזרה

חוזה הזמנה

הוא מוריד את הנכס מהשוק למשך כמה שבועות בזמן שהבדיקה המשפטית מתבצעת, וזהו הכסף הראשון שאתם שולחים. שום חוק ספרדי אינו קובע מה חייב להיכלל בחוזה הזמנה. עובדה יחידה זו היא הסיבה העיקרית לקרוא אותו, משום שההגנה שיש לכם היא בדיוק זו שמישהו ניסח בו. ארבעה סעיפים קובעים את התשובה.

הנכסלפי כתובת מלאה או לפי האסמכתה הקדסטרלית, ולעולם לא לפי הדירה שראינו ביום שלישי.
הסכום והחשבון שאליו הוא מועברבמקרה הטוב: חשבון הלקוחות של עורך הדין שלכם. אם הכסף מועבר למוכר, לסוכנות או ליזם, דבר נפוץ, השם בחשבון חייב להיות זהה לחלוטין לצד המצוין בחוזה. עצרו כאשר מדובר בחשבון פרטי של אדם זר, בבקשה לתשלום במזומן או בחשבון חברה במדינה שאין לה כל קשר למכירה.
תאריך תפוגהבלעדיו, ההזמנה עלולה להימשך בלי שאיש יידע אם היא עדיין בתוקף.
הממצאים המזכים אתכם בהחזר כספיבנכס יד שנייה אלה הדברים שהבדיקה המשפטית עשויה לחשוף: חוב, שעבוד, שינוי שלא נרשם או רישיון שאינו קיים.

מה הפיקדון מעניק לכםכמה שבועות מחוץ לשוקאו בערך 1 % מהמחיר בנכס יקר יותר.

מה מגן עליורק הניסוחראו מה מגן על כספכם

הסכם הזמנה

חוזה arras ושלושת סוגיו

זהו החוזה הראשון המחייב משפטית את שני הצדדים, והוא פרטי: הקונה והמוכר חותמים עליו ביניהם, שבועות לפני שמישהו מתקרב לנוטריון. בנכס יד שנייה זהו contrato de arras, והפיקדון הוא בדרך כלל 10 עד 20 % מהמחיר. החוק הספרדי מכיר בשלושה סוגים, ועלות הביטול שונה בכל אחד מהם, ולכן החוזה חייב לציין באיזה סוג מדובר; אם הוא אינו מציין זאת, הפרשנות היא זו שאינה מאפשרת לכם לסגת תמורת מחיר הפיקדון. בנכס חדש המסמך נקרא בדרך כלל פשוט חוזה רכישה פרטי, וכללי arras שבקוד האזרחי בדרך כלל אינם חלים עליו אלא אם החוזה מפנה אליהם במפורש, וההתחייבות גדולה יותר: צפו לתשלום של 20 עד 40 % מהמחיר לפני שהמפתחות קיימים. במסלול זה הכסף מועבר גם לפני חתימת החוזה. זהו החלק שלרוכשים קשה להתכונן אליו, לכן קראו את התיבה המודגשת בפרק על נכסים חדשים לפני שתשלחו דבר.

סוגי arras בחוק3Penitenciales, confirmatorias, penales. רק אחד מהם מאפשר לכם לסגת תמורת מחיר הפיקדון. (BOE)

נכס חדש, לפני שהמפתחות קיימים20 to 40 %מהמחיר, במזומן. משכנתה מגיעה לעיתים רחוקות לתשלומים אלה.

חוזה רכישה

קבלת פיקדון המגיע לכם בחזרה

הזכות לקבל את כספכם והיכולת לגבות אותו הן שתי משימות שונות. תשלום מובטח עבור נכס חדש נתבע ישירות מהבנק או מחברת הביטוח שהנפיקה את הערבות, ללא מעורבות בית משפט. כל מקרה אחר מתחיל בדרישה רשמית, הנשלחת באמצעות burofax, שירות מכתבים מאושר המשמש בספרד משום שהוא מספק הוכחה למה שנדרש ומתי. הוכחה זו חשובה: תביעה אישית מתיישנת לאחר חמש שנים, ורק דרישה רשמית עוצרת את מרוץ ההתיישנות ומתחילה אותו מחדש. דוא״ל או שיחת טלפון אינם עושים זאת, לא משנה עד כמה הניסוח ברור. לאחר הדרישה מגיע ההליך בבית המשפט המתאים לסכום. אם הצד השני חדל פירעון באופן רשמי, ההליך הרגיל מפסיק לחול, והתביעה הופכת לתביעה במסגרת הליך חדלות הפירעון.

תקופת ההתיישנות של התביעה5 שניםמהיום שבו ניתן היה לדרוש אותו לראשונה. (BOE)

מה burofax עושההספירה מתחילה מחדש

היכן מסתיים ההליך המהיר יותר בבית המשפט15 000 €(BOE)

עבור חוב שאינו שנוי במחלוקתללא הגבלה עליונה

קבלת פיקדון ההזמנה בחזרה

המקום הזול ביותר בכל תהליך הרכישה שבו עדיין אפשר לטעות הוא לפני שהכסף עובר. עורך הדין שלכם בודק את חוזה ההזמנה ונושא באחריות לו; אנו עוברים עליו אתכם ודואגים שתנאי ההחזר ייכתבו לפני שתחתמו.

מה קורה אצל הנוטריון, ומה אתם לוקחים משם?

השלמת העסקה היא פגישה אחת, ועד שתגיעו אליה כל החלטה כבר התקבלה. מה שקורה שם הוא בדיקת זהות, הקראת שטר המכר, תשלום ורישום. מה שתיקחו משם הוא בעלות רשומה, צרור מפתחות, ובבנייה חדשה, רשימת דברים שהיזם עדיין צריך לתקן.

הנוטריון ומה שהוא אינו עושה

הנוטריון הספרדי נוכח בעת החתימה והופך את המכירה לשטר ציבורי, אך אינו בודק אם רכישת הנכס היא רעיון טוב. מה שהוא עושה ביום החתימה מדויק. הוא מאמת את זהותם ואת כשירותם המשפטית של שני הצדדים מול הדרכון וה-NIE. הוא מבקש תמצית רישום משלו, כדי לאשר שהמוכר אכן בעל הנכס ושחיובים שבדקתם הם עדיין החיובים היחידים. הוא מנסח את השטר ומקריא אותו לפני שמישהו חותם. הוא רושם את המחיר כפי שנמסר לו. והוא מגיש את השטר למרשם המקרקעין באותו יום, באופן אלקטרוני. הפגישה עצמה קצרה. הוא אינו בודק חובות ועד בית, רישיונות, מסמכי בנייה או אם המחיר סביר, ושום דבר מכך אינו מחדל: אלה באחריות עורך הדין שלכם. שכרו נקבע לפי תעריף ממשלתי שאינו נתון למשא ומתן, ואתם משלמים אותו משום ששטר הנכס הוא שלכם. משכנתה מוסיפה שטר שני עבור ההלוואה עצמה. מאז חוק המשכנתאות משנת 2019 הבנק משלם את עלויות הנוטריון ומרשם המקרקעין בשטר השני. אם אינכם קוראים ספרדית, בקשו מתורגמן מושבע במקום להסתמך על מי שנמצא במקרה בחדר.

תעריף הנוטריון0,2 to 0,5 %מתוך המחיר, בשיעור שיורד ככל שהמחיר עולה. נקבע על ידי הממשלה ואינו נתון למשא ומתן. (המועצה הכללית של הנוטריונים)

מרשם המקרקעין, בנוסףabout 60 %מדמי הנוטריון. הקונה רואה בשורת הסגירה את שני הסכומים כשורה אחת.

עלות עורך הדין שלכםכ-1 %, כולל מע״מראו מה עורך הדין בודק

הנוטריון

שני מרשמים, לא אחד

ספרד מנהלת שני רישומים נפרדים של אותו נכס, והם אינם תמיד תואמים. Registro de la Propiedad מציין מי הבעלים ומה רשום כשעבוד על הנכס. Catastro מתאר את הנכס ונושא את השווי שעליו מחושב המס. התמצית שאליה כולם מתייחסים היא nota simple, ממרשם הבעלות, וזהו המסמך הראשון שנקרא בכל רכישה. אינכם מזמינים אותו בעצמכם: עורך הדין שלכם משיג אותו ושולח לכם. הוא מציג משכנתאות רשומות, עיקולים וזיקות הנאה, אך אינו מציג תוספת שלא נרשמה, שינוי שימוש שאיש לא הצהיר עליו או גבול שהשכן חולק עליו. הבדל בין שני הרישומים, לרוב בשטח הנכס, הוא תופעה נפוצה ולא נדירה.

nota simple, באינטרנט10,91 €העלות הרשמית, כולל מס. עורך הדין שלכם משיג אותו, לא אתם. (לשכת רושמי המקרקעין)

מה הוא אינו מוכיחכותרת מושלמתהוא מציג את מה שרשום. תוספת שלא נרשמה או סכסוך גבולות אינם מופיעים בו בשום מקום.

מרשם המקרקעין

יום השלמת העסקה והמפתחות

השלמת העסקה היא פגישה אחת: השטר נחתם, היתרה משולמת והנכס הופך לשלכם. המפתחות נמסרים שם, באותו יום. בנכס חדש, הדבר המועיל הוא לבדוק את הנכס לפני הפגישה ולרשום כל פגם וכל פריט שלא הושלם, בצירוף תאריך ותמונות. רישום זה הוא רשימת הליקויים, והוא מועבר ליזם לתיקון. איננו מבצעים את הבדיקה בעצמנו, אך אנו מתאמים אותה. החברה היא חברת בדיקה חיצונית המחזיקה בביטוח אחריות מקצועית עבור הדוח שלה. אנו מצטרפים אליכם במסירת הנכס, כדי לבדוק את רשימת המלאי ואת מצבו הסופי של הנכס. הבדיקה היא אופציונלית, וניתן לבצע אותה לפני הפגישה אצל הנוטריון ולא אחריה. אל תעברו להתגורר בנכס לפני שהונפק רישיון האכלוס הראשון.

מתי המפתחות נמסריםאצל הנוטריון, ביום חתימת השטרהבדיקה שלפני כן היא אופציונלית ומומלצת מאוד.

מההזמנה ועד המפתחותחודשים בנכס יד שנייה, שנים בנכס חדשעיינו בנכסים חדשים או ביד שנייה

מסירת המפתחות

מקורות רשמיים לחלק הזהPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

טעויות, ובמי לתת אמון

אילו טעויות עולות לרוכשים הכי הרבה?

הטעויות היקרות כאן הן לעיתים נדירות טעויות ניירת. אלה החלטות שמתקבלות ממדינה אחרת, ללא ידע מקומי. שש טעויות חוזרות על עצמן בתדירות כה גבוהה שאפשר פשוט למנות אותן.

שש הטעויות שאנו ממשיכים לראות

אפשר להימנע מכל אחת מהן, ובכל זאת כל אחת מהן עדיין מתרחשת מדי שבוע בחוף הזה.

תקצוב של מחיר המבוקש בלבדהסכום האמיתי הוא המחיר בתוספת העלויות שמתווספות אליו. חלק הכספים שלהלן מציג בדיוק מהן עלויות אלה.
לצפות מהנוטריון לבדוק את הנכסהנוטריון בודק את שטר המכר ואת זהויות הצדדים, אך לא אם הנכס הוא רכישה טובה. עבודה זו שייכת לעורך הדין שלכם.
להשתמש בעורך הדין מטעם הצד המוכרעורך הדין מטעם הצד המוכר עובד עבור המוכר. הביאו עורך דין מטעמכם, או שאנו יכולים להמליץ לכם על עורך דין עצמאי.
לחתום על הזמנה בלי לקרוא את תנאי ההחזרההזמנה היא התשלום היחיד שאינו מכוסה במערכות ההגנה. התנאים שיבטיחו את החזרת הכסף אליכם חייבים להיות כתובים בה לפני העברת הכסף.
לקבל החלטה תחת לחץאין בעיה להחליט במהירות, וקונים רבים מחליטים במקום. להחליט מפני שהטיסה הביתה היא ביום ראשון, זו הגרסה היקרה.
לנסות לעשות הכול לבדאינכם יכולים לדעת באיזה אזור מגורים מופיע ריח מוזר בחורף, או באיזה אזור מתנהל סכסוך משפטי עם מנהל ועד הבית או עם היזם. אינכם יכולים לדעת אילו יזמים מקשים לאחר מסירת הנכס. מי שחי כאן ועושה זאת מדי יום יודע. הידע הזה הוא חלק הארי ממה שתקבלו בעבודה איתנו.

טעויות נפוצות של קונים

כיצד מבחינים בין סוכנות רוכשים לבין פעילות מכירות?

אינכם יכולים לבדוק סוכנות במרשם, משום שלא קיים מרשם של סוכנויות טובות. מה שאתם יכולים לעשות הוא לבחון כיצד היא מתנהגת בשבועיים הראשונים, והסימנים עקביים. סוכנות רוכשים עונה על השאלות שקל יותר להתחמק מהן, אומרת לכם מה לא בסדר בנכס ומסתגלת כאשר אתם משנים את דעתכם. פעילות מכירות דוחפת. הבדיקות שלהלן הן הבדיקות שהיינו רוצים שרוכש יבצע גם ביחס אלינו.

הם מודיעים לכם כאשר נכס שהם מציגים בפניכם הוא נכס שלהםהסוכנויות כאן משתפות ביניהן נכסים, ולכן רוב הנכסים שנשלחים אליכם שייכים למישהו אחר, ומעטים מהם שייכים לסוכנות עצמה. אף אחד מהמצבים אינו בעיה. הבעיה היא שלא אומרים לכם מה שייך למי. בנכס של הסוכנות עצמה היא מייצגת את המוכר ומוכרת לכם בו זמנית.
תוכלו לשאול כמה הם מרוויחים מנכס מסוים, והם עוניםהעמלה אינה זהה בכל נכס, ולכן זו שאלה הוגנת וניתן לבדוק את התשובה מול המחיר שנמסר לכם. סוכנות שמתייחסת לשאלה כאל חוצפה סיפרה לכם משהו. סוכנות שעונה בפשטות סיפרה לכם יותר.
הם ממליצים על עורך דין עצמאי ואינם מתעקשים שתעבדו עם עורך דין מסויםהצורה הנכונה היא המלצה שניתן לסרב לה: זהו המשרד שאיתו אנו עובדים, זהו התשלום שהוא גובה, ואתם יכולים להביא עורך דין משלכם. סוכנות שעובדת רק עם עורך דין אחד, או שרומזת שאינכם באמת זקוקים לעורך דין, מסדרת את הבדיקה כך שתשרת אותה.
בחירה ראשונית מהירה היא דבר רגיל, לחץ אינובחירה ראשונית יכולה להגיע במהירות, וזה סימן טוב: מטרתה להציג לכם את השוק, והיא נועדה לדיון ולשינויים. הסימן האמיתי הוא מה שקורה לאחר מכן. סוכנות שלוחצת על נכס אחד, או ממשיכה לכוון אתכם לאותו נכס, מוכרת. סוכנות שמצמצמת איתכם את הרשימה ומתאימה את עצמה כאשר אתם משנים את דעתכם, מחפשת.
תוכלו לשאול שאלות לא נוחות בלי חיכוכיםהאם המחיר גבוה מדי. האם האזור באמת שקט כפי שהוא נראה. האם הם היו קונים את הנכס. האם היזם מקשה לאחר מסירת הנכס. התשובות חשובות פחות מהשאלה אם עצם השאלה משנה את האווירה בשיחה.
בקשו לשמוע את החסרונות, הן בעבודה והן בנכסשתי שאלות. מה השתבש ברכישות שבהן הם טיפלו, משום שכל מי שעוסק בכך שנים חווה סיבוכים ויכול לתאר אותם. ומה רע בנכס המסוים הזה, משום שלכל נכס יש חיסרון כלשהו: הרעש, הכיוון, המדרגות, הקהילה או סיכויי המכירה מחדש. סוכנות שאינה יכולה לציין אפילו חיסרון אחד, או שאינה מכירה את הנכס או שהיא מוכרת אותו.
שאלו אם הם מחפשים בכל השוק או רק בנכסים שבמלאי שלהםסוכנות שמחפשת רק בנכסים שבחזקתה בוחרת מתוך חלק קטן ממה שזמין בתקציב שלכם. המחיר זהה בכל מקרה, משום שהצד המוכר משלם את העמלה.
שאלו אם אי פעם אמרו לקונה לא לקנותתשובה מסוימת עם סיבה לצדה קשה להמציא. היעדר תשובה הוא תשובה בפני עצמו.
שאלו אם הם מקבלים דמי הפניה מעורך הדין או מהמפקחאם כן, ההמלצה היא מוצר ולא דעה. אצלנו התשובה היא לא בשני המקרים, ואתם יכולים לשאול כל סוכנות את אותה שאלה.

מדוע מודעות מטעות, ומה פותר זאת

הסוכנויות בחוף הזה חולקות את אותו מלאי, ולכן דירה אחת מפורסמת לעיתים קרובות על ידי עשרות משרדים, לפעמים במחירים שונים. בסופו של דבר המחיר בדרך כלל זהה בכל מקום שבו תרכשו אותה, אך לא תמיד: סוכנות יכולה לפרסם את המלאי שלה במחיר מעט גבוה יותר, משום שהיא מרוויחה יותר מהמודעה שלה. חלק מהמודעות מתייחסות לנכסים שכבר נמכרו ועדיין נותרות ברשת. בחלקן מוצגות תמונות של יחידה אחרת, או משולבים הדמיות של הדירה הטובה ביותר בבנייה חדשה עם נכס יד שנייה ישן יותר, כך שהנכס נראה טוב יותר ממצבו בפועל. אינכם יכולים לפענח זאת ממדינה אחרת, וגם אינכם חייבים לעשות זאת. לשם כך קיימת סוכנות מטעם הקונה. אנו מכירים את אזורי המגורים, את מנהלי ועד הבית, את השכנים ואת האזורים, ויודעים אילו בניינים סובלים מבעיות שאף מודעה לא תציין לעולם. כל נכס שאנו שולחים לכם נבדק תחילה מול המציאות, ללא קשר לזהות המפרסם.

מודעות פיתיון

כמה מרחב יש למיקוח?

יש פחות מקום למיקוח ממה שרוב הרוכשים מצפים. נכס שמתומחר כראוי לחוף הזה נמכר בדרך כלל כמעט ללא הנחה, והנכסים הטובים באמת נמכרים במחיר המבוקש. נכס שמחירו מנופח הוא זה שיש בו מרחב אמיתי. מה שמזיז את המחיר אינו מידת הלחץ שתפעילו, אלא כמה זמן הנכס מוצע, מדוע המוכר מוכר והאם המחיר המבוקש נקבע מול עסקאות השוואה אמיתיות או מול תקווה. זו העבודה שמתבצעת לפני הצעה, והיא הסיבה העיקרית לכך שהצעה מתקבלת. זו גם העבודה שאנו עושים עבורכם בכל הצעה שאנו מגישים: אנו יודעים בכמה נמכרו נכסים דומים, ויודעים מתי מחיר מבוקש הוא תקווה.

ניסיון פתיחה מקובל, מכירה חוזרת במחיר נכון: about 5 %זהו המחיר המבוקש בפתיחה ולא התוצאה הסבירה. בנכס שמתומחר כראוי, ההנחה שמוסכמת לבסוף קרובה לעיתים קרובות לאפס. זהו נוהג כללי בשוק המקומי ולא כלל.
נכס שמתומחר נכון: כמעט ללא הנחההנכסים הטובים ביותר נמכרים במחיר המבוקש, והם נמכרים במהירות.
נכס שמחירו מופרז: הרבה יותר מקוםהסכום תלוי במצבו של המוכר ובמשך הזמן שבו הנכס מוצע למכירה.
בנכס חדש: תנאים במקום מחירראו את המאמר האם כדאי לקנות בנייה חדשה או מכירה חוזרת, המפרט מה מאפשר לכם כל אחד מהמסלולים לשנות.

ספרד מפרסמת מחירי מכירה: נתוני העסקאות של הנוטריונים ושל רישום המקרקעין הם ציבוריים, ומהם מגיעים הנתונים הסטטיסטיים הארציים על מחירי המכירה של נכסים. שום מקור ציבורי אינו מספק את המחיר המבוקש לעומת מחיר המכירה של מודעה מסוימת, שהיא ההשוואה שרוכש רוצה. לכן הנתונים שלעיל הם נוהג כללי בשוק בחוף הזה, ולא נתון סטטיסטי שניתן למצוא עבור כל נכס.

משא ומתן טעויות נפוצות של קונים

כמה מכל זה עולה לכם?

כלום. אין עמלה, דמי שמירה או אחוזים במועד השלמת העסקה. אנו מקבלים תשלום מהעמלה שהמוכר או היזם כבר משלמים. עמלה זו כלולה במחיר המבוקש, בין אם מישהו מייצג אתכם ובין אם לא.

קונה
0 €ללא עמלה, ללא ריטיינר וללא תשלום בעת הרכישה.
יזם או מוכר
נכס חדש2,5 עד 6 %
מכירה חוזרת1,5 עד 4 %
מי משלם זאתכבר כלול במחירצד המכירה משלם זאת, בין אם תרכשו דרכנו ובין אם ישירות.
Arevont
חלק מאותה עמלהאם לא תרכשו דבר, איש לא ישלם לנו דבר.

העמלה קיימת בין אם אנו מעורבים ובין אם לא, משום שהיא מגולמת במחיר שהמוכר מבקש. מה שמשתנה הוא השאלה אם מישהו בעסקה פועל למענכם בזמן שהעמלה משולמת.אתם אכן משלמים עבור שני דברים, ואף אחד מהם אינו שלנו: עורך הדין העצמאי ובדיקה טכנית כאשר הנכס זקוק לה. איננו מקבלים דמי הפניה מאף אחד מהם. תוכלו גם להביא עורך דין מטעמכם.

כיצד אנו מקבלים תשלום מדוע אנו מייצגים קונים

עבור מי עובד הסוכןהסוכן שמפרסם נכס עובד עבור המוכר, ותפקידו להשיג את התוצאה שהמוכר רוצה. סוכן רוכשים עובד עבורכם. אנו מחפשים בכל השוק, כולל במלאי של סוכנויות אחרות. אנו בודקים את הנכס מול האינטרס שלכם ולא מול עסקה. ואנו מנהלים משא ומתן עבורכם ולא עבור המוכר. העמלה כלולה במחיר המבוקש בכל מקרה, ולכן אדם שנמצא בצד שלכם אינו מעלה את המחיר שתשלמו.

שלושה מצבים ומה העלות של כל אחד עבורכםעמלה קיימת כמעט בכל מכירה בחוף הזה, בין אם אתם מיוצגים ובין אם לא. המוכר סיכם עליה עם הסוכנות שלו עוד לפני שהופעתם, והיא משולמת מתוך המכירה ולא מתווספת למחיר. ייצוג משנה את אופן חלוקת העמלה הקיימת, ולא דבר מעבר לכך.

אתם מגיעים ללא ייצוג: מחיר הנכסמלוא העמלה נשאר בדרך כלל אצל הסוכנות המייצגת את המוכר.
אנו מייצגים אתכם: אותו מחיר, ללא תוספתהסוכנות המייצגת את המוכר משלמת את חלקנו מתוך אותה עמלה.
אתם מחליטים שלא לרכוש: כלוםלא נוצרת עמלה, ולכן איש אינו מקבל דבר. לא עבור החיפוש, לא עבור הסיורים ולא עבור הזמן.
כך או כך, המחיר זהה: נקבע על ידי היזם או על ידי המוכרבנייה חדשה עולה אותו הדבר בכל דרך שבה תגיעו. במכירה חוזרת, הסוכנויות כאן משתפות ביניהן את הנכסים, ולכן ניתן להגיע לאותו נכס באותו מחיר דרך כמה מהן.

מה קורה במקומות אחרים בחוף הזה ומה אנו עושים במקום זאת

עמלה הנגבית מהקונה, נוסף על העמלה שמשלם המוכרחלק מהסוכנויות כאן פועלות כך. אנחנו לעולם איננו גובים תשלום מהקונה, ואין עמלה שנייה בשום מקום. כדאי לדעת שהנוהג הזה קיים לפני שאתם חותמים על דבר עם מישהו.
דמי הפניה הנגבים מעורך הדין, מהמתווך או מהמפקחאיננו גובים עמלה או תגמול אחר על המלצה על משרד עורכי הדין או על כל מומחה אחר. תוכלו להביא עורך דין מטעמכם בכל שלב.
מענקים לפי היקף מכירות עבור מכירת יחידות בפרויקט מסויםאין לנו כאלה, ואין לנו יעדי מכירות בפרויקטים מסוימים, ולכן אין פרויקט שעליו עלינו לכוון אתכם.
עמלה שמגלים רק בסוףהעמלה שלנו אינה זהה בכל נכס, משום שהיא תלויה בהצעה ובהסדר העומד מאחוריה. שאלו כמה אנחנו מרוויחים מנכס מסוים ונאמר לכם.

השאלה ההוגנת שמאחורי כל זה היא אם גובה העמלה שלנו קובע מה נמליץ. התשובה היא לא, והנה הסיבה. אנו נשארים אתכם לאחר הרכישה. חלק גדול מהלקוחות שלנו מגיעים בהמלצה. אנו אומרים כאשר לדעתנו נכס אינו שווה את המחיר המבוקש. ונכס יד שנייה שמכניס לנו פחות הוא הנכס שנמליץ עליו כאשר הוא הנכס הטוב יותר.

דברים כהווייתם

התהליך הזה אינו מתאים לכל תקציב ואינו מתאים לכל רוכש

מתחת ל-200 000 € לא היינו מחפשים בקוסטה דל סול כלל. בין 200 000 € ל-250 000 €, המבחר מוגבל, ולעיתים קרובות קוסטה בלנקה היא אפשרות הגיונית יותר.מסביבות 300 000 € המבחר מתחיל לכלול את הדברים שבגללם אנשים הגיעו, וגם סכום זה עדיין מהווה באמת את רמת הכניסה ולא תקציב נוח: בסכום כזה לא תקבלו נוף לים במרחק הליכה מהחוף. אנו מעדיפים לומר זאת בעמוד שמצאתם בגוגל ולא בשיחת טלפון.אם הנכס מיועד לשבועיים בשנה ולא לשום דבר נוסף, העלויות גבוהות יותר מכפי שאנשים מצפים. הסיבה לכך היא דמי ועד הבית, הגשת הדוחות לרשויות המס ועלויות התפעול.עבור חלק מהקונים התשובה היא לא. אמרנו זאת לאנשים ואיבדנו את העסקה.חמש עשרהת השלבים במדריך הזה הם התהליך שלנו, ולא דרישה חוקית. סוכנויות אחרות פועלות אחרת. אנו מבצעים חלק מהשלבים האלה משום שאנו סבורים שכדאי לבצע אותם, ולא משום שמישהו מתעקש על כך. תוכלו לרכוש נכס בספרד גם בלי שסוכנות תבצע עבורכם דבר מכל אלה.השלב היחיד שאי אפשר לדלג עליו באופן סביר הוא שלב 9.

מקורות רשמיים לחלק הזהDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

הכסף

מה משלמים מעל למחיר, ואיזה מס חל?

יש לתכנן 8 עד 13 % מעל למחיר. הפער בין שני הנתונים נובע כמעט כולו ממס הרכישה, וזהות המס שיחול תלויה רק בזהות המוכר.

13 %מחיר הנכס

נכס חדש

9 %מחיר הנכס

מכירה חוזרת

הפלח בצבע טרקוטה הוא העלות המתווספת למחיר הנכס. שני העמודות מציגות את אותו נכס.

מהן עלויות הרכישה בנוסף למחיר

רכישת נכס חדש מתקרבת ל-13 %, ורכישת נכס יד שנייה מתקרבת ל-9 %, כולל מס הרכישה, הנוטריון, מרשם המקרקעין ועורך הדין שלכם. הנוטריון ומרשם המקרקעין ברשימה זו מתייחסים לשטר הנכס, שאותו הקונה משלם. אם אתם נוטלים הלוואה, יש לה שטר נפרד, והבנק משלם את עלויות הנוטריון ומרשם המקרקעין עבורו. המס הוא הסעיף הגדול, וכל השאר קטן לצדו. האחוז גם יורד מעט ככל שהמחיר עולה, משום שתעריפי הנוטריון ומרשם המקרקעין אינם פרופורציונליים. שני דברים מפתיעים רוכשים. בנכס חדש התשלומים המדורגים דורשים 20 עד 40 % מהמחיר במזומן זמן רב לפני שהמפתחות קיימים, ומשכנתה מגיעה לעיתים רחוקות לתשלומים אלה. בנוסף, העלויות משולמות באירו במועדים שאינם בשליטתכם, ולכן יש לכלול אותן בתוכנית העברת הכספים ולא להסתפק בתזכורת לעצמכם.

בנוסף למחיר, נכס חדשכ-13 %

בנוסף למחיר, נכס יד שנייהכ-9 %

NIE ותרגומים~150 €הסעיף המשולב במודל העלויות שלנו: האגרה הממשלתית, בגובה כמה אירו לכל מבקש, בתוספת תרגומים וטיפול בבקשה.

העברת שירותים וחיבורם~600 €

מהן עלויות הרכישה

איזה מס רכישה חל

אתם משלמים אחד משני מסים, והמוכר הוא שקובע איזה מהם. מכירה חוזרת מבעלים פרטי כרוכה במס רכישה. דירה חדשה מיזם כרוכה במע״מ ובמס בולים על שטר המכר. ה־valor de referencia הוא שווי הייחוס שממשלת ספרד קובעת לנכס, ומס הרכישה על מכירה חוזרת מחושב לפיו בכל מקרה שבו הוא גבוה מהמחיר ששילמתם. לכן הצהרה על מחיר נמוך יותר אינה משיגה דבר: המדינה קובעת את רף המינימום. השיעורים המופחתים שעליהם תקראו כמעט לעולם אינם חלים על תושב חוץ הרוכש בית שני. עורך הדין שלכם מטפל בהגשת הדיווח עצמה, בתוך המועד שלאחר חתימת שטר המכר.

ITP, מכירה חוזרת מבעלים פרטי7 %(BOE)

IVA בתוספת AJD, דירה חדשה11,2 %(BOE)

ערך הייחוס בבסיס המס מאז2022(BOE)

מזומן שעליכם להצהיר עליו בנסיעה10 000 €(BOE)

מסים ואגרות

כמה עולה השנה הראשונה, כולל הכול?

איש אינו מרכיב את המספר שרוכש רוצה, כלומר את השנה הראשונה כולה ולא את הרכישה. כל נתון שלהלן הוא נתון שהדף הזה או המדריכים שלו כבר מפרסמים. זו דוגמה מורכבת וחישוב, לא הצעת מחיר.

נוסף על המחיר, בנייה חדשה: כ-13 %מס, נוטריון, רישום מקרקעין ועורך הדין שלכם.
נוסף על המחיר, מכירה חוזרת: כ-9 %אותה רשימה, עם מס רכישה נמוך יותר.
ריהוט לשימושכם, דירת שני חדרי שינה: 1 000 עד 15 000 €חבילות ריהוט שפורסמו על ידי ספקים, כדי שתוכלו לגור בנכס. בנייה חדשה נמסרת ריקה, עד גופי התאורה. ריהוט ברמה המתאימה להשכרה הוא טווח אחר ויקר יותר, והוא מופיע בחלק העוסק בהשכרה.
כמה עולה 1 % ממרווח ההמרה: 4 000 €בנכס שמחירו 400 000 €, ויותר מכל עמלות ההעברה ברכישה יחד. ראו לאיזה סכום מגיע מרווח הבנק
שנה ראשונה: מס נכס, דמי ועד וביטוח: 1 600 עד 7 800 €הסכום החשבוני של שלושת הסכומים השנתיים המופיעים בהמשך הדף. חשמל, מים ואינטרנט מתווספים אליו ותלויים במשך שהותכם בנכס.

קראו זאת כשלוש דרישות תשלום נפרדות ולא כמספר אחד: העלויות שמעל למחיר, שתצטרכו במשרד הנוטריון; הריהוט, שתצטרכו בשבועות הראשונים; והעלויות השוטפות, שמתחילות מיד ואינן נפסקות. האחוז יורד מעט ככל שהמחיר עולה, ודמי קהילת בעלי הדירות הם הסעיף שמשתנה ביותר בין שתי דירות שנראות זהות.

עלויות הרכישה מחשבון עלויות ריהוט ואבזור עלויות שנתיות

ריהוט, והדירה החדשה הריקה

דירה חדשה בספרד נמסרת ריקה לחלוטין, עד גופי התאורה. דירה במכירה חוזרת מגיעה בדרך כלל מרוהטת, אך עליכם לנהל משא ומתן על הריהוט בשלב ההזמנה, וכל פריט שאינו מופיע במפורש ברשימת מצאי מתוארכת נוטה להיעלם לפני המסירה. הבאת ריהוט מצ׳כיה היא בדרך כלל רעיון גרוע.

מצעים, אם אתם משכירים לתיירים2 ערכותסט אחד בשימוש וסט אחד נוסף לכל מיטה. שלושה סטים הם נוהג, לא חובה.

מה העצה שלנו לגבי עלויות אבזור0 €

ריהוט ואבזור

כמה תוכלו ללוות, וכיצד מגיע הכסף לספרד?

שתי שאלות קובעות מה באמת תוכלו להרשות לעצמכם: כמה בנק ספרדי ילווה לתושב חוץ, ומה שער החליפין יגבה בדרך. השנייה היא המספר הגדול יותר וזה שהרוכשים מתעלמים ממנו.

משכנתה כתושב חוץ

בנק ספרדי מלווה לתושב חוץ לכל היותר 60 עד 70 % מהמחיר. פירוש הדבר הוא שעליכם להביא 30 עד 40 % במזומן, עוד לפני העלויות הנלוות. אזרח האיחוד האירופי הרוכש דירת מגורים עיקרית אמיתית עשוי לעיתים לקבל שיעור גבוה יותר. הבנק מעריך את הנכס עצמו ומלווה לפי הנמוך מבין השומה והמחיר. שומה הנמוכה מהמחיר שהוסכם היא בעיה עבורכם, לא עבור המוכר. מאז 2019 חובה למסור לכם את שני מסמכי המידע הסטנדרטיים ואת תקופת ההרהור לפני שניתן לחתום על דבר. גם בחירת נוטריון באופן חופשי היא זכותכם החוקית במשכנתה. שני דברים שיש לשים לב אליהם. ריבית מעורבת הנמכרת כריבית קבועה מתנהגת באופן שונה מאוד לאחר תום התקופה הקבועה. ומסמך הדורש אפוסטיל ולא תרגום רגיל הוא הסיבה השכיחה לכך שתיק נשאר לא גמור במשך שבועות.

יחס מימון, תושב מחוץ לאיחוד האירופי60 עד 70 %

יחס הלוואה לשווי, מחוץ לאיחוד האירופי50 עד 60 %

ריבית קבועה ל-20 שנים3,8 עד 5,2 %תמונת מצב של השוק. הריביות משתנות.

תקופת הרהור לפני החתימה10 ימים(BOE)

משכנתה

העברת הכסף והריבית

רכישה אינה העברה אחת אלא כמה העברות, הפרוסות על פני חודשים או שנים, ושער החליפין עולה הרבה יותר מכל עמלות ההעברה יחד. חוזה עתידי יכול לקבע שער מראש לתשלום כנגד פיקדון, והוא התחייבות מחייבת ולא ביטוח אופציונלי: אם השער ינוע בכיוון ההפוך, עדיין תהיו מחויבים. שלוש מלכודות מעשיות. תשלום דמי הזמנה בכרטיס, שמומר לפי שער שאיש לא הסכים עליו ומוסיף עמלת משיכת מזומן. העברת כסף לחשבון שאינו החשבון הנקוב בחוזה. ודחיית ההעברה לשבוע האחרון, כאשר בדיקת הציות והוכחת מקור הכספים נמשכות כמה ימים כל אחת. המירו גם את המסים, הריהוט ועלויות התפעול של השנה הראשונה, משום שכולם התחייבויות ביורו במועדים שאינם בשליטתכם.

העברות נפרדות ברכישה אחת4 עד 8

מרווח של בנק מסחרי3 עד 4 %מגולם בשער, לא בעמלה.

עלות מרווח של 1 %4 000 €עבור נכס במחיר 400 000 €.

מה שאנו לוקחים מהמרת מטבע0 €

המרת כתרים לאירו

מה מגן על כספכם לפני שאתם בעלים של דבר?

בספרד אין נאמנות נוטריונית, ולכן כספכם מוגן באמצעות אחת משתי מערכות, בהתאם למה שאתם רוכשים, ותשלום אחד נמצא מחוץ לשתיהן.

באיזה חשבון מוחזק הכסף שלכם

בדירה חדשה התשלומים שלכם מופקדים בחשבון בנייה מוגן מבחינה משפטית, ובתמורה אתם מקבלים תעודת ערבות. במכירה חוזרת הם מופקדים בחשבון הלקוחות של עורך הדין שלכם, בנפרד מכספי המשרד, ומשוחררים אצל הנוטריון. דמי ההזמנה הם התשלום היחיד שאף אחת מהמערכות אינה מכסה, ולכן הם צריכים להיות קטנים, וסעיף ההחזר שלהם חשוב יותר מגובהם. אתם מקבלים את תעודת הערבות בעת חתימת חוזה הרכישה הפרטי, לפני שתשלום כלשהו לפי שלבים יוצא מחשבונכם. אם מבטיחים אותה למועד מאוחר יותר, התשלום שאתם עומדים לבצע עדיין אינו מכוסה.

דירה חדשה, החשבון המוגןנדרש על פי חוק

מכירה חוזרת, היכן הכסף ממתיןחשבון לקוח

אם היזם אינו משלים את המסירההכסף בחזרה, עם ריבית

כמה תשלומים נמצאים מחוץ לשתי המערכות1דמי ההזמנה. שמרו אותם קטנים וקבלו את סעיף ההחזר בכתב.

כיצד הכסף שלכם מוגן

הערבות הבנקאית וכיצד לקרוא את התעודה

כל תשלום שתשלמו ליזם לפני השלמת הבניין חייב להיות מכוסה בערבות או בפוליסת ביטוח שהונפקה אישית עבורכם. בדקו ארבעה דברים באישור. שמכם מופיע כמוטב. הסכום המובטח, כולל המס שכבר שילמתם. המנפיק, שחייב להיות בנק או חברת ביטוח ולעולם לא היזם. ותאריך המסירה שעד אליו מחושבת הריבית. אישור שבו מצוין שם הפרויקט במקום שמכם הוא הפער הנפוץ ביותר בחוף הזה. כסף ששולם לפני עדכון האישור אינו מוגן עד שהניירת מושלמת. אין זה כתב האחריות על הבניין המוגמר, שהוא עניין נפרד לחלוטין.

על שם מי הוא רשוםעל שמך(BOE)

מה עליה לכסותמלוא הסכום

מי רשאי להנפיק אותהבנק או חברת ביטוחלעולם לא היזם עצמו.

הנוסח המחוזק בתוקף מאז2015

ערבויות בנקאיות

חשבון הלקוחות וההונאה המכוונת אליו

עורך דין ספרדי חייב להחזיק את כספכם בנפרד מכספי המשרד ואינו רשאי למשוך ממנו ללא הרשאה בכתב מטעמכם. הסיכון האמיתי במועד ההשלמה אינו כשל של הכלל, אלא הודעת דוא״ל fraudulent המודיעה שמספר החשבון השתנה. אשרו כל שינוי בשיחה קולית, במספר טלפון שכבר היה בידיכם.

חשבון הלקוחותנשמר בנפרד(BOE)

כיצד מסווג טיפול שגוירציני עד רציני מאוד

היכן מוטלת חובת הביטוחכללי ההתנהגותבקשו את סכום הכיסוי, לא רק אם קיים כיסוי.

חשבון הלקוח של עורך הדין

האם כדאי לכם לרכוש באופן אישי או באמצעות חברה?

כמעט עבור כל רוכש של בית נופש אחד, התשובה היא לא. חברה מוסיפה דיווחים, מטילה מס על השימוש האישי שלכם בנכס, מסבכת את המכירה ואינה מפחיתה את מס הרכישה.

באופן אישי או באמצעות חברה

חברה אינה חוסכת דבר במס הרכישה, ועבור בית נופש אחד בדרך כלל בכך מסתיים הדיון. שימוש עצמי בנכס עשוי להיות ממוסה כשכר דירה שהחברה הייתה אמורה לגבות מכם. המניות עדיין נכללות לצורכי מס עושר, ושוויין נקבע באמצעות המאזן של החברה. יש להצהיר על הבעלות המהותית בעת הקמת החברה ושוב בכל שנה. גם חברה שאינה פעילה עדיין חייבת להגיש דיווח, אפילו כשאין מה לדווח. הדבר גם משנה את האפשרויות העומדות לרשותכם בהמשך. חברה המשכירה נכס מחויבת לשבע שנים בהשכרה ארוכת טווח, במקום לחמש. ומכירת המניות במקום הנכס היא עסקה מורכבת יותר, הדורשת מומחה משלה. הדבר עשוי להיות הגיוני כאשר מדובר בעסק אמיתי המחזיק כמה נכסים, אך זו שיחה שונה עם יועץ מס ולא עם סוכנות.

מס רכישה שחברה חוסכת0 €המס זהה בכל מקרה.

מס חברות על הכנסות משכירות25 %

חברה לא פעילה, בכל שנה500 עד 1 000 €

ההיטל על תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה3 %צ׳כיה ופולין אינן ברשימה הזו.

רכישה באמצעות חברה

מקורות רשמיים לחלק הזהReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

מה עלול להשתבש

מה בודק עורך דין עצמאי, ובאיזה סדר?

זהו החלק שעבורו אתם משלמים, והשלב היחיד במדריך זה שאין היגיון לדלג עליו. עורך דין עצמאי מבצע כחמש עשרה בדיקות ולאחר מכן אומר לכם אם להמשיך.

חמש עשרה הבדיקות

הבדיקות מתבצעות בארבע קבוצות. מי הבעלים ומה רשום כשעבוד על הנכס, לפי מרשם הבעלות. מהו הבניין מבחינה חוקית: היתר הבנייה, היתר האכלוס הראשון, והאם המרשם וה-Catastro מתארים את אותו נכס שעומד במקום. אילו חובות יש לו: דמי הקהילה, אישור החובות מהמנהל ומס הנכס. ומה מותר לכם לעשות בו: תקנון הקהילה, והאם בכלל מותרת השכרה תיירותית. תשובת לא אחת בכל מקום בשרשרת חוקיות הבניין עוצרת את השרשרת כולה, ובנקודה זו עוצרים את הרכישה במקום לתמחר אותה מחדש. מוכר פרטי חד-פעמי חייב לכם פחות גילוי מאשר סוכנות, ולכן הבדיקה חשובה יותר ולא פחות.

בדיקות ברשימה15

כמה זמן זה לוקח, בשבועות2 עד 4

כמה עולה עורך הדין~1 %ממחיר הנכס, כולל מע״מ.

מה שאנו משלמים למשרד עורכי הדין0 €

מה עורך הדין בודק

תעודת האנרגיה

כל נכס זקוק לתעודה תקפה לפני שניתן לפרסם אותו למכירה או להשכרה, והמוכר הוא שחייב לספק אותה, לא אתם. רק טכנאי מוסמך רשאי להנפיק אותה. נוטריון עדיין יכול לחתום ללא התעודה אם תוותרו עליה בכתב בשטר המכר, לכן תעודה חסרה היא שאלה שיש לשאול ולא מכשול.

התעודה תקפה למשך10 שנים(BOE)

בדירוג הגרוע ביותר5 שנים

כמה עולה תעודה50 עד 300 €

הפטור המצומצם50 m²בניין עצמאי ששטחו מתחת לרף הזה.

תעודות אנרגיה

אינכם צריכים לבחור עורך דין בלי מידע, ואינכם צריכים לרדוף אחריו. אנו מתאמים את הבדיקה, דואגים שתתקדם והופכים את התוצאות למשמעות שלהן עבור הנכס הספציפי הזה. עורך הדין משולם על ידיכם ופועל עבורכם.

מה אם הבניין או הקרקע אינם כפי שהם נראים?

הבעיות היקרות ביותר כאן אינן בקירות אלא בניירת שמאחוריהם: בניין או תוספת שלא קיבלו היתר מעולם, או קרקע שאינה ניתנת לבנייה כפי שהמוכר טוען.

בניין ללא היתר ושעון הספירה לאחור להריסה

בקרקע עירונית רגילה או בקרקע כפרית, הזכות להורות על הריסה פוקעת לאחר שש שנים, ולאחר מכן הבניין יכול להגיש בקשה למעמד AFO. AFO אינו הכשרה חוקית: הוא מתעד שהמועד חלף, וניתן לפתוח את ההליך מחדש מאוחר יותר אם יתברר שהקרקע נמצאת בקטגוריה מוגנת. בקרקע מוגנת או בקרקע חופית המועד לעולם אינו מתחיל, ולכן הריסה נותרת אפשרית ללא הגבלת זמן. לכך שתי השלכות מעשיות. מלווים נזהרים מנכס בעל AFO, ולכן תנאי המשכנתה עשויים להיות שונים מרכישה רגילה או שההלוואה עשויה להידחות. ותיק אכיפה פתוח בעירייה אינו מופיע כלל בשום תדפיס מרשם. מישהו חייב לפנות ישירות לעירייה ולשאול, וזה חלק מהבדיקה המשפטית ולא דבר שאפשר לבצע מתוך מודעה.

בקרקע רגילה6 שניםלאחר מכן הרשות כבר אינה יכולה להורות על הריסה. (BOJA)

על קרקע מוגנת או חופיתללא הגבלת זמן

בנייה בלתי חוקית

מרפסת סגורה, בריכה, חדר נוסף

תוספת שלא הוצהרה בבית חוקי אחרת ניתנת בדרך כלל להסדרה, אך היא מתגלה כאשר המרשם, Catastro והבניין בפועל אינם תואמים. תיקון הרישום הוא הליך שמישהו צריך לבצע, והוא עלול להביא לחיוב במס נכסים רטרואקטיבי של שנים. מלווה מעריך את המטרים הרבועים הרשומים, ולכן הרחבה שלא הוצהרה אינה ממומנת.

החזר מס רכוש לאחר התיקון4 שנים(BOE)

הרחבות ללא היתר

קרקע חופית, קרקע כפרית ובארות

רצועת הגנה משתרעת מקו החוף פנימה, ומגבלות הבנייה שלה לעולם אינן פוקעות. בקרקע כפרית באנדלוסיה, urbanizable הוא מעמד תכנוני ולא הבטחה שהמגרש יהיה אי פעם בר־בנייה. באר שמזרימה מים אינה הוכחה שמדובר בבאר חוקית.

רצועת ההגנה החופית100 מטריםפנימה מגבול הים הציבורי, והיא אינה פוקעת. (MITECO)

מגרש מינימלי לבית מבודד2,5 ha

באר שעברה הכשרה חוקית, לכל היותר7 000 m³ לשנהעם מד נפח.

קרקע חופית וכפרית

מה אתם עלולים לרשת מהמוכר?

חלק ממה שאתם רוכשים שייך לאדם שמוכר אותו: החוב שלו לקהילת בעלי הדירות, ליורשיו או לשוכר שלו. ניתן לבדוק את שלושתם לפני שתשלמו דבר.

חובות ועד בית שאתם יורשים עם הדירה

אתם אחראים, באמצעות הנכס עצמו, לדמי קהילה שלא שולמו והותיר המוכר עבור השנה הנוכחית ושלוש השנים הקלנדריות שקדמו לה. החוב צמוד לדירה ולא לאדם שצבר אותו, ולכן הוא עובר עם המפתחות. מה שמונע זאת הוא מסמך אחד: אישור ממנהל הקהילה המציין שהחשבון מסולק, והנוטריון אינו יכול לאשר את השטר בלעדיו אלא אם ויתרתם עליו במפורש. ויתור עליו מבטל את הבדיקה ולא את האחריות, ולכן אין סיבה טובה לוותר עליו. מעבר לכך קיימות שתי מלכודות. דירה שעוקלה ונמכרת על ידי בנק אינה בהכרח נקייה מחובות. ובניין בתוך עיור גדול יותר עשוי להשתייך לשתי קהילות עם שני תקציבים, כך שאישור אחד אינו תמיד מכסה את שתיהן.

חוב שאתם עלולים לרשת3 שניםבתוספת השנה השוטפת. (BOE)

אישור החובכןהנוטריון זקוק לו, אלא אם תוותרו עליו.

כיצד קהילת בעלי הדירות גובה חובהליך משפטי מיוחד

חובות ועד הבית

אם המוכר נפטר, לפני או במהלך

רכישה מעיזבון היא רכישה רגילה, אך עם יותר מסמכים ויותר אנשים שצריכים להסכים. אם המוכר נפטר לאחר שחתמתם, החוזה אינו מתבטל: היורשים נכנסים לנעליו לאחר שהם מקבלים את הירושה. יורש אחד אינו יכול לחתום בשם כולם.

מי רשאי לחתום בשם עיזבון3 מסלוליםכל היורשים, מנהל עיזבון שמונה, או מנהל שמונה על ידי בית המשפט.

האם החוזה שלכם ממשיך לחולכן

סף מס רישום המקרקעיןכן, גם בשיעור מס אפס(BOE)

אם המוכר נפטר

רכישה עם שוכר שכבר מתגורר בנכס

אתם נכנסים בנעלי המשכיר הקודם בכל הנוגע ליתרת תקופת השכירות המינימלית, ובתנאים שעליהם הסכים הבעלים הקודם, בין שהחוזה רשום ובין שלא. אינכם יכולים להעלות את שכר הדירה רק משום שהבעלות השתנתה. ייתכן שלשוכר יש גם זכות חוקית לרכוש את הנכס לפניכם, ודילוג על מסירת ההודעה עלול למנוע את רישום הרכישה שלכם.

תקופת השכירות שאתם יורשים5 או 7 שניםשבע שנים אם המשכיר הקודם היה חברה. (BOE)

הודעה אם ויתרו על זכות הקדימה30 ימים

נכס עם שוכר

מה הקרקע, האוויר והבניין יכולים לגרום לכם?

ארבעה דברים הקשורים לכתובת מסוימת ניתנים לבדיקה מהשולחן לפני הטיסה, ואף אחד מהם אינו מופיע במודעה: האם היא מוצפת, איך נשמע המקום באוגוסט, מדוע הוא לח בינואר ומי חייב לכם תיקון לאחר מכן.

אזורי הצפה, והבדיקה של עשר דקות

כ-8 % מהבתים בספרד נמצאים באזור הצפה ממופה, ובדיקת כתובת מסוימת אינה עולה דבר במערכת הצפייה הממשלתית: אתם מוצאים את הכתובת, וההצללה מראה אם היא נמצאת באזור הצפה שנחקר ומהי ההסתברות לכך. חשוב להכיר שתי מגבלות. המפות כוללות רק אפיקי מים שנחקרו, ולכן ערוץ קטן ומכוסה או נקז עירוני עשויים שלא להופיע כלל. כמו כן, נקז סערה סתום בזמן גשם כבד אינו הצפה במובן המשפטי. הימצאות בתוך אזור הזרימה המועדפת היא קטגוריה מחמירה יותר מהצללת הצפה רגילה, עם מגבלות הדוקות יותר על בנייה ובנייה מחדש. התוכנית הלאומית מפצה על הצפות חריגות רק בנוסף לפוליסה פעילה ששולמה במלואה, לעולם לא על אובדן הכנסה משכירות, ואף מוכר בספרד אינו חייב להצהיר על סיכון הצפה. בדיקה משפטית אינה כוללת בדיקת מפת הצפות, אלא אם מישהו מבקש זאת, ולכן היא נמצאת ברשימה שלנו לפני הגשת הצעה ולא לאחריה.

בתים בספרד באזור ממופה~8 %

אזור בהסתברות בינונית1 % לשנהבמהלך שלושים שנות בעלות, הסיכוי לאירוע כזה לפחות פעם אחת הוא בערך 26 %.

בדיקת כתובת אחתחינםבמערכת הצפייה הציבורית SNCZI. (MITECO)

מה התוכנית הלאומית מכסהרק בנוסף לפוליסה בתוקףלצפייה בביטוח דירה

אזורי הצפה

רעש, שהוא עונתי ותלוי בכתובת

את רוב הרעש כאן ניתן לצפות מראש לפני הרכישה, משום שמקורותיו עונתיים וכמה מהם מתועדים ברשומות ציבוריות. בר חוף שקט בפברואר ותוסס מדי לילה באוגוסט. בקרבת כביש מהיר, מה שקובע הוא קו הראייה ולא המרחק. הגבולות שלהלן הם הוראות התקנות, ולא מדידה של נכס כלשהו.

מחוץ לבית, ביום65 dBAאזור מגורים, אזור עירוני קיים ומיושב. (BOJA)

מחוץ לבית, בלילה55 dBA

בתוך חדר השינה שלכם, בלילה35 dBA

הלילה מתחיל בשעה23:00

רעש

רטיבות, ומדוע היא בעיית חורף

הרטיבות בחוף הזה נובעת בדרך כלל מעיבוי, כלומר מאוויר חם ולח הפוגש משטחים קרים בדירה ריקה ולא מחוממת, ולא מנזילה. לכן עונת הרטיבות היא מנובמבר עד פברואר ולא באוגוסט, וזו הסיבה שרוכשים שמחפשים אותה בקיץ אינם מוצאים דבר. דירה שנצבעה זה עתה עלולה להסתיר את הבעיה במקום לפתור אותה.

הלחות במלגה, ממוצע שנתי65 %

החודש הגשום ביותר הוא דצמבר72 %לעומת חמישים ושמונה אחוזים ביוני וביולי.

איטום נגד רטיבות בקוד הבנייה מאז2006בבניינים ישנים לעיתים קרובות אין מחסום כלל. (BOE)

רטיבות ואיכות הבנייה

ליקוי לאחר הכניסה לדירה

בנייה חדשה כוללת שלוש תקופות אחריות, וכל אחת מהן חלה על קבוצת אנשים אחרת מבין מי שבנו אותה. האחריות המבנית מגובה בביטוח חובה שצמוד לבניין ולא לחברה. לכן היא ממשיכה לחול גם אם הקבלן מפסיק את פעילותו. כאשר מתגלה בעיה, הצעד היעיל אינו מרשים במיוחד. דווחו עליה בכתב, עם תאריך ותצלומים, ליזם, וכן למנהל קהילת בעלי הדירות אם מדובר ברכוש משותף. תקופת ההתיישנות של התביעה מתחילה כאשר הנזק מתגלה, ולא כאשר אתם מתפנים להתלונן. במכירה חוזרת המצב מצומצם בהרבה: תביעה מחמירה בגין ליקויים נסתרים, בתוך מועד קצר שלא ניתן להשהותו באמצעות משלוח מכתב, ורק לגבי דבר שהמוכר ידע עליו והסתיר.

שלד, בבנייה חדשה10 שניםשלוש שנים למערכות, שנה אחת לגימורים. (BOE)

להגיש תביעה לאחר שמתגלה ליקוי2 שנים

מאחורי הכיסוי לעשר שניםביטוח חובה

ליקויים נסתרים במכירה חוזרת6 חודשיםממועד המסירה, ולא ניתן להפסיקו. (BOE)

ליקויי בנייה

כיצד נראית הונאה מכוונת כאן?

הונאה מכוונת נדירה כאן, והיא אינה מתוחכמת. היא מופיעה בארבע צורות, וכל אחת מהן נבלמת באמצעות אותו כלל: איש אינו מקבל כסף או חתימה לפני שניתן לבצע אימות.

ארבעת הדפוסים

מוכר מתחזה שמוכר דבר שאין לו זכות למכור, פיקדון שנגנב, השכרה מזויפת, והונאת רכישה על הנייר שבה נגבים תשלומים מדורגים ללא ערבות מאחוריהם. מוכרים מתחזים בוחרים בנכסים שעמדו ריקים זמן רב, נמצאים בבעלות אנשים מחו״ל, או עברו בירושה לאחרונה וטרם עודכנו במרשם. בכל שלושת המקרים איש מקומי אינו מבחין בכך. הדפוס המשותף לכל ארבעת המקרים זהה, וזה הדבר היחיד שעליכם לזכור: מבקשים מכם כסף או חתימה לפני שניתן לבצע אימות. לכן אמצעי ההגנה פשוטים. האפשרות הטובה ביותר היא שהכסף יועבר לחשבון הנאמנות של עורך הדין שלכם. כאשר הכסף מועבר למוכר, לסוכנות או ליזם, כפי שקורה לעיתים קרובות, השם בחשבון חייב להתאים בדיוק לצד ששמו מופיע בחוזה. שלושה דברים מחייבים לעצור. חשבון פרטי השייך לאדם שאינו המוכר. דרישה למזומן. או חשבון חברה במדינה שאין לה כל קשר למכירה. אין לשלם דבר לפני ביקור בנכס, באופן אישי או בשיחת וידאו חיה. לעיתים ניתן לבטל העברה שבוצעה באותו יום אם פועלים בתוך יום או יומיים, וזה מידע שכדאי לדעת לפני סוף השבוע ולא אחריו.

דפוסים מכוונים4מוכר מתחזה, פיקדון גנוב, השכרה מזויפת, רכישה על הנייר ללא ערבות.

מכירת דבר שאסור לכם למכור1 עד 4 שניםעונש מאסר לפי סעיף אחד בקוד הפלילי. (BOE)

הונאות נדל״ן

מה עלול להשתבש בבנייה חדשה, ומי משלם על כך?

שלושה דברים משתבשים בבנייה חדשה: היזם קורס, הפרויקט נעצר או המועד נדחה. המצב שבו אתם נמצאים קובע אם כספכם יחזור מבנק בתוך שבועות או ימתין בהליך משפטי במשך שנים.

אם היזם נעשה חדל פירעון

הכסף שלכם מתחלק לשני חלקים. כל סכום המכוסה בערבות תקפה יוחזר מהבנק או מחברת הביטוח. זהו חוב של חברה אחרת, ולכן הוא ממשיך להתקיים בלי קשר למה שקורה ליזם. כל סכום אחר הופך לתביעה רגילה במסגרת הליך חדלות הפירעון, אחרי נושים אחרים, ללא סכום מובטח וללא מועד מובטח. לכן הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לא להיכנס לפאניקה, אלא לקרוא את האישור: אילו תשלומים מכוסים, על שמכם, ובמלוא הסכום. הדבר השני הוא לרשום את התביעה בתוך המועד שנקבע בהליך חדלות הפירעון, משום שאי עמידה בו עלולה לגרום לאובדן התביעה כולה. חדלות פירעון היא אירוע שהוכרז על ידי בית משפט ובעל תאריך, והיא אינה זהה לכך שיזם מתעכב, שותק או לפי השמועות מתקשה.

ערבות משולמתללא קשר לחדלות הפירעון

ללא ערבות אתםנושה רגיל

התשלום שהערבות אינה מכסההשריון

הדין החלRDLeg 1/2020(BOE)

חדלות פירעון של היזם

אם הפרויקט נעצר

פרויקט שנעצר מסתיים באחד משלושה מצבים, והמצב המסוים קובע אם תמתינו או תעזבו. אם יזם אחר לוקח אותו על עצמו, הערבות הישנה אינה עוברת אליו באופן אוטומטי. היתר עלול לפקוע אם העבודות נותרות מופסקות, ובטון חשוף שנותר בעונות גשומות מתדרדר בדרכים שבדיקת מסמכים לא תחשוף.

כיצד מסתיים פרויקט שנעצר3 תוצאות אפשריות

אם יזם אחר ישלים אותוערבות חדשה, מחזור חדש

המסמך הראשון שיש להוציאNota simple

חוב לוועד הבית על יחידה בבנייה חלקיתהוא יכול לחול על הנכס

פרויקט לא גמור

אם השלמת העסקה מתעכבת

בבנייה חדשה, לאחר שמועד ההשלמה בחוזה שלכם חלף, תוכלו לתבוע את השבת הכסף בתוספת ריבית חוקית מכוח הערבות. אין צורך בבית משפט, ואין ויכוח בשאלה עד כמה העיכוב היה חמור. רק התאריך שבחוזה קובע, ותקופת חסד קיימת רק אם החוזה שלכם כולל אותה במפורש.

איזה תאריך קובעהחוזה, לא העלון

האם הערבות מכסה עיכובכן, גם בעיכוב רגיל

בנכס חדשללא מבחן חומרה

בנכס למכירה חוזרתסעיף 1124 לקוד האזרחיבית המשפט קובע אם ההפרה חמורה דיה. (BOE)

השלמה שהתעכבה

אם פרויקט משתתק, השאלה הראשונה היא באיזה משלושת המצבים האלה אתם נמצאים. אנו בודקים שוב את ההיתר ואת רישום המקרקעין, מאשרים אם הערבות שלכם עדיין מכסה את התשלומים שביצעתם, ואומרים בבירור אם עדיף להמתין או לעזוב.

מקורות רשמיים לחלק הזהDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

בנייה חדשה או נכס יד שנייה

האם כדאי לכם לקנות נכס חדש או נכס למכירה חוזרת?

רכשו את הנכס שמתאים ללוח הזמנים שלכם. זהו ההבדל העיקרי שאינכם יכולים לשנות. רכישת נכס יד שנייה נמשכת חודשים. בנייה חדשה יכולה להימשך שנים. שאר הנקודות הן בחירות, לא תשובות קבועות. שלבים 1 עד 7 זהים בשתי האפשרויות. שלבים 8 עד 14 שונים.

נכס חדש

מההזמנה ועד המפתחות2 חודשים עד 3 שניםהדבר תלוי במידת ההתקדמות של עבודות הבנייה.

עלויות בנוסף למחירהגבוה מבין שני הסכומים שלעילרוב הסכום הוא מס: 10 % מע״מ בתוספת מס בולים אנדלוסי על השטר.

כיצד משלמיםבשלבים, בהתאם לאבני הדרך של הבנייהערבות בנקאית על שמכם מכסה כל תשלום לפי שלב.

מה עלול להשתבשהתאריך משתנהגם הדירה המוגמרת עשויה להיות שונה מהשרטוטים. רשימת הליקויים והערבויות נותנות לכך מענה.

על מה ניתן לנהל משא ומתןתנאים חשובים יותר מהמחירניתן לנהל משא ומתן על תוכנית התשלומים, הריהוט, מקום החניה והמועד האחרון.

הערבויות שתקבלועשר שנים על השלדשלוש שנים על המערכות, ושנה אחת על עבודות הגמר.

האפשרות הטובה ביותר אם תוכלו להמתין לבנייה, ותרצו את הערבויות הנלוות לנכס חדש.

נכס למכירה חוזרת

מההזמנה ועד המפתחות1 עד 3 חודשיםהבדיקה המשפטית קובעת את הקצב, לא הבנייה.

עלויות בנוסף למחירהנמוך מבין שני הסכומים שלעילמס העברה בשיעור 7 % באנדלוסיה חל על ערך הייחוס כאשר הוא גבוה מהמחיר ששילמתם.

כיצד משלמיםהזמנה, arras, ולאחר מכן היתרהArras הוא 10 עד 20 %. את היתרה משלמים אצל הנוטריון.

מה עלול להשתבשמה שכבר קיים בבנייןייתכנו חובות, שינויים שלא נרשמו, רטיבות או כלל של הקהילה שלא קראתם.

על מה ניתן לנהל משא ומתןהמחיר ולוח הזמניםיש מוכר אחד, ויש לו סיבה למכור.

הערבויות שתקבלואין מהמוכרבמקום זאת, תקבלו בניין עם היסטוריה שניתן לבדוק.

האפשרות הטובה ביותר אם עליכם להיכנס לנכס בקרוב, ותרצו מקום למשא ומתן על המחיר.

אף אחד מהמסלולים אינו טוב יותר, ואיננו מוכרים אף אחד מהם. לוח הזמנים בדרך כלל מכריע. אם אתם צריכים להיות בנכס בקיץ הבא, פרויקט שנמצא במרחק של שנתיים מהשלמתו אינו מועמד, טוב ככל שיהיה.

עלויות הרכישה מחשבון עלויות

מה מפתיע את הקונים יותר מכול

בבנייה חדשה, הכסף שלכם עובר לפני שנחתם חוזה כלשהו

אתם משלמים את דמי ההזמנה לפני שקיים חוזה עם היזם, ובהתאם ליזם ייתכן שבשלב זה יתבקש מכם סכום גבוה יותר מדמי ההזמנה. אנחנו אומרים זאת מראש, ובכל זאת כמעט איבדנו עסקאות בדיוק בשלב הזה: הודעת הדואר האלקטרוני מעורך הדין מגיעה ומבקשת כסף לפני שנחתם דבר, והקונים קופאים. רוב האנשים מניחים שמדובר ביזם אחד שמתנהג באופן מוזר. מניסיוננו זה אינו המצב: רוב היזמים בחוף הזה פועלים כך, בערך שמונה מתוך עשרה או יותר. אין נתון שפורסם, זה מה שאנחנו רואים.לעיתים ניתן לנהל משא ומתן על חריג, ולעיתים רחוקות יש סיבה לבקש זאת. כל תשלום שאתם מבצעים לפני השלמת הבנייה חייב להיות מכוסה בערבות בנקאית על שמכם. בחוזה ההזמנה חייב להיות מצוין אילו ממצאים מזכים אתכם בהחזר כספכם. בין שני הדברים הללו, אין חשיפה שאינה מכוסה כבר על ידי מערכת הערבויות. זהו פשוט ההליך המקובל כאן. מבנה התשלומים המקובל מפורט בהמשך, בחלק העוסק ברכישה על הנייר.

ערבויות בנקאיות הסכם הזמנה

אינכם צריכים להעריך את הודעת הדוא״ל הזו לבד. עורך הדין שלכם בודק את תעודת הערבות ואת הנוסח המגן על התשלום; אנו עוברים על כך אתכם ולא מאפשרים להעביר כסף על סמך הבטחה שהתעודה תגיע בהמשך.

האם רכישה על הנייר מתאימה לכם?

רכישה על הנייר ונכס מוכן למעבר אינם שתי רמות של סיכון, אלא שני סיכונים שונים. בבנייה חדשה הסיכון הוא הזמן, וההגנה היא מסמך שעליכם לקרוא. בנכס יד שנייה הסיכון הוא הבניין עצמו, וההגנה היא הבדיקה המשפטית. שבע השאלות שלהלן מכריעות את העניין לפי סדר החשיבות.

האם לוח הזמנים שלכם מאפשר להמתין: חודשיים עד 3 שניםזהו ההבדל היחיד שאינכם יכולים לנהל עליו משא ומתן. אם עליכם להיות בנכס בקיץ הבא, פרויקט שצפוי להסתיים בעוד שנתיים אינו מועמד מתאים, טוב ככל שיהיה.
על שם מי חייבת הערבות להיות רשומה: על שמךתעודה המציינת את שם הפרויקט במקום את שמכם אינה הגנה. בדקו אותה לפני כל תשלום מדורג, ולא רק פעם אחת בתחילת הדרך.
האם הערבות עדיין משלמת אם היזם נכשל: ללא קשר לחדלות הפירעוןכסף מובטח חוזר מהבנק. כסף שאינו מובטח הופך לתביעה במסגרת חדלות הפירעון, ללא סכום מובטח וללא מועד מובטח.
מה קורה אם הפרויקט נעצר: 3 תוצאות אפשריותהפרויקט מתחדש, יזם אחר משלים אותו, או שהוא מחוסל והקונים מקבלים החזר. יזם חדש פירושו ערבות חדשה ולא הערבות הישנה.
מה קורה אם מועד המסירה נדחה: החוזה, לא העלוןרק המועד שבחוזה שלכם קובע, ולאחר שהוא חולף תוכלו לתבוע מכוח הערבות בלי להוכיח שהעיכוב היה חמור.
מה מעניקה לכם בנייה חדשה שמכירה חוזרת אינה יכולה להעניק: 10 שניםשלוש שנות אחריות על המערכות ושנה אחת על הגימורים, עם ביטוח חובה המגבה את תקופת עשר השנים על השלד.
מה מעניקה לכם מכירה חוזרת במקום זאת: ללאאין אחריות מהמוכר, אך יש בניין עם היסטוריה שאפשר לבדוק ולתמחר לפני שמשלמים עליו.

רכישה על הנייר מתאימה לרוכש שלוח הזמנים שלו גמיש ומוכן לקרוא תעודת ערבות לפני כל תשלום. נכס מוכן למעבר מתאים לרוכש שצריך להיכנס לנכס בקרוב ומעדיף לבדוק בניין אמיתי ולא שרטוט. אף אחת מהאפשרויות אינה בטוחה יותר באופן מופשט: מה שהופך רכישה על הנייר לבטוחה הוא התעודה, ומה שהופך נכס יד שנייה לבטוח הוא הבדיקה המשפטית.

כך נראה בדרך כלל לוח התשלומים

ראשית, ההזמנה: 6 000 עד 11 000 €משולם לפני שקיים חוזה כלשהו עם היזם, כפי שמוסבר בתיבה שלעיל.
במועד חתימת החוזה הפרטי עם היזם: around 20 %בתוספת מע״מ על כל תשלום. זוהי התצפית שלנו ולא כלל.
במהלך הבנייה: לעיתים יש תשלומים נוספים לפי אבני דרךחלק מהיזמים אינם מבקשים דבר לאחר חתימת החוזה, וחלקם מבקשים שניים או שלושה תשלומים.
במועד השלמת העסקה: around 70 %היתרה, בדרך כלל לאחר שהמימון באמצעות משכנתה כבר הוסדר.
מה מחייב: לוח הזמנים בחוזה האישי שלכםהחלוקה משתנה לפי היזם, ולכן החוזה הוא הקובע, ולא התצוגה הזו.
כל תשלום לפני השלמת העסקה: מכוסה בערבות הבנקאיתראו מה מגן על כספכם

ערבויות בנקאיות חדלות פירעון של היזם פרויקט שלא הושלם עיכוב בהשלמה

מקורות רשמיים לחלק הזהLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

הבעלות עליו

כמה עולה להחזיק בנכס מדי שנה?

ארבעה חשבונות מגיעים מדי שנה, בין אם אתם בספרד ובין אם לא: מס הנכס, דמי קהילת בעלי הדירות, הביטוח ודוח המס של תושב החוץ. בדירה הם מסתכמים בסכומים שלהלן.

מס רכוש, IBI400 עד 1 000 €מס הרכוש השנתי על דירה.

דמי ועד הבית900 עד 6 000 €משולמים מדי שנה לוועד בעלי הנכסים.

ביטוח דירה300 עד 800 €החוק אינו מחייב זאת. בנק למשכנתאות כן.

חשמל, מים ואינטרנט, בחודש100 to 400 €הערכה שלנו עבור דירה רגילה או בית טורי. וילה או בית גדול עם בריכה, גינה ומיזוג יהיו יקרים משמעותית יותר.

מס לתושבי חוץ, האיחוד האירופי וה-EEA19 %מוגש פעם בשנה, גם אם אינכם משכירים את הנכס לעולם. (רשות המסים)

מס לתושבי חוץ, במקום אחר24 %אותו מס, בשיעור הגבוה יותר.

על מה מוטל המס הזה1,1 או 2 %מהערך הקדסטרלי, כאשר אינכם משכירים את הנכס.

מה שתשלמו על חשמל, מים ואינטרנט תלוי במשך שהותכם בנכס ובסוג הנכס. כל סכום שלעיל שייך לאחד מהמדריכים שלהלן, הכוללים את הגרסה המלאה ואת המקור שממנו נלקח.

עלויות שנתיות דמי ועד הבית מס לתושבי חוץ ביטוח דירה שירותים ואינטרנט

אילו חשבונות, דיווחים והצבעות כרוכים בבעלות עליו?

הנתונים מופיעים לעיל. להלן מי קובע אותם ומה הביטוח ישלם ולא ישלם. החלק הזה עוסק גם בהעברת חשבונות השירותים על שמכם, ובשני המסים שאינם חלים על רוב הרוכשים.

קהילת בעלי הדירות, וכיצד היא מקבלת החלטות

החברות היא אוטומטית, ואינכם יכולים לפרוש או לשלם פחות משום שאינכם משתמשים בבריכה. התקציב מאושר בהצבעת בעלי הדירות, ולכן דמי קהילת בעלי הדירות הם לעיתים קרובות ההבדל האמיתי בין שתי דירות שנראות זהות. בקשו את התקציב, את הפרוטוקולים, את יתרת קרן הרזרבה ואת אישור החובות לפני שתבצעו הזמנה.

קרן הרזרבה המינימלית10 %מתוך התקציב הרגיל האחרון. (BOE)

לערעור על החלטה3 חודשיםשנה אחת אם היא מנוגדת לחוק או לתקנון.

דמי קהילת בעלי הדירות

ביטוח דירה, והסעיף שעולה לכם כסף

אין חוק שמחייב אתכם לבטח בית בספרד, אך כל מלווה משכנתאות יחייב זאת. הסעיף שעולה לבעלי בתי נופש כסף הוא סעיף אי התפוסה: לאחר שהנכס עומד ריק די זמן, הכיסוי מפני גניבה מושעה בדרך כלל, בעוד שהכיסוי מפני אש ונזקי מים ממשיך. ביטוח חסר מפעיל כלל יחסי שמקצץ כל תביעה.

האם זה חובהלא נדרש על פי חוקאין חוק המחייב בעלים לבטח את הנכס. מלווה עושה זאת כתנאי להלוואה. לצפייה בעלות השנתית

תקופת החסד בפוליסה חדשה7 ימים(הקונסורציום לפיצויי ביטוח)

ביטוח דירה

חשמל, מים ואינטרנט

במכירה חוזרת אתם משנים את המחזיק באספקה קיימת במקום לחבר אספקה חדשה, ולכן התהליך נמשך ימים ולא חודשים. דבר מכל זה אינו חל על בנייה חדשה, שבה ההיתרים הנדרשים לחיבור ראשון עלולים להימשך חודשים. הכינו למסירה את מספר האספקה, את קריאות המונים ואת פרטי חברת המים.

המסמכים הדרושים לשינוי מחזיק6

מה שהמפיץ עשוי לגבות0 €

התעריף המקומי הסטנדרטי2 רצועותשתי תקופות הספק חוזיות.

משקי בית בספרד שבטווח פריסת סיבים אופטיים95,9 %

שירותי תשתית ואינטרנט

הדוח שעליכם להגיש גם כשהנכס ריק

עליכם לשלם מס ספרדי על הנכס מדי שנה, בין אם הוא מושכר ובין אם הוא ריק, על בסיס הכנסה רעיונית המחושבת לפי הערך הקדסטרלי. זהו טופס אחד. הגשה באיחור צוברת ריבית ותוספת שהולכת וגדלה ככל שהדוח נותר לא מוגש, וגם השנה החלקית הראשונה כבר חייבת במס, אף שבעלי נכסים מניחים שהחיוב מתחיל בינואר הבא.

חלון הגשת הדיווח נפתח1 באפרילעבור השנה הקודמת, והוא נשאר פתוח עד סוף דצמבר שלאחריה. (רשות המסים)

מס לתושבי חוץ

מס עושר, והמס שאינו זוכה להטבה

אנדלוסיה מעניקה הטבה מלאה במס העושר האזורי, ולכן עבור כמעט כל קונה הוא אינו עולה דבר. מס סולידריות לאומי נפרד עדיין עשוי לחול ברמות עושר גבוהות בהרבה. ההטבה האזורית אינה מפחיתה את המס הזה, משום שהזיכוי ניתן עבור מס אזורי ששילמתם בפועל, והטבה מלאה פירושה שלא שילמתם דבר.

הסכום הכללי הפטור700 000 €(BOE)

בית מגורים עיקרי, לתושבים בלבד300 000 €

ההטבה האנדלוסית100 %

מס הסולידריות הלאומי מתחיל ב3 000 000 €(BOE)

מס עושר

אלה משימות קטנות שהופכות ליקרות בשנה שבה שוכחים לבצע אותן. עורך הדין שלכם מגיש את דוח המס, ואנו נשארים אנשי הקשר עבור החשבונות, הביטוח וכל מי שצריך לפתוח את הדלת כשאינכם כאן.

מקורות רשמיים לחלק הזהReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

השכרת הנכס

האם מותר לכם להשכיר אותו, וכמה הוא באמת מניב?

השכרה לתיירים דורשת לא אישור אחד אלא שלושה, והאישור שעוצר את רוב הבעלים הוא השכנים שלהם. השכרה לטווח ארוך כפופה למשטר שונה, הכולל התחייבויות ארוכות בהרבה.

השכרה לתיירים, ושלוש הרשויות

האזור חייב לרשום את הנכס, והעירייה חייבת להתיר את השכרתו. לאחר מכן, נציגות בעלי הדירות שלכם יכולה לאסור או להגביל השכרה לתיירים ברוב מיוחס, וזהו המכשול שעוצר את רוב בעלי הנכסים. לנכס יכול להיות רישום תקף ועירייה מסכימה, ובכל זאת הוא עלול להיחסם בהצבעה הזו. לכן כדאי לקרוא את תקנון הבית המשותף ואת פרוטוקולי האספות לפני שאתם משריינים את הנכס, ולא לאחר מכן. הרישום עצמו הוא הצהרה הכפופה לתנאים. הנכס חייב לעמוד בדרישות הציוד, כולל בקרת אקלים בכל חדר ראוי למגורים בעונות הרלוונטיות. ואין פטור להשכרה של שבוע בלבד: פרסום ללא רישיון הוא אותה עבירה כמו הפעלה במשרה מלאה. רישום שהוחזק בידי הבעלים הקודם לא תמיד עובר יחד עם הנכס. אנו מפעילים בעצמנו השכרות קצרות טווח וניהול נכסים, ולכן תוכלו לשאול אותנו על נכס מסוים במקום לקבל תשובה כללית.

נציגות הבית יכולה להצביע נגדו3/5של בעלי הדירות ושל המכסות. (BOE)

מספר פרסום לאומי החל מ1 July 2025(ממשלת אנדלוסיה)

קיבולת לינה, לכל היותר4 per bedroom(BOJA)

חבילת ריהוט ברמת השכרה4 500 to 26 000 €עבור דירת שני חדרי שינה, ובעלות גבוהה יותר מריהוט אותה דירה לשימושכם האישי, משום שלהשכרה מורשית יש דרישות ציוד לעמוד בהן והיא סובלת בלאי כבד יותר.

השכרה קצרת טווח

השכרת הנכס לטווח ארוך

שכירות ארוכת טווח מחייבת אתכם לתקופה מינימלית הקבועה בחוק, קצר ככל שהחוזה מציין, ולתקופה ארוכה יותר אם המשכיר הוא חברה. לא ניתן להעלות את שכר הדירה במהלך התקופה, אלא אם החוזה קובע זאת. אם השוכר מפסיק לשלם, אינכם יכולים פשוט לסיים את החוזה: רק בית משפט יכול לפנות שוכר, וההליך נמשך חודשים רבים. גם מכירת הנכס אינה מסיימת את השכירות.

תקופה מינימלית, משכיר פרטי5 שנים(BOE)

תקופה מינימלית, משכיר שהוא חברה7 שנים

פיקדון וערובה נוספת1 + 2 חודשיםשלושה חודשי שכירות בסך הכול, לכל היותר.

הודעה של שוכר על עזיבה30 ימים

השכרה לטווח ארוך

מס על דמי השכירות

כתושבי מס צ'כיים או פולניים, אתם משלמים את השיעור הנמוך יותר על הכנסה נטו לאחר הוצאות מותרות בניכוי. תושב מחוץ לאיחוד האירופי ול-EEA משלם את השיעור הגבוה יותר על דמי השכירות ברוטו, ללא ניכויים כלל. בשני המקרים מגישים את אותו טופס, מדי רבעון בתקופת ההשכרה ומדי שנה כשהנכס עומד ריק.

תושבי האיחוד האירופי וה-EEA19 %על הכנסה נטו, לאחר הוצאות מותרות בניכוי.

כל האחרים24 %על דמי השכירות ברוטו, ללא ניכויים.

כאשר הנכס עומד ריקאותו מס, על הכנסה רעיוניתלנתונים השנתיים

מיסי השכרה

מה ההכנסה הריאלית שלו

השכרה קצרת טווח המנוהלת היטב מניבה בערך 5 עד 9 % ברוטו, והשכרה לטווח ארוך מניבה בערך 4 עד 6 %. בשני המקרים התשואה יורדת לכ-3 עד 4,5 % נטו, לאחר ניכוי עלויות הניהול, המס וההוצאות השוטפות. תשואה שנמסרת לפני שבדקו את הנכס היא ניחוש. אלה נתונים מדוחות שוק, לא נתונים שלנו.

השכרה קצרת טווח, ברוטו5 עד 9 %דוחות שוק, 2026.

נטו, בכל אחת מהדרכים3 עד 4,5 %לאחר ניהול, מס ועלויות שוטפות בפועל.

ניהול, של כל הזמנה20 %

הכנסה מתשואה והשכרה

מקורות רשמיים לחלק הזהJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

מגורים כאן

מה משתנה כשגרים כאן במקום לבקר?

בעלות על נכס כאן ומגורים כאן הן שתי החלטות עם שתי מערכות ניירת. כל מה שלהלן מתחיל כאשר אתם מחליטים לבלות זמן ממשי בנכס, והמועדים קצרים מכפי שאנשים מצפים.

מעבר לכאן, לפי הסדר

אם אתה אזרח האיחוד האירופי ומתכנן להישאר ב-Spain יותר משלושה חודשים, עליך להירשם. בעלות על נכס אינה מפעילה חובה זו: השהייה היא שמפעילה אותה. הסדר חשוב, וכל שלב דורש את השלב שקדם לו. קודם כתובת, אחר כך NIE, ואז רישום padron בעירייה. ה-padron הוא המרשם העירוני המוכיח היכן אתה מתגורר, ובתי ספר, כיסוי רפואי ורוב ההליכים המקומיים תלויים בו. לאחר מכן מגיע אישור התושבות, ואז הכיסוי הרפואי, המשפחה, הרכב ושירותי התשתית. אזרח שאינו מהאיחוד האירופי ובבעלותו בית כאן עדיין זכאי לשהייה של 90 ימים בכל תקופה של 180 ימים. כיום הדבר מתועד באופן דיגיטלי בגבול, ללא מקום לוויכוחים. הוויזה non-lucrative אינה מאפשרת עבודה כלל, לרבות עבודה מרחוק עבור מעסיק זר. יש בה גם מבחן הכנסה, והוא מבוסס על IPREM, שהוא נתון ההכנסה הייחוסי שבו משתמשים כללי Spain. על מבקש להוכיח הכנסה בגובה פי ארבעה מ-IPREM השנתי עבור עצמו, ובנוסף את הסכום השנתי פעם נוספת עבור כל אדם התלוי בו.

להירשם, מרגע שבכוונתכם להישאר3 חודשים(המשטרה הלאומית)

שהייה מחוץ לאיחוד, ל-180 יום90 ימים

IPREM, מדד הייחוס, לשנה7 200 €הנתון שעל בסיסו מחושב מבחן הכספים של האשרה.

תושבות קבע לאחר5 שנים

מעבר לספרד

המכונית והרישיון שלכם

מכונית בעלת לוחית רישוי זרה יכולה להישאר כמכונית של מבקר למשך זמן מוגבל, ושהייה מעבר לתקופה זו עלולה לגרור קנס ולעיתים אף השבתת המכונית. מרגע שאתם תושבים, יש להעביר אותה במהירות ללוחיות ספרדיות, אך המקורות חלוקים בשאלה כמה מהר. בעלות על המכונית במשך זמן מספיק לפני המעבר פוטרת ממס היבוא, ומכונית במימון שייכת לחברת המימון.

מכונית עם לוחית רישוי זרה, כמבקרים6 חודשים

לאחר קבלת תושבות, לרשום מחדש30 עד 60 ימיםהמקורות חלוקים. אשרו זאת מול רשות התעבורה.

רישיון ללא תוקף מוגבל, להמרה2 שנים

משך הבעלות ברכב הנדרש להימנעות מהמס6 חודשים

מכוניות ונהיגה

הגעה עם כלב

בצעו את השלבים לפי הסדר, כי הסדר הוא העניין כולו: קודם שבב, אחר כך חיסון נגד כלבת, ואז תקופת המתנה. חיסון לפני השתלת השבב מבטל אותו, ותקופת ההמתנה מתחילה מחדש. בדקו את תקנון הבית המשותף לפני הרכישה, משום שהוא עשוי להגביל החזקת חיות מחמד ואת הגישה לשטחים משותפים, ובדקו גם מול חברת התעופה שלכם.

המתנה לאחר החיסון21 ימים

גיל מינימום לנסיעה15 שבועותספרד אינה מעניקה חריג מתחת לסכום זה. (MAPA)

בעלי חיים במעבר אחד שאינו מסחרי5

נהיגה מצ'כיה2 ימיםיומיים ארוכים לכל כיוון, עם עצירת לילה.

מעבר דירה עם חיות מחמד

מתי ספרד מתחילה למסות הכול

אתם נעשים תושבי מס ספרדים לאחר יותר מ-183 ימים בשנה קלנדרית. אתם נעשים תושבים גם בכל מספר ימים, אם מרכז האינטרסים הכלכליים שלכם או משפחתכם נמצאים כאן. אין שנת מס מפוצלת: ברגע שאתם עומדים באחד המבחנים, אתם תושבים במשך כל השנה. המבחן המשפחתי הוא זה שקונים מתעלמים ממנו.

ספירת הימים183 ימיםיותר מזה, לא בדיוק זה. (BOE)

השיעור המשולב הנמוך ביותר19 %

השיעור המשולב הגבוה ביותר47 %

נכסים זרים המדווחים החל מ50 000 €לפי קטגוריה.

מיסים אם אתם גרים בספרד

מקורות רשמיים לחלק הזהPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

מכירת הנכס וירושה

כמה עולה למכור אותו בהמשך?

שלוש עלויות חלות על המוכר: המס העירוני על העלייה בערך הקרקע, מס רווחי הון ועמלת התיווך. כתושבי חוץ, גם לא תקבלו את מלוא המחיר ביום המכירה, משום שהרוכש מעכב חלק ממנו עבור רשות המסים.

מס שבחעד 30 %המס העירוני על העלייה בערך הקרקע. זהו השיעור המרבי. (BOE)

מס רווחי הון19 %אותו שיעור לכל תושב חוץ, בין אם אתם מתגוררים באיחוד האירופי ובין אם לא. (רשות המסים)

מנוכה בעת המכירה3 %הקונה שומר חלק זה מהמחיר ומשלם אותו לרשות המסים כמקדמה על חשבון המס שלכם. (רשות המסים)

עמלת תיווך1,5 עד 4 %משולמת על ידי הצד המוכר, כלומר על ידכם ביום שבו תמכרו.

דבר מכל זה אינו חל כל עוד אתם הבעלים של הנכס. הדבר חל ביום המכירה, ושני חלקים ממנו מפתיעים את המוכרים. שלושת האחוזים הם מקדמה ולא החשבון הסופי. כאשר הרווח האמיתי שלכם קטן יותר, אתם מקבלים את ההפרש בחזרה, והמועד לכך הוא ארבעה חודשים ממועד המכירה. בנוסף, המס העירוני על העלייה בערך הקרקע יכול לחול מבחינה חוקית על הרוכש כאשר המוכר אינו תושב. לכן זהו סעיף שיש להסדיר לפני שמסכימים על מחיר, ולא לאחר מכן. המדריך שלהלן עובר על החישוב המלא.

מכירה ועלויות היציאה

מה קורה לנכס כשאתם נפטרים?

נכס ספרדי ממוסה בספרד כאשר בעליו נפטר, גם אם הבעלים מעולם לא התגורר כאן. עבור משפחה קרובה באנדלוסיה המס בדרך כלל מסתכם באפס, אך רק משום שנעשה שימוש נכון בשלוש הקלות נפרדות.

מס ירושה, ושלוש ההקלות

עבור בן או בת זוג, ילד או הורה, אנדלוסיה מעניקה שלוש הקלות: הפחתת קרבה משפחתית משמעותית, הפחתה נוספת על בית מגורים עיקרי, והטבה על כל מס שנותר. נכס משפחתי מסתיים לעיתים קרובות ללא חוב מס. אף אחת משלוש ההקלות אינה חלה אוטומטית. יש לתבוע כל אחת מהן כראוי בדוח, בתוך שישה חודשים ממועד הפטירה. את ההארכה היחידה יש לבקש עד החודש החמישי ולא השישי. בפועל, היורשים זקוקים ליותר מדוח המס: תעודת פטירה, אישור צוואות אחרון, והצוואה או הצהרת יורשים. NIE לכל אחד. וכן שטר נוטריוני לקבלת הירושה, לפני שמרשם המקרקעין ירשום את הנכס על שמם. הדין האירופי מאפשר לכם לבחור איזה דין ירושה לאומי יקבע מי יורש, ובחירה זו משנה את זהות היורשים ולא את השאלה אם ספרד מטילה מס.

הפחתה בשל קרבה משפחתית, משפחה קרובהעד 1 000 000 €(צו חקיקתי 1/2018)

הטבה על יתרת המס99 %

הפחתה עבור בית מגורים עיקרי100 %עד לתקרת שווי, ולאחר מכן היא פוחתת בהדרגה.

מועד הגשת הדיווח ממועד הפטירה6 חודשיםהארכה אחת, שיש לבקש עד החודש החמישי. (BOE)

ירושה והאמנה עם צ'כיה

מקורות רשמיים לחלק הזהAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

היכן נמצאים הפרטים

היכן נמצא המידע המפורט, שלב אחר שלב

כל שלב שלעיל מוביל לאחד מהדפים האלה. הם מקובצים לפי שלב הרכישה שבו תזדקקו להם, ולא לפי סדר אלפביתי. זהו אותו סדר כמו חמשת עשר השלבים.

כיצד מתבצעת הרכישההמסמכים והחתימות, שלבים 7 עד 14 בפירוט.

כסף ומסיםמהן העלויות שמתווספות למחיר, כמה יכול קונה צ'כי ללוות, וכיצד הכסף מוגן במהלך התהליך.

מה עלול להשתבשכל עמוד מסביר בעיה אחת ומה עליכם לבדוק לפני שהיא מתרחשת.

השכרת הנכסבררו אם מותר לכם להשכיר את הנכס, מי רשאי לשכור אותו, וכמה הוא יכול להניב בפועל.

לאחר שתהיו בעליםאלה החשבונות, דמי ועד הבית, הביטוח והדיווחים לרשויות המס שמתחילים כאשר תקבלו את המפתחות.

מגורים בספרדחלק זה מיועד לקונים שיגורו בספרד ולא רק יבקרו בה. הוא עוסק בתושבות, במכוניות, בכלבים ובמעבר דירה.

אסמכתאאלה מונחי הרכישה בספרדית שתפגשו, לפי סדר הופעתם.

מונחון

לדפים המסומנים כהכנה כבר יש מבנה, כתובת URL ומקום במפה זו. הם ממתינים לטקסט.

לאן ממשיכים מכאן

כבר בוחנים נכס מסוים?

שלחו אותו אלינו. תקבלו תשובה על הנכס הזה, לא רק על התהליך. הנכס אינו חייב להיות מהקטלוג שלנו. נכס מיזם, סוכנות אחרת או מודעה בפורטל יקבל את אותן בדיקות.

קשורים

האם אתם בוחנים נכס מסוים?

שלחו לנו את פרטי הנכס