ניהול נכסים ב Costa del Sol בזמן היעדרותכם
נכס ריק זקוק למישהו בשטח. אנו מחזיקים במפתחות, עוברים בנכס לפי לוח זמנים שאתם קובעים, מטפלים בקהילת בעלי הנכסים, משאירים את החשבונות פעילים ומכניסים כל מי שצריך להיכנס בזמן שאתם נמצאים במרחק של אלפיים קילומטרים. זהו שירות בתשלום, ואנו מפעילים אותו באמצעות הצוות שלנו ולא דרך חברה חיצונית. לכן אנו יכולים לומר לכם מראש מה בדיקה בנכס שלכם תכלול בפועל, לפני שתתחייבו לדבר.
מה השירות כולל והיכן הוא נעצר
בית שאיש אינו נכנס אליו במשך עשרה חודשים בשנה אינו פשוט בית שקט. האוויר בחוף כאן לח, נזילת מים קטנה עלולה להימשך שבועות לפני שמישהו יבחין בה, והתשלומים הקבועים עבור החשמל והמים נמשכים בין אם אתם נמצאים בבניין ובין אם לא. שום דבר בעמוד הזה אינו דרמטי. כל אלה הם העלויות השגרתיות של נכס שאין בו איש בשטח.לכן השירות מוגדר בכוונה באופן מצומצם. הוא מיועד לנכס ריק: למפתחות, למעבר בנכס, לקהילת בעלי הנכסים ולהכנסת כל מי שצריך לעבוד בפנים דרך דלת הכניסה והחוצה, כשהעבודה הושלמה בפועל. ניקיון הוא שירות נפרד, השכרת הנכס היא שירות נפרד, וגם העזרה החינמית שאתם כבר מקבלים מאיתנו אינה משתנה לכאן או לכאן.
| מה | אופן החיוב | מה המשמעות בפועל |
|---|---|---|
| כלול בתשלום החודשי | ||
| שמירת המפתחות | כלול בתשלום | הסט המלא, לא רק מפתח דלת הכניסה: שלט החניה, מפתח מחסן, מפתח תיבת הדואר, קודי השער והבריכה, ושלט האזעקה. בנכס יד שנייה היינו מחליפים תחילה את המנעולים. |
| הבדיקה המתוזמנת | כלול בתשלום | בתדירות שאתם בוחרים. מה שאנו בודקים בביקור מפורט בטבלה נפרדת בהמשך העמוד, משום ש"בדיקות שגרתיות" כשלעצמן אינן אומרות דבר. |
| הדוח לאחר כל ביקור | כלול בתשלום | תצלומים עם עדכון בכתב, מתוארכים. לא חשבונית מעורפלת בסוף החודש. |
| אוורור הנכס והזרמת מים | כלול בתשלום | אוורור, הפעלת כל הברזים והדחת כל האסלות, כדי שהסיפונים לא יתייבשו. זו הסיבה שדירה ריקה מריחה מביוב כשפותחים את הדלת ביולי. |
| הצמחים | כלול בתשלום | השקיה במרפסת ובתוך הבית. דבר קטן שבולט מאוד כשנכנסים אחרי ארבעה חודשים. |
| קהילת בעלי הנכסים | כלול בתשלום | ליידע אותם מיהו הבעלים החדש, לקרוא את מה שהם שולחים ולהיות האדם שמנהל הבניין יכול לפנות אליו בספרדית. לכך מוקדש סעיף נפרד בהמשך. |
| שמירה על החשבונות פעילים | כלול בתשלום | דמי ועד הבית, IBI, פינוי אשפה, חשמל ומים בהוראת קבע, ואנו בודקים שהם אכן נגבים במקום להניח זאת. אם חשבון כלשהו לא נגבה, תשמעו על כך מאיתנו ולא רק כאשר אספקה מנותקת או חוב נרשם על הנכס. חיוב IBI או ועד בית שחזר ואיש לא הבחין בכך במשך שנה הוא האסון הקלאסי של תושב חוץ, וכמעט תמיד מדובר בבעיה של ניירת ולא של כסף. |
| מעקב אחר עלויות הנכס הריק | כלול בתשלום | החשבונות של בית שאיש אינו מתגורר בו אמורים להיות יציבים ומשעממים. כשאחד מהם אינו כזה, זהו מידע: חשבון מים שעולה בדירה ריקה מעיד על דליפה, וחשבון חשמל שעולה מעיד על מכשיר שפועל שלא לצורך. אנו קוראים את החשבונות ולא רק משלמים אותם, ומודיעים לכם כשמספר כלשהו מפסיק להיות הגיוני. |
| הדואר, מרוקנים ושולחים אליכם | כלול בתשלום | מכתב מס, דרישת תשלום מהקהילה או התראה מחברת שירותים מועילים רק אם מישהו קורא אותם. אם הדואר מצטבר, נוכל לבדוק את תיבת הדואר בביקור ולשלוח לכם תמונה של כל דבר שנראה חשוב. |
| סגירת הנכס ופתיחתו מחדש | במסגרת התשלום, בביקור מתוזמן | לפני היעדרות ממושכת: סוגרים את המים בברז הראשי, מטפלים במכשירי החשמל, מורידים את התריסים ומכסים את הריהוט הרך במקומות שבהם הדבר כדאי. לפני הגעתכם: מחזירים הכול לפעולה, מזרים מים בברזים ובניאגרה, מאווררים את המקום ושולחים הודעה אם משהו השתנה בזמן שהייתם away. |
| הזמנת בעל מקצוע ופיקוח על העבודה | אין מאיתנו חיוב לפי שעה | החשבונית שלו ובמחיר שלו, בלי תוספת מצדנו. כל דבר שמצריך נסיעה מיוחדת מתואם איתכם מראש, והוא ללא עלות כאשר הוא מתבצע במהלך ביקור שתכננו בכל מקרה. |
| חיוב בעת ביצוע, עם פירוט | ||
| התיקון עצמו | בעל המקצוע מחייב אתכם | המחיר שלו, החשבונית שלו, מפורטים. איננו מוסיפים דבר ואיננו גובים ממנו דבר תמורת ההפניה. |
| ביקורים נוספים לבקשתכם | לכל ביקור | אחרי סערה, ביום שלפני טיסתכם, משלוח שצריך להכניס או קריאת מונה שמישהו חולק עליה. |
| ניקיון, מצעים וניקיונות יסודיים | שירות נפרד | המנקים שלנו, אך זו עבודה אחרת ובמחיר אחר, ולכן היא מופיעה בעמוד נפרד ולא כשורה בתשלום הזה. |
| לא שלנו. אנו מביאים אדם שאנו סומכים עליו | ||
| תחזוקת בריכות וגינות | בהפניה | בעלי מקצוע שאנו עובדים איתם בקביעות. אנו מנהלים את הקשר, מכניסים אותם לנכס ובודקים את העבודה, אך איננו מבצעים אותה. |
| ביטוח והעברת שירותי התשתית לאחר הרכישה | בהפניה | מומחה לטיפול בכיסוי הביטוחי ועורך דין להעברת השירותים. לכל אחד מהם עמוד משלו. |
| עבודה משפטית, מיסויית ושמאית | לעולם לא שלנו | איננו משרד עורכי דין ואיננו יועצי מס, והעמוד הזה אינו הופך לכך בסתר. אנו מנהלים את לוח הזמנים ואומרים לכם למי לפנות. |
האם ניהול נכס זהה לניקיון?לא, וכדאי להפריד ביניהם. ניהול הוא הצד התפעולי והמשמורתי: המפתחות, הבדיקות, ועד הבית והגישה לנכס. ניקיון הוא עבודה פיזית בנכס ומתומחר לפי עבודה, לא לפי חודש. המנקים שלנו מבצעים את שני השירותים, ורוב בעלי הבתים הריקים מזמינים ניהול ומוסיפים ניקיון לפני הגעתם.
האם אני חייב להזמין ניהול אם רכשתי דרככם?לא. זהו החלק היחיד במה שקורה לאחר קבלת המפתחות שאותו אתם מזמינים במקום פשוט לבקש, ורבים מהקונים שלנו אינם מזמינים אותו כלל. העזרה השוטפת, אנשי הקשר והתשובות נשארים ללא עלות, בין אם תזמינו את השירות ובין אם לא.
היכן מסתיימת העזרה החינמית ומתחיל השירות בתשלום
בעמוד הבית שלנו אנו מנסחים זאת במשפט אחד: העזרה השוטפת ואנשי הקשר נשארים ללא עלות, ואילו ניהול, ניקיון והשכרה לטווח קצר הם שירותים בתשלום שניתן להזמין או לא. קל לכתוב זאת וקשה יותר לשרטט את הגבול, ולכן הנה הגבול עצמו, במקרים שבהם בעלים פוגשים אותו בפועל.ההבדל אינו בידע. הוא בנוכחות פיזית של אדם ובזמן. מסירת מספר הטלפון של שרברב שאנו סומכים עליו עולה לנו בהודעה. להתקשר אליו, לתאם מועד, לנסוע לנכס, לפתוח את הדלת, להישאר בזמן שהוא עובד ולחזור כעבור שבוע כדי לבדוק שהתקרה עדיין יבשה, עולה אחר צהריים שלם, וזו הגרסה היחידה מבין השתיים שמסתיימת בכך שהבעיה אכן תוקנה.
בחינם, וזה נשאר בחינםהשירות בתשלום
- אנו מוסרים לכם מספר של שרברב שאנו משתמשים בשירותיו וסומכים עליו
- אנו מתקשרים אליו, מתאמים את המועד, מכניסים אותו, נשארים בזמן שהוא עובד וחוזרים בביקור הבא כדי לבדוק שמה שאמר שביצע אכן קרה.
- אתם שולחים לנו תמונה של כתם בתקרה, ואנו אומרים לכם מהו כנראה
- מישהו מגיע לחדר במהלך השבוע ומצלם אותו כראוי, כך שאתם מקבלים החלטה על סמך ראיות ולא על סמך תמונה בטלפון שצילם שכן.
- אנו מסבירים מהי דרמה ומה פרוטוקולי קהילת בעלי הנכסים שלכם אומרים לכם
- אנו קוראים כל פרוטוקול כשהוא מגיע, מתריעים על ההצבעה לפני שהיא הופכת לחיוב, ואנו האדם שהמנהל יכול להתקשר אליו בספרדית.
- אנו אומרים לכם שדמי האחזקה ו־IBI צריכים להיות בהוראת קבע
- אנו מוודאים שהם עדיין משולמים, ואתם שומעים מאיתנו כשאחד מהם חוזר, ולא רק כשהאספקה מנותקת או כשהחוב נרשם על הנכס.
- אנו נשארים איש הקשר שלכם בחוף הזה כל עוד הנכס בבעלותכם
- מישהו מחזיק מפתח לדלת הכניסה שלכם ואחראי למצבו של כל מה שנמצא מאחוריה.
דבר אחד שאינו משתנה כך או כך: הסירוב לכך אינו הופך את החלק החינמי לגרוע יותר. השירות שלנו היה חינמי עבורכם לאורך כל תהליך הרכישה, ואנו מתכוונים להיות כאן בעוד חמש שנים, כך שגם עבורנו וגם עבורכם תשלום חודשי שלא הייתם זקוקים לו הוא עסקה גרועה.
אם איני משלם על ניהול, האם עדיין תתנו לי מספר של בעל מקצוע?כן, תמיד, וזה מעולם לא היה מותנה בדבר. אינסטלטור, חשמלאי, מיזוג אוויר, בריכה, גינה או עבודה גדולה יותר. מה שאתם משלמים עליו בעמוד הזה אינו איש הקשר, אלא העובדה שאינכם צריכים להיות כאן בזמן שהוא משתמש בו.
כמה זה עולה
התשלום הוא חודשי ונקבע לפי גודל הנכס ולפי צרכיו בפועל, ולא לפי המחיר ששילמתם עליו. דירת חדר שינה אחד בבניין המתוחזק היטב, שאתם מבקרים בו פעמיים בשנה, היא משימה שונה מווילה עם בריכה, גינה וארבעה בעלי מקצוע שנכנסים דרך השער.כדאי להציב את המספר בהקשר לפני שאתם קוראים אותו. דירת שני חדרי שינה בחוף הזה כבר עולה לבעליה כמה מאות אירו בחודש רק כדי להתקיים: דמי האחזקה, IBI, אגרת הפסולת, הביטוח והתשלומים הקבועים עבור שירותי התשתית, שרובם ממשיכים להיגבות כשאיש אינו נמצא בנכס. הניהול הוא סעיף נוסף, והוא קטן.
| מה | משוער | מה משפיע עליו |
|---|---|---|
| דירה, בדיקה חודשית | 80 עד 120 € בחודש | נקודת הפתיחה הרגילה לבית שעומד ריק רוב השנה. הגודל, מה כלול בדמי האחזקה, ומרחק הנסיעה שעלינו לעבור. |
| דירה, בדיקה אחת לשבועיים | 120 עד 180 € בחודש | כדאי כאשר הנכס אכן עומד ריק לפרקי זמן ממושכים, כאשר כבר הייתה בו בעיית מים, או כאשר הבניין ישן יותר. |
| בית או וילה עם בריכה וגינה | 150 עד 250 € בחודש | יש יותר שטחים להסתובב בהם, יותר דברים שעלולים להשתבש מחוץ לבית, ובעלי מקצוע שיש להכניס ולבדוק. עבודות הבריכה והגינה עצמן מחויבות על ידי בעל המקצוע, ולא על ידינו. |
| ההיערכות: מפתחות, רשימת תכולה, הדוח המלא הראשון | 90 עד 150 €, פעם אחת | תשלום חד פעמי בתחילת הדרך. בנכס יד שנייה זה גם המועד שבו מחליפים את המנעולים, וזוהי עלות של המנעולן ולא שלנו. |
| הזמנת בעל מקצוע ופיקוח על העבודה | אין מאיתנו חיוב לפי שעה | קבוע. כל נסיעה מיוחדת מתואמת איתכם מראש, ומבוטלת כאשר מדובר בביקור שהיינו מקיימים בכל מקרה, וזו הסיבה המעשית ללוח זמנים קבוע. |
| כאשר אנו גם מנהלים את ההשכרה לטווח קצר | 0 € | קבוע. אם הנכס מניב הכנסה באמצעותנו, הצד התפעולי כבר מכוסה בעמלת ההשכרה, ואין דמי ניהול נפרדים. |
האם יש חוזה, והאם ניתן לבטל אותו?יש הסכם כתוב, משום שעליכם לדעת מה אתם רוכשים, ועלינו לדעת מה הבטחנו. זהו הסכם פשוט, הוא מתחדש מדי חודש, ואתם יכולים לעזוב בכל עת שתרצו. איש לא אמור להזדקק לעורך דין כדי לקרוא הסכם ניהול.
קהילת בעלי הנכסים, שהיא למעשה הגוף שמולו אתם מתנהלים
עבור רוב בעלי הנכסים בחוף הזה, קהילת בעלי הנכסים היא העלות השנתית הגדולה ביותר של הנכס והארגון היחיד שיכול להצביע על שליחת חיוב. היא מתנהלת בספרדית, פועלת לפי לוח זמנים משלה, ואינה מתאימה את עצמה לבעל נכס שנמצא בצ'כיה.זהו החלק בשירות שקשה באמת להחליף בשכן שמחזיק מפתח. אין מדובר בעבודה פיזית. מדובר בקריאת כל מה שקהילת בעלי הנכסים שולחת, בהבנת העלות הצפויה ובמענה בספרדית לפני מועד אחרון שלא ידעתם על קיומו.
- הפרוטוקולים, בכל פעםכל החלטה של קהילת בעלי הנכסים מופיעה בפרוטוקולי הישיבות שלה, כולל העבודות שהיא מתכננת והכסף שאין ברשותה. אנו קוראים אותם כשהם מגיעים ומספרים לכם אילו חלקים יעלו לכם כסף. זהו אותו מסמך שעורך הדין שלכם קרא לפני הרכישה, והוא אינו מפסיק להיות חשוב לאחר מכן.
- הדרמה, לפני שהיא הופכת לחיובדרמה היא היטל חד פעמי עבור תיקון גדול: מעלית חדשה, גג חדש או צביעה מחדש של הבניין. הוא מתחלק בין כל בעלי הנכסים, יכול לנוע בין מאות לכמה אלפי אירו, ולעיתים קרובות מגיע בהתראה קצרה. תרצו לשמוע עליו כאשר הוא עדיין הצעה שעל סדר היום, וזו הנקודה היחידה שבה ניתן לומר משהו לגביו.
- התשלומים, ולמה הם חשובים יותר כאןדמי אחזקה שלא שולמו נצמדים לנכס ולא לאדם שצבר אותם. זו הסיבה שעורך דין דורש אישור היעדר חוב לפני הרכישה, וזו גם הסיבה שחיוב בהוראת קבע שחזר בחשבונכם אינו בעיה מנהלית קטנה. אנו מוודאים שהתשלומים אכן יוצאים.
- הכללים, כשהם משתניםחניה, מרפסות, עבודות, חיות מחמד, רעש, והאם השכרה לטווח קצר מותרת בכלל. הקהילות מצביעות על נושאים אלה, והתשובה שהייתה תקפה כשקניתם אינה קבועה. אם עומדת להתקיים הצבעה שתשנה את מה שתוכלו לעשות בנכס שלכם, עליכם לדעת על כך לפני שהיא מתקיימת.
- להיות איש קשר שהמנהל יכול להשיגיש להודיע לקהילה מיהו הבעלים החדש, ולאחר מכן מישהו צריך גם לענות בפועל. מנהל עם מספר טלפון ספרדי שעונים לו זוכה ליחס שונה מבעלים שנמצא בחו״ל ומשיב בתוך שבוע, וההבדל הזה משמעותי יותר מכפי שנדמה.
האם תשתתפו באסיפת הבעלים במקומי?אנו קוראים את הפרוטוקולים, מספרים לכם מה צפוי ומטפלים מול המנהל, וזה מכסה את רוב מה שבעלים זקוק לו. איננו מצביעים במקומכם. הצבעה מטעמכם דורשת ייפוי כוח בכתב. זו זכותכם ולא זכותנו, ואם תרצו שמישהו יחזיק בייפוי כוח כזה, נעדיף שהוא יוסדר כראוי עם עורך הדין שלכם ולא יונח כמובן מאליו.
מפתחות, והבאת אנשי מקצוע ממרחק של אלפיים קילומטרים
מפתח כאן הוא לעיתים רחוקות רק מפתח אחד. ביום שבו אתם מקבלים את החזקה בנכס, הסט כולל בדרך כלל כל עותק של מפתח דלת הכניסה, שלט החניה או המוסך, מפתח המחסן, מפתח תיבת הדואר, וכן את המפתחות, השלטים או הקודים לשער, לבריכה ולחדר הכושר. בנכס יד שנייה, החלפת מנעול דלת הכניסה היא הדבר ההגיוני הראשון שעושים, משום שאין לכם מושג כמה עותקים קיימים.מרגע שהסט הזה נמצא במקום כלשהו, כל שאר הדברים בעמוד הזה נעשים אפשריים. בעל מקצוע יכול לעבוד ביום שלישי בבוקר. משלוח יכול להימסר. ניתן לקרוא את המונה. אין צורך שתזמינו טיסה, ואין צורך ששכן יהיה בבית ויסכים לכך.
- עליכם לדעת מי מחזיק במפתחזו דלת הכניסה שלכם, ולכן התשובה צריכה להיות חברה בעלת שם ואדם מסוים, ועליכם לקבל הודעה כאשר הדבר משתנה. קוד המודבק בתוך קופסה המוברגת לקיר מחוץ לבניין אינו תשובה.
- כל הסט, מתועדדלת הכניסה, שלט המוסך, המחסן, תיבת הדואר, תג השער, קודי הבריכה וחדר הכושר, וכן קוד האזעקה והשיוך שלו. בתחילת הדרך אנו מתעדים את מה שאנו מחזיקים בו, לצד מה שאיננו מחזיקים בו.
- איש אינו נכנס ביוזמתנועבודות מתואמות איתכם מראש, למעט הפסקת דבר שגורם בפועל לנזק. כאשר הדבר מתרחש, אחד מאנשי הצוות שלנו נמצא שם בזמן ביצוע העבודה, וזהו החלק שעליו אתם משלמים.
- עלות ביקור הכניסה נמוכה ומוסכמת מראשאיננו גובים תשלום שעתי עבור התיאום והפיקוח. כאשר עבודה דורשת נסיעה מיוחדת, הדבר מוסכם איתכם מראש, והתשלום מבוטל כאשר העבודה מתבצעת במהלך ביקור שכבר נקבע בלוח השנה.
האם תוכלו להכניס משלוח או מתקין בזמן שאני מרהט את המקום?כן. זו אחת הסיבות הנפוצות ביותר לכך שבעלים מתחילים לקבל שירותי ניהול בשנה הראשונה: משלוח רהיטים, ארון בגדים בהזמנה אישית או התקנת מיזוג אוויר, שכולם דורשים נוכחות של מישהו במשך חצי יום. הדבר מחויב כביקור כניסה, ולא נכלל בתשלום החודשי.
מה בדיקה כוללת בפועל
זהו החלק שכל חברת ניהול מתארת כ״בדיקות סדירות״, ביטוי שאינו מסביר לבעלים דבר על מה שמקבלים תמורת הכסף. לכן הנה הרשימה. אתם קובעים את התדירות, מביקור שבועי ועד ביקור חודשי, והרשימה מוסכמת עבור הנכס שלכם לפני שאנו מתחילים, ולא מתגלה רק בהמשך.| מה אנו בודקים | למה זה חשוב כאן | מה תקבלו |
|---|---|---|
| בפנים | ||
| לאוורר היטב | בית סגור באקלים חופי לח מפתח ריח ולאחר מכן עובש, והוא מתחיל בריהוט המרופד ובארונות, ולא על קיר שבו הייתם רואים אותו. | מאוורר בכל ביקור, עם הערה כאשר משהו כבר מריח לא טוב. |
| מכשירי חשמל, ובמיוחד המקרר | השארת המכשירים פועלים ומלאים היא הדבר הנפוץ ביותר שבעלים שוכחים בדרך לשדה התעופה, ומקרר שמתקלקל באוגוסט הוא עבודה שאיש אינו רוצה. | נבדק, ומרוקן או מנותק בהסכמה לפני היעדרות ממושכת. |
| מערכת החשמל, המפסק שקפץ והאזעקה | קפיצת מפסק מנתקת את המקרר ואת מיזוג האוויר, ואזעקה שאינה מופעלת או משויכת אינה אזעקה. | תקינות מאומתת, כולל צילום של לוח החשמל כאשר מפסק קפץ. |
| האם מישהו נכנס לנכס | חוק האכלוס של ספרד משנת 2025 מאפשר פינוי בתוך 48 שעות כאשר המקרה מתגלה בשלב מוקדם, וביקור חודשי בנכס הוא שמאפשר גילוי מוקדם. זו אינה בעיה נפוצה בבניין שמאוכלס, ואנו אומרים זאת במפורש בהמשך. | דלתות, חלונות, מנעולים והמרפסת נבדקים, ואתם מקבלים שיחה באותו יום אם משהו אינו כשורה. |
| מים ולחות, ושם נמצא הכסף | ||
| מתחת לכל כיור, ומאחורי מכונת הכביסה | נזילה איטית מתחת לכיור שנמשכת חודש עלולה לפגוע ביחידה, ברצפה ובתקרה שמתחתיה. אם מגלים אותה בביקור שגרתי, מדובר בתיקון של חמש דקות. זו הסיבה לקיומו של השירות. | נבדק והורגש, לא רק נצפה, כולל תיעוד צילומי של כל סימן לרטיבות. |
| תקרות, קירות והקירות המשותפים עם השכנים | בבנייה חדשה, רטיבות ונזילות מים נכללות בכיסוי של שלוש שנים לאפשרות המגורים, ויש לכם שנתיים ממועד גילוי הליקוי להגשת תביעה. גילוי מאוחר הוא הסיבה לכך שבעלי נכסים מאבדים אחריות שהיו זכאים לה. | מתועד בצילום בכל ביקור, כך שניתן להוכיח שכתם שהולך וגדל אכן גדל. |
| הפעילו את הברזים והדיחו הכול | סיפונים יבשים הם הסיבה לכך שדירה שאינה מאוכלסת מריחה מביוב, וזה תיקון של שתי דקות שאין מי שיבצע אותו. | מבוצע בכל ביקור, יחד עם בדיקה ששום דבר אינו פועל כשלא אמור לפעול. |
| מדי המים והחשמל | חיובים קבועים ממשיכים להצטבר בבית ריק גם כששום דבר אינו מופעל. קריאת מונה היא גם הדרך להוכיח שחשבון משוער שגוי. | מצולם ומתועד בכל ביקור, וזו הדרך היחידה לנצח במחלוקת שתתעורר חודשים לאחר מכן. |
| בחוץ ובבניין | ||
| מרפסת, מרפסת שמש וניקוזים, במיוחד אחרי גשם | גשמי העונה העזים בחוף הזה מעמידים את הגגות ואת מערכות הניקוז במבחן. גגות שטוחים נפוצים כאן, וניקוז מרפסת חסום מנתב את המים אל הדלת במקום להרחיקם ממנה. | נוקה כאשר מדובר בהרמת סורג, ודווח וקיבל הצעת מחיר כאשר לא. |
| חלונות, תריסים ואטמים | שמש חזקה ואוויר מלוח שוחקים גימורים, אטמים ומנגנונים, וטיפול בתריס שנתקע זול יותר לפני הסערה הבאה מאשר לאחריה. | מופעל ולא רק נבדק, ומצולם כאשר משהו מתחיל להתדרדר. |
| בריכה וגינה, אם יש לכם כאלה | קבלן התחזוקה מבצע את העבודה, אך עדיין צריך לשים לב לכך שהמים הפכו לירוקים או שההשקיה הפסיקה בין ביקוריו. | נבדק בכל ביקור והליקויים מועברים ישירות לקבלן, כך שאינכם משמשים כשליחים. |
| מסמכים ודואר | ||
| הדואר ותיבת הדואר | הודעה מטעם ועד הבית, מכתב מס או התראה מחברת שירות מונחים בתיבת מתכת במשך ארבעה חודשים, ואז הופכים לבעיה עם מועד אחרון שכבר חלף. | התיבה מתרוקנת במהלך הביקור, וכל דבר חשוב מצולם או נסרק ונשלח אליכם בצירוף הסבר על משמעותו. את המסמך עצמו נעביר אליכם אם תבקשו. |
| לוח המודעות של ועד הבית וכל דבר שהודבק לדלתכם | עבודות מתוכננות, הפסקות מים, מועד אסיפה ולעיתים גם דרישת תשלום מתפרסמים בלובי הכניסה ולא בשום מקום אחר. | צולם והועבר אליכם, יחד עם המשמעות עבורכם. |
כיצד זה מתחיל
תהליך הרכישה כולל חמישה עשר שלבים ומסתיים בקבלת המפתחות. זה מה שקורה לאחר מכן, ואם רכשתם דרכנו, מסירת הנכס כבר נמצאת בידינו, כך ששני השלבים הראשונים להלן למעשה כבר בוצעו לפני שפניתם. אם לא רכשתם דרכנו, התהליך זהה, הוא פשוט מתחיל בהיכרות.שלב 15 מתוך 15, ומעבר לכך
- ספרו לנו על הנכסשיחת טלפון אחתהיכן הוא נמצא, מה גודלו, כמה חודשים בשנה הוא עומד ריק, האם יש בו בריכה או גינה, והאם כבר אירעה בו תקלה כלשהי. די בכך כדי שנוכל לומר אם זהו נכס שאנו יכולים לטפל בו כראוי ומה תהיה העלות המשוערת.
- נגיע ונעמוד בתוכולפני הגשת ההצעהאיננו מתמחרים בית שלא ראינו. בביקור מתבררים הפרטים החשובים באמת: גיל מערכת האינסטלציה, האם המרפסת מתנקזת למקום הגיוני, כיצד הבניין מתנהל, והאם מדובר בוועד בית ששולח ארבעה מכתבים בשנה או ארבעים.
- היקף העבודה והעמלה, בכתבלפני תחילת העבודהמה כלול בתשלום החודשי, מה יחויב בנפרד בעת הצורך, באיזו תדירות נגיע ומה תקבלו לאחר כל ביקור. השירות מתחדש מדי חודש, ותוכלו לסיים אותו בכל עת. אם התשובה הכנה היא שאינכם זקוקים לכך, זהו השלב שבו נאמר לכם זאת.
- מפתחות, קודים ורשימת תכולהמהיום הראשוןכל המפתחות מתועדים, מערכת האזעקה מותאמת, המונים נקראים והנכס מצולם כפי שהוא ביום הראשון, כך שכל מה שיקרה לאחר מכן יימדד ביחס לנקודת מוצא. זהו גם הזמן לבדוק את הוראות הקבע ולעדכן את הקהילה למי לפנות.New buildתקופות האחריות מתחילות להיספר ממסירת הנכס: שנה אחת על גימורים, שלוש שנים על אפשרות המגורים, כולל רטיבות, נזילות מים ותקלות חשמל, ועשר שנים על השלד. עומדות לרשותכם גם שנתיים ממועד גילוי הליקוי להגשת תביעה, ולכן שנת הניהול הראשונה היא השנה שבה בדיקה משתלמת יותר מכול. ספר התחזוקה של הבניין מפרט אילו עבודות אמורות להתבצע בנכס, ואנו פועלים בהתאם לכך.Resaleהחליפו את המנעול בדלת הכניסה לפני כל דבר אחר, משום שאינכם יכולים לדעת כמה עותקים מהמפתח הישן קיימים. זהו גם הזמן לשמור בתיק את אישור היעדר החובות מוועד הבית ולוודא שחשבונות השירות אכן רשומים על שמכם ולא עדיין על שם המוכר.
- לוח הזמנים יוצא לדרךמאותו רגע ואילךהביקורים מתקיימים בקצב המוסכם, הדוח מגיע לאחר כל ביקור, ובין הביקורים נשמע מאיתנו רק כשיש דבר מה הטעון החלטה. ברוב החודשים אין דבר להחליט, וזו בדיוק התוצאה שעליה אתם משלמים.
להשאיר אותה לטיפולה, או שלא
אותו נכס ריק, אותם שנים עשר חודשים, שתי דרכים.| ללא ניהול | עם Arevont | |
|---|---|---|
| מי מחזיק כאן מפתח | שכן, אם יתמזל מזלכם והוא בבית. אחרת איש אינו שם, וכל ביקור של כל אדם צריך להתארגן סביב הטיסות שלכם. | אנחנו כן, עם רישום מלא של כל הביקורים, ואתם יודעים אצל מי המפתח. |
| מתי תגלו על נזילה | כשהבעלים שמתחתיכם יגלו אותה, בדרך כלל רק לאחר שהיא חלחלה דרך התקרה שלהם והפכה תיקון אחד לשני תיקונים. | בביקור המתוכנן הבא. אם תופסים אותה מתחת לכיור, זה תיקון של חמש דקות. |
| מה חושבת חברת הביטוח | פוליסות רבות מגבילות את הכיסוי לאחר שבית עמד ריק במשך 30 עד 60 יום, ותביעה בגין בית ריק שלא הוצהר עליו עלולה להידחות גם שנים לאחר ששולמו הפרמיות. איש אינו יכול לומר באיזה מצב היה הנכס בחודש שעבר. | תיעוד מצולם ומתוארך של כל ביקור. הצהרה נכונה על הנכס עדיין מוטלת עליכם ובהתאם לכללי חברת הביטוח שלכם, אך בידיכם הראיות הנדרשות לתביעה. |
| מי מטפל בקהילה | אתם, בספרדית, בהתאם ללוח הזמנים שלהם, ובדרך כלל לאחר ההצבעה ולא לפניה. | אנחנו קוראים את מה שהם שולחים, מסמנים כל דבר הכרוך בעלות, ומשיבים למנהל. |
| מי מכניס את האינסטלטור | אתם טסים, או מוסרים מפתח לאדם זר ומקווים לטוב. | אנחנו כן, וחוזרים לבדוק שהעבודה בוצעה, ללא חיוב לפי שעה עבור הטיפול. ביקור מיוחד מתואם מראש וללא עלות כשהוא מתבצע במסגרת ביקור מתוכנן. |
| השפה שבה הכול מתנהל | ספרדית עם המנהל, הקבלן וחברת השירותים. | צ'כית איתנו, וספרדית מול כל השאר. |
| מי באמת מבצע את העבודה | סוכנות שמוציאה את העבודה לקבלן משנה, אם בכלל תמצאו אחת שמקבלת נכסים בודדים. | הצוות שלנו. אנחנו מנהלים בעצמנו את הניהול, הניקיון וההשכרה, ולכן לעולם איננו ממתינים לחברה חיצונית שתשיב. |
| כמה זה עולה | 0 €, וכל מה שיתברר כחודשים הריקים. | תשלום חודשי של כמה מאות אירו, בתוספת תיקונים המחויבים על ידי בעל המקצוע במחיר שלו. |
שנה בבית שעומד ריק במשך עשרה חודשים
זה אינו סיפור של לקוח, ואיננו מציגים אותו ככזה. זו שנה לדוגמה, שנבנתה מתוך הדברים שקורים בדרך כלל לנכס ריק בחוף הזה, כדי שהמונח "בדיקות שגרתיות" יהפוך למשהו שאפשר לדמיין. המחיר היחיד המופיע בו הוא המחיר הקבוע.- ינואר, אחרי שלושה ימי גשםפתח הניקוז במרפסת סתום בעלים ובחול, והמים עומדים כסנטימטר מתחת למסילת הדלת. בביקור נדרשות ארבע דקות כדי לפנות אותו. אם משאירים אותו כך עד חג הפסחא, המים חודרים מתחת לדלת והופכים לרצפה רטובה.
- מרץ, אספת הקהילהבפרוטוקול מופיעה הצעה לחדש את האיטום במרפסות הגג. מדובר בהיטל מיוחד, הוא יחולק בין הבעלים, והוא אינו קטן. אתם שומעים עליו בעודו הצבעה עם מועד, ולא בספטמבר, כשהדרישה לתשלום מגיעה.
- יוני, מתחת לכיור במטבחחיבור דולף. החלק האחורי של היחידה לח, ועדיין אין שום בעיה אחרת. אינסטלטור מגיע, מחליף את המחבר, והכול מסתיים בתוך שעה. חודש שבו הדבר נותר ללא תשומת לב פירושו ארון, רצפה ותקרה של שכן שניזוקו.
- ספטמבר, מיזוג האווירהמערכת נושבת אוויר חם עוד לפני שתגיעו באוקטובר. דברים דחופים אנחנו מטפלים בהם פשוט בלי להמתין לאישורכם; עבור השאר אנחנו מקבלים הצעת מחיר ואתם מאשרים בהודעה. אנחנו מכניסים את הטכנאי ונשארים בזמן עבודתו. החשבונית שלו עבור עבודתו, הטיפול שלנו ללא עלות, ושום דבר נוסף מטעמנו.
- דצמבר, התיקשנים עשר דוחות מתוארכים עם תמונות, שנים עשר סטים של קריאות מונים, כל חשבונית, הפרוטוקולים ותוצאותיהם. איש אינו חושב על כך עד שמגיע היום למכור, ואז זה ההבדל בין נכס עם היסטוריה לבין נכס עם סיפור.
בעוד שלוש שנים לא תצטרכו לחפש למי להתקשר.
כיצד מתבצע התשלום
- אתםחשבונית חודשית אחת עבור התשלום, ובה פירוט של ביקורי הגישה וכל סכום שחויבנו בו מטעמכם, הכול באותו מסמך. אין תשלום נוסף בתחילת הדרך מעבר לביקור ההיערכות.
- בעל מקצועהוא מחייב אתכם ישירות, לפי המחיר שלו. איננו מוסיפים עמלה על עבודתו ואיננו גובים ממנו תשלום עבור ההפניה, וזהו גם העיקרון שאנו מיישמים לגבי עורך הדין שאנו ממליצים עליו.
- Arevontהתשלום החודשי, והתעריף לשעה כאשר מישהו צריך להיות בנכס לצורך עבודה. זה הכול. לא תקבלו חיובים משום גורם אחר.
ההסכם מתחדש מדי חודש, ותוכלו לסיים אותו בכל עת שתרצו. אם תמכרו את הנכס, ההסכם מסתיים עם המכירה והתיק עובר אליכם.אם אנו גם מנהלים את ההשכרה לטווח קצר בנכס, אין דמי ניהול נפרדים כלל: הצד הקשור לשמירה על הנכס כבר מכוסה בעמלת ההשכרה. אין זו הנחה שהמצאנו עבור עמוד זה, אלא האופן שבו שני השירותים תמיד השתלבו זה בזה.כל מה שכבר קיבלתם מאיתנו נשאר כפי שהוא. אנשי הקשר, התשובות והעזרה השגרתית לאחר קבלת המפתחות אינם כרוכים בתשלום, ולעולם לא יהיו, בין אם תבחרו בשירות הזה ובין אם לאו.
תמשיכו לקבל מאיתנו עזרה שגרתית ואנשי קשר ללא תשלום.
מתי לא כדאי לשלם לנו על כך
בעלי נכסים רבים אינם זקוקים לכך, והבדיקה הכנה פשוטה. אם אתם נמצאים כאן מדי כמה שבועות, או אם הנכס נמצא במתחם מגורים מתוכנן שמתגוררים בו בפועל, עם שכנים שנמצאים בסביבה, שירותי קונסיירז׳ או צוות במקום ותנועה מתמדת של אנשים, הרי שחלק גדול ממה שאנו מתארים כבר מתבצע ללא תשלום. המדריך שלנו בנושא העלויות השנתיות של בעלות על נכס אומר בדיוק זאת: במתחם המתנהל היטב, צוות המקום והשכנים יכולים לטפל בכך ללא עלות, וכדאי לשאול על כך לפני הרכישה ולא לאחריה. דירה ריקה בבניין שוקק היא נכס שונה לחלוטין מבית העומד לבדו ואיש אינו נכנס אליו במשך חודשים.ואל תרכשו את הנכס הזה משום שאתם מפחדים מפולשים. במחוז Málaga בשנת 2025 דווח על 348 מקרים בכל המחוז, שהם בערך 0,035 % מהנכסים, או כמקרה מדווח אחד לכל 2.864 בתים. החוק השתנה בשנת 2025, ופלישה שמתגלָה בשלב מוקדם יכולה להיות מטופלת בתוך 48 שעות. הסיבות האמיתיות לכך שכדאי שמישהו יהיה כאן הן מים, רטיבות, הקהילה והגישה. פולשים הם הסיבה שבגללה אנשים שואלים, וכמעט אף פעם אינם הסיבה שבגללה מתברר שהשירות היה כדאי.אנו מספקים את השירות הזה רק מ-Manilva ועד Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís ו-Marbella. מחוץ לאזור הזה אנו אומרים לא, ומתכוונים לכך. מנהל נכס שאינו יכול להיות בדלת בתוך שעה הוא מספר טלפון, לא שירות, ולקחת את כספכם עבור שירות כזה יהיה גרוע יותר מלא להציע את העמוד הזה.זה אינו ביטוח ואינו ערובה. צינורות מתקלקלים, סערות מתרחשות, ועד הבית עדיין יכול להצביע ביום שלישי במרץ בעד הוצאה יקרה. לוח הבדיקות משנה את משך הזמן שבו הבעיה נמשכת לפני שמישהו מבחין בה, וזה בדרך כלל ההבדל בין עלות תיקון אחד לעלותם של שני תיקונים. הוא אינו מונע תקלות.האחרונה היא הנקודה המביכה, וצריך לומר אותה בקול. היינו ללא עלות עבורכם לאורך כל תהליך הרכישה, וכעת יש עמוד שמבקש מכם תשלום חודשי. זו בדיוק הסיבה שחשוב לנו שרכשתם נכס טוב מלכתחילה: נכס שלא הייתם צריכים לרכוש הוא נכס שגם אנו היינו נאלצים לטפל בו. אם קראתם את הדברים והחלטתם שאינכם זקוקים לשירות, אמרו לנו, ושום דבר אחר באופן שבו אנו עובדים איתכם לא ישתנה.
שאלות נפוצות בנושא ניהול נכסים
- באיזו תדירות אתם בודקים את הנכס?
- בתדירות שבה תרצו שייבדק. בדיקה שבועית, אחת לשבועיים או חודשית הן האפשרויות המקובלות, ובדיקה חודשית היא נקודת ההתחלה הרגילה עבור דירה שעומדת ריקה במשך רוב השנה. התדירות מוסכמת בכתב לפני תחילת השירות, וניתן לשנות אותה. נכס שכבר סבל מבעיית מים, או נכס שעומד ריק לאורך כל החורף הגשום, כדאי לבדוק בתדירות גבוהה יותר.
- מה אקבל בפועל לאחר כל ביקור?
- תצלומים עם עדכון בכתב, מתוארכים, וכן כל דבר שמצריך החלטה מצדכם. לא חשבונית מעורפלת בסוף החודש. בתוך כמה שנים הדוחות האלה הופכים להיסטוריית התחזוקה של הנכס, דבר שחשוב ביום שבו תמכרו אותו.
- מה קורה אם משהו מתקלקל כשאינני נמצא שם?
- אנו מודיעים לכם, בצירוף תצלומים, ומקבלים הצעת מחיר. אתם אומרים כן או לא. לאחר מכן אנו מכניסים את בעל המקצוע, נשארים בזמן עבודתו ובודקים את התיקון שוב בביקור הבא. אם משהו גורם בפועל לנזק, במיוחד מים, אנו עוצרים קודם את הנזק ומתקשרים אליכם אחר כך.
- האם אתם מטפלים בווילה עם בריכה וגינה?
- כן, והעלות גבוהה יותר, משום שיש יותר מערכות ויותר דברים שעלולים להשתבש בחוץ. עבודות הבריכה והגינה עצמן מבוצעות בידי קבלנים ולא על ידינו: אנו מנהלים את הקשר איתם, מכניסים אותם, בודקים את העבודה ומטפלים מולם כאשר היא אינה תקינה. אחזקת וילה עולה לבעליה הרבה יותר מדי שנה מאחזקת דירה, ורוב הפער הזה נובע בדיוק מעבודות מסוג זה.
- באילו יישובים אתם מספקים שירות?
- Manilva, Casares, Estepona, Benahavís ו-Marbella. זהו האזור שבו הצוות שלנו יכול להגיע במהירות לדלת, והוא זהה לאזור שבו אנו מנהלים השכרות. איננו מקבלים נכסים מחוץ לאזור זה.
- האם תוכלו לנהל נכס שלא רכשתי דרככם?
- כן, אם הוא נמצא באחד מחמשת היישובים האלה. רוב הנכסים שאנו מטפלים בהם נרכשו דרכנו, אך השירות אינו תלוי בכך, ואנו מעדיפים לטפל בנכס טוב שמישהו אחר מכר, במקום לדחות אותו מטעמים עקרוניים.
- ומה לגבי מצב חירום בשתיים לפנות בוקר?
- אנו נמצאים בחוף הזה ולא במוקד טלפוני, ולכן בפועל אדם שמחזיק במפתח שלכם נמצא במרחק של עשרים דקות. איננו מפרסמים קו חירום מובטח הפועל 24 שעות ביממה, משום שלא נבטיח זמן תגובה שלא בנינו עבורו מערך. מה שבאמת מקצר הצפה בשתיים לפנות בוקר הוא ששכן או איש הקונסיירז׳ יכולים להגיע לאדם שמחזיק במפתח, ולאחר מכן יש לוח בדיקות שמבטיח שהברז נבדק לפני שלושה שבועות.
- אני כבר משכיר את הנכס. האם זה משנה משהו?
- אם אנו מנהלים את ההשכרה לטווח קצר, הניהול כלול ואין תשלום נפרד. אם גורם אחר מנהל את ההשכרה, הודיעו לנו לפני תחילת השירות, משום ששתי חברות שמחזיקות במפתחות לאותה דלת כניסה ופועלות לפי לוחות זמנים שונים צריכות לתאם זאת מראש ולא לגלות זאת במקרה. הדבר אפשרי, אך אי אפשר להניח שהוא מובן מאליו.
