נוטריון ברכישת נכס בספרד
בתוך 30 שניות
נוטריון ספרדי מאמת את זהותכם, מקריא את escritura בקול ומגיש אותה לרשם המקרקעין באותו יום. הוא אינו בודק את חוב ועד הבית, את מסמכי הבניין או אם המחיר סביר. זהו תפקידו של עורך הדין שלכם.
escritura של מכרהשטר הציבורי, עמוד ראשון
- הצדדים החותמים
- שם פרטי ושם משפחה · NIE X XXXXXXX L
- מחיר עסקת המכר
- XXX.XXX €
- הצהרות
- נקי משעבודים, לפי המוכר
- חתימה ותאריך
- נוטריון · DD/MM/AAAA
- הצדדים החותמים. זהות הקונה והמוכר, שאומתה מול הדרכון וה־NIE. זהו מרכיב מרכזי בתפקידו של הנוטריון.
- מחיר עסקת המכר. המחיר המצוין ב־escritura. הנוטריון מתעד אותו, אך אינו שופט אם הוא הוגן.
- הצהרות. הצהרתו של המוכר עצמו, שנבדקה מול nota simple שהנוטריון מבקש. אין זו ערבות עצמאית מעבר לרישום במרשם.
- חתימה ותאריך. נחתם, הוקרא בקול ונשלח אל רשם המקרקעין באופן אלקטרוני באותו יום.
מה בודק נוטריון ספרדי?
הנוטריון הספרדי נוכח בעת החתימה והופך את המכירה ל־escritura ציבורית. הוא אינו בודק אם הנכס הוא רעיון טוב. נוטריון ספרדי בודק הרבה פחות ממה שרוב הקונים הזרים מניחים, ובעסקה זו ההגנה מגיעה מעורך הדין שלכם, ולא ממשרד הנוטריון. לכן ההבחנה חשובה: המילה "נוטריון" מתארת תפקיד מוכר ברוב המדינות, וכאן היא מתארת תפקיד שונה באמת.מה הוא עושה ביום העסקה: הוא מאמת את זהותם ואת כשירותם המשפטית של הקונה והמוכר, מבקש בעצמו nota simple כדי לאשר שהמוכר אכן הבעלים של הנכס ושהוא נקי מהשעבודים שכבר בדקתם, מנסח את ה־escritura הציבורית, מקריא אותה בקול לפני ששני הצדדים חותמים ושולח עותק אלקטרוני לרשם המקרקעין באותו יום. מה הוא אינו עושה: הוא אינו מוודא שדמי ועד הבית שולמו במלואם מעבר למה שמראים המסמכים שלפניו, אינו מאשר שהבניין תואם את היתר הבנייה, אינו שופט אם המחיר הוגן ואינו מייעץ לאף אחד מהצדדים אם העסקה היא רעיון טוב.
תחומי אחריותו של הנוטריוןמה אינו מתפקידו
- אימות זהותם של שני הצדדים ווידוא שהם רשאים לחתום מבחינה חוקית
- כן, זהו חלק מרכזי מהתפקיד.
- בקשת nota simple והקראת השטר בקול לפני החתימה
- כן, וזה מתרחש במעמד החתימה עצמו, ולא לפני כן.
- שליחת השטר לרשם המקרקעין
- כן, באופן אלקטרוני, באותו היום.
- וידוא שהמוכר שילם את מיסי הקהילה ואת המיסים המקומיים
- לא. עורך הדין שלכם מבקש את האישורים לכך בנפרד, לפני המועד הזה.
- וידוא שהבניין תואם להיתר שלו ולמעמד התכנוני של המגרש
- לא. זו בדיקה משפטית וטכנית שעליכם להסדיר מראש.
מי בוחר את הנוטריון, והאם משכנתה משנה את התשובה?
ברכישה רגילה במזומן, הזכות לבחור את הנוטריון נובעת בדרך כלל מחלוקת שכר הטרחה: מי שמשלם את החלק הגדול יותר רשאי לבחור, ובפועל זה בדרך כלל הקונה. אם המוכר מתעקש על נוטריון מטעמו ללא סיבה מוצדקת, הקונה יכול לפנות בעניין למשרד שירות הלקוחות של ה־Colegio Notarial המקומי.ברכישה עם משכנתה, התשובה מבוססת על זכות חוקית ולא על נוהג. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario מבטיח במפורש ללווה בחירה חופשית של נוטריון ומונע מהמלווה לכוון את הבחירה. בערך באותה תקופה, החוק גם העביר את רוב העלויות הנלוות אל הבנק: צו משנת 2018 העביר את מס הבולים על המשכנתה אל המלווה, ומאז חוק 2019 המלווה משלם גם את שכר הנוטריון, את רישום המשכנתה ברשם המקרקעין ואת שירותי gestoría עבור ההלוואה עצמה. העלות היחידה שנותרת על הלווה היא הערכת השווי של הנכס מטעם הבנק.
כיצד ממומנת הרכישה?
- מזומן, ללא משכנתהזהו נוהג ולא זכות רשמית: מי שמשלם את החלק הגדול יותר משכרי הטרחה בוחר, ובפועל זה בדרך כלל אתם.
- עם משכנתהזכות חוקית לפי Ley 5/2019: יש לכם בחירה חופשית של נוטריון, והחוק מונע מהמלווה לכוון אתכם לנוטריון המועדף עליו.
מה מוחלף בחדר, והאם אתם חייבים להיות שם?
escritura ציבורית היא שטר המכר המאומת בידי נוטריון, המסמך שנחתם בפני הנוטריון ומעביר אליכם את הבעלות. בנכס יד שנייה בדרך כלל אתם משלמים ברגע זה את יתרת התשלום: הכסף והמפתחות מחליפים ידיים באותו חדר ובאותו זמן.cheque bancario הוא המחאה בנקאית המשוכה מחשבונכם בספרד, ובאמצעותה מועברת לעיתים קרובות יתרת מחיר הרכישה אצל הנוטריון.אינכם חייבים להיות נוכחים בחדר באופן אישי. לאורך כל תהליך הרכישה, נדרשת בהחלט רק נסיעה אחת לספרד, וברוב המקרים אנשים מייפים את כוחו של אדם אחר לטפל בפגישה זו. אם לעורך הדין שלכם יש ייפוי כוח הכולל חתימה על השטר, הוא יכול להשלים את הפגישה כולה בשמכם. זו בדיוק הסיבה שכדאי להסדיר ייפוי כוח בשלב מוקדם של התהליך, גם אם באותו זמן חשיבותו נראית פחותה.
- בנכס יד שנייהאתם משלמים את היתרה באמצעות cheque bancario או, יותר ויותר, באמצעות העברה בנקאית מאושרת שאמורה להתקבל לפני הפגישה. הנוטריון מאשר בשטר באיזה אמצעי תשלום נעשה שימוש.
- בנייה חדשה שהושלמה ומוכנהאותם כללים חלים גם כאן. נוסף על כך, האחריות המבנית לעשר שנים, אחריות המערכות לשלוש שנים ואחריות snagging לשנה מתחילות להיספר מהמועד הזה. לכן למועד השלמת העסקה המדויק יש חשיבות החורגת מעצם העסקה.
כמה עולה הנוטריון, בנוסף לכל השאר?
ממשלת ספרד קובעת את שכר הנוטריון לפי תעריף קבוע, ואי אפשר לנהל עליו משא ומתן חופשי. מקורות באנגלית מתארים בדרך כלל את התעריף ככ־0.2 עד 0.5 % מהמחיר, כאשר השיעור יורד ככל שהמחיר עולה. ההערכה שאנו מפרסמים כוללת את שכר הנוטריון ואת אגרת רישום הנכס ברשם המקרקעין שבאה אחריו, משום שמבחינת הקונה מדובר בסעיף אחד בדוח הסגירה. ככלל אצבע, אגרת הרישום עומדת על כ־60 % משכר הנוטריון.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| נוטריון ורשם המקרקעין, יחדתעריף ממשלתי, ללא משא ומתן | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
מה צריך להיות מוסדר לפני שתיכנסו למשרד הנוטריון
תהליך תקין משלים את ארבעת הדברים האלה לפני המועד הזה, משום שפגישה אצל נוטריון אינה הזמן המתאים לגלות שאחד מהם טרם הוסדר.- למוכר אין חובות קהילתיות או חובות מס שטרם שולמוהנוטריון קורא את שטר המכר; הוא אינו רודף אחר אישורים עבורכם. עורך הדין שלכם מבקש אותם לפני הפגישה. בתהליך לקוי מתגלה יתרה שלא שולמה ביום החתימה, כשההמחאה כבר נמשכה.
- אישור הערבות הבנקאית, בבנייה חדשהעורך הדין שלכם צריך היה לבדוק את התשלום הזה תשלום אחר תשלום, זמן רב לפני התשלום האחרון. יום הנוטריון הוא רק פורמליות אם העבודה הזו בוצעה כראוי מוקדם יותר. בתהליך לקוי בוחנים לראשונה את נוסח הערבות ביום השלמת העסקה.
- מתורגמן מושבע, אם אינכם קוראים ספרדית ומשתתפים באופן אישיאתם זכאים לכך ששטר המכר יוסבר לכם כראוי בשפה שאתם מבינים, לפני שתחתמו עליו. בתהליך לקוי חותמים מתוך אמון, משום שהחדר מרגיש ידידותי ונדמה שכולם ממהרים.
- מי משתתף ובאיזו סמכותאם אינכם משתתפים באופן אישי, ייפוי הכוח של עורך הדין שלכם צריך לכלול במפורש את הסמכות לחתום על שטר המכר הזה. בתהליך לקוי מניחים שייפוי כוח שנוסח עבור שלב אחר ומוקדם יותר מכסה גם את השלב הזה.
הנוטריון מגן על האינטרס של המדינה בעסקה, לא על האינטרס שלכם
זהו מידע כללי על תפקיד הנוטריון כפי שהיה ב-17 באוגוסט 2026, ולא ייעוץ משפטי בנוגע להשלמת העסקה הספציפית שלכם. הנוטריון הוא פקיד ציבור ניטרלי באמת: הוא אינו פועל מטעם הקונה או המוכר. הציפייה ממנו לגלות בעיה שעורך הדין שלכם היה צריך למצוא היא אי-ההבנה הנפוצה ביותר בנוגע לתפקידו.אנו משתתפים, או מוודאים שמישהו בעל הסמכות המתאימה משתתף, ומשגיחים על מסירת המסמכים והמפתחות. איננו עורכי הדין, ואיננו בודקים בעצמנו את הבעלות, החובות או היבטי התכנון. העבודה הזו מתבצעת מוקדם יותר, בעזרת עורך דין עצמאי שאתם משלמים לו, כדי שפגישת הנוטריון תהיה הפורמליות שהיא אמורה להיות, ולא הרגע שבו מתגלה דבר מה.
השאלות הנפוצות ביותר על הנוטריון
- מי בוחר באיזה נוטריון ישתמשו?
- לפי הנוהג, מי שמשלם את החלק הגדול יותר של שכר הטרחה, ובעסקה רגילה זה בדרך כלל הקונה. ברכישה עם משכנתה, זו זכות משפטית ולא נוהג: Ley 5/2019 מבטיח במפורש את זכותו של הלווה לבחור בחופשיות ומונע מהמלווה להפנות אותו לנוטריון המועדף עליו.
- למה להשתמש ב-cheque bancario במקום בהעברה בנקאית רגילה?
- המחאה בנקאית הנמשכת מחשבון ספרדי שבבעלותכם מאפשרת להעביר את הכסף ואת המפתחות מיד ליד באותו חדר ובאותו רגע. זו הדרך המסורתית שבה מובנות עסקאות השלמת העסקה בספרד. יותר ויותר אנשים משתמשים במקום זאת בהעברה מאושרת שתוכננה להגיע לפני הפגישה, וגם היא תקפה באותה מידה. כך או כך, הנוטריון רושם בשטר המכר בדיוק באיזו שיטה נעשה שימוש.
- האם אוכל להביא מתורגמן מושבע למעמד החתימה?
- כן, וכדאי לתאם זאת מראש במקום לבקש זאת ביום החתימה. אתם זכאים לכך ששטר המכר יוסבר לכם כראוי לפני שתחתמו עליו, ומתורגמן מושבע הוא הדרך הרשמית להבטיח זאת, במקום להסתמך על חבר דו-לשוני או על סיכום חפוז בחדר.
- מה קורה אם הנוטריון מגלה בעיה במסמכים ביום החתימה עצמו?
- החתימה אינה מתקיימת עד שהבעיה נפתרת. זה נדיר בדיוק משום שתהליך המנוהל כראוי פותר בעיות במסמכים שבועות מוקדם יותר, במהלך הבדיקה המשפטית ובשלב החוזה הפרטי. זו הסיבה המלאה שלא להתייחס לפגישת הנוטריון כאל נקודת הבדיקה האמיתית הראשונה.
