משכנתה בספרד לזרים
כן, רוכש זר יכול לקבל משכנתה ספרדית. הנתון שמתפרסם בדרך כלל הוא 60 עד 70 אחוזים מהמחיר, אך כאשר ההכנסה נקובה במטבע שאינו אירו, מניסיוננו מדובר יותר בקרוב למחצית. החישוב אינו מבוסס על המחיר שסיכמתם עליו, אלא על הערכת השווי העצמאית של הבנק. ולפני כל זה: אם תוכלו ללוות כנגד נכס במדינת מגוריכם, זו בדרך כלל הדרך הזולה והפשוטה יותר, ולכן זה הדבר הראשון שאנו בודקים ולא האחרון.
אם תוכלו ללוות במדינת מגוריכם, עשו זאת שם
עמוד זה עוסק בהסדרת משכנתה בספרד, ולכן נתחיל דווקא בטיעונים נגד משכנתה כזו. אם תוכלו לגייס את הכסף כנגד נכס שכבר בבעלותכם בצ'כיה ולרכוש כאן במזומן, זו בדרך כלל הדרך המהירה והפשוטה יותר, ואנו ממליצים לבדוק אותה כאפשרות הראשונה.אנו מציינים זאת בתחילה ולא בסוף, משום שסדר הדברים חשוב. מי שמגלה על האפשרות הצ'כית רק לאחר ארבעה שבועות של בירוקרטיה ספרדית, איבד ארבעה שבועות. ההשוואה שלהלן היא זו שהיינו מציגים לכם בפועל בשיחה הראשונה.
- מהירות
- הלוואה במדינת מגוריכם היא בדרך כלל האפשרות המהירה יותר מבין השתיים. הבנק שלכם כבר מכיר אתכם, הניירת בשפתכם ואין צורך לתרגם או להחתים באפוסטיל דבר. אישור מספרדי נמשך ארבעה עד שמונה שבועות מרגע שהוגשה בקשה מלאה, ובבנייה חדשה בדרך כלל אי אפשר להתחיל בו אפילו עד בערך חודשיים לפני השלמת העסקה.
- כנגד מה מובטחת ההלוואה
- משכנתה צ'כית מובטחת כנגד נכס בצ'כיה, ולכן הרכישה בספרד היא רכישת מזומן ומתנהלת בהתאם. משכנתה ספרדית מובטחת כנגד הנכס שאתם רוכשים, ולכן הערכת השווי של הבנק עצמו היא שקובעת את גובה ההלוואה.
- המטבע שבו אתם משתכרים
- זהו ההבדל כולו. מלווה במדינת מגוריכם מלווה את המטבע שלו כנגד הכנסה באותו מטבע, ולכן השאלה אינה מתעוררת. בנק ספרדי מלווה אירו כנגד הכנסה שאינה באירו, והוא מתמחר את הסיכון הזה.
- איזה חלק מהמחיר הוא מכסה
- משכנתה צ'כית מוגבלת על ידי הנכס שכבר בבעלותכם ועל ידי הסכום שהמלווה שלכם יסכים להעמיד כנגדו. משכנתה ספרדית מוגבלת על ידי הערכת השווי של הבנק ועל ידי האופן שבו הוא מעריך את הכנסתכם. אף אחת מהן אינה בהכרח הסכום הגדול יותר, וזו בדיוק הסיבה שכדאי לתמחר את שתיהן.
- מי מנהל את התהליך
- במדינת מגוריכם, אתם והבנק שלכם, בשפה שלכם. כאן מדובר במתווך שאנו מפנים אליו, בכמה בנקים במקביל ובמסמכים שחייבים להגיע מתורגמים ובסדר הנכון. אנו מתאמים את הצד הזה. איננו מנהלים אותו.
- מה קורה אם העסקה נכשלת
- רכישה שלא מומנה כאן אינה קורסת משום שבנק ספרדי שינה את דעתו בשבוע השביעי. רכישה התלויה במשכנתה ספרדית עלולה להחמיץ מועד חוזי, והחמצת מועד בשל מימון עלולה לעלות לכם בנכס ובהזמנה יחד.
איננו יכולים לומר לכם מה זול יותר במקרה שלכם, משום שהדבר תלוי במלווה הצ'כי שלכם, בנכס שתשעבדו ובהצעה שבנק ספרדי יציע לכם. אנו כן יכולים לומר שהיינו מעדיפים שתשאלו את השאלה לפני שתתחילו, ושאיננו מרוויחים דבר בשום אחת מהאפשרויות.אם האפשרות הצ'כית אינה פתוחה בפניכם, כל מה שלהלן מתייחס לאפשרות הספרדית, לפי הסדר שבו היא מתרחשת בפועל.
מדוע להמליץ על האפשרות שאינה כוללת את שירותינו?משום שהעמלה שלנו מגיעה מצד המוכר בעסקה, ולא מהמימון. אם תשלמו במזומן באמצעות משכנתה צ'כית או תיקחו הלוואה כאן, הדבר אינו משנה לנו, אך הוא משנה לכם מאוד.
האם אפשר לשלב בין השתיים?רוכשים עושים זאת. חלקם מגייסים חלק מהכסף במדינת מגוריהם ומממנים את היתרה כאן, וחלקם מתחילים במשכנתה צ'כית וממחזרים אותה בספרד מאוחר יותר. שתי האפשרויות הן שאלות למתווך ולא לנו, ובשיחת בדיקת ההיתכנות מקבלים עליהן תשובות.
מה מקבל בפועל מבקש שאינו תושב
הנתון שמתפרסם כמעט בכל מקום הוא 60 עד 70 אחוזים מהמחיר עבור מי שאינו תושב. הוא אינו שגוי. הוא פשוט אינו הנתון שאנו רואים אצל רוכשים שהכנסתם נקובה במטבע שאינו אירו. לומר לכם את הנתון שפורסם ולאפשר לכם לגלות את הנתון האמיתי רק בשבוע השישי הוא בדיוק האופן שבו תקציבים קורסים.הבנקים הספרדיים מעניקים הלוואות על סמך הכנסה, והכנסה במטבע שאינו אירו היא הבעיה. הם מקבלים ללא קושי את רוב המטבעות, אך כל בנק מנהל רשימה של המטבעות שהוא חושש מהם, והכתר מופיע ברשימות האלה. כתוצאה מכך, מועמד שאינו תושב נבדק בקפדנות רבה יותר, ולכן כדאי לתכנן על כמחצית ולא על 60 עד 70 האחוזים שמוזכרים בדרך כלל. למועמד שהכנסתו באירו קל יותר באופן ניכר, ורוכשים פולנים, אף שגם הם נמצאים מחוץ לגוש האירו, מקבלים בדרך כלל את הטווח הרגיל.כמחצית היא מה שאנו רואים, ולא כלל שמישהו מפרסם. חלק מהלקוחות מקבלים הצעה טובה יותר וחלקם הצעה גרועה יותר, וההצעה נקבעת לכל מבקש בנפרד. אלה הגורמים שמשפיעים עליה.
- ההכנסה שלכםמה גובה ההכנסה, עד כמה היא יציבה ועד כמה קל לבנק ספרדי לאמת אותה מחו״ל. שכיר עם דוחות מס של שנתיים או שלוש הוא המקרה הפשוט, ואילו דוחות של חברה דורשים זמן רב יותר לקריאה.
- החובות הקיימים שלכםכל הלוואה קיימת נלקחת בחשבון, כולל המשכנתה הצ'כית, מימון הרכב וכרטיסי האשראי. הבנק קובע איזה תשלום חודשי תוכלו לשאת בנוסף לכל השאר, ולא איזה תשלום הייתם יכולים לשאת אילו עמד בפני עצמו.
- גילכם בסוף תקופת ההלוואהיש להחזיר את ההלוואה במהלך חיי העבודה, ולכן תקופת ההלוואה הזמינה לכם מתקצרת ככל שאתם מתבגרים, ותקופה קצרה יותר פירושה תשלום חודשי גבוה יותר עבור אותה הלוואה.
- המטבע שבו משולמת הכנסתכםזהו הגורם המשמעותי ביותר עבור מבקש שאינו תושב, והגורם ששום דבר אחר אינו מפצה עליו. הוא המבדיל בין הטווח שפורסם לבין הסכום שיוצע לכם.
- הנכס ושוויוהבנק מלווה חלק מהסכום שהשמאי מטעמו קובע כי הנכס שווה. מיקום שהבנק אינו מתלהב ממנו, או שומה הנמוכה מהמחיר המוסכם, מפחיתים את סכום ההלוואה, בלי שאיש ישנה את דעתו עליכם.
- איזה בנקנכונותם של הבנקים להעניק הלוואות לתושבי חוץ משתנה בין הבנקים ומשתנה עם הזמן. כאשר בנק אחד אומר לא, זה רק בנק אחד שאומר לא. זו בדיוק הסיבה שכדאי לפנות לכמה בנקים במקביל, במקום להיכנס לסניף הקרוב ביותר לנכס.
אין בכך סיבה לוותר על משכנתה ספרדית. זו סיבה לברר מהו הסכום העומד לרשותכם לפני שתבחרו נכס ולא לאחר מכן, משום שההבדל בין מחצית לבין שבעים אחוזים מחמש מאות אלף אירו הוא מאה אלף אירו מכספכם, וזה אינו פרט שתרצו לגלות במהלך תקופת שמירת הנכס.
הכנסתי היא באירו. האם הנתון הצ'כי עדיין חל עליי?לא, וזהו היתרון המשמעותי ביותר שלכם. מבקשים המקבלים את שכרם באירו נבדקים בקלות רבה יותר ובדרך כלל נמצאים בטווח הרגיל המפורסם. מקום מגוריכם חשוב פחות מהמטבע שבו משולמת הכנסתכם.
האם ניתן להציע לי יותר ממחצית?כן. לחלק מהלקוחות מוצע סכום גבוה יותר, ולאחרים סכום נמוך יותר. הדבר תלוי בהכנסתכם, בהתחייבויות הקיימות שלכם, בגילכם, במטבע ובבנק. לכן התשובה הכנה לשאלה "כמה אקבל" היא בדיקת היתכנות ולא מספר המופיע באתר.
הבנק מלווה לפי השומה שלו, לא לפי המחיר שלכם
בנק ספרדי אינו מלווה אחוז מסוים מהסכום שהסכמתם לשלם. הוא מלווה אחוז מסוים מהסכום שהשמאי מטעמו קובע כי הנכס שווה, ולעיתים קרובות הסכום הזה נמוך ממחיר הרכישה. ההפרש בין השניים אינו יורד מהמחיר. הוא מתווסף לסכום שעליכם לגייס בעצמכם.כאן התקציבים נשברים, ובשלב מאוחר, משום שהשומה מתבצעת לאחר שבחרתם את הנכס והסכמתם על המחיר. המספרים שלהלן הם אותם מספרים המופיעים בדף הבית.
- מחיר הרכישהאתם מסכימים עם המוכר על 500.000 €. זהו המספר שכולם מצטטים, והוא היחיד שיש לכם שליטה כלשהי עליו.
- הבנק העריךהבנק שולח שמאי מטעמו, והוא חוזר עם הערכה של 470.000 €. אין כל פגם בנכס. השמאי עובד עבור הבנק ומשיב על שאלת הבנק, לא על שאלתכם.
- הבנק מלווה 50 %מחצית מהערכת השווי היא 235.000 €, ולא מחצית מהמחיר. ההפרש של 30.000 € בין המחיר להערכת השווי הפך בשקט לסכום שעליכם לממן.
- הון עצמי265.000 € בתוספת עלויות הרכישה, המסתכמות בכ־13 אחוזים בבנייה חדשה וב־9 אחוזים בנכס יד שנייה, ולעולם אינן נכללות במימון. לא 250.000 €, כפי שהציע האחוז בכותרת.
דוגמה להמחשה. המשכנתה מחושבת לפי שומת הבנק, ולא לפי מחיר הרכישה.תוצאה מעשית אחת שכדאי לדעת עליה בשלב מוקדם: שומה ספרדית תקפה למשך כשישה חודשים בלבד. לכן אין היגיון להסדיר שנים מראש משכנתה עבור נכס שעדיין נמצא בבנייה, וזו הסיבה המעשית לתזמון המוסבר בהמשך הדף.חשבו בקירוב כמה כסף משלכם תצטרכו.
חשבו את העלות
500.000 €
470.000 €
94 % ממחיר הרכישה. הבנק מלווה לפי הערכת השווי שלו, ולא לפי המחיר.50 %
אם ההכנסה שלכם אינה באירו, יש לתכנן כמחצית מהסכום.3 %
להמחשה בלבד. הריביות משתנות.20 שנים
החזר חודשי
1.303 €
סכום המשכנתה235.000 €
הון עצמי265.000 €
עלויות רכישה (נכס חדש)64.839 €
הסכום שתצטרכו329.839 €
הון עצמי בתוספת עלויות הרכישה. לאורך כל תקופת המשכנתה תשלמו 312.793 € במשך 20 שנים.התוצאה היא להמחשה בלבד. הסכום שהבנק ילווה בפועל תלוי בבדיקה העצמאית שלו של הכנסתכם ובהערכת השווי העצמאית שלו לנכס.
מעדיפים לקבל זאת בדוא״ל?
ללא התחייבות. לעולם איננו מוכרים את פרטיכם.
מה קורה אם השומה נמוכה מהמחיר?ההלוואה שלכם מחושבת לפי הסכום הנמוך יותר, ולכן תצטרכו יותר כסף משלכם עבור אותו נכס. האפשרויות בשלב זה הן להשיג את ההפרש, לנהל משא ומתן מחודש על המחיר או לוותר על העסקה. האפשרות הזמינה תלויה במה שחתמתם עליו. זו שיחה שכדאי הרבה יותר לקיים לפני השריון מאשר לאחריו.
האם אוכל להשתמש בשמאי מטעמי?לא לצורך ההלוואה. הבנק מלווה כנגד שומה של שמאי שהוא מקבל, ושמאי זה עובד עבור הבנק. זו גם אינה בדק בית: השמאי אינו מחפש פגמים, והשומה אינה תחליף לבדיקה טכנית.
מה תצטרכו לתעד
בנק ספרדי מעוניין בתמונה מלאה של הכספים שלכם, המתנהלים במדינה אחרת, בשפה אחרת ותחת מערכת מס אחרת. שום דבר ברשימה זו אינו חריג. מה שמפתיע אנשים הוא הזמן הדרוש לאיסוף המסמכים, וכן העובדה שמסמך חסר או לא מתורגם הוא הסיבה הנפוצה ביותר להתמשכות הטיפול בבקשה.
| מה תספקו | מדוע הבנק מבקש זאת | מתי תצטרכו זאת |
|---|---|---|
| ההכנסה שלכם | ||
| שנתיים או שלוש של דוחות מס | כך בנק זר מאמת הכנסה שאינו יכול לראות במערכת שלו. | לצורך בדיקת ההיתכנות, כלומר לפני שתתחילו לבחור נכסים. אם המסמכים אינם בידיכם, הזמינו אותם מוקדם. |
| תלושי שכר או דוחות כספיים | תלושי שכר עדכניים מאשרים שדוחות המס עדיין משקפים את מצבכם. דוחות החברה ממלאים את אותו תפקיד עבור בעל עסק. | עם הגשת הבקשה, ובעדכון שלהם אם התהליך מתארך. |
| תרגומים רשמיים, ולעיתים גם אפוסטיל | המסמכים הצ'כיים חייבים להגיע בצורה שבנק ספרדי יכול לקבל. אפוסטיל הוא חותמת בינלאומית המאשרת שמסמך אמיתי ותקף בחו״ל. | לפני הגשת הבקשה. זהו השלב שמוסיף בשקט שבועות כאשר דוחים אותו. |
| החובות הקיימים שלכם | ||
| בדיקה במרשם החייבים | רישום האשראי שלכם, אותה בדיקה שכל מלווה מבצע. | עם הבקשה. |
| אישורים על הלוואות קיימות | כל התחייבות קיימת נלקחת בחשבון מול הסכום שתוכלו לשאת מדי חודש, כולל המשכנתה הצ'כית שלכם. | עם הבקשה. סילוק הלוואה קטנה תחילה עשוי לשנות את התשובה. |
| אתם והצד שלכם בספרד | ||
| NIE | מספר הזיהוי שלכם לצורכי מס בספרד. אי אפשר לחתום על דבר בלעדיו. | לפני השלמת העסקה, והתהליך ארוך דיו כדי שכדאי להתחיל בו ברגע שאתם רציניים. |
| חשבון בנק ספרדי | החשבון שממנו ייגבו התשלומים החודשיים, ושדרכו ישולמו לאחר מכן חשבונות השירותים ודמי האחזקה. | לפני חתימת שטר המשכנתה. |
האם אני צריך חשבון בספרד לפני הגשת הבקשה?כן. לפני חתימת המשכנתה תצטרכו חשבון בבנק ספרדי, שממנו ישולמו התשלומים החודשיים. החשבון אינו חייב להיות בבנק שמלווה לכם את הכסף, ופתיחתו היא אחד הדברים שאנו מסייעים להסדיר.
מי מסדיר זאת ומה איננו
איננו מלווים כסף, איננו בנק ואיננו יועצי משכנתאות. אנו מחברים אתכם ליועץ משכנתאות בחוף הזה, המתמחה בתושבי חוץ ופונה לכמה בנקים במקביל, ולאחר מכן שומרים על תיאום בין המימון לרכישה.אנו עובדים עם Fluent Finance Abroad, המתמחים במשכנתאות לתושבי חוץ. אתם רשאים להביא יועץ משכנתאות משלכם או לפנות ישירות לבנק, ובכל אחת מהאפשרויות השירות שלנו אינו עולה לכם דבר.הדבר המועיל ביותר שהיועץ עושה מתרחש לפני כל הניירת. הוא בוחן את מצבכם ואומר לכם ישירות אם תקבלו משכנתה ובערך באיזה סכום, לפני שתתחילו לבחור נכסים. שלחו לנו את הפרטים הבסיסיים, ובדרך כלל תקבלו את התשובה למחרת.
מי מעורבאת מי הם מייצגים
- יועץ משכנתאות
- אתם. הם בוחנים את מצבכם ומציגים בפניכם אפשרויות מימון קונקרטיות, ומכיוון שהם פונים לכמה בנקים במקביל, תקבלו יותר מתשובה אחת להשוואה. רלוונטי רק אם אתם מממנים את הרכישה.
- בנק
- הבנק עצמו. הוא מחזיק את חשבונכם בספרד ועשוי לספק את המשכנתה. תזדקקו לחשבון בספרד בכל מקרה, עבור שירותים, מים ודמי אחזקה.
- שמאי הבנק
- הבנק, לא אתם. תפקידו לקבוע את שווי הנכס לצורכי הלוואה. תפקידו אינו לאתר ליקויים בנכס. זו אינה בדיקה הנדסית והיא אינה מחליפה בדיקה כזו.
- Arevont
- אתם, ורק מצד הרכישה. אנו מסדירים את החיבור, שומרים על תיאום בין המימון למועדי השריון והשלמת העסקה, ואומרים לכם כאשר המספרים אינם מסתדרים. איננו רואים את כספכם ולעולם איננו נוגעים בהלוואה.
האם אני יכול להביא יועץ משכנתאות משלי?כן, ויש קונים שעושים זאת. אתם יכולים להשתמש גם ביועץ משכנתאות משלכם. נעבוד עם כל אדם שתבחרו, ושאר השירות יישאר ללא שינוי.
האם אני יכול לפרוע את המשכנתה מוקדם?ברוב הבנקים כן, אך התנאים לפירעון מוקדם משתנים. כדאי לשאול על תנאי הפירעון המוקדם בזמן שאתם עדיין משווים בין הצעות, ולא לאחר שכבר חתמתם על אחת מהן.
מה היועץ מציג בפניכם ומה לקרוא בו
הצעה מבנק ספרדי אינה מספר אחד. שתי הצעות בעלות ריבית ראשית זהה עשויות לעלות סכומים שונים מאוד לאורך חיי ההלוואה, וההבדל טמון בדרך כלל במה שהבנק מבקש מכם לרכוש בנוסף.
- ההצעות זו לצד זו, בכתבמכיוון שפונים לכמה בנקים במקביל, מה שמגיע אליכם הוא השוואה כתובה ולא הצעת מחיר בעל פה: הריבית וסוגה, התקופה, העמלות בתחילת הדרך, תנאי הפירעון המוקדם והעלות הכוללת של כל הצעה. הצעה אחת היא מחיר. כמה הצעות הן מידע, וזו הדרך היחידה להבחין בין הצעה רגילה להצעה גרועה.
- Vinculaciones, המוצרים הקשורים לריביתבנקים ספרדיים נוהגים להפחית את הריבית בתמורה לרכישת מוצרים דרכם: ביטוח חיים, ביטוח דירה, הפקדת הכנסה לחשבון, כרטיס ולעיתים גם חוזה למערכת אזעקה. ההנחה אמיתית, וכך גם עלות המוצרים, ולכן כדאי לקבל הצעת ריבית בשתי דרכים, עם החבילה ובלעדיה. בקשת ההשוואה הזו היא הדבר המועיל ביותר שאפשר לעשות עם הצעת משכנתה ספרדית, והיא חלק מרכזי מתפקידו של מתווך.
- מה קורה אם תבטלו אותם בהמשךהמוצרים האלה קשורים בדרך כלל לריבית לאורך חיי ההלוואה, ולכן ביטול הביטוח בשנה השלישית עלול להעלות שוב את הריבית. האם הדבר יקרה ובאיזה שיעור, כתוב בהצעה, וכדאי לקרוא זאת לפני החתימה ולא כשהמכתב מגיע.
- האישור העקרוני הוא גם מסמך למשא ומתןרוב הקונים קוראים אותו כהרגעה עבור עצמם. אך הוא יותר מכך. מוכר או יזם שבוחר בין שני קונים בוחר בין שני סיכונים, והיכולת להראות שבנק כבר בחן את התיק שלכם היא בעלת משקל בשולחן המשא ומתן, במיוחד כאשר אתם מבקשים מועד להשלמת העסקה או תנאים טובים יותר ולא הנחה.
אף אחד מהדברים הללו אינו מהווה ערובה, ואנו מעדיפים לומר זאת כאן מאשר שתגלו זאת מאוחר יותר. אישור עקרוני ניתן לפני הערכת שווי הנכס ולפני בדיקה מלאה של התיק, והוא עדיין עשוי להשתנות. הוא מעביר את אי הוודאות לשלב שבו זול לטפל בה.
כאשר הכסף נדרש בפועל
משכנתה אינה פורסת את העלות באופן שווה מהיום הראשון. בבנייה חדשה בפרט, רוב הסכום שתשלמו לפני השלמת העסקה מגיע מהמקורות העצמיים שלכם, והבנק נכנס לתמונה בסוף. זהו רצף התשלומים, בשני המסלולים.| מתי | בנייה חדשה | נכס יד שנייה |
|---|---|---|
| שריון | בדרך כלל 6.000 עד 11.000 €, מכספכם. זהו התשלום היחיד שמחוץ למערכת הערבויות, ולכן עליו להיות קטן, ותנאי החוזה הנוגעים אליו צריכים להיבחן לפני שליחתו. | מקדמת שמירה, בדרך כלל 6.000 עד 11.000 €, ובנכסים יקרים יותר 1% מהמחיר. גם זה מכספכם. |
| ההסכם | בדרך כלל 20 עד 40 אחוזים מהמחיר, בתוספת מע״מ, בעת החתימה עם היזם. מהמקורות העצמיים שלכם. המשכנתה אינה מכסה זאת. | בדרך כלל 10 עד 20 אחוזים במסגרת הסכם הרכישה הפרטי. שוב, מהמקורות העצמיים שלכם. |
| במהלך הבנייה | התשלומים הנוספים מתבצעים בהתאם ללוח התשלומים של הפרויקט. בפרויקטים מסוימים התשלומים נעשים לשיעורין עם התקדמות הבנייה, ובאחרים נגבה תשלום נוסף אחד והיתרה בסוף. כל הסכום מגיע מכם. | לא חל. נכס יד שנייה עובר מהחוזה אל נוטריון ללא תקופת בנייה, ולכן התהליך כולו קצר יותר. |
| בקשת המשכנתה | הבנק מאשר את ההלוואה בערך חודשיים לפני השלמת העסקה, משום שהערכת השווי שלו תקפה רק למשך כשישה חודשים, והוא מעוניין להעריך את הבית המוגמר. | כאן יש יותר מרווח, ולכן אפשר להתחיל את הבקשה מוקדם יותר בתהליך. |
| השלמת העסקה אצל הנוטריון | הבנק מעביר את כספי ההלוואה כנגד הנכס המוגמר ומכסה את היתרה הסופית. זהו הרגע הראשון שבו ההלוואה מתחילה למלא את תפקידה. | הבנק מעביר את הכספים אצל הנוטריון, והיתרה מוסדרת בפעולה אחת. |
מתי להסדיר את המימון
לא מיד, אך גם לא בסוף. תשובת הכדאיות צריכה להינתן לפני שתתחילו לחפש. הבקשה עצמה שייכת לשלב סמוך לסוף, ובבנייה חדשה אין טעם להגיש אותה מוקדם יותר.כולל את שלבים 1, 8 ו-13 עד 14 מתוך 15
- בדיקת הכדאיות, לפני כל דבר אחרתשובה בדרך כלל ביום המחרתלפני רשימת הנכסים הראשונה. המתווך בוחן את הכנסתכם, את התחייבויותיכם ואת המטבע שבו אתם מקבלים את שכרכם, ואומר לכם כמה תוכלו ללוות באופן מציאותי וכמה כסף משלכם תצטרכו. שלב זה נמצא בכוונה מחוץ לחמש עשרהת השלבים: הוא מונע מכל השאר להיבנות על המספר הלא נכון.
- בחירת הנכסים לבדיקהמהשיחה הראשונההתקציב האמיתי שלכם הוא ההלוואה שתוכלו לקבל בתוספת המזומן שברשותכם, פחות עלויות הרכישה. חפשו לפי הסכום הזה ולא לפי המחיר שקיוויתם לו, וכך רשימת הנכסים תהיה אמינה כבר מההתחלה.
- שריוןכאשר בחרתםהמקדמה היא מכספכם והיא מחייבת אתכם ללוח זמנים. זהו השלב שבו שאלת המימון מפסיקה להיות תאורטית, משום שמכאן ואילך איחור במועד שנקבע למימון עלול לעלות לכם בנכס.New buildלוח הזמנים של היזם קובע את התאריכים, והוא אינו משתנה רק משום שבנק מתעכב.Resaleהסכם הרכישה הפרטי קובע אותם, ובדרך כלל יש מעט יותר מרחב להסכים על מועד מציאותי.
- הבקשה והערכת השווי4 עד 8 שבועותהבקשה המלאה מוגשת עם מסמכים מתורגמים, השמאי מבקר בנכס, והבנק מנפיק את הצעתו. התהליך נמשך ארבעה עד שמונה שבועות מתיק מלא, ותיקים חלקיים הם הסיבה העיקרית להתארכותו.New buildבערך חודשיים לפני השלמת העסקה. מוקדם יותר אינו מועיל: הערכת השווי תפקע לפני שהנכס יהיה קיים.Resaleאפשר להתחיל מוקדם יותר, משום שהנכס כבר קיים וניתן להעריך את שוויו.
- חתימה אצל נוטריוןיום השלמת העסקהשטר הרכישה ושטר המשכנתה נחתמים יחד, והבנק משלם ישירות את חלקו. שמרו על יציבות פיננסית בין קבלת ההצעה לבין מועד זה: הבנק בודק מחדש לפני העברת הכספים, וחוב חדש או שינוי מקום עבודה בתקופה הזו עלולים לשנות את ההצעה.
הסדרת המימון בעצמכם או דרכנו
אותה משכנתה, בשתי דרכי פעולה.| באופן עצמאי | עם Arevont | |
|---|---|---|
| כמה בנקים משיבים | אתם פונים לבנק אחד, בדרך כלל לבנק הקשור לנכס או לסניף הקרוב ביותר, ואין לכם הצעה אחרת להשוואה. | המתווך פונה לכמה בנקים במקביל, כך שאתם רואים יותר מתשובה אחת ויכולים להבחין בין הצעה גרועה להצעה רגילה. |
| מתי יודעים מהו הסכום שלכם | בדרך כלל לאחר שמצאתם נכס והגשתם בקשה, וזהו הרגע הגרוע ביותר לגלות שהוא נמוך ממה שתכננתם. | לפני שתתחילו לבחור. תשובת בדיקת ההיתכנות מתקבלת בדרך כלל ביום שלמחרת. |
| פער השווי | הפער מפתיע אתכם בשלב מאוחר, וההפרש בין המחיר לשווי נופל על כספכם ללא אזהרה. | הוא נכלל בתקציב שלכם כבר מההתחלה, והמתווך בודק מוקדם את השווי הצפוי, כך שאין מה לגלות בשבוע השישי. |
| תיאום בין שני לוחות הזמנים | מועדי הרכישה וקצב הבנק הם שתי בעיות נפרדות, ושתיהן באחריותכם. | אנו משווים את מועדי השריון והשלמת העסקה ללוח הזמנים של המימון, ומעלים זאת כאשר הם מפסיקים להתאים זה לזה. |
| שפה | בספרדית או באנגלית, מול בנק, ממדינה אחרת. | נלווה אתכם לאורך התהליך כולו ונקרא עבורכם את הספרדית. |
| מה העלות עבורכם | מבחינתנו אין לכך כל משמעות. המתווך, אם תשתמשו בשירותיו, גובה עמלה משלו. | מבחינתנו אין עלות עבורכם. העמלה שלנו משולמת על ידי היזם או המוכר. |
כמה זה יעלה לכם?
- קונה0 €השירות שלנו אינו כרוך בעלות עבורכם: ההיכרות, התיאום וההערכה הכנה אם המספרים מסתדרים. הדבר אינו משתנה אם תחליטו לוותר על משכנתה או על הרכישה כולה.
- יועץ משכנתאותמומחה חיצוני הגובה עמלה משלו, כחלק מההלוואה בתוספת מע״מ, והמתווך יציג לכם את העלות לפני שתתחייבו לדבר. היא אינה כלולה בתשלום עבור השירות שלנו, שאינו כרוך בעלות. מתווך מחזיר את העמלה באמצעות מציאת תנאים טובים יותר ומניעת בזבוז של שישה שבועות על בנק שמעולם לא התכוון לאשר את הבקשה.
- בנקבספרד, מאז 2019, הבנק משלם את רוב העלויות הקשורות למשכנתה: מס הבולים על המשכנתה, הנוטריון, הרישום אצל רשם המקרקעין וgestoría. אתם משלמים רק עבור הערכת שווי הנכס. הבנק אינו רשאי להעביר אליכם על פי חוזה את העלויות האלה.
הפרידו בין העלויות של המשכנתה לבין עלות הרכישה. הרכישה עצמה עדיין כוללת מסים ועמלות, בין אם תממנו אותה ובין אם לא: בערך 13 אחוזים מעל המחיר בבנייה חדשה וכ־9 אחוזים בנכס יד שנייה, ושום חלק מהם אינו נכלל במימון. עמלת הערכת השווי היא הסעיף היחיד שהמשכנתה מוסיפה בפועל, והיא גם הדבר היחיד שמחשבון העלויות באתר הזה משמיט בכוונה.אם תקבלו הצעה הכוללת חיובי נוטריון עבור המשכנתה, מס בולים על המשכנתה או חיוב של gestoría על חשבונכם, כדאי לבדוק זאת. מאז 2019 העלויות האלה חלות על הבנק, וחוזה אינו יכול להעביר אותן בחזרה אליכם.
העמלה שלנו משולמת על ידי היזם או המוכר, גם אם בסופו של דבר לא תיקחו משכנתה.
מה היינו אומרים לכם בטלפון
אם משכנתה בצ׳כיה זמינה עבורכם, התייחסו ברצינות לשיחה הזאת לפני שתנהלו את השיחה הזו. בדרך כלל היא מהירה ופשוטה יותר, והופכת את הרכישה בספרד לרכישה במזומן, ובכך מסירה קטגוריה שלמה של תקלות שעלולות להתרחש בשלב מאוחר.כמחצית היא מה שאנו רואים כאשר ההכנסה נקובה במטבע שאינו אירו. זה אינו כלל, ואיש אינו מפרסם זאת: הנתון המצוטט כמעט בכל מקום הוא 60 עד 70 אחוזים, ועבור רוכש המקבל את שכרו באירו זה אכן בערך מה שקורה. לחלק מהלקוחות הזרים מציעים יותר ממחצית ולאחרים פחות, בהתאם להכנסה, להתחייבויות קיימות, לגיל, למטבע ולבנק שאליו פונים. התייחסו למספר שלנו כהנחת תכנון, לא כמספר האישי שלכם.הסדירו את המימון לפני שתבחרו נכס, ולא לאחר מכן. לא מפני שזה מסודר יותר, אלא משום שלחלופה יש מחיר ממשי: משכנתה שאינה עומדת במועד חוזי עלולה לגרום לכם לאבד את הנכס ואת כספי השריון, והערכת שווי נמוכה לאחר שכבר התחייבתם משאירה אתכם למצוא את ההפרש במזומן. ניתן למנוע את שני המצבים, אך רק מראש.ואם המספרים מראים שהרכישה הזו אינה כדאית, נאמר לכם זאת. קונה שמותח את עצמו עד האירו האחרון כדי להשלים את העסקה קנה בעיה, לא בית נופש.
השאלות הנפוצות ביותר על משכנתאות בספרד
- האם אזרח האיחוד האירופי יכול לקבל משכנתה בספרד?
- כן, אך אל תניחו שתקבלו 70 או 80 אחוזים מהמחיר. כאשר ההכנסה נקובה במטבע שאינו אירו, מציאותי לתכנן לפי כמחצית מהשווי שהבנק קובע, וההצעה משתנה לפי המבקש, בהתאם להכנסה, להתחייבויות קיימות, לגיל, למטבע שבו אתם מקבלים את שכרכם ולבנק. לכן אנו בודקים כמה תוכלו ללוות בפועל לפני שתתחילו לבחור נכס.
- כמה כסף עצמי אצטרך?
- הדבר תלוי בשאלה אם אתם רוכשים בנייה חדשה או נכס יד שנייה. בבנייה חדשה, הכינו בערך 20 עד 40 אחוזים מהמחיר לתשלומים שעשויים להגיע לפני שהפרויקט יסתיים, וכן כסף משלכם למסים ולעלויות הרכישה, כולל מע״מ בשיעור 10 אחוזים. בנכס יד שנייה, תכננו שהבנק יממן בערך מחצית מהשווי שהוא מכיר בו, ואת יתרת המחיר ואת כל העלויות תממנו מכספכם. בנכס במחיר 500.000 € פירוש הדבר הוא לעיתים קרובות סכום מזומן העולה בהרבה על 100.000 או 150.000 €.
- מדוע הבנק מלווה לפי הערכת השווי שלו ולא לפי המחיר?
- מכיוון שהנכס הוא שמבטיח את ההלוואה, הבנק מלווה לפי השווי שהשמאי מטעמו קובע לנכס, ולעולם לא יותר מהמחיר ששילמתם בפועל. אם הסכמתם על 500.000 € והערכת השווי מסתכמת ב־470.000 €, ההלוואה מחושבת לפי 470.000 €, וההפרש מתווסף למזומן שתצטרכו.
- כמה זמן נמשך האישור?
- ארבעה עד שמונה שבועות מרגע הגשת בקשה מלאה. מסמכים חסרים או מסמכים שלא תורגמו הם בדרך כלל הסיבה להתארכות התהליך, לכן כדאי להתחיל להכין את המסמכים לפני שתזדקקו להם.
- מתי עליי להתחיל להסדיר את המשכנתה?
- לא מיד, וגם לא בסוף. קבלו את תשובת בדיקת ההיתכנות לפני שתתחילו לבחור נכסים. הבקשה עצמה שייכת לשלב הסופי: בבנייה חדשה הבנק מאשר את ההלוואה בערך חודשיים לפני השלמת העסקה, ומוקדם יותר אין בכך תועלת, בעוד שנכס יד שנייה מאפשר מעט יותר זמן. אינכם רוצים להתחיל לבחור בלי לדעת כמה תוכלו ללוות.
- האם אישור עקרוני הוא ערובה?
- לא. זהו ניתוח מושכל של מה שתוכלו לצפות לו, וזה בדיוק מה שאתם צריכים לפני בחירת נכס, אך הבנק בודק שוב את מצבכם לפני העברת הכספים. נטילת חוב חדש או החלפת מקום עבודה בין שני השלבים עלולות לשנות את ההצעה, לכן שמרו על יציבות בתקופת הביניים.
- מי משלם את העמלות הקשורות למשכנתה?
- מאז 2019 הבנק משלם את רוב עלויות הקמת המשכנתה עצמה בספרד: מס הבולים על המשכנתה, הנוטריון, הרישום אצל רשם המקרקעין וgestoría. הקונה משלם עבור הערכת שווי הנכס. הדבר נוגע למשכנתה בלבד. המסים והעמלות על הרכישה עצמה נותרו ללא שינוי ועדיין חלים עליכם.
- האם עדיף ללוות כסף במדינת מגוריכם?
- לעיתים קרובות, כן. העמדת נכס במדינת מגוריכם כבטוחה ורכישה כאן במזומן היא פעמים רבות מהירה וזולה יותר, ולכן אנו ממליצים לבדוק אפשרות זו תחילה. אם אפשרות זו אינה זמינה עבורכם, משכנתה ספרדית למי שאינו תושב אפשרית בהחלט, אך התהליך איטי יותר וחלק קטן יותר מהמחיר ימומן.
