מה מקורם של נתוני השוק של Costa del Sol באתר זה?
בתוך 30 שניות
דפי הסטטיסטיקה מחושבים מהקטלוג העצמאי שלנו ונשמרים בתצלום מצב רבעוני מתוארך, נכון לעכשיו 2026-08-12, הכולל 9.166 מודעות. הם משתמשים בחציונים הכפופים למדגם מינימלי של 10, ומפרסמים מחירי ביקוש בלבד, המסומנים בהתאם. נתונים שאיננו יכולים לאמת ממקור, איננו מפרסמים.
מהו מקור הנתונים שמאחורי הסטטיסטיקות של Costa del Sol?
הבסיס הוא קטלוג המכירות העצמאי שלנו עבור Costa del Sol: 8.880 נכסי יד שנייה ו-286 פרויקטים בבנייה חדשה במדידה הנוכחית, שנלקחו מרשתות המודעות המשותפות שבהן פועלות סוכנויות החוף, וכן מהזנות של יזמים. זהו אחד ממאגרי המלאי הגדולים יותר הנראים במקום אחד, אך הוא עדיין קטלוג יחיד: מכירות פרטיות ומלאי הבלעדיים לרשתות אחרות אינם נכללים בו. לכן הנתונים שלנו מתארים את הקטלוג הזה, בתאריך ברור, ולא מפקד של החוף.בימי העבודה הראשונים של כל רבעון אנו מקפיאים את הסטטיסטיקות של הקטלוג בקובץ תצלום מצב מתוארך: כל ספירה, חציון, טווח מחיר, קטגוריית סוג ושנת השלמת העסקה, לפי יישוב ולפי חיתוך. דפי הסטטיסטיקה בסעיף זה נבנים מתצלום המצב הזה, ולכן כל נתון המופיע בהם יכול לציין את תאריך המדידה שלו. תצלום המצב הנוכחי הוא 2026-Q3, ונלקח ב-12 באוגוסט 2026.
כיצד מחושבים החציונים, ומתי אנו מסרבים להציג חציון?
הנתונים בכותרות הם חציונים, לא ממוצעים. המלאי בחוף זה נע בין 100.000 € ל-35,000,000 €, ובהתפלגות עם זנב כזה ממוצע עונה יותר על השאלה "כמה יקרים הנכסים היקרים" מאשר על השאלה "מהו מחיר הביקוש של בית טיפוסי". ממוצעים מופיעים רק כאשר הם מסומנים במפורש.כל חציון כפוף למדגם מינימלי: מתחת ל-10 מודעות לא מפורסם חציון, וזהו. חציון המבוסס על שבעה בתים הוא אנקדוטה הלובשת כסות של מספר. כאשר טבלה מציגה מדגם שבין 10 לכ-100, אנו מציינים בהערת הטבלה שהנתון הוא רמה ולא נקודה מדויקת, משום שמדגמים קטנים משתנים בין רבעונים גם כאשר המקום עצמו אינו משתנה.
- חציון במקום ממוצעמחצית מבקשים פחות ומחצית מבקשים יותר. עמיד בפני זנב היוקרה שהופך ממוצעים בחופי הים לחסרי משמעות.
- מדגם מינימלי של 10מתחת ל-10 מודעות החציון מושמט לחלוטין במקום להתפרסם בצירוף אזהרה.
- גודל המדגם מוצגבטבלאות היישובים מופיעה ספירת המודעות לצד החציון, כך שתוכלו להעריך את הנתון בעצמכם.
- בסיס אחד לכל טבלהכל טבלת השוואה מחושבת ממקור אחד ובתאריך אחד. לעולם איננו משלבים נתון עדכני בטבלת תצלום מצב.
מדוע שני דפים עשויים להציג ספירות שונות לאותו יישוב?
משום שלשאלה "כמה מודעות יש ביישוב הזה" יש באמת יותר מתשובה אחת, ואנו מעדיפים להסביר זאת מאשר להסתיר זאת. דף הקטלוג של יישוב סופר תוצאות סינון עדכניות, כולל או לא כולל אזורי משנה בהתאם לאופן החיפוש. הסיכום הסטטיסטי משייך כל מודעה ליישוב אחד בלבד, בתאריך תצלום המצב. שני הכללים משרתים מטרות שונות: ספירת הקטלוג חייבת להתאים לרשת הבתים המוצגת בפניכם, ואילו הספירה הסטטיסטית חייבת לאפשר השוואה בין יישובים.כדאי להכיר עוד שני כללי ספירה. פרויקטים בבנייה חדשה נספרים כאחד כל אחד, ללא קשר למספר היחידות שהם כוללים, ומחיריהם הם מחירי התחלה לפרויקט. דפי ההיצע והשלמת העסקה מבהירים זאת מחדש בכל מקום שבו הדבר רלוונטי. כמו כן, עצם נוכחותה של מודעה אינה מעידה על מידת הריאליות שלה: בית שמחירו מופרז ואינו נמכר לעולם נספר בדיוק כמו בית שיימכר בשבוע הבא.
האם אלה מחירים אמיתיים, ומאיפה מגיעים מחירי המכירה?
כל מה שמחושב מהקטלוג הוא מחיר ביקוש. ספרד אינה מפרסמת מחירי מכירה לפי מודעה, ולכן איש אינו יכול להציג בכנות מחירי עסקה שהושגו עבור כל בית. הנתונים הקיימים הם נתונים רשמיים מצרפיים, ברמת המחוז, ובפיגור. אנו מפרידים בקפדנות בין שתי השכבות: הסטטיסטיקות של הקטלוג מסומנות כמחירי ביקוש, ונתוני מחירי המכירה או העסקאות מופיעים רק בציטוט מהפרסומים הרשמיים בעלי השם בדוחות השוק הרבעוניים שלנו.
| שכבה | מה נמדד | היכן היא מופיעה |
|---|---|---|
| תצלומי המצב של הקטלוג שלנו | מחירי ביקוש, הרכב ההיצע וצבר הבנייה החדשה, לפי יישוב ולפי חיתוך, מדי רבעון. | דפי הסטטיסטיקה האלה, עם תאריך לכל נתון. |
| Colegio de Registradores | עסקאות שהושלמו ולאומיות הקונים, מחוז Málaga, לפי רבעונים. | דוחות שוק רבעוניים, עם שם הפרסום. |
| משרד השיכון / INE | סדרות שווי שומה ושווי מכירה, משכנתאות, היתרים, ברמת המחוז. | דוחות שוק רבעוניים, עם שם הפרסום. |
אילו מספרים אנו מסרבים לפרסם, ומדוע?
מדור סטטיסטיקה זוכה באמון בזכות הדברים שהוא נמנע מלהדפיס. ארבעה סירובים הם מדיניות כאן, לא פערים שאנו מתביישים בהם.
- אין מדד ביקוש מתעבורת האתר שלנוניתוחי האתר מודדים את השיווק שלנו, לא את השוק. נתוני הביקוש מגיעים מסדרות רשמיות של עסקאות ומשכנתאות, או שאינם מתפרסמים כלל.
- אין היסטוריה מומצאתהסדרה שמדדנו מתחילה ב-2026-Q3. תנועות מוקדמות יותר מצוטטות רק מסדרות רשמיות, ולעולם אינן משוחזרות מתרשימי פורטלים.
- אין שיעורי לאומיות ללא מקורנתוני הרכב הקונים מופיעים רק בפרסומי רשם המקרקעין, עם תאריך. הרכב הלקוחות שלנו, כאשר הוא מתפרסם, מסומן כנתון שלנו.
- אין טענות לגבי מחירי עסקהלעולם איננו מציגים חציון של מחירים מבוקשים כמחיר שהקונים משלמים, ושום עמוד כאן אינו מרמז על הנחה אופיינית, משום שאיננו יכולים למדוד אותה.
אותה מדיניות במשפט אחד: כל מספר בדפים האלה כולל את מקורו ואת תאריכו, ומספר שאינו יכול לכלול את שניהם אינו מתפרסם.
חולשות ידועות של המתודולוגיה הזו
קטלוג אחד אינו השוק. הקטלוג שלנו גדול ומבוסס על רשת משותפת, אך יקום של נכסים תמיד מעצב את הסטטיסטיקות שלו; קטלוג גדול אחר היה מציג חציונים מעט שונים.נתונים רבעוניים איטיים מדי להיצע ומתאימים למחירים. הכמויות משתנות מדי יום, והכמויות שאנו מפרסמים עשויות להיות בנות עד שלושה חודשים, בכוונה תחילה; המחיר הוא יכולת המעקב, והקטלוג החי נמצא במרחק לחיצה אחת מכל מי שזקוק למספר של היום.סטטיסטיקות של בנייה חדשה מתארות פרויקטים, לא יחידות, ומחירי כניסה, לא מחירים אופייניים. סטטיסטיקות של בנייה חדשה לפי יחידה היו עדיפות, והנתונים עדיין אינם כוללים אותן.הסדרה צעירה. המתודולוגיה נבנתה לשם השוואה לאורך שנים, אך נכון להיום יש בה מדידה אחת, והעמוד הזה לא יעמיד פנים אחרת.
שאלות נפוצות
- האם אפשר לסמוך על סטטיסטיקות השוק של סוכנות?
- רק במידה שניתן לבדוק אותן, וזו בדיוק מטרתו של העמוד הזה: תמונות מצב מתוארכות, כללים מוצהרים, גדלי מדגם מודפסים, מקורות מצוינים והסירובים מפורטים. שפטו אותנו לפי השאלה אם נתון כלשהו כאן מופיע אי פעם ללא תאריך ובסיס.
- מדוע המספרים שלכם שונים מהדוחות של הפורטלים הגדולים?
- מלאי שונה, כללים שונים: כל פורטל מחשב לפי הנכסים שלו, והשיטות שונות בספירה, בחציונים ובספי החיתוך. הדירוגים והמגמות בדרך כלל תואמים; הרמות המדויקות כמעט לעולם אינן תואמות. זה נורמלי, ולכן הנתונים שלנו תמיד מציינים את הבסיס שלהם.
- מתי הסטטיסטיקות האלה מתעדכנות?
- אחת לרבעון, על סמך תמונת מצב שנלקחת בימים הראשונים של כל רבעון. הנתונים הנוכחיים הם מ-12 באוגוסט 2026, המדידה של 2026-Q3. הנתונים הרשמיים בדוחות השוק מתפרסמים לפי לוחות הזמנים של הגופים המפרסמים אותם, בפיגור של כחודש עד חודשיים ביחס לכל רבעון.
- מהו חציון ומדוע אתם מתעקשים עליו?
- הערך האמצעי: מחצית מהנכסים מוצעים במחיר נמוך יותר ומחצית במחיר גבוה יותר. בשוק שהקצה העליון שלו מגיע ל-35 מיליון אירו, ממוצע היה נמשך הרבה מעבר למה שקונה טיפוסי פוגש, ולכן כל הכותרות כאן מבוססות על חציונים.