בדיקת נכס ב Costa del Sol
בדיקה טכנית היא בדיקה שבה מומחה מגיע לנכס ומתעד מה באמת אינו תקין בו. את החלק הזה איננו מבצעים בעצמנו. אנו מגייסים את הבודק או האדריכל, דואגים שיגיעו בזמן ומוודאים שהממצאים שלהם יהפכו למשהו מעשי: מחיר, תנאי, תיקון לפני החתימה או סיבה שלא לרכוש את הנכס כלל. אנו גם מייעצים מתי לא כדאי להזמין בדיקה, משום שהיא אינה נחוצה בכל רכישה.
מי באמת בודק את הבניין
ארבעה אנשים שונים בודקים נכס לפני שרוכשים אותו, ורק אחד מהם מחפש ליקויים. חשוב לדעת זאת לפני שמניחים שמישהו כבר בדק את הדבר שמדאיג אתכם.המומחים מטפלים בידע המקצועי. אנו מוודאים שהכול מתחבר: שהאדם המתאים הוזמן, שניתנת לו גישה לנכס, שהדוח שלו מגיע לפני המועד האחרון שעליו להקדים ושמה שכתב אינו פשוט נשאר בתיבת הדואר הנכנס שלכם.
| מי | באיזה צד הם | מה הם באמת עושים |
|---|---|---|
| בודק טכני או אדריכל | שלכם | בודק את הנכס, את השלד, את הגג, את הרטיבות, את המערכות ואת הבריכה ומתעד את ממצאיו. זוהי הבדיקה הטכנית האמיתית, ובנכסים ישנים היא מגלה דברים שאחרת היו מתגלים רק לאחר המעבר. |
| עורך הדין | שלכם | בודק את המסמכים, לא את הבניין: בעלות, חיובים וחובות, חובות לוועד הבית, חוקיות הבנייה, רישיון האכלוס וליקויי תכנון. נכס יכול להיות במצב פיזי מושלם ועדיין להיות רכישה גרועה, וגם ההפך נכון. |
| השמאי של הבנק | הבנק | קובע שווי לצורך המשכנתה. איתור ליקויים אינו תפקידו. זו אינה בדיקה טכנית והיא אינה מחליפה אותה. |
| נציג המוכר | המוכר | מייצג את הצד השני, וזה תפקידו הלגיטימי לחלוטין. התיאור שלו לגבי מצב הנכס הוא תיאור לצורכי מכירה, לא בדיקה. |
| בעלי מקצוע | אף אחד מהם, עד שתשכרו אותם | הם מגיעים מאוחר יותר, לאחר שיש משהו לתמחר או לתקן. הצעת מחיר לעבודה אינה בדיקה של הבניין, ובונה המעוניין לקבל את העבודה אינו האדם שצריך לומר לכם אם העבודה נחוצה. |
| Arevont | שלכם | זה אינו תפקיד טכני כלל. אנו מייעצים מתי כדאי להזמין בדיקה, מתאמים את איש המקצוע, דואגים לגישה שלו, מתאימים את לוח הזמנים למועד החתימה ומביאים את ממצאיו למשא ומתן עם עורך הדין שלכם. |
האם אתם מבצעים את הבדיקה בעצמכם?לא, וגם לא היינו רוצים שתסתמכו עליה אילו ביצענו אותה. איננו אדריכלים או מהנדסי בניין. אנו מתאמים את המומחה, נמצאים במקום במועד שנוח לכם ומטפלים בכל מה שמסביב. הדוח שייך למומחה ושמו מופיע עליו.
מה שומת הבנק אינה
זוהי אי ההבנה היקרה ביותר מבחינת הקונה ברכישה בספרד, וקל מאוד להבהיר אותה. אם אתם לוקחים משכנתה בספרד, שמאי יבקר בנכס. אדם רשמי יסתובב בו עם מכשיר מדידה. קל מאוד להסיק מכך שהבניין כבר נבדק.הוא לא נבדק. שומת משכנתה נועדה לומר לבנק מה שווי הבטוחה שלו. השמאי מאשר שהנכס תואם את מסמכיו, מציין את מצב התחזוקה הנראה לעין, מודד ומצלם. כל מה שבדוח מכוון למספר, והמספר מיועד למלווה.
על מה הדוח עונהמה הוא עדיין לא אומר לכם
- שומת הבנק (שומה)
- מה שווי הנכס כבטוחה להלוואה, בהתאם לכללי השמאות הלאומיים. הביקור אמיתי והטכנאי מוסמך, אך מטרת הבדיקה היא קביעת שווי, לא איתור ליקויים. רטיבות מאחורי ארון אינה משנה את הנתון שהבנק זקוק לו.
- בדיקת הנאותות של עורך הדין
- האם הדבר שאתם רוכשים הוא אכן מבחינה משפטית כפי שהוא נראה: מי הבעלים, אילו חובות מוטלים עליו, האם הוא נבנה והורחב בהיתר והאם קיים רישיון אכלוס. בדיקה זו אינה עונה על השאלה אם הגג דולף.
- תעודת ביצועי האנרגיה
- דירוג באותיות שהמוכר מחויב להחזיק בו. הוא מחושב לפי הבנייה והמערכות, בדרך כלל בלי לפתוח דבר, ודירוג נמוך הוא אינדיקציה לעלויות שוטפות ולא רשימת ליקויים.
- המודעה ותיאור הסוכן
- האופן שבו הנכס מוצג למכירה. "מצב טוב" ו"שופץ לאחרונה" הם ניסוחי מכירה שגרתיים ללא משמעות מוגדרת, והתמונות צולמו כדי לגרום לכם לרצות לראות אותו.
- הבדיקה הטכנית
- מצב הבניין עצמו, כפי שנכתב בידי אדם שאין לו עניין בהשלמת המכירה. זו היחידה מבין חמש הבדיקות שמטרתה למצוא מה אינו תקין.
אף אחד מארבעת האחרים אינו בלתי ישר. כל אחד מהם עונה היטב על השאלה שלו. הטעות היא חשבונית: לחבר ארבעה דוחות ולהניח שביחד הם מכסים את כל הבניין.
Sources
הבנק שולח שמאי. האם עדיין עליכם להזמין בדיקה?הם עונים על שאלות שונות. השמאי אומר לבנק כמה הנכס שווה כבטוחה. איתור ליקויים אינו חלק מתפקידו, ולכן הערכת שווי אינה מחליפה בדיקה טכנית ואי אפשר לראות בה בדיקה כזו.
מתי בדיקה כדאית, ומתי אנו אומרים שאינה כדאית
בדיקה טכנית היא התנדבותית בספרד. אין חובה חוקית להזמין אותה, ורוב הרוכשים הספרדים אינם עושים זאת. זו אינה סיבה לדלג עליה, אך המשמעות היא שאיש בתהליך לא ירדוף אחריכם בגללה, ולכן השאלה הכנה אינה ״האם כולם צריכים לעשות זאת״ אלא ״האם הדבר ישנה משהו במקרה הזה״.אנו מתאמים בדיקה עם מפקח במקרים המתאימים, ולא בכל רכישה. באופן כללי, כאן עובר עבורנו הגבול.
- נכס ישן יותר, וכל דבר עם גג משלוהגיל הוא הסיבה היחידה החזקה ביותר. לבית יש גג משלו, מערכת ניקוז משלו ולעיתים קרובות גם בריכה וגינה משלו, וכל אחד מאלה הוא מערכת שמתבלה בקצב שאיש לא טרח לציין בפניכם.
- עבודות, הרחבות או הסבה הנראות לעיןבכל פעם שנוסף משהו, נסגר שטח או הוסב חדר לחדר שינה, יש שתי שאלות: האם הדבר בוצע היטב, והאם בוצע כחוק. המפקח עונה על הראשונה, עורך הדין על השנייה, וכדאי לשאול את שתיהן יחד.
- כל דבר עם סימני רטיבותצבע טרי על קיר נמוך אחד, מסיר לחות בפינת ביקור בנכס, דירה בקומת קרקע עם גינה שמעל מפלס הרצפה. רטיבות היא הליקוי שהאקלים בחוף הזה יוצר באופן האמין ביותר, וזה שמצטלם בצורה הגרועה ביותר.
- נכס שעמד ריקחודשים שבהם איש לא שהה בו, והתקלות הקטנות מצטברות בשקט: אטמים, משאבות, מערכות הבריכה, הדוד, יחידת מיזוג שלא הופעלה בשני הקיצים האחרונים.
- רכישה גדולהלא משום שנכסים יקרים גרועים יותר. משום שאותו סיכון יחסי מתבטא במספר גדול יותר, ומשום שברמה הזו הליקוי בדרך כלל אינו גלוי, וזו בדיוק הסיבה שמישהו צריך להגיע ולאתר אותו.
- כשאינכם יכולים להיות שם בעצמכםאם ההחלטה מתקבלת מצ׳כיה על סמך תמונות והסרטון שלנו, מומחה שנמצא בבניין הוא החלק החסר בתהליך עבורכם, ולא תוספת מיותרת.
ויש גם את החצי השני, שהוא החלק שאנו מעדיפים לספר לכם עליו לפני שתוציאו את הכסף. בבנייה חדשה הנמצאת בתוך תקופת האחריות, המשימה אינה בדיקה אלא בדיקת מסירת הנכס, והיא שייכת לעמוד האח התאום שלהלן. בדירה קטנה, חדשה יחסית ומתוחזקת היטב, שאין בה דבר חריג, בדיקה לעיתים קרובות רק מאשרת את מה שביקור בנכס קפדני כבר הראה, וההוצאה ההגיונית יותר היא הצעת מחיר ממומחה לדבר האחד שבאמת חשוב לכם.המבחן שאנו מפעילים פשוט: האם הממצא יכול לשנות באופן מציאותי את החלטתכם, את המחיר שלכם או תנאי בחוזה. אם התשובה היא לא, נאמר זאת במקום להזמין מישהו. זה לא הכסף שלנו, וגם לא אחר הצהריים שלנו, ולכן אין לנו סיבה לתאם בדיקה שאינה מצדיקה את עצמה.
נכס יד שנייה לעומת בנייה חדשה: מדוע הבדיקה היא משימה אחרת
הבדיקה הפיזית נראית דומה בשני המקרים. אך מטרתה שונה לחלוטין, וההבדל הוא זה שמחויב לתקן דבר כלשהו לאחר מכן.
| מה שונה | נכס יד שנייה | בנייה חדשה |
|---|---|---|
| אחריות | שום דבר. המוכר אחראי רק לליקויים נסתרים שידע עליהם והסתיר אותם, והתקופה להגשת תביעה כזו קצרה. | עשר שנים עבור השלד, שלוש עבור המערכות, ואחת עבור הגימורים. תשלומים שבוצעו לפני השלמת העסקה מכוסים באמצעות ערבות בנקאית. |
| מי מתקן את מה שנמצא | אתם, לאחר שהנכס שלכם. לכן הממצא חייב להגיע לפני החתימה, כל עוד הוא עדיין יכול לשנות את המחיר או את התנאים. | היזם עושה זאת, על חשבונו, וזה מה שרשימת snagging נועדה לתעד. |
| מצב ואבזור | תלוי בגיל. צפו להחליף בסופו של דבר את המטבח ואת חדרי הרחצה, וצפו שדברים אחרים יתחילו לדרוש טיפול עם הזמן. | הכול חדש. מה שנבדק הוא אם העבודה הושלמה כראוי ואם היא תואמת את מה שבחרתם. |
| אנרגיה | דרגות נמוכות יותר וצריכה גבוהה יותר מאשר בבנייה חדשה. הדבר מתבטא בחשבונות, לא במחיר הרכישה. | הדרגות הגבוהות ביותר, צריכה נמוכה יותר וחשבונות נמוכים יותר. |
| מה שווה הממצא | מנוף למשא ומתן, או סיבה לעצור. הוא משנה את החלטתכם ואת הסכום שלכם. | רשימת עבודות עם מועד אחרון, ומישהו שמחויב חוזית להשלים אותן. |
זהו גם הטיעון הכנה נגד ההנחה שנכס יד שנייה הוא האפשרות הזולה יותר. נכס יד שנייה משמעותו לעיתים קרובות יותר שיפוץ או סדרה של עבודות הדרגתיות: המטבח, חדרי הרחצה, מיזוג האוויר, ובנוסף הדבר שאיש לא ציפה לו לאחר שהקיר הוסר. בקלות תוכלו להגיע לאותו מחיר או למחיר גבוה יותר. בדיקה היא הדרך להפוך את החישוב הזה מהפתעה למספר שהיה בידיכם לפני החתימה.
Sources
האם אני זקוק לכך בבנייה חדשה?בדרך כלל לא בצורה הזו. נכס בבנייה חדשה מכוסה באחריות של עשר, שלוש ושנה אחת, ולכן בשלב הזה העבודה היא בדיקת מסירת הנכס ורשימת הליקויים מול היזם, וזהו שירות אחר. כאשר נכס בבנייה חדשה עומד גמור ולא נמכר במשך זמן רב, או כאשר אתם קונים יחידה מוכנה למגורים ממוכר פרטי ולא מהיזם, ההיגיון של נכס יד שנייה חל שוב.
המוכר אומר שלנכס אין ליקויים. האם הדבר מחייב?זה אינו אותו דבר כמו אחריות. בנכס יד שנייה המוכר אחראי לליקויים נסתרים שידע עליהם והסתיר אותם, ולכן אתם נדרשים להוכיח מה אדם אחר ידע, בתוך מועד קצר, לאחר שהנכס כבר בבעלותכם. זו עמדה חלשה בהרבה מממצא שהיה בידיכם לפני החתימה.
מה קורה לאחר קבלת הדוח
דוח שאינו משנה דבר לא הצדיק את הזמנתו. זהו החלק בשירות שהוא באמת שלנו, וזו הסיבה שאנו מעדיפים שהבדיקה תתבצע מוקדם מספיק כדי שתהיה לה משמעות.
- אנו קוראים את הדוח יחד איתכםהדוחות מתקבלים בספרדית או באנגלית ונכתבים עבור קורא בעל רקע טכני. אנו עוברים על הדוח יחד איתכם ומפרידים בין שלוש הקבוצות שתמיד קיימות: דברים שהם רגילים לנכס בגיל זה, דברים שיעלו כסף בקרוב, ודברים שמשנים את התמונה.
- את הממצאים הדורשים תיעוד מעבירים לעורך הדיןהרחבה שנבנתה ללא היתר, מרפסת שנסגרה, בריכה שאינה מופיעה בתיאור שבמרשם. הממצא הפיזי הוא תחילתה של שאלה משפטית, ושאלה זו שייכת לעורך הדין שלכם לפני שהיא שייכת לקבלן.
- אפשר להצמיד לממצא סכוםליקוי ללא עלות תיקון אינו עמדת מיקוח אלא מקור לחרדה. כאשר הדוח עצמו מכמת את העבודה, זהו הסכום שאנו מציגים לצד המוכר. כאשר הדוח אינו עושה זאת, אנו יכולים לקבל הצעת מחיר לתיקון מבעל מקצוע לפני שמתחילה השיחה על המחיר, כך שהדרישה תהיה לסכום מסוים עבור תיקון מסוים ולא לתחושה לגבי הנכס. אמרו לנו ואנו נשיג אותה; כדאי להקדיש לכך את הימים המעטים הנדרשים עבור כל דבר שבאמת הייתם מתווכחים עליו.
- כאשר נדרש אדריכל, אנו מצרפים אחדחלק מהממצאים חורגים ממה שבודק יכול להשיב עליו. האם ניתן להסדיר בדיעבד הרחבה, מה באמת יכלול שיפוץ, האם התכנון שאתם מתכננים אפשרי בכלל, ומה תהיה העלות של כל אחד מהדברים. זו שאלה לאדריכל, ואנו מציבים אדריכל מול השאלה. זהו מומחה נפרד בעל שכר טרחה נפרד, שיוצע לכם ישירות, ושום חלק ממנו אינו עובר דרכנו.
- מה שניתן לתקן הופך לדרישה, לא לתלונהעם הדוח ביד, אנו ועורך הדין שלכם מנסחים במדויק מה יש לתעד, לתקן או להסדיר, ומציגים זאת לצד המוכר. זו שיחה שונה לחלוטין מבקשה להנחה משום שהנכס מרגיש מוזנח.
- זה מתבטא במחיר, בתנאים או במועד האחרוןממצא יכול להביא להפחתה במחיר, להפוך לתנאי שיש לקיים לפני השלמת העסקה, או להפוך לתיקון שהמוכר מבצע תחילה. איזו משלוש האפשרויות מתאימה תלוי בממצא ובמידת המוטיבציה של הצד השני, ולשם כך נועד המשא ומתן.
- לפעמים התשובה היא לעצוראמרנו ללקוחות שלא להמשיך כאשר בדיקה משפטית או טכנית העלתה דבר מה חמור. איש אינו נהנה מהשיחה הזו, ובכל זאת היא זולה יותר מהחלופה. לא לקנות הוא תוצאה לגיטימית של תהליך רכישה, ואנו מתייחסים אליו ככזו.
מה באמת בודקים בבדיקה טכנית
בדיקה היא בחינה חזותית, ללא חדירה, של חלקי הבניין שניתן להגיע אליהם. המומחה מתעד את מצבם של כל רכיב, את הליקויים שמצא, את מידת חומרתם לכאורה, ואת הפריטים שיש לפתוח או לחשוף כדי שניתן יהיה להיות בטוחים. היקף הבדיקה משתנה בהתאם לנכס ולמומחה שאתם שולחים, לכן יש לראות בכך את מבנה העבודה ולא רשימה קבועה.| מה נבדק | מדוע זה קובע | מה אנו עושים עם הממצא |
|---|---|---|
| המבנה | ||
| המבנה והיסודות | סדקים, תזוזות ושקיעה הם הממצאים שעלולים לסיים רכישה במקום רק להביא לשינוי המחיר. אלה גם הממצאים שביקור בנכס צפוי פחות לגלות, משום שהתסמין הנראה לעין הוא לעיתים קרובות סדק דק במקום הלא נכון. | אם המצב חמור, הדוח מציין מה דורש בדיקה נוספת, ואנו עוצרים שם את התהליך עד לקבלת תשובה. לא חותמים על דבר כאשר קיימת אי ודאות מבנית. |
| גג, מרפסות ואיטום | בחוף הזה גג כמעט אינו עושה דבר במשך רוב השנה, ואז מצדיק את קיומו במהלך כמה ימים של גשם כבד. גג שטוח או מרפסת מעל חלל מגורים הם המקומות שדרכם חודרים המים. | הערכת עלות תיקון הופכת לטיעון בעניין המחיר. מים עומדים, יריעת איטום כושלת או מרפסת שמנקזת את המים בכיוון שגוי הופכים לתנאי שיש לקיים לפני השלמת העסקה. |
| חזית, מי גשם וניקוז | מרזבים וצינורות ניקוז אנכיים פשוט אינם מותקנים כאן לעיתים קרובות, ולכן הגשם זורם במורד הקיר וחודר לחלקו התחתון. זה מקובל באזור, אך לאחר מכן בעיית הרטיבות היא עדיין שלכם. | אנו בודקים מה הקהילה כבר החליטה בעניין, משום שחזית היא בדרך כלל רכוש משותף והתיקון עשוי להיות היטל שיוטל עליכם ולא עבודה פרטית שלכם. |
| רטיבות וחדירת מים | רטיבות עולה נפוצה בדירות קומת קרקע ובבתים שנבנו ללא שכבת איטום נגד רטיבות, וצבע טרי מסתיר אותה באופן מושלם במהלך ביקור בנכס. זהו הליקוי שממעיטים בערכו באופן העקבי ביותר ב Costa del Sol. | את המדידות מבצעים באמצעות מד לחות ולא לפי מראה עיניים. מדידה היא מספר שניתן להציג בפני מוכר, בניגוד לתחושת בטן. |
| בתוך הנכס | ||
| חלונות, דלתות ונגרות | אלומיניום ישן ללא נתק תרמי, זיגוג יחיד ואטמים שהתבלו הם ההבדל בין דירה ששומרת על הטמפרטורה שלה לבין דירה שמפעילים בה את המזגן כל הקיץ ועדיין רועש בה. | בדרך כלל מדובר בעלות, לא במשבר. אנו מתמחרים אותה והיא נכנסת להצעה כסכום ידוע, במקום כהפתעה בשנה הראשונה. |
| מערכת החשמל | מערכת שהותקנה בעשור אחר יכולה להיות בטוחה ועדיין להיות רחוקה מאוד ממה שהתקנות הנוכחיות דורשות, והיא קובעת אם תוכלו להוסיף כיריים אינדוקציה, מטען לרכב או יחידת מיזוג נוספת. | בדיקה תפקודית של לוח החשמל, המעגלים וההארקה. אם הדוח מצביע על בעיה, חשמלאי נותן הצעת מחיר לשדרוג לפני שאתם מתחייבים, לא לאחר מכן. |
| אינסטלציה, מים חמים וניקוז | גיל הצנרת, לחץ המים ואופן הניקוז בפועל של המקלחות והמטבח. ניקוז איטי ולחץ מים נמוך הם דברים שחיים איתם מדי יום ואינם נראים באף תצלום שאי פעם צולם. | פותחים את הברזים ובודקים את פתחי הניקוז. כאשר הדבר מצביע על צנרת שבתוך הקירות, זה בדיוק סוג הפריט שיש להסדיר לפני החתימה ולא אחריה. |
| מיזוג וחימום | ליחידות יש אורך חיים והיסטוריית טיפולים, ו"זה עובד" באפריל אינו זהה ל"זה עובד" באוגוסט. החלפה היא סכום ממשי שיש להביא בחשבון עבור הנכס כולו. | מפעילים, ככל שניתן, גם את החימום וגם את הקירור. הגיל והמצב נכנסים לתמונת עלויות התפעול יחד עם דירוג האנרגיה. |
| מטבח וחדרי רחצה | בנכס יד שנייה אלה שני החדרים שסביר שתצפו להחליף בשלב מסוים. הידיעה אם השלב הזה הוא עכשיו או בעוד שמונה שנים מהווה את עיקר תקציב השיפוץ. | כך היא הופכת לעלות מתוכננת עם תאריך, וזה ההבדל בין שיפוץ לבין מצב חירום. |
| מחוץ לנכס ומה משותף | ||
| בריכה, צמחייה והשקיה | בריכה פרטית היא גם מערכת מכנית, לא רק בור באדמה: משאבה, סינון, צנרת והמעטפת עצמה. נזילות יקרות לתיקון ואינן נראות כשהבריכה מלאה. | כאשר הדוח מעלה בעיה כלשהי, אנו מזמינים מומחה לבריכות, ועלות התפעול שלה נכנסת לחישובי עלות הבעלות שלכם. |
| גינה, גבולות ומה בנוי היכן | מה שנמצא במגרש צריך להתאים למה שמופיע בתוכנית. מרפסת כניסה, מחסן, פרגולה או מרתף שהוסב, המופיעים במציאות אך לא על הנייר, הם בעיה משפטית בתחפושת פיזית. | הממצא הפיזי מועבר ישירות לעורך הדין שלכם. זהו המקום הנפוץ ביותר שבו בדיקה טכנית הופכת לבדיקה משפטית. חשוב להבהיר מי משיב על מה: המפקח מתאר את מה שנמצא בשטח, והאם הוא תואם את הרישום אצל רשם המקרקעין ואת הרישום הקדסטרי. השאלה אם ניתן להסדיר אותו או אם יש לו רישיון אכלוס היא שאלה של עורך הדין, לא של המפקח. שלושה רישומים ובניין אחד, וזה נורמלי שהם אינם תואמים זה לזה. |
| שטחים משותפים ועבודות שטרם בוצעו | המעליות, המוסך, הגג, הבריכה והחזית משותפים, וכך גם החשבון. קהילה שכבר הצביעה בעד תיקון יקר למעשה חייבה אתכם בחלקכם בו עוד לפני שהגעתם. | המצב הפיזי עולה מהבדיקה, הפרוטוקולים והחובות מגיעים מעורך הדין, ואנו מוודאים ששני הדברים נקראים יחד ולא בנפרד. |
| דירוג אנרגטי ועלויות תפעול | נכס ישן יותר נמצא בדרגות הנמוכות יותר, עם צריכה גבוהה יותר, והדבר מתבטא מדי חודש ולא פעם אחת אצל הנוטריון. | העלות נכנסת לתמונת עלות הבעלות לצד דמי הוועד והמיסים השנתיים, כך שהרכישה הזולה יותר מושווית בכנות לרכישה החדשה יותר. |
מיקום הבדיקה בתהליך הרכישה
הרכישה כולה כוללת חמישה עשר שלבים, מהשיחה הראשונה ועד לקבלת המפתחות. לבדיקה הטכנית יש חלון זמנים, והוא צר יותר מכפי שרוב האנשים מניחים: יש להזמין אותה מוקדם מספיק כדי שממצא עדיין יוכל לשנות משהו, ולהשלים אותה לפני החתימה שאותה היא נועדה לסייע לכם לקבל.שלבים 8, 9, 13 ו-14 מתוך 15
- שריון והזמן לקבלת החלטהכאשר תמצאו את הנכס המתאיםשריון מוציא את הנכס מהשוק בזמן שהוא נבדק. זה הזמן להחליט אם בדיקה טכנית היא חלק מהבדיקה הזו, משום שבהסכם השריון מוסכם גם מה יקרה למקדמה אם בדיקה תגלה בעיה. החלטה לאחר מכן היא שגורמת לאנשים להרגיש שהם חייבים להמשיך.Resaleמקדמת השריון והתנאים המוסכמים. גם המחיר, התאריכים והאבזרים מוסדרים כאן, וזה בדיוק מה שממצא עשוי לפתוח מחדש.
- הבדיקות מתבצעות במקבילבדרך כלל שבועיים עד ארבעה שבועותבדיקת הנאותות המשפטית מתחילה לאחר השריון, וזהו המועד הטבעי לבצע במקביל גם את הבדיקה הטכנית. אותה תקופה, שני מומחים שונים ושתי רשימות שונות. חשוב שהבדיקות יחפפו, משום שממצא בבניין הופך לעיתים קרובות לשאלה הנוגעת למסמכים, ואתם רוצים ששני המומחים עדיין יעבדו כאשר הדבר קורה.
- הבדיקה האחרונה לפני החתימהלפני השלמת העסקהבנכס יד שנייה אנו חוזרים ובודקים אותו שוב לפני החתימה, יחד איתכם או מטעמכם. זו בדיקה שלנו והיא אינה בדיקה הנדסית: אנו מאשרים שהנכס נמצא במצב שהוסכם עליו ושכל האבזרים המופיעים ברשימת המלאי עדיין נמצאים בו. אם תרצו בדיקה טכנית מקצועית של אדריכל או מפקח, נתאם אותה בנפרד.New buildבבנייה חדשה התהליך תלוי ביזם. יש יזמים שמבצעים snagging לפני העברת הבעלות, ואחרים לאחר מכן. זהו השירות המשלים.Resaleהמצב בהשוואה למה שהוסכם, ורשימת המלאי בהשוואה למה שעדיין נמצא בנכס.
- נוטריון ומפתחותיום השלמת העסקההמועד האחרון שאליו כל האמור לעיל פועל לאחור. לאחר חתימת שטר המכר, הנכס שלכם במצב שבו הוא נמצא, וממצא שמתגלה ביום השני הוא חשבון תיקונים ולא עמדת מיקוח. אינכם חייבים להיות נוכחים בעצמכם אם עורך הדין שלכם מחזיק בייפוי הכוח, ואנחנו שם בכל מקרה.
אותו נכס, נבדק בשתי דרכים
כך נראה הצד הטכני של רכישה ללא נציג מטעם הקונה, ועם נציג כזה.| באופן עצמאי | עם Arevont | |
|---|---|---|
| מי מספר לכם מה מצב הנכס | נציג המוכר, שתפקידו למכור את הנכס הספציפי הזה, ותיאורו את מצב הנכס הוא תיאור מכירתי. | מומחה שאין לו כל עניין בהשלמת העסקה, וכל תפקידו הוא לאתר מה אינו תקין. תפקידנו הוא לדאוג שהוא יגיע בזמן. |
| מציאת האדם המתאים | חיפוש בשפה שאולי אינכם קוראים, ללא דרך להבדיל בין מפקח לבין קבלן שמחפש את עבודת התיקון שתבוא בעקבות הבדיקה. | אנחנו מתאמים מפקח או אדריכל מתוך אנשי המקצוע שאיתם אנו עובדים, ואומרים לכם מי מבין השניים נדרש עבור הנכס. |
| תזמון | הזמנת הבדיקה באיחור, לאחר חתימת הסכם ההזמנה והתחייבות המקדמה, היא בדיוק המועד שבו לממצא יש הכי פחות כוח מיקוח. | תיאום הבדיקה באותו חלון זמן של בדיקת הנאותות המשפטית, כך שלממצא עדיין תהיה דרך להשפיע. |
| לאן מוביל הדוח | מסמך טכני בספרדית, ושיחה בספרדית עם הצד השני בעניינו. | אנו קוראים אותו יחד איתכם, מחלקים אותו למה שתקין, למה שכרוך בעלות ולמה שמשנה את התשובה, והופכים את הקטגוריה האחרונה לדרישה באמצעות עורך הדין שלכם. |
| מה העלות עבורכם | שכרו של המפקח, ללא קשר למי שמתאם אותו. | אותו שכר מפקח, בחשבונית ישירה אליכם. התיאום, הגישה לנכס, התזמון והטיעון שלאחר מכן ניתנים ללא עלות, משום שכקונים אינכם משלמים לנו דבר. |
הנכס שהיה ישן בהרבה מהתמונות שלו
נכס אחד שהלכנו לבקר בו היה פשוט ישן בהרבה מכפי שתמונות המודעה הציעו. שום דבר בתמונות לא היה כוזב. הן היו מוארות היטב, ממוסגרות היטב וצולמו בשעה המיטיבה ביותר עם הנכס, ואף אחת מהן לא חשפה את גילו. עמידה בתוכו נמשכה כעשר שניות, והספיקה כדי לענות על שאלה שכל המודעה הותירה פתוחה. זו הגרסה הקלה של הבעיה, זו שאפשר לגלות פשוט באמצעות הגעה לנכס. הגרסה היקרה היא זו שאי אפשר לראות כלל: מה נמצא מאחורי הקיר, מתחת למרפסת ובתוך המערכות. איש אינו מגלה זאת רק באמצעות הגעה לנכס, וזו בדיוק הסיבה לשלוח אדם שתפקידו לחפש זאת.ביקור בנכס מספר לכם מהו גילו של הנכס. בדיקה מספרת לכם מה עלותו.
כמה זה עולה?
- קונה0 €אינכם משלמים לנו דבר, בין אם תרכשו משהו ובין אם לא, ובין אם בדיקה שתיאמנו תגרום לכם לוותר על נכס ובין אם לא.
- יזם או מוכר
- בנייה חדשה
- 2,5 to 6 %
- נכסי יד שנייה
- 1,5 to 4 %
- מפקח או אדריכלהוא מחייב אתכם ישירות עבור הבדיקה. איננו מקבלים ממנו תשלום ואיננו גובים דבר עבור ההפניה, וזהו אותו הסדר שיש לנו עם משרד עורכי הדין שאנו ממליצים עליו.
החלק שלנו ניתן ללא עלות. ההחלטה אם הבדיקה כדאית, תיאום המומחה, השגת הגישה שלו לנכס, עמידה בלוחות הזמנים מול מועד החתימה והבאת הממצאים למשא ומתן, כל אלה אינם עולים לכם דבר, משום שכקונים אינכם משלמים ל-Arevont דבר בשום שלב.הבדיקה עצמה מתואמת בנפרד, והמומחה מוסר לכם הצעת מחיר ישירות. איננו מפרסמים מחיר עבורה ולא נמציא טווח מחירים: התשלום תלוי בנכס, בגודלו ובמרחק שעל המומחה לעבור, וזהו התשלום שלו ולא שלנו. תקבלו את הסכום לפני הזמנת דבר, ואתם תחליטו.מה שקורה לאחר הדוח אינו באחריותנו. מומחה לבריכות, חשמלאי או קבלן שמוסר הצעת מחיר לתיקון, יחייב אתכם עבור עבודתו. דבר אינו מתווסף לחשבונית שלו דרך העבודה מולנו, לא במקרה הזה ולא באף מקרה אחר.
מחיר הנכס זהה גם אם תפנו ישירות. במקרה של בנייה חדשה, אתם מוזמנים לבקש את המחירון של היזם ולאמת אותו.
מה בדיקה לא תעשה עבורכם
היא לא תגרום לאיש לתקן דבר. בנכס יד שנייה אין אחריות. המוכר אחראי רק לליקויים נסתרים שידע עליהם והסתיר, כלומר עליכם להוכיח מה אדם אחר ידע, בתוך מועד קצר, לאחר שהנכס כבר שלכם. לכן ערכו של הדוח טמון כולו בהחלטה שתקבלו כל עוד היא עדיין בידיכם, ולא בתביעה לאחר מכן.גם לא מדובר בערובה. בדיקה היא חזותית ואינה פולשנית: דבר אינו מפורק, שום קיר אינו נפתח, ודוח הקובע שפריט מסוים דורש בדיקה נוספת הוא כן ולא מתחמק. עדיין עשוי להתגלות בשנת הבעלות השנייה דבר שאיש לא יכול היה לראות אחר הצהריים שבו שהו בנכס.ואנחנו גם לא מתאמים בדיקה בכל רכישה. בנייה חדשה, כל עוד היא מכוסה באחריות, דורשת בדיקת מסירת הנכס ולא בדיקה כללית. בדירה קטנה, חדשה יחסית ומתוחזקת היטב, ביקור בנכס מוצלח בתוספת הצעת מחיר ממומחה לגבי הדבר האחד שחשוב לכם, הם לרוב השקעה טובה יותר. נעדיף לומר לכם זאת ולטעות בנוגע לתשלום, מאשר להזמין אדם רק כדי שהתהליך ייראה יסודי.
שאלות נפוצות על הבדיקה הטכנית
- האם בדיקה טכנית היא חובה בספרד?
- לא. אין דרישה חוקית לבצע בדיקה כזו בעת רכישה, ורוב הקונים בספרד אינם עושים זאת. איש בתהליך לא יבקש אותה מכם, וזו בדיוק הסיבה שעליכם לקבל את ההחלטה בעצמכם ולא להמתין לה.
- מתי עליי להזמין את הבדיקה?
- רצוי כבר במועד ההזמנה, כך שהיא תתבצע באותו חלון זמן של שבועיים עד ארבעה שבועות כמו בדיקת הנאותות המשפטית, ותסתיים לפני חתימת החוזה המחייב. זה מאוחר מספיק כדי שתהיו רציניים בנוגע לנכס, ומוקדם מספיק כדי שממצא עדיין יוכל לשנות את המחיר או להפוך לתנאי.
- כמה זה עולה ומי משלם?
- המומחה מוסר לכם הצעת מחיר ישירות ומחייב אתכם, והתשלום תלוי בנכס ובגודלו. איננו מפרסמים סכום, משום שזה אינו התשלום שלנו לפרסום. החלק שלנו, תיאום הבדיקה וטיפול בממצאים שלה, ניתן ללא עלות, כמו כל דבר אחר שאנחנו עושים עבור קונה.
- מה קורה אם המפקח מגלה דבר חמור?
- הדבר הופך לדרישה ספציפית ולא לתלונה. יחד עם עורך הדין שלכם נפרט מה יש לתעד, לתקן או להסביר, ונציג זאת למוכר. ניתן להפחית את הסכום ממחיר הנכס, להפוך זאת לתנאי שיש לקיים לפני השלמת העסקה, או לבצע תחילה את התיקון. ואם המצב חמור דיו, המלצתנו היא לוותר על הרכישה, כפי שכבר המלצנו בעבר.
- האם המוכר רשאי לסרב להכניס שמאי?
- הגישה לנכס דורשת את שיתוף הפעולה של המוכר, ובדרך כלל מתאמת ללא קושי, לרוב לצד ביקור בנכס. אם הגישה מסורבת או נדחית שוב ושוב בנכס שכבר אתם עומדים לרכוש, זהו מידע בפני עצמו, וכך נתייחס אליו.
- האם עליי להיות בספרד לצורך זה?
- לא. המומחה אינו זקוק לנוכחותכם, וגם אנו לא. תקבלו את הדוח, נעבור עליו יחד בשיחה, ואם תרצו לראות דבר מסוים, נחזור לנכס ונציג לכם אותו בווידאו.
