סוכנות הנדל״ן של הקונה ב-Costa del Sol

בבנייה חדשה, יש להביא בחשבון בערך 12 עד 14 % מעל מחיר הרכישה; בנכס יד שנייה, 9 עד 10 %. ההבדל העיקרי הוא המס: בבנייה חדשה משלמים 10 % מע״מ ובאנדלוסיה 1,2 % מס בולים, ואילו נכס יד שנייה מחויב במס העברה של 7 % במקום זאת.

הדבר תלוי בשאלה אם אתם רוכשים בנייה חדשה או נכס יד שנייה. בבנייה חדשה הדבר החשוב ביותר הוא ערבות בנקאית. התשלומים שאתם מעבירים ליזם לפני השלמת הבנייה חייבים להיות מוגנים בהתאם להסדר התשלומים הרלוונטי, ולפני העברת הכסף עורך הדין בודק את החשבון, את המסמכים ואת סוג הביטחון החל על אותו תשלום. עבור תשלומים המכוסים בערבות בנקאית תקבלו אישור המתייחס לסכום ולרוכש הספציפיים. בנכס יד שנייה ההסדר שונה. עורך הדין עוקב אחר החוזים, המועדים ואופן העברת הכספים, כך שהמוכר יקבל את הכסף רק במועד שבו העסקה קובעת שיש לשחררו. לכן השאלה אינה רק לאן אתם מעבירים את הכסף. לפני כל תשלום משמעותי עורך הדין בודק מדוע אתם מעבירים אותו, למי ובאילו תנאים.

הדבר תלוי בניסוח הסכם השריון ומשתנה בין יזמים ומוכרים. השריון הוא התשלום היחיד שאינו נכלל במערכת הערבויות, ולכן עליו להיות קטן והחוזה חייב לפרט בבירור מתי הוא יוחזר. בדיוק משום כך עורך הדין קורא אותו לפני העברת הכסף, ולא לאחריה.

הדבר תלוי בעיקר בשאלה אם אתם רוכשים בנייה חדשה או נכס יד שנייה. בנכס בבנייה חדשה כדאי שיהיו זמינים לכם בערך 20 עד 40% ממחיר הרכישה עבור תשלומים שעשויים להתבצע לפני השלמת הפרויקט. נוסף על כך, תצטרכו הון עצמי עבור המסים והעלויות הנוספות של הרכישה, כולל מע״מ בשיעור 10% ועלויות העברת הבעלות האחרות. בנכס יד שנייה, כתושבי חוץ, עליכם לצפות באופן מציאותי לכך שהבנק יממן כמחצית מהשווי שהוא מייחס לנכס עצמו. לכן תצטרכו לממן ממקורותיכם את יתרת מחיר הרכישה ואת עלויות הרכישה. בנכס שמחירו 500.000 €, הסכום הנזיל שתצטרכו אינו לעיתים קרובות 100.000 או 150.000 €, אלא סכום גבוה בהרבה. לכן אנו מסדירים את המימון לפני השריון, ולא לאחר שכבר החלטתם על נכס מסוים.

כן, אך כתושבי חוץ אל תבנו באופן אוטומטי על מימון של 70 או 80% מהמחיר. כאשר ההכנסה היא במטבע שאינו אירו, צפו באופן מציאותי למימון של כ-50% מהשווי שקובע הבנק. עבור חלק מהלקוחות ההצעה עשויה להיות טובה יותר, ועבור אחרים פחות, בהתאם להכנסה, להתחייבויות הקיימות, לגיל, למטבע ההכנסה ולבנק המסוים. חשוב גם שהבנק אינו מחשב את המשכנתה לפי מחיר הרכישה, אלא לפי השמאות שלו. לכן אם אתם רוכשים במחיר של 500.000 €, אך הבנק מעריך את הנכס ב-470.000 €, המימון יחושב לפי 470.000 €. לכן, עוד לפני שתבחרו נכס, אנו בודקים איזה מימון תוכלו לקבל באופן מציאותי וכמה הון עצמי תצטרכו.

מי הבעלים האמיתי של הנכס, האם קיימות עליו משכנתאות, צווי עיקול או שעבודים אחרים, האם פרטי רשם המקרקעין תואמים, האם קיימים חובות לדמי אחזקה, והאם המצב המשפטי תואם את מה שאתם רוכשים. בנכס מסוים היקף הבדיקות מתרחב בהתאם לסוגו ולהיסטוריה שלו.

כן. עורך דין עצמאי שמייצג אתכם, ולא את היזם או את המוכר. הוא בודק את הבעלות, החובות, השעבודים, ההיתרים, החוזים והמצב המשפטי של הנכס לפני שתתחייבו לרכישה. אנו אינם מעסיקים עורכי דין ואיננו מקבלים עמלה עבור הפנייתכם אליהם. אנו מציגים בפניכם כמה אפשרויות ואתם בוחרים בעצמכם.

בנכס שהושלם, צפו בדרך כלל לכמה שבועות עד כמה חודשים ממועד ההזמנה ועד לקבלת המפתחות. בנכס בבנייה חדשה הדבר תלוי בשלב הפרויקט: תוכלו לרכוש דירה שהושלמה, אך גם פרויקט שיידרשו עוד שנתיים להשלמתו. התהליך כולו, מבחירת הנכס ועד לבדיקת הנאותות המשפטית ולנוטריון, מפורט לעיל.

פעם אחת מספיקה, ופעמיים עדיפות. ניתן לבצע את התהליך כולו מרחוק באמצעות ייפוי כוח, אך למרות זאת אנו מעדיפים שתגיעו לפחות פעם אחת.

כן. רכישת נכס ותושבות בספרד הן שני דברים שונים. תוכלו להיות בעלי נכס כתושבי חוץ, וחלק גדול מהתהליך יכול להתבצע באמצעות ייפוי כוח.

NIE, כן. חשבון בנק בספרד שימושי מאוד בפועל. NIE הוא מספר זיהוי של זר, שתצטרכו לצורך הרכישה, לתשלום מסים ולפעולות אחרות הקשורות לנכס. אנו מסדירים אותו עם עורך הדין מבעוד מועד, משום שהמתנה לקבלתו בעת שעליכם לחתום היא דרך מיותרת לסבך את הרכישה.

את החלק הגדול ביותר של הרכישה תשלמו באירו, ולכן בסכום גדול כדאי לבחון לא רק את עמלת ההעברה, אלא בעיקר את שער החליפין האמיתי. ניתן להעביר כסף דרך הבנק שלכם או באמצעות ספק המרת מטבע ייעודי, ובסכומים גדולים כדאי להשוות הצעות. מעל הכול, אל תשאירו את ההעברה לרגע האחרון. הבנק עשוי לבקש הוכחה למקור הכספים או לעכב את ההעברה לצורך בדיקות פנימיות. בהתאם ללוח התשלומים, נודיע לכם מראש מתי תצטרכו כל סכום.

כן. בעסקה גדולה, צפו לכך שהבנק והצדדים האחרים יבקשו הוכחה למקור הכספים. אם הכסף מגיע ממכירת חברה, מדיבידנדים, מהשקעות או ממבנה מורכב אחר, הסדירו את המסמכים לפני שתתחילו להעביר כספים.

על שמכם, על שם שני בני הזוג או במסגרת אחרת, בהתאם למצב המשפחתי והפיננסי שלכם. אין תשובה נכונה אחת. אופן הבעלות עשוי להשפיע בהמשך על הירושה, המס והמכירה, ולכן עדיף להחליט על כך עם עורך דין ויועץ מס לפני חתימת הסכם הרכישה, ולא אצל הנוטריון. אם אתם רוכשים כזוג, יש לכם ילדים, מחזיקים בנכסים משמעותיים בספרד או שוקלים לרכוש באמצעות חברה, ספרו על כך לעורך הדין כבר בתחילת התהליך.

לא באופן אוטומטי. הדבר תלוי בנכס הספציפי, בעירייה, בתקנון הקהילה ובכללים העדכניים לגבי אירוח תיירים. לכן אנו בודקים אם השכרה לטווח קצר אפשרית לפני ביצוע ההזמנה, במקרה שהשכרה היא אחת הסיבות לרכישה.

IBI, דמי אחזקה, איסוף פסולת, ביטוח, שירותים, מים, ולתושבי חוץ גם חובות מס בספרד. ההבדל הגדול ביותר בין שתי דירות במחיר דומה הוא לעיתים קרובות דמי האחזקה, ולכן בנכס מסוים אנו מציגים את העלויות השנתיות בפועל ולא נתון אחיד וכללי.

כן. Modelo 210, מס לתושבי חוץ על הכנסה זקופה. השם מסביר כמעט דבר, ורוב הבעלים מגלים זאת מאוחר מדי.

לא. בעלות על נכס אינה הופכת אתכם כשלעצמה לתושבי מס בספרד. תושבות המס נקבעת לפי מצבכם בפועל, כולל משך הזמן שאתם שוהים בספרד והמקום שבו נמצא מרכז האינטרסים הכלכליים והאישיים שלכם. אם ברצונכם לבלות כאן את רוב השנה או לעבור להתגורר כאן באופן קבוע, התייעצו עם יועץ לגבי תושבות המס לפני המעבר. הדבר עשוי להשפיע על האופן שבו ספרד מתייחסת להכנסות ולנכסים שלכם מחוץ לספרד.

על פי חוק, כל תשלום שמתבצע לפני השלמת הבנייה חייב להיות מכוסה בערבות בנקאית שהונפקה על שמכם. עורך הדין שלכם בודק את הנוסח המדויק של הערבות עבור הדירה שלכם לפני ביצוע כל תשלום, ומסביר לכם בדיוק על מה היא מכסה.

חובות והתחייבויות מסוימים הקשורים לנכס עלולים לעבור לבעלים החדש, ולכן הבדיקות שלפני הרכישה מתייחסות לא רק למוכר אלא גם לנכס עצמו. בין היתר, עורך הדין בודק את המצב מול ועד הבית ומבקש את האישורים הרלוונטיים לפני החתימה.

תוכלו למכור מתי שתרצו. השאלה היא באיזה מחיר ובאיזו מהירות. הנכסים שנמכרים מחדש בצורה הטובה ביותר הם אלה שיש בהם משהו שגם הקונה הבא ירצה: מיקום מקומי טוב, נוף, כיוון נכון, אפשרות להתנייד ברגל או מתחם מגורים מתוכנן טוב. לכן, בעת הרכישה איננו בוחנים רק אם אתם אוהבים את הנכס כיום, אלא גם למי תמכרו אותו בעתיד. בעת מכירה כתושבי חוץ, הביאו בחשבון גם את העלויות והמסים הקשורים למכירה.

כן, וניתן להסדיר זאת מראש. מס ירושה ספרדי חל במקרה זה, אך באנדלוסיה קיימות הקלות נדיבות למשפחה קרובה. בצוואה ניתן גם לבחור שהירושה תהיה כפופה לחוקי מדינתכם, וצוואה ספרדית קצרה לצדה חוסכת למשפחה חודשים של טיפול בניירת.

אם אתם מגיעים פעם בשנה למשך שבועיים בלבד, והנכס יעמוד ריק בשאר השנה, שכירות עשויה להיות פשוטה יותר. אך ברגע שאתם מגיעים כמה פעמים בשנה, או מבלים חלק ארוך יותר מהשנה ב-Costa del Sol, בעלות על נכס מתחילה להיות הגיונית באופן שונה לחלוטין. אינכם צריכים למצוא נכס להשכרה זמין בכל פעם, להתמודד עם מחירים עונתיים או לעבור בין דירות שונות. אתם מגיעים עם תיק קטן, וכל השאר כבר מחכה לכם בבית. הדבר בולט עוד יותר אם אתם נוסעים עם כלב או ילדים, או רוצים להגיע למשך כמה שבועות או חודשים. לא תמיד קל למצוא נכסים טובים להשכרה לטווח ארוך יותר, ובעונת השיא הם עלולים להיות יקרים מאוד. ואם תשכירו את הנכס באופן חוקי בזמן שאינכם משתמשים בו, ההכנסה מהשכירות עשויה לכסות חלק משמעותי מהעלות השנתית של הבעלות. בנכס שנבחר היטב, אינכם משלמים רק עבור מקום שאליו תוכלו לצאת לחופשה, אלא מחזיקים בבית שני שיכול להניב הכנסה בחלק מהשנה. לכן, עם לקוחות שרוצים להגיע לכאן באופן קבוע, אנו בדרך כלל בוחנים מתי הרכישה מתחילה להיות הגיונית, ולא אם היא הגיונית בכלל.

הדבר תלוי בעיקר בתקציב ובמה שאתם רוצים מספרד. Costa Blanca בדרך כלל זולה יותר, ובאותו תקציב ניתן לרכוש שם נכס גדול משמעותית יותר. Costa del Sol יקרה יותר, אך מציעה פעילות רבה יותר לאורך כל השנה, תשתיות בינלאומיות, את נמל התעופה של מלאגה, מגרשי גולף, בתי ספר, שירותי בריאות וקהילה זרה גדולה. אם עומדים לרשותכם פחות מכ-250.000 € עבור הנכס עצמו, נאמר לכם ישירות שככל הנראה לא היינו מתמקדים ב-Costa del Sol. המבחר במחיר הזה מוגבל מאוד, וב-Costa Blanca אותו תקציב עשוי להיות הגיוני בהרבה. החל מכ-300.000 € מתחילות להופיע אפשרויות ממשיות ב-Costa del Sol, אך הדבר עדיין תלוי במיקום, במרחק מהים, במצב הנכס ובדרישותיכם בכל הנוגע לנוף או להשכרה.