דוח שוק

דוח השוק של Costa del Sol Q3 2026

דוח השוק שלנו עבור הרבעון השלישי של 2026. מחירים, היצע, בנייה חדשה ויישובים בודדים, שחושבו על סמך הקטלוג שלנו. פורסם בתאריך 12 באוגוסט 2026.

כל דוחות השוק קטלוג הנכסים המלא

הסיכום במשפט אחד

השוק התקרר. המחירים עדיין עולים, אך בקצב איטי יותר.

נכסים בקטלוג9.166פרויקטים של בנייה חדשה ונכסי יד שנייה יחד, נכון ליום שבו תמונת המצב הוקפאה.

מחיר מבוקש חציוני680.000 €המחיר האמצעי, לא הממוצע. מחצית מהמודעות מעליו ומחציתן מתחתיו.

מחיר חציוני למ״ר4.750 €/m²המחיר המבוקש מחולק בשטח הבנוי, ולאחר מכן הערך האמצעי.

פרויקטים של בנייה חדשה286כל פרויקט בנייה המוצע למכירה לאורך החוף, ללא יוצא מן הכלל.

הנתונים מוקפאים בתאריך 12 באוגוסט 2026. הם אינם משתנים לאחר הפרסום.

מה השתנה

חמישה דברים שהשתנו ברבעון הזה

זהו הדוח הראשון, ולכן עדיין אין למה להשוות אותו. החל מהרבעון הבא, כל מספר כאן יכלול את השינוי שלו.

כאשר לא ניתן לחשב נתון מתוך הקטלוג, הוא מושמט במקום להיאמד.

מחירים

הקטלוג שלנו, רבעון מול רבעוןמדידה ראשונה

מחיר הביקוש החציוני הוא 680.000 €, או 4.750 €/m² למ״ר. הקטלוג נע בין 100.000 € ל-35 mil. €. נכסי יד שנייה עומדים על 4.710 €/m² למ״ר, ובנייה חדשה על 6.167 €/m² למ״ר.

סטטיסטיקה רשמיתמחירי מכירהתתווסף לאחר פרסומה על ידי הרשויות בספרד.

מועד פרסום צפוי: נובמבר 2026מקור: Ministerio de Vivienda

מחיר למטר רבוע של נכסים שנמכרו בפועל במחוז Malaga. בקטלוג שלנו מופיעים מחירים מבוקשים בלבד. מקור מדויק: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, סטטיסטיקת מחירי הדיור החופשי (שווי מוערך, EUR/m2, לפי מחוז), או Tinsa IMIE.

עסקאות

נתוני היקף העסקאות מגיעים מהמרשם הרשמי ומתפרסמים בפיגור של רבעון, ולכן סעיף זה מציג את התקופה האחרונה שאושרה ולא את התקופה הנוכחית.

סטטיסטיקה רשמיתהיקף העסקאותתתווסף לאחר פרסומה על ידי הרשויות בספרד.

מועד פרסום צפוי: נובמבר 2026מקור: Colegio de Registradores

מספר הנכסים שנמכרו במחוז Malaga במהלך הרבעון, וחלקם של הרוכשים הזרים. מקור מדויק: Colegio de Registradores, Estadistica Registral Inmobiliaria (רבעוני, לפי מחוז), או INE, Estadistica de Transmisiones de Derechos de la Propiedad.

ביקוש

לפי הפניות שאנו מקבלים, ולא לפי דבר שפורסם. הדבר מציג את מבוקשם של הקונים, שאינו תמיד תואם למה שנמכר.

סטטיסטיקה רשמיתמשכנתאותתתווסף לאחר פרסומה על ידי הרשויות בספרד.

מועד פרסום צפוי: אוקטובר 2026מקור: INE

משכנתאות חדשות למגורים שנרשמו במחוז Malaga ושיעור הריבית הממוצע, וכן Euribor בסוף הרבעון. מקור מדויק: INE, Estadistica de Hipotecas (חודשי, לפי מחוז), ו-Banco de Espana עבור Euribor.

סטטיסטיקה רשמיתלאומים של רוכשיםתתווסף לאחר פרסומה על ידי הרשויות בספרד.

מועד פרסום צפוי: נובמבר 2026מקור: Colegio de Registradores

חלקו של כל לאום בקרב הרוכשים במחוז Malaga במהלך הרבעון, כולל חלקם של הרוכשים הצ׳כים, אם הוא מדווח. מקור מדויק: Colegio de Registradores, Estadistica Registral Inmobiliaria, טבלת רוכשים לפי לאום.

הנתונים שלנוהרוכשים שלנויתווספו מה-CRM שלנו לאחר חיבורו לאתר.

מועד פרסום צפוי: אוקטובר 2026מקור: CRM Arevont

פיזור הפניות שלנו במהלך הרבעון: מדינה, תקציב, עיר, נכס בבנייה חדשה או נכס יד שנייה. זהו הנתון היחיד בדוח שאין לאף גורם אחר, ולכן כדאי לפרסם אותו. מקור מדויק: Arevont CRM. נדרש ייצוא רבעוני של פניות; עדיין אינו מחובר לאתר.

בנייה חדשה

פרויקטים למכירה, רבעון מול רבעוןמדידה ראשונה

הקטלוג כולל 286 פרויקטים עם חציון של 641.000 € ומחירי כניסה החל מ-227.400 €.

סטטיסטיקה רשמיתהיתרי בנייה חדשיםתתווסף לאחר פרסומה על ידי הרשויות בספרד.

מועד פרסום צפוי: נובמבר 2026מקור: Ministerio de Vivienda

היתרי בנייה למגורים שהונפקו במחוז Malaga במהלך הרבעון. הקטלוג שלנו מציג רק פרויקטים שכבר מוצעים למכירה. מקור מדויק: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, סטטיסטיקת היתרי פיקוח על עבודות בנייה (Colegios de Arquitectos Tecnicos).

רגולציה

הכללים בנושא השכרה לטווח קצר, רישיונות תיירות וזכויות הקהילה משתנים מיישוב ליישוב ומבניין לבניין. כל האמור כאן הוא מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ לגבי נכס מסוים.

סטטיסטיקה רשמיתכללי השכרה לטווח קצרתתווסף לאחר פרסומה על ידי הרשויות בספרד.

מועד פרסום צפוי: אוקטובר 2026מקור: BOJA + municipal bulletins

אילו רשויות מקומיות ב-Costa del Sol שינו את תנאי ההשכרה לתיירים במהלך הרבעון, בצירוף קישור לצו הספציפי. ללא קישור, המידע לא ייכלל בדוח. מקור מדויק: Boletin Oficial de la Junta de Andalucia (מרשם מקומות האירוח התיירותיים) והעלונים העירוניים הנפרדים, בעיקר של Malaga ושל Marbella.

Data

חמישה תרשימים, אותם חמישה בכל רבעון

אותם מדדים ובאותו סדר בכל פעם, כך שניתן לקרוא דוח אחד מול דוח אחר בלי ללמוד מחדש את המבנה.

מחיר מבוקש חציונימחיר הביקוש החציוני בכל הקטלוג.

680.000 €מדידה ראשונה

Q3 2026680.000 €

מדידה אחת. העמודה השנייה תתווסף בדוח הבא.

מחיר חציוני למ״רמחיר הביקוש החציוני למ״ר של שטח בנוי.

4.750 €/m²מדידה ראשונה

Q3 20264.750 €/m²

מדידה אחת. העמודה השנייה תתווסף בדוח הבא.

נכסים בקטלוגכמה נכסים הופיעו ברשימה בכל נקודת בדיקה.

9.166מדידה ראשונה

Q3 20269.166

מדידה אחת. העמודה השנייה תתווסף בדוח הבא.

בנייה חדשהפרויקטים למכירה, לא יחידות דיור.

286מדידה ראשונה

Q3 2026286

מדידה אחת. העמודה השנייה תתווסף בדוח הבא.

סטטיסטיקה רשמיתהיקף העסקאותתתווסף לאחר פרסומה על ידי הרשויות בספרד.

מועד פרסום צפוי: נובמבר 2026מקור: Colegio de Registradores

לפי יישוב

יישובים שבהם פחות מ-10 נכסים מושמטים: מתחת לסף הזה, נכס חריג אחד משפיע על החציון והמספר מאבד את משמעותו.

מחיר חציוני למ״ר, לפי יישובמחיר ביקוש למ״ר של שטח בנוי.

Manilva (107)3.866 €/m²

מדידה ראשונה

San Roque and Sotogrande (72)4.255 €/m²

מדידה ראשונה

Torrox (13)4.451 €/m²

מדידה ראשונה

Casares (85)4.710 €/m²

מדידה ראשונה

Mijas (324)4.961 €/m²

מדידה ראשונה

Benalmádena (116)5.568 €/m²

מדידה ראשונה

Estepona (574)5.763 €/m²

מדידה ראשונה

Benahavís (354)6.286 €/m²

מדידה ראשונה

Málaga (24)6.314 €/m²

מדידה ראשונה

Fuengirola (216)6.638 €/m²

מדידה ראשונה

Torremolinos (42)6.696 €/m²

מדידה ראשונה

Marbella (877)7.710 €/m²

מדידה ראשונה

מחיר ביקוש חציוני, לפי יישובמחיר הנכס האמצעי בכל יישוב.

Manilva (107)495.000 €

מדידה ראשונה

Torrox (13)599.000 €

מדידה ראשונה

Casares (85)625.000 €

מדידה ראשונה

Fuengirola (216)704.000 €

מדידה ראשונה

Mijas (324)737.000 €

מדידה ראשונה

Estepona (574)850.000 €

מדידה ראשונה

Torremolinos (42)892.000 €

מדידה ראשונה

Benalmádena (116)1 mil. €

מדידה ראשונה

Málaga (24)1,2 mil. €

מדידה ראשונה

San Roque and Sotogrande (72)1,6 mil. €

מדידה ראשונה

Marbella (877)1,7 mil. €

מדידה ראשונה

Benahavís (354)1,7 mil. €

מדידה ראשונה

נכסים, לפי יישובכמה אפשרויות מציע כל יישוב בפועל.

Torrox13

0,5 %

Málaga24

0,9 %

Torremolinos42

1,5 %

San Roque and Sotogrande72

2,6 %

Casares85

3 %

Manilva107

3,8 %

Benalmádena116

4,1 %

Fuengirola216

7,7 %

Mijas324

11,6 %

Benahavís354

12,6 %

Estepona574

20,5 %

Marbella877

31,3 %

דירות החל מ-, לפי יישובהדירה הזולה ביותר המוצעת בכל יישוב.

Manilva228.000 €

Estepona285.000 €

Mijas299.000 €

Benalmádena319.000 €

Fuengirola330.000 €

Torremolinos390.000 €

Marbella399.000 €

Málaga399.000 €

Benahavís415.000 €

Casares440.000 €

San Roque and Sotogrande492.000 €

וילות החל מ-, לפי יישובהווילה הזולה ביותר המוצעת בכל יישוב.

Manilva399.000 €

Mijas409.000 €

Estepona590.000 €

Marbella599.000 €

Benalmádena611.895 €

Benahavís640.000 €

Casares730.000 €

Fuengirola750.000 €

Málaga799.000 €

Torrox850.000 €

San Roque and Sotogrande995.000 €

מה מוצע בשוק

מבנה הקטלוג: מה המחיר, איזה סוג נכס זה ומתי הוא יושלם.

נכסים לפי טווח מחירהיכן מצוי ההיצע בפועל.

up to 250k €359

3,9 %

250k to 500k €2.731

29,8 %

500k € to 1 mil. €3.145

34,3 %

1 to 2 mil. €1.515

16,5 %

2 to 5 mil. €1.068

11,7 %

5 mil. € and above348

3,8 %

נכסים לפי סוגדירות, וילות, בתים דו משפחתיים ומגרשים.

Apartments3.641

39,7 %

Villas2.804

30,6 %

Penthouses1.406

15,3 %

Townhouses950

10,4 %

Other365

4 %

בנייה חדשה לפי שנת השלמת העסקהכל מה שלפני 2026 כבר בנוי ומוכן למעבר.

2023, מוכן2 פרויקטים

2024, מוכן12 פרויקטים

2025, מוכן45 פרויקטים

202673 פרויקטים

202772 פרויקטים

202870 פרויקטים

20297 פרויקטים

נכסים לפי מספר חדרי שינהכיצד הקטלוג מתחלק לפי גודל.

1 חדר שינה424

4,7 %

2 חדרי שינה2.459

27,5 %

3 חדרי שינה3.075

34,3 %

4 חדרי שינה1.461

16,3 %

5 או יותר חדרי שינה1.533

17,1 %

עיינו בכל פרויקטי הבנייה החדשה

עיר אחר עיר

כל עיר לאורך החוף, עם הנתונים שמאחוריה

אותם חמישה נתונים לכל עיר. ממוינים לפי המחיר החציוני למ״ר.

יישובמחיר חציונילמ״רדירות החל מוילות החל משינוי

Marbella877 877 נכסיםנכסים בMarbella

מחיר חציוני1,7 mil. €

למ״ר7.710 €/m²

דירות החל מ399.000 €

וילות החל מ599.000 €

שינוימדידה ראשונה

Torremolinos42 42 נכסיםנכסים בTorremolinos

מחיר חציוני892.000 €

למ״ר6.696 €/m²

דירות החל מ390.000 €

וילות החל ממעט מדי

שינוימדידה ראשונה

Fuengirola216 216 נכסיםנכסים בFuengirola

מחיר חציוני704.000 €

למ״ר6.638 €/m²

דירות החל מ330.000 €

וילות החל מ750.000 €

שינוימדידה ראשונה

Málaga24 24 נכסיםנכסים בMálaga

מחיר חציוני1,2 mil. €

למ״ר6.314 €/m²

דירות החל מ399.000 €

וילות החל מ799.000 €

שינוימדידה ראשונה

Benahavís354 354 נכסיםנכסים בBenahavís

מחיר חציוני1,7 mil. €

למ״ר6.286 €/m²

דירות החל מ415.000 €

וילות החל מ640.000 €

שינוימדידה ראשונה

Estepona574 574 נכסיםנכסים בEstepona

מחיר חציוני850.000 €

למ״ר5.763 €/m²

דירות החל מ285.000 €

וילות החל מ590.000 €

שינוימדידה ראשונה

Benalmádena116 116 נכסיםנכסים בBenalmádena

מחיר חציוני1 mil. €

למ״ר5.568 €/m²

דירות החל מ319.000 €

וילות החל מ611.895 €

שינוימדידה ראשונה

Mijas324 324 נכסיםנכסים בMijas

מחיר חציוני737.000 €

למ״ר4.961 €/m²

דירות החל מ299.000 €

וילות החל מ409.000 €

שינוימדידה ראשונה

Casares85 85 נכסיםנכסים בCasares

מחיר חציוני625.000 €

למ״ר4.710 €/m²

דירות החל מ440.000 €

וילות החל מ730.000 €

שינוימדידה ראשונה

Torrox13 13 נכסיםנכסים בTorrox

מחיר חציוני599.000 €

למ״ר4.451 €/m²

דירות החל ממעט מדי

וילות החל מ850.000 €

שינוימדידה ראשונה

San Roque and Sotogrande72 72 נכסיםנכסים בSan Roque and Sotogrande

מחיר חציוני1,6 mil. €

למ״ר4.255 €/m²

דירות החל מ492.000 €

וילות החל מ995.000 €

שינוימדידה ראשונה

Manilva107 107 נכסיםנכסים בManilva

מחיר חציוני495.000 €

למ״ר3.866 €/m²

דירות החל מ228.000 €

וילות החל מ399.000 €

שינוימדידה ראשונה

לא נכללו משום שהיו בהן מעט מדי נכסים לחישוב חציון משמעותי: Rincón de la Victoria (6), Nerja (5).

שני שווקים שונים

נכסי בנייה חדשה ונכסי יד שנייה אינם מתנהגים באותה צורה

הם מתומחרים אחרת, המיסוי עליהם שונה, והם נמכרים בקצבים שונים. השוואתם כשוק אחד מסתירה את שני ההבדלים.

בנייה חדשה286 projects

מחיר מבוקש חציוני641.000 €

מחיר חציוני למ״ר6.167 €/m²

המחיר הנמוך ביותר בקטלוג227.400 €

דירות החל מ227.400 €

וילות החל מ1.014.000 €

נכסים יד שנייה8.880 listings

מחיר מבוקש חציוני680.000 €

מחיר חציוני למ״ר4.710 €/m²

המחיר הנמוך ביותר בקטלוג100.000 €

דירות החל מ110.000 €

וילות החל מ105.000 €

טווחי מחירים, בנייה חדשה לעומת נכסי יד שנייההחלק מכל שוק שנמצא בכל טווח.

בנייה חדשהנכסי יד שנייה

up to 250k €1 %4 %

250k to 500k €33,6 %29,7 %

500k € to 1 mil. €36,7 %34,2 %

1 to 2 mil. €11,9 %16,7 %

2 to 5 mil. €14,3 %11,6 %

5 mil. € and above2,4 %3,8 %

מספר חדרי שינה, בנייה חדשה לעומת נכסי יד שנייההחלק מכל שוק בכל גודל.

בנייה חדשהנכסי יד שנייה

110,8 %4,5 %

246,2 %26,9 %

329,4 %34,5 %

49,1 %16,6 %

5 או יותר4,5 %17,5 %

הרבעון הבא

מה אנו עוקבים אחריו

הנתון שמספר לנו יותר מכול כרגע הוא מועד השלמת העסקה. בקטלוג שלנו יש 73 פרויקטים שהשלמתם צפויה ב-2026, 72 ב-2027 ו-70 ב-2028, כך שההיצע של בנייה חדשה אינו מצטמצם בשנים הקרובות. הדבר השני הוא הפער בין החוף לפנים הארץ: המחיר החציוני למ״ר שונה ביותר מפי שניים בין עיירות, ושם נקבע אם רכישה מסוימת עדיין כדאית. הגורם השלישי הוא הכללים להשכרה לטווח קצר, בעיקר במאלגה. כללים אלה משתנים ברמה העירונית, ולגבי נכס שאתם מתכוונים להשכיר הם עשויים להיות חשובים יותר מהמחיר. אנו עוקבים אחר שלושת הגורמים, והדוח הבא ישווה ביניהם לבין הרבעון הנוכחי.

מתודולוגיה

מהיכן מגיעים הנתונים האלה

אנחנו מחשבים את הדוח מתוך הקטלוג העצמי שלנו, הכולל נכסים בבנייה חדשה ונכסים יד שנייה ב Costa del Sol, ולא מתוך נתונים סטטיסטיים ארציים. הנתונים קבועים נכון לתאריך 12 באוגוסט 2026.

אלה מחירי ביקושאנחנו מחשבים לפי המחירים שבהם הנכסים מוצעים. מחירי המכירה אינם ציבוריים בספרד, וכל מי שאומר לכם בכמה נכס נמכר קיבל את המידע ממקור שונה מזה שלנו.

חציון, לא ממוצעהחציון פירושו שמחצית מהמודעות זולות יותר ומחציתן יקרות יותר. וילה אחת במחיר של שלושים מיליון אירו מטה את הממוצע. היא אינה משנה את החציון.

אנחנו משמיטים יישובים עם מדגם קטןכאשר יש לנו פחות מ־10 מודעות, איננו מפרסמים חציון. מקום ריק עדיף על מספר חסר משמעות.

המחיר למטר נועד להשוואה בלבדהנתון נועד להשוואת יישובים זה לזה. שוויו של נכס מסוים נקבע לפי מיקומו, הנוף שלו, הקומה שלו, מצבו והמרחק שלו מהחוף.

מה לא תמצאו בדוחמספר הנכסים שנמכרו, מחירי נוטריון, משכנתאות או הלאומים של הקונים. הרשויות בספרד מפרסמות את הנתונים האלה ואנחנו מוסיפים אותם ידנית. עד אז הדוח מציג מקום ריק לצד התאריך שבו אנו מצפים להם.

למה ההשוואה מופיעה רק בדוח הבאאיש אינו מפרסם היסטוריית מחירים בצורה שמישה. לכן אנחנו שומרים את הקטלוג המלא בכל רבעון, ומהדוח השני ואילך מחשבים ממנו את השינוי האמיתי.

כל תרשים מבוסס על מערך נתונים אחדכל תרשים בדוח מחושב מאותו קטלוג קבוע. העמודות תמיד פרופורציונליות לערך הגבוה ביותר במערך הנתונים, וכל תרשים מציין מכמה מודעות הוא חושב.

מה כולל כל דוח

אותם שבעה חלקים בכל רבעון, באותו סדר.

01סיכום: המספרים החשובים והמסקנה
02חמשת השינויים הגדולים ביותר
03תרשימים
04עיר אחר עיר
05בנייה חדשה לעומת נכס יד שנייה
06מה נבחן בהמשך
07מתודולוגיה

Archiv

רבעונים קודמים

כל הדוחות שפרסמנו. הנתונים בכל אחד מהם קבועים לפי התאריך שבו נכתב.

צפו בכל הדוחות

הדוח הזה חינמי ואין צורך להירשם לשום דבר. אנו מפרסמים אותו משום שקונה שמבין את השוק שואל שאלות טובות יותר, ושאלות טובות יותר מקלות גם על העבודה שלנו.

אם תרצו את אותם הנתונים עבור עיר אחת או עבור סוג נכס מסוים, פנו אלינו ואנו נפיק אותם עבורכם.

שאלו אותנו שאלה עיינו בקטלוג