שאלות נפוצות על רכישת נכס בספרד
אלה התשובות שאנו נותנים בטלפון, באותן המילים. עשרים וארבע שאלות, השאלות שקונים מחו״ל שואלים בתדירות הגבוהה ביותר, מקובצות לפי הנושא שבו אתם עוסקים ולא לפי סדר אלפביתי. כל תשובה מסתיימת בקישור לעמוד שמנתח את הנושא כראוי.
- בערך מעל מחיר הרכישה של בנייה חדשה
- 13 %
- בערך מעל מחיר הרכישה של נכס יד שנייה
- 9 %
- בערך שיעור כזה מערך הנכס שהבנק מממן עבור תושב חוץ
- 50 %
- כמה פעמים עליכם להגיע לספרד
- 1×
כיצד מתבצעת רכישה בספרד בפועל, וכמה זמן היא אורכת?
נכס שהושלם דורש בין כמה שבועות לכמה חודשים מהשמירה ועד לקבלת המפתחות, ובנייה חדשה עשויה להוסיף לכך שנתיים. נסיעה אחת מספיקה, ושתיים עדיפות, מכיוון שכמעט כל שלב יכול להיחתם באמצעות ייפוי כוח.כיצד מתנהל תהליך הרכישה כולו וכמה זמן הוא אורך?
בנכס שהושלם, עליכם לצפות בדרך כלל לכמה שבועות עד כמה חודשים ממועד השמירה ועד לקבלת המפתחות. בבנייה חדשה הדבר תלוי בשלב שבו נמצא הפרויקט. ייתכן שתרכשו דירה שהושלמה, אך גם ייתכן שתרכשו פרויקט שיושלם במהלך השנתיים הקרובות. אנו מתארים לעיל את התהליך כולו, מבחירת הנכס, דרך הבדיקות המשפטיות ועד לנוטריון.
כמה פעמים עליי לבקר בספרד?
פעם אחת מספיקה, ופעמיים עדיפות. ניתן לנהל את התהליך כולו מרחוק באמצעות ייפוי כוח, אך עדיין נעדיף שתבקרו לפחות פעם אחת.
האם אוכל לרכוש נכס גם אם איני מתגורר בספרד?
כן. רכישת נכס ותושבות ספרדית הן שני דברים שונים. תוכלו להיות בעלי נכס כתושבי חוץ, וחלק ניכר מהתהליך יכול להתבצע באמצעות ייפוי כוח.
האם אני צריך NIE וחשבון בנק בספרד כדי לקנות נכס?
אתה זקוק ל-NIE. חשבון בנק בספרד שימושי מאוד בפועל. NIE הוא מספר זיהוי של זר, שתזדקק לו לצורך הרכישה, תשלומים לרשויות ועניינים נוספים הקשורים לנכס. אנו מסדירים אותו באמצעות עורך דין מבעוד מועד, משום שהמתנה לקבלתו כשאתה עומד לחתום היא דרך מיותרת לסבך את הרכישה.
מי צריך להיות בעל הנכס?
אתה, שני בני הזוג או אדם אחר, בהתאם למצב המשפחתי והכלכלי שלכם. אין תשובה נכונה אחת. מבנה הבעלות עשוי להשפיע בהמשך על הירושה, המיסוי והמכירה, ולכן עדיף להחליט על כך עם עורך דין ויועץ מס לפני החתימה על הסכם הרכישה, ולא במשרד הנוטריון. אם אתם רוכשים כזוג, יש לכם ילדים, בבעלותכם נכסים משמעותיים בספרד או אתם שוקלים לרכוש באמצעות חברה, ספרו על כך לעורך הדין כבר בתחילת הדרך.
כמה תעלה לכם הרכישה מעבר למחיר?
כ-13 % מעל המחיר בבנייה חדשה וכ-9 % בנכס יד שנייה, ואם אתם זקוקים למשכנתה כתושבי חוץ, תכננו ללוות כמחצית מהערך שהבנק קובע, ולא את 70 או 80 % שאולי ציפיתם להם.כמה תעלה לי הרכישה בסך הכול מעבר למחיר הנכס?
בבנייה חדשה יש להביא בחשבון כ-13 % מעל מחיר הרכישה, וכ-9 % עבור נכס יד שנייה. ההבדל הגדול ביותר הוא במיסים: בבנייה חדשה משלמים 10 % מע״מ וכן AJD ב-Andalusia, ואילו בנכס יד שנייה מס העברת הנכס הוא 7 %. יש להוסיף גם את שכר עורך הדין, הנוטריון, רשם המקרקעין ומספר הוצאות קטנות יותר. ניתן לחשב את מלוא עלות הרכישה בעמוד, בהתאם למחיר הנכס.
כמה הון עצמי אצטרך אם ארצה משכנתה?
הדבר תלוי בעיקר בשאלה אם אתם רוכשים בנייה חדשה או נכס יד שנייה.בבנייה חדשה מומלץ להכין כ-20 עד 40 % ממחיר הרכישה לתשלומים שעשויים להידרש לפני השלמת הפרויקט. בנוסף, תזדקקו להון עצמי עבור מיסים ועלויות רכישה נוספות, כולל 10% מע״מ ועלויות נוספות הקשורות להעברת הנכס.בנכס יד שנייה, כתושבי חוץ, צפו באופן ריאלי שהבנק יממן כמחצית מהערך שהוא מייחס לנכס עצמו. לכן עליכם להחזיק במקורות עצמיים עבור יתרת מחיר הרכישה ועלויות הרכישה.עבור נכס שמחירו 500.000 €, ההון הנזיל שלכם אינו מסתכם לעיתים ב-100.000 או 150.000 €, אלא בסכום גבוה משמעותית. זו הסיבה שאנו מסדירים את המימון לפני ההזמנה, ולא רק לאחר שהחלטתם על נכס מסוים.
האם אוכל לקבל משכנתה כאזרח האיחוד האירופי?
כן, אך כתושב חוץ, אל תצפה אוטומטית למימון בגובה 70 או 80% ממחיר הנכס.כאשר ההכנסה היא במטבע שאינו אירו, מציאותי לצפות למימון של כ-50% מהשווי שקבע הבנק. עבור חלק מהלקוחות ההצעה עשויה להיות טובה יותר, ואילו עבור אחרים היא עשויה להיות גרועה יותר, בהתאם להכנסתם, להתחייבויותיהם, לגילם, למטבע ההכנסה שלהם ולבנק המסוים.חשוב גם שהבנק אינו מחשב את המשכנתה לפי מחיר הרכישה, אלא לפי השמאות שלו. אם אתם רוכשים נכס תמורת 500.000 €, אך הבנק מעריך אותו ב-470.000 €, המימון מחושב לפי 470.000 €.לכן, לפני שתבחרו נכס, אנו בודקים לאיזה מימון תוכלו לצפות באופן מציאותי וכמה הון עצמי תצטרכו.
כיצד מעבירים כסף ממטבע אחר לאירו?
את עיקר הרכישה תשלמו באירו, ולכן בסכום גדול כדאי לשקול לא רק את עמלת ההעברה, אלא בעיקר את שער החליפין בפועל. תוכלו להעביר את הכסף דרך הבנק שלכם או באמצעות ספק המרת מטבעות המתמחה בכך, ובסכומים גדולים כדאי להשוות בין ההצעות. מעל הכול, אל תשאירו את ההעברה לרגע האחרון. הבנק עשוי לבקש מכם להוכיח את מקור הכסף או לעכב את ההעברה עקב בדיקה פנימית. על סמך לוח התשלומים, נאמר לכם מראש מתי תצטרכו כל סכום.
האם אצטרך להוכיח מהו מקור הכספים שלי?
כן. בעסקה גדולה צפו לכך שהבנק וגורמים אחרים המעורבים בעסקה יבקשו מכם להוכיח את מקור הכספים. אם הכסף מגיע ממכירת חברה, מדיבידנדים, מהשקעות או ממבנה מורכב יותר, דאגו למסמכים לפני שתתחילו להעביר את הכסף.
בנייה חדשה עולה כ-13 % מעל המחיר, ונכס יד שנייה כ-9 %אותה תשובה כמו לשאלה הראשונה בקבוצה זו, בניסוח המאפשר להשוות בין שני המסלולים זה לצד זה. הנתונים משוערים ונלקחו ממחשבון העלויות שלנו בדף הבית.
הפעילו את המחשבון על המחיר שלכם, ולא על דוגמה. המחשבון מקבל את מחיר הנכס ומציג את מלוא עלות הרכישה, פריט אחר פריט.
| בנייה חדשה | נכס יד שנייה | |
|---|---|---|
| סה״כ בנוסף למחיר | בערך 13 % | בערך 9 % |
| המס העיקרי | מע״מ 10 % | מס העברה 7 % |
| מס בולים אנדלוסי | AJD | לא נגבה |
| לתשלום גם | עורך דין, נוטריון, רשם המקרקעין ועוד כמה פריטים קטנים יותר | עורך דין, נוטריון, רשם המקרקעין ועוד כמה פריטים קטנים יותר |
היכן הכסף שלכם נתון למעשה לסיכון, ומה מגן עליו?
במקום אחד בלבד: דמי השריון, שהם התשלום היחיד המתבצע מחוץ למערכת הערבויות. כל מה שאחריהם מוגן באמצעות ערבות בנקאית שהונפקה על שמכם או באמצעות עורך הדין שלכם, שמחליט מתי לשחרר את הכסף.כיצד הכסף שלי מוגן?
הדבר תלוי בשאלה אם אתם רוכשים בנייה חדשה או נכס יד שנייה.בבנייה חדשה, ערבות בנקאית היא אמצעי ההגנה החשוב ביותר. תשלומים שאתם מעבירים ליזם לפני השלמת הבנייה חייבים להיות מוגנים בהתאם להסדר התשלומים המסוים, ולפני העברת הכסף עורך הדין בודק את החשבון, את המסמכים ואת הבטוחה החלה על אותו תשלום. עבור תשלומים המכוסים בערבות בנקאית, תקבלו אישור המתייחס לסכום ולקונה המסוימים.בנכס יד שנייה התהליך מתנהל אחרת. עורך הדין מפקח על החוזים, על המועדים ועל אופן ההעברה, כך שהמוכר יקבל את הכסף רק כאשר אכן הגיע המועד לשחררו בהתאם לעסקה.לכן לא מדובר רק בשאלה לאן אתם מעבירים את הכסף. לפני כל תשלום משמעותי עורך הדין בודק מדוע אתם מעבירים אותו, למי ובאילו תנאים.
האם דמי השריון יוחזרו אם עורך הדין ימצא בעיה?
הדבר תלוי בנוסח הסכם השריון ומשתנה לפי היזם והמוכר. דמי השריון הם התשלום היחיד שמחוץ למערכת הערבויות, ולכן עליהם להיות נמוכים ועל ההסכם לציין בבירור את התנאים להחזרתם. לכן עורך הדין קורא את ההסכם לפני העברת הכסף, ולא לאחריה.
מה יבדוק עורך הדין לפני שאחתום על דבר כלשהו?
מי באמת הבעלים של הנכס, האם יש משכנתאות, הליכי אכיפה או התחייבויות אחרות, האם פרטי רשם המקרקעין נכונים, האם קיימים חובות לוועד הבית והאם המצב המשפטי תואם את מה שאתם רוכשים. עבור נכס מסוים, הבדיקות מורחבות בהתאם לסוגו ולהיסטוריה שלו.
האם אני זקוק לעורך דין משלי?
כן. עורך דין עצמאי שמייצג אתכם, ולא את היזם או את המוכר. עורך הדין בודק בעלות, חובות, שעבודים, היתרים, חוזים ואת המצב המשפטי של הנכס לפני שאתם מתחייבים לרכישה. אנחנו לא מעסיקים עורכי דין ולא מקבלים מהם עמלות עבור המלצות. נציג בפניכם כמה אפשרויות ואתם תוכלו לבחור בעצמכם.
מה קורה אם היזם אינו משלים את הפרויקט?
כל תשלום שמתבצע לפני השלמת הבניין חייב להיות מכוסה על פי חוק בערבות בנקאית שהונפקה על שמכם. עורך הדין שלכם יבדוק את הנוסח המדויק של הערבות עבור יחידת הדיור שלכם לפני שליחת תשלום כלשהו, ויסביר לכם בדיוק על מה היא מכסה.
האם אני עלול לרשת את חובותיו של הבעלים הקודם?
חובות והתחייבויות מסוימים הקשורים לנכס עלולים להשפיע על הבעלים החדש, ולכן לפני הרכישה אנו בודקים לא רק את המוכר אלא גם את הנכס עצמו. בין היתר, עורך הדין בודק את מצבו מול ועד הבית ומשיג את האישורים הרלוונטיים לפני החתימה.
ארבע הנחות שעולות לרוכשים כסףעל כל אחת מהן ניתן מענה מלא בשאלות שלעיל. יחד, אלה ארבעת הדברים שקונים זרים טועים בהם לרוב לפני שמישהו קרא חוזה.
מה הרוכשים מניחיםמה נכון בפועל
- כל תשלום מוגן
- תשלום השמירה הוא התשלום היחיד שמתבצע מחוץ למערכת הערבויות. לכן עליו להיות קטן, ולכן יש לקרוא את החוזה שקובע את התנאים לקבלתו בחזרה לפני העברת הכסף, ולא אחריה.
- היזם נושא בסיכון בבנייה שטרם הושלמה
- רק אם המסמכים תקינים. כל תשלום לפני השלמת הבנייה חייב להיות מכוסה בערבות בנקאית שהונפקה על שמכם, ועורך הדין שלכם בודק את הנוסח המדויק עבור הדירה שלכם לפני שליחת דבר.
- משכנתה מכסה 70 עד 80 אחוזים
- לא עבור תושב חוץ שמקבל תשלום במטבע שאינו אירו. תכננו לכמחצית מערך הנכס שהבנק עצמו קובע, ושימו לב שהבנק מלווה לפי הערכת השווי שלו ולא לפי המחיר שעליו הסכמתם.
- אין הכנסה משכירות, לכן אין מס בספרד
- עדיין נדרשת הגשת דוח. Modelo 210, מס ההכנסה הרעיונית לתושבי חוץ, חל על נכס ריק, ורוב הבעלים מגלים זאת באיחור.
האם ניתן להשכיר את הנכס לתיירים?
לא באופן אוטומטי. הדבר תלוי בנכס המסוים, ביישוב ובכללים של הקהילה עצמה, ולכן יש לבדוק זאת לפני שאתם מזמינים את הנכס ולא לגלות זאת בדיעבד.האם ניתן להשכיר את הנכס לתיירים לשהיות קצרות?
לא באופן אוטומטי. הדבר תלוי בנכס המסוים, ברשות המקומית, בכללי ועד הבית ובכללים העדכניים החלים על אירוח תיירים. לכן אנו בודקים אם השכרה קצרת טווח אפשרית לפני ביצוע ההזמנה, אם אחת הסיבות לרכישת הנכס היא השכרתו.
כמה עולה להחזיק בנכס מדי שנה?
IBI, דמי ועד הבית, פינוי אשפה, ביטוח, שירותים ותשתיות, וכן הגשת דוח מס בספרד גם בשנה שבה לא השכרתם את הנכס כלל. דמי ועד הבית הם בדרך כלל הסעיף שמסביר מדוע עלות ההחזקה של שתי דירות דומות שונה.כמה אשלם מדי שנה?
IBI, דמי ועד הבית, אגרות פינוי פסולת, ביטוח, חשמל ומים, ולתושבי חוץ גם חובות מס בספרד. ההבדל הגדול ביותר בין שתי דירות במחיר דומה נובע לעיתים קרובות מדמי ועד הבית, ולכן עבור נכס מסוים אנו מציגים את העלויות השנתיות בפועל במקום נתון אחיד וכללי.
האם אשלם מס בספרד גם אם לא אשכיר את הנכס?
כן. Modelo 210, מס על הכנסה רעיונית לתושבי חוץ. בשפה שלכם הוא כמעט אינו מסביר דבר, ורוב הבעלים מגלים זאת מאוחר מדי.
מה יקרה אם אצטרך למכור את הנכס בעוד שנתיים או שלוש?
אתם יכולים למכור את הנכס בכל עת. השאלה היא באיזה מחיר ובאיזו מהירות. נכסים שיש בהם משהו שגם קונים עתידיים ירצו נמכרים שוב בקלות הרבה ביותר: מיקום מיקרו טוב, נוף, כיוון נכון, נגישות ברגל או פרויקט איכותי. לכן, בעת הרכישה, אנו מתחשבים לא רק בשאלה אם אתם אוהבים את הנכס כיום, אלא גם בזהות האדם שלו תמכרו אותו בסופו של דבר. בעת מכירה כתושבי חוץ, צפו גם לעלויות ולמיסים הקשורים למכירה.
האם הנכס יישאר במשפחה?
כן, וניתן להכין זאת מראש. מס הירושה הספרדי חל, אך אנדלוסיה מציעה הקלות נדיבות לבני משפחה קרובים. בצוואתכם תוכלו גם לבחור שהירושה תהיה כפופה לחוקי מדינתכם, וצוואה ספרדית קצרה יכולה לחסוך למשפחתכם חודשים של בירוקרטיה.
האם עדיף לקנות מאשר לשכור, והאם זהו החוף המתאים לתקציב שלכם?
אם אתם מגיעים פעם בשנה למשך שבועיים, שכירות פשוטה יותר. אם אתם מגיעים כמה פעמים בשנה, הבעלות מתחילה להיות הגיונית יותר, ובמחיר הנמוך מכ-250.000 € עבור הנכס עצמו נאמר לכם ש-Costa Blanca היא כנראה התשובה המתאימה יותר.האם רכישת נכס תהפוך אותי לתושב מס בספרד?
לא. עצם הבעלות על נכס אינה הופכת אתכם לתושבי מס בספרד. תושבות המס נקבעת בהתאם למצבכם בפועל, לרבות משך הזמן שאתם שוהים בספרד והמקום שבו נמצא מרכז האינטרסים הכלכליים והאישיים שלכם. אם אתם רוצים לבלות כאן חלק גדול יותר מהשנה או לעבור לצמיתות, התייעצו עם יועץ לגבי תושבות המס שלכם לפני המעבר. הדבר עשוי להשפיע על האופן שבו ספרד ממסה את ההכנסות והנכסים שלכם מחוץ לספרד.
האם עדיף לקנות או לשכור?
אם אתם מגיעים פעם בשנה לשבועיים והנכס יעמוד ריק בשאר ימות השנה, השכרה עשויה להיות פשוטה יותר.אך ברגע שאתם מגיעים לכאן כמה פעמים בשנה או מבלים חלק ארוך יותר מהשנה ב Costa del Sol, הבעלות על נכס מתחילה להיות הגיונית הרבה יותר. אינכם צריכים לחפש דירה פנויה להשכרה בכל פעם, להתמודד עם מחירים עונתיים או לעבור בין דירות שונות. אתם פשוט מגיעים עם מזוודה קטנה, וכל השאר כבר מחכה לכם בבית.הדבר משמעותי עוד יותר אם אתם נוסעים עם כלב או ילדים, או אם אתם רוצים להגיע לכמה שבועות או חודשים. לא תמיד קל למצוא דירות טובות להשכרה לטווח ארוך יותר, ובעונת השיא הן עלולות להיות יקרות מאוד.ואם תשכירו את הנכס כחוק כאשר אינכם משתמשים בו, הכנסות השכירות יכולות לכסות חלק משמעותי מעלויות ההחזקה השנתיות. עם נכס שנבחר היטב, אינכם משלמים רק עבור מקום לבקר בו בחופשה, אלא מחזיקים בבית שני שיכול לייצר הכנסה בחלק מהשנה.לכן, עם לקוחות שרוצים להגיע לכאן באופן קבוע, אנו מתמקדים בדרך כלל יותר בשאלה מתי הרכישה תתחיל להיות הגיונית מאשר בשאלה אם היא הגיונית בכלל.
Costa del Sol או Costa Blanca?
זה תלוי בעיקר בתקציב שלכם ובמה שאתם מצפים מספרד.קוסטה בלנקה בדרך כלל זולה יותר, ובאותו תקציב תוכלו לקנות שם נכס גדול משמעותית יותר. Costa del Sol יקרה יותר, אך מציעה אורח חיים איכותי יותר לאורך כל השנה, תשתיות בינלאומיות, את נמל התעופה של מלאגה, מגרשי גולף, בתי ספר, שירותי בריאות וקהילה בינלאומית גדולה.אם עומדים לרשותכם פחות מכ-250.000 € עבור הנכס עצמו, נאמר לכם ישירות שכנראה לא נתמקד ב-Costa del Sol. המבחר במחיר הזה מוגבל מאוד, ואותו תקציב עשוי להיות הגיוני הרבה יותר ב-Costa Blanca.החל מכ-300.000 € מתחילות להופיע אפשרויות ממשיות ב-Costa del Sol, אך הדבר עדיין תלוי במיקום, במרחק מהים, במצב הנכס ובדרישות הנוגעות לנוף או להשכרה.
מה אנחנו מרוויחים מהרכישה שלכם?
העמלה משולמת על ידי היזם או המוכר וכבר כלולה במחירון שלהם, כך שהקונה אינו משלם לנו דבר נוסף. עורכי הדין שאנו ממליצים עליהם אינם מועסקים על ידינו, ואיננו מקבלים מהם עמלה.התשובה המפורטת נמצאת בעמוד אחד ולא באקורדיון כאן, משום שאלו השאלות שקובעות אם תבטחו בכל דבר אחר באתר הזה, והן ראויות ליותר מארבעה משפטים.
עשרים דקות בטלפון עונות על מה ששאלות נפוצות כלליות אינן יכולות
כמעט לכל שאלה בעמוד הזה יש תשובה אחרת עבור נכס מסוים בעיירה מסוימת, וזו התשובה שאתם באמת צריכים. אלה אותן מילים שאנו משתמשים בהן בשיחה, ובשיחה הן מיושמות על הנכס שלכם.עשרים דקות, ללא התחייבות, ואתם יכולים להביא נכס שמצאתם במקום אחר. אם כבר יש לפניכם הצעת נכס, שלחו אותה אלינו במקום זאת, ותקבלו תשובה על אותו נכס ולא על נכסים באופן כללי.