פתיחת חשבון בנק בספרד בעת רכישת נכס
אפשר לקנות נכס בספרד ללא חשבון בנק ספרדי, וכמעט אף אחד לא צריך לעשות זאת. תצטרכו חשבון כזה לפני שתחתמו על משכנתה, ולאחר שתהיו בעלי הנכס, החשמל, המים, דמי האחזקה, הארנונה ואגרת פינוי האשפה ישולמו ממנו מדי חודש. עורך הדין העצמאי שלכם פותח אותו מול הבנק, בדרך כלל במקביל להנפקת NIE. תפקידנו הוא לוודא שהחשבון קיים לפני שמשהו תלוי בו, ושאתם יודעים איזה תשלום מגיע ומתי.
מי פותח את החשבון, והיכן תפקידנו מסתיים
אנחנו לא פותחים את חשבון הבנק שלכם. עורך דין עצמאי עושה זאת מול הבנק, בדרך כלל באותו זמן שבו מטפלים ב-NIE שלכם, והוא מקבל את שכרו מכם ופועל עבורכם. אנחנו דואגים ללוח הזמנים סביב התהליך, כדי שהחשבון לא יהיה הדבר שכולם ממתינים לו ביום חתימת המשכנתה או במועד חיוב דמי האחזקה הראשון.ההבחנה הזו חשובה כאן יותר מאשר כמעט בכל עמוד אחר, משום שהבנק הוא הגורם היחיד בתהליך הזה שמייצג את עצמו. הוא אינו לצדכם ואינו לצד המוכר. מדובר בחברה שמוכרת לכם מוצר, ומחירו של המוצר הזה הוא סכום שעליכם לבקש.
| מה צריך לקרות | מי מטפל בכך | מה זה אומר עבורכם |
|---|---|---|
| פתיחת החשבון | ||
| NIE, קודם כול | עורך הדין העצמאי | מספר הזיהוי מגיע לפני כמעט כל דבר אחר. יש לו עמוד משלו במקום פסקה כאן, והגרסה הקצרה היא שמתחילים לטפל בו מוקדם, משום שאיש אינו יכול להבטיח מתי הוא יתקבל. |
| פתיחת החשבון | עורך הדין, מול הבנק | הוא מגיש את הבקשה ומטפל מול הסניף. באמצעות ייפוי כוח אפשר לטפל בחלק גדול מהתהליך בלי שתצטרכו לטוס לכאן לפגישה. |
| בחירת הבנק | אתם | אנחנו לא בוחרים אותו עבורכם, ואיננו מקבלים דבר מאיש תמורת הפנייתכם למקום כלשהו. בררו מהי עמלת התחזוקה החודשית לפני שתחתמו, משום שחשבון לתושב חוץ כמעט אף פעם אינו המוצר החינמי שחשבון לתושב הוא. |
| העברת כסף לחשבון | ||
| העברת כספכם מצ'כיה | אתם, באמצעות הבנק הצ'כי שלכם או ספק המרת מטבע | אנחנו לא מעבירים את כספכם ולא ממירים מטבע. מה שאנחנו יכולים לומר לכם הוא מתי כל סכום צריך להיות בחשבון, וזהו החלק שבו דברים משתבשים בפועל. |
| הוכחת מקור הכסף | אתם, עבור הבנק, עורך הדין והיזם | ברכישה גדולה יותר יבקשו זאת. הכינו זאת לפני שתתחילו להעביר כספים, ולא בזמן שכבר מעוכב תשלום. |
| כספי הרכישה עצמם | בדרך כלל לא החשבון שלכם כלל | בנכס יד שנייה, הכספים עוברים בדרך כלל דרך חשבון הנאמנות של עורך הדין, ובבנייה חדשה אל חשבון הבנייה המוגן. החשבון שלכם מיועד לניהול השוטף של הנכס, והסעיף שלהלן מסביר את ההבדל. |
| לאחר שהנכס בבעלותכם | ||
| הוראות הקבע | עורך הדין, לאחר השלמת העסקה | העברת חשבונות השירותים היא פעולה שגרתית לאחר השלמת העסקה. לאחר הגדרתם, החשמל, המים וקהילת בעלי הנכסים מחייבים חשבון זה, בין אם אתם במדינה ובין אם לא. |
| הדיווחים השנתיים לרשויות המס | עורך הדין או יועץ מס | הם אינם שלנו, ולעולם איננו מציגים אותם כשלנו. מה שתקבלו מאיתנו הוא ידע על מי מחזיק בהם ומתי הם מגיעים. |
| התזמון של כל אלה | Arevont | שורה זו היא השירות כולו. איננו פותחים חשבונות, איננו מחזיקים בכספכם ואיננו נותנים ייעוץ מס. אנו מוודאים שהאנשים שמבצעים את הדברים האלה מתחילים בזמן ופועלים בתיאום. |
האם אני צריך חשבון בנק ספרדי כדי לקנות נכס?לא בהחלט, ואנו מעדיפים לומר זאת בפשטות במקום למכור לכם דבר מה. התשובה שלנו בעמוד הבית היא ש־NIE נדרש, וחשבון ספרדי שימושי מאוד בפועל. הוא הופך לדרישה מחייבת ברגע שיש משכנתה, מכיוון שהתשלומים החודשיים חייבים להגיע מחשבון ספרדי.
מי פותח אותו בפועל?עורך הדין העצמאי שלכם, יחד עם הבנק. אותו משרד מטפל בדרך כלל ב־NIE, בהעברת חשבונות השירותים ובדיווחים השנתיים לרשויות המס לאחר מכן. זו הסיבה המעשית לכך שכדאי להיעזר בעורך דין אחד ולא בארבעה מומחים.
מה יוצא ממנו בפועל ובאיזו תדירות
הסיבה להחזיק חשבון ספרדי אינה הרכישה. היא עשר השנים שלאחר הרכישה. נכס כאן מייצר זרם קטן של תשלומים שאינו נפסק לעולם, ורובם מוגדרים כהוראות קבע מחשבון מקומי, משום שכך הספקים, העירייה וקהילת בעלי הנכסים מצפים לקבל תשלום.הסכומים שלהלן הם אלה שאנו מפרסמים בטבלת עלויות התפעול השנתיות שלנו. הם משמשים אינדיקציה לדירה. עלויותיה של וילה גבוהות יותר, במיוחד במסי הנכס המקומיים, בביטוח, באנרגיה ובתחזוקה, ובריכה או גינה מוסיפות לכולן.
| על מה משולם | באיזו תדירות | הטווח שאנו מפרסמים |
|---|---|---|
| יוצא מהחשבון בין אם אתם כאן ובין אם לא | ||
| חשמל ומים | חודשי | 100 עד 300 € בחודש ולעיתים יותר. זה כולל את הצריכה ואת התשלומים הקבועים, הנגבים גם כשהנכס ריק. |
| דמי אחזקה | חודשי או רבעוני, מחויב כעלות שנתית | 900 עד 6.000 € בשנה. בריכה, גינות, מעלית, אבטחה ותחזוקת השטחים המשותפים. בקהילות יוקרה הסכום גבוה במידה ניכרת, ולעיתים קרובות זהו ההבדל הגדול ביותר בין שתי דירות שמחירן זהה. |
| IBI, מס הנכסים המקומי | שנתי | 400 עד 1.000 € ומעלה. העירייה קובעת את הסכום לפי הערך הקדסטרלי, ולכן ניתן לחייב שני נכסים דומים בסכומים שונים. |
| פינוי אשפה, ה־basura | שנתי | 80 עד 200 €. נגבה על ידי העירייה, ולא על ידי חברת שירותים, ולכן מגיע בנפרד ומפתיע אנשים. |
| ביטוח מבנה | שנתי | 300 עד 800 €, בהתאם לנכס, לכיסוי ולשווי. |
| רק אם אתם לוקחים הלוואה | ||
| תשלום המשכנתה | חודשי | זהו התשלום שהופך את החשבון לחובה ולא רק להמלצה. בנק ספרדי דורש שהתשלומים ייגבו מחשבון ספרדי, ולכן החשבון חייב להיות קיים לפני החתימה. |
| נכנס לחשבון | ||
| הכנסה משכירות, אם תשכירו את הנכס | חודשי, בעונה | כאשר אנו מטפלים בהשכרה, ההכנסה מתקבלת בחשבון הזה מדי חודש. השאלה אם השכרה לטווח קצר מותרת בכלל תלויה בנכס, בקהילה וברשות המקומית, ואנו בודקים זאת לפני הזמנה אם זו אחת הסיבות לרכישה. |
האם כל התשלומים האלה יורדים מהחשבון באופן אוטומטי?לשם כך נועד החשבון. חשבונות השירותים, דמי האחזקה והמשכנתה מוגדרים בדרך כלל כהוראות קבע מחשבון ספרדי, ועורך הדין מסדיר את הוראות הקבע עבור השירותים לאחר השלמת העסקה. IBI ואגרת פינוי האשפה נגבים מבית העירייה וניתן גם אותם להגדיר כהוראות קבע, וזה מה שתרצו אם אתם נמצאים כאן רק כמה שבועות בשנה. הגדירו את כולם כבר בתחילת הדרך, ולא לאחר שהחשבון הראשון לא שולם.
מה הבנק באמת מבקש ומה הוא גובה
זהו החלק שאנו יכולים לתאר אך איננו מבצעים. להלן המידע שהבנק המרכזי הספרדי, המשטרה הלאומית ובנק ספרדי גדול מפרסמים בעצמם, משום שכמעט כל מה שנכתב בשפתכם בנושא זה הוא מידע מיד שנייה. כאשר מקור אינו מציין דבר, אנו אומרים זאת במקום להשלים את החסר.
מה הרוכשים מניחיםמה המקורות מפרסמים בפועל
- אין NIE, אין חשבון
- אלה שני מסמכים שונים, שנועדו לפתור שתי בעיות שונות. בנק ספרד קובע שעל הבנק לוודא שאינכם תושבים, והמשטרה הלאומית מנפיקה אישור נפרד על אי-תושבות בדיוק לצורך זה, בטופס EX15 ובאותה אגרת 790 כמו עבור NIE, בסך 7,31 € כיום. לפחות בנק ספרדי גדול מפרסם חשבון לתושבי חוץ הדורש דרכון תקף בלבד. עדיין תצטרכו NIE כדי לרכוש את הנכס: הוא מופיע בשטר המכר ובכל דיווח מס לאחר מכן.
- חשבון עו״ש ללא עלות, כמו בארץ
- פתיחתו בדרך כלל אינה כרוכה בעלות. החיוב השוטף על ניהול החשבון הוא הנתון שעליכם לברר, ושם תושבי חוץ מאבדים כסף מבלי לשים לב. אותו בנק מפרסם דמי ניהול בסך 0 € בחשבון המקוון שלו לתושבי חוץ, ו-20 € בחודש בחשבון העו״ש הרגיל שלו, כאשר הפטור ניתן רק בעמידה בתנאי זיקה: משכורת המופקדת לחשבון, הכנסה מקומית קבועה או שימוש בכרטיס. אין זו תוספת רשמית לזרים. העניין הוא שרוכש שאינו תושב אינו יכול מבחינה מבנית לעמוד בתנאים שהופכים חשבון ספרדי לחינמי.
- עליכם לטוס לשם ולשבת בסניף
- לא תמיד. בנק ספרדי גדול מציע פתיחת חשבון מקוונת לחלוטין לתושבי חוץ: הפרטים שלכם, בדיקת זהות בווידאו, חתימה דיגיטלית, ומדינת המגורים שלכם נמצאת ברשימת המדינות הזכאיות שפורסמה על ידיו. מדובר בבנק אחד ולא בכלל, ובנקים אחרים עדיין דורשים הגעה לסניף. עורך הדין שלכם יאמר לכם מה דורש הבנק שבו הוא מטפל בפועל, וייפוי כוח מאפשר את ביצוע התהליך בסניף.
- מרגע שנפתח, החשבון נשאר פתוח
- להצהרת אי-התושבות שעליה אתם חותמים בעת פתיחת החשבון יש תוקף של שנתיים לפי הצו הספרדי המסדיר אותה, ויש להגיש אותה בתוך חודש ממועד פתיחת החשבון. בפועל, הבנק פונה אליכם מדי שנתיים כדי לקבל הצהרה חדשה. בעלים שמניחים למכתבים האלה להישאר סגורים בתיבת הדואר בספרד הם אלה שמגלים שהחשבון הוגבל ברגע לא נוח.
- הכסף בחשבון שלי הוא כסף שביכולתי להשתמש בו
- בנק ספרד מציין במפורש שבנק רשאי לדרוש מסמכים על מקור הכספים המופקדים, שהוא רשאי לבקש אותם גם לאחר שהחשבון כבר נפתח, ושביכולתו לחסום את הגישה לכספים כל עוד מקורם לא הוכח. זו הסיבה החשובה ביותר להכין את מסמכי מקור הכספים לפני שנוצר מועד אחרון לרכישה, ולא במהלכו.
- אז כמה זמן זה לוקח
- לא נמסור לכם מספר, ונתייחס בחשדנות לכל מי שכן ימסור. המסלול המקוון שלעיל מפורסם ככזה שמוכן בתוך דקות, אך בשום מקום לא מפורסם מתי החשבון יכול למעשה לקבל העברה נכנסת גדולה. לאישור אי-התושבות נקבע בחוק פרק זמן מרבי של חמישה ימים לקבלת החלטה, אך לא פרק זמן מרבי עד לשלב הגשת הבקשה. אנו מתחילים מוקדם, משום שזהו החלק היחיד בתהליך הנמצא בשליטתנו.
כל האמור לעיל אינו המלצה על בנק כלשהו. זהו אוסף התנאים היחיד שיכולנו לצטט מאתר האינטרנט של בנק ספרדי, ולא מבלוג של אדם כלשהו, והוא מופיע כאן כדי שתוכלו לראות את ההבדל בין נתון שפורסם לבין נתון שחוזר על עצמו. שאלו את הסניף שלכם את אותן שלוש שאלות: מהו החיוב החודשי על ניהול החשבון, מה נדרש כדי להפחית אותו ומהי עלות העברה נכנסת מחו״ל.
מקורות
- Banco de España, פורטל הלקוח הבנקאי: מה הבנק דורש בעת פתיחת חשבון, הוכחת אי-תושבות ומקור הכספים ↗
- Policía Nacional, משרד מקוון: אישור אי-תושבות, טופס EX15 וזמן הטיפול ↗
- Policía Nacional: תעריפון אגרות Tasa 790, קוד 012 (אישור אי-תושבות 7,31 €, הקצאת NIE 9,84 €) ↗
- Banco Santander: חשבון מקוון לתושבי חוץ באמצעות דרכון, רשימת מדינות וללא דמי ניהול חשבון ↗
- Banco Santander: מידע טרום-חוזי עבור חשבון עו״ש, דמי ניהול חשבון בסך 20 € לחודש ↗
- BOE, Orden EHA/3202/2008: תוקף של שנתיים להצהרת אי-תושבות ↗
כמה עולה לנהל חשבון בנק ספרדי?פתיחת החשבון בדרך כלל אינה כרוכה בעלות. מה שמשתנה הוא החיוב החודשי על ניהול החשבון, והוא יכול לנוע מאפס בחשבון המיועד לתושבי חוץ ועד כ-20 € בחודש בחשבון עו״ש רגיל, שלא ניתן לקבל בו פטור בלי שמשכורת ספרדית תופקד בו. בקשו מהסניף את הסכום בכתב לפני שתחתמו, משום שזהו התשלום היחיד בעמוד הזה שאיש אינו מציין בפניכם ביוזמתו.
האם אני זקוק גם לאישור אי-תושבות בנוסף ל-NIE?ייתכן, והדבר תלוי בבנק. אלה מסמכים שונים: NIE מזהה אתכם לצורך הרכישה ולצורכי מס, ואישור אי-התושבות מוכיח את מעמדכם בפני הבנק. יש בנקים שמקבלים דרכון במקום זאת. עורך הדין שלכם יטפל במסמך שהבנק שמולו הוא פועל דורש.
פתיחת חשבון בלי לטוס לספרד
השאלה השנייה שכל רוכש זר שואל, אחרי שאלת העלות, היא האם עליו לעמוד בסניף במרבלה כדי לחתום על מסמכים. לתשובה הכנה יש שלושה חלקים, ורק הראשון שבהם הוא הבטחה.
- ייפוי כוח הוא שמאפשר לטפל מרחוקזהו המסמך היחיד שקובע בכמה חלקים מהרכישה תשתתפו באופן אישי. עם ייפוי כוח תקף, עורך הדין שלכם יכול לטפל בחלק גדול מהניירת מטעמכם, כולל השלמת העסקה אצל נוטריון. הוא אינו מחייב אתכם לרכוש דבר, וניתן לחתום עליו זמן רב לפני שיש נכס.
- חתמו עליו כאן אם אתם מגיעים בכל מקרהחתימה עליו אצל נוטריון במהלך סיור נכסים גוזלת מכם שעה מיום שאתם כבר מבלים בחוף. חתימה עליו בצ׳כיה פירושה בדרך כלל אפוסטיל ותרגום מושבע נוסף, כלומר עבודה והוצאה, ולא בעיה.
- אמרו לעורך הדין בתחילת הדרך שהחשבון כלול בטיפולייפוי כוח מנוסח למטרה מסוימת. זהו אינו מסמך אוניברסלי המכסה כל דבר שיצוץ בהמשך. אם אתם רוצים שהחשבון ייפתח ללא נוכחותכם, אמרו זאת בזמן שנוסח המסמך עדיין נקבע, ולא לאחר מכן.
- המילה האחרונה עדיין שמורה לבנקהבנקים קובעים בעצמם את מדיניות הזיהוי שלהם, והם רשאים לדרוש שתתייצבו בפניהם. עורך הדין שלכם יספר לכם מה הבנק שהוא עובד איתו דורש בפועל, ואנחנו נתייחס לכל הבטחה לפתיחת חשבון מלאה מרחוק ובאופן מובטח, מצדנו או מצד כל גורם אחר, כסיסמת מכירה ולא כעובדה.
אזהרה אחת, וזו הסיבה לכך שאין להקל ראש באף אחד מהדברים האלה. ייפוי כוח מזויף הוא דרך מוכרת לביצוע הונאת נדל״ן בספרד, לצד מודעות מזויפות והודעת דוא״ל הטוענת שפרטי הבנק השתנו. לעולם אל תשלמו לאיש ואל תחתמו על דבר על סמך מסמך שהגיע בדוא״ל, מבלי לבדוק אותו תחילה מולנו או מול עורך הדין שלכם.
האם עורך הדין שלי יכול לפתוח את החשבון בלעדיי?באמצעות ייפוי הכוח המתאים הוא יכול לטפל בחלק גדול מהעניין מטעמכם, וכך נוהגים רוב לקוחותינו. אין זה דבר שהיינו מבטיחים באופן כללי, משום שהבנק קובע את מדיניות הזיהוי שלו והוא רשאי לדרוש לראות אתכם. שאלו את עורך הדין על כך בעת ניסוח ייפוי הכוח, כדי שהחשבון ייכלל בתחולתו ולא יישאר מחוצה לה.
איך להכניס קורונות צ'כיות לחשבון בלי להפסיד כסף בדרך
מחיר הרכישה נקוב באירו, ורוב הרוכשים הזרים מחזיקים לפחות חלק מהכסף בקורונות. בסכומים של מאות אלפי אירו, שער החליפין חדל להיות פרט שולי: ההבדל בין שתי דרכים להמיר את אותו סכום עשוי להגיע לאלפי אירו. מתג המטבע באתר שלנו מציג לכם ערך משוער בקורונות עבור נכס. הרכישה עצמה מתבצעת באירו, והשער שתקבלו בפועל נקבע ביניכם לבין הבנק או ספק שירותי ההמרה שלכם.
- אל תשאירו את ההעברה ליום האחרוןהעברה בינלאומית גדולה עלולה להתעכב בשל בדיקות שהבנק עורך בעצמו בנוגע למקור הכסף, או בשל מגבלה יומית. לעומת זאת, מועדי התשלום ברכישה קבועים. לכן מתכננים את ההעברה מראש, ולא בבוקר פגישת הנוטריון.
- שער הבנק אינו השער שמופיע בגוגלמה שקובע את התוצאה אינו רק עמלת ההעברה. בעיקר קובע הפער בין שער השוק לבין השער שהבנק מציע לכם בפועל. בסכום גדול, אפילו פער קטן מייצג הרבה כסף.
- אינכם חייבים להמיר את הכול בבת אחתבבנייה חדשה הכסף משולם בדרך כלל בשלבים, בהתאם ללוח התשלומים של הפרויקט, ולכן אינכם חייבים להמיר את מלוא מחיר הרכישה ביום אחד. הדבר תלוי במועדי התשלום ובמידת סיכון המטבע שאתם מעוניינים לקחת על עצמכם.
- הכינו מראש את מקור הכספיםמקור הכסף נבדק במהלך הרכישה. הבנק, עורך הדין או היזם יבקשו מסמכים המראים מהיכן הגיע הכסף, וברכישה גדולה, הכנתם מראש היא שמונעת עיכוב בהעברה.
- אינכם חייבים למצוא ספק בעצמכםאם אתם מעדיפים שלא להתחיל באתר השוואות, נוכל להפנות אתכם לספק מטבע שאנו עובדים איתו. בדרך כלל זו הדרך המהירה ביותר לקבל הצעה אמיתית עבור סכום אמיתי, במקום שער פרסום בולט. אתם חופשיים להשתמש בבנק שלכם או בכל ספק שתבחרו, ואם כבר יש לכם ספק שאתם מרוצים ממנו, המשיכו להשתמש בו. בקשו את השער עבור הסכום האמיתי שלכם לפני שתתחייבו לספק כלשהו, כולל הספק שלנו.
מה שאנחנו יכולים למסור לכם כאן הוא לוח הזמנים, ולא את השער. ספרו לנו בערך כמה אתם רוצים להוציא ומתי אתם רוצים לרכוש, ואנחנו נגיד לכם איזה סכום צריך להיות זמין ובאיזה מועד, כדי שההעברה לעולם לא תהיה הגורם שמתעכב.
מתי בפועל אצטרך כל סכום?בבנייה חדשה: תחילה דמי שריון בסך של כ-6.000 עד 11.000 €, לאחר מכן בדרך כלל 20 עד 40 % מהמחיר בתוספת מע"מ בעת חתימת החוזה מול היזם, אחר כך תשלומים בהתאם ללוח הבנייה, ולבסוף היתרה במועד השלמת העסקה. בנכס יד שנייה: אותם דמי שריון, לאחר מכן בדרך כלל עד 10 עד 20 % בעת חתימת חוזה arras, ולבסוף היתרה אצל הנוטריון. אנו מציבים את התאריכים הספציפיים שלכם מול לוח זה לפני שתעבירו סכום כלשהו.
החשבון שלכם אינו המקום שבו מוחזק כספי הרכישה
רוכשים זרים מגיעים בציפייה להסדר נאמנות נוטריוני שהם מכירים מארצם. הסדר כזה אינו קיים כאן במתכונת זו. התהליך שונה, ולא פחות טוב. המשמעות המעשית היא שברוב הרכישות, הכסף עבור הנכס כלל אינו עובר דרך החשבון שזה עתה פתחתם.
| היכן נמצא הכסף | של מי החשבון | מתי הכסף עובר |
|---|---|---|
| החשבון הספרדי שלכם | שלכם | ההוצאות השוטפות של הנכס: חשבונות השירותים, הוצאות הקהילה, IBI, תשלום המשכנתה וכל הכנסה מדמי שכירות שמתקבלת. בדרך כלל לא מחיר הרכישה עצמו. |
| חשבון הלקוחות של עורך הדין | עורך הדין שלכם, בחשבון נפרד ומפוקח | זהו התהליך המקובל בנכס יד שנייה. עורכי דין בספרד מחזיקים את כספי הלקוחות בחשבון מפוקח ונפרד, ולא בחשבון התפעולי שלהם, והמוכר מקבל את הכסף רק אצל הנוטריון, ברגע שבו נחתם שטר המכר. |
| חשבון הבנייה המוגן | מופרד עבור פרויקט מסוים אחד | המסלול בבנייה חדשה. על פי חוק, התשלומים שלכם מועברים לחשבון מיוחד עבור אותה בנייה, וכל תשלום חייב להיות מכוסה באמצעות ערבות בנקאית על שמכם. עורך הדין שלכם מוודא זאת לפני שהאירו הראשון יוצא מהחשבון לאחר השריון. |
| השיק הבנקאי אצל הנוטריון | נמשך מחשבון ספרדי | היתרה משולמת באמצעות cheque bancario שנמסר במעמד החתימה. הכסף והמפתחות עוברים מיד ליד באותו חדר ובאותו רגע. |
האם החשבון שלי זהה לחשבון הלקוחות של עורך הדין?לא, ובלבול בין השניים נפוץ. חשבון הלקוחות הוא חשבון נפרד ומפוקח על שם עורך הדין, שבו מוחזק כספי הרכישה עד למועד הפגישה אצל הנוטריון. החשבון שלכם הוא החשבון שממנו משולם הנכס לאחר שהוא בבעלותכם.
מה תתבקשו להציג
שתי רשימות באחת, משום שהן חופפות ומתבקשות על ידי אנשים שונים. הרשימה הראשונה כוללת את מה שהבנק צריך כדי לזהות אתכם. השנייה כוללת את מה שכל הצדדים בעסקה צריכים כדי להבין מהיכן הגיע הכסף שלכם. רוב המסמכים נשלחים באופן אלקטרוני מצ׳כיה.| מה נדרש | מי מבקש זאת | איך זה מתנהל בדרך כלל |
|---|---|---|
| כדי לזהות אתכם | ||
| דרכון או תעודת זהות לאומית | הבנק, ועורך הדין עבור NIE בו זמנית. | סריקה להתחלה. המקור נדרש במקום שבו נחתם מסמך בפועל. |
| ה-NIE שלכם | הבנק, לאחר פתיחתו. הוא מופיע גם בשטר המכר ובכל דיווח מס לאחר מכן. | עורך הדין מגיש אותו, במקביל לבדיקת הנאותות המשפטית ולא לאחריה. |
| הכתובת ופרטי הקשר שלכם בצ'כיה | הבנק ועורך הדין, כחלק מזיהוי סטנדרטי. | נשלח באופן אלקטרוני יחד עם שאר המסמכים. חשבון חשמל או דף חשבון בנק עדכני על שמכם הוא ההוכחה המקובלת. |
| מסמך המראה במה אתם עוסקים ומהי הכנסתכם | הבנק. תיק של תושב חוץ כולל בדרך כלל מסמך העסקה או הכנסה. | באופן אלקטרוני. הרשימה המדויקת תלויה בבנק, ולכן עורך הדין שלכם מבקש אותה מהם לפני שאתם מרכזים דבר. |
| מקור הכספים | ||
| דפי חשבון בנק | הבנק, עורך הדין או היזם, כהוכחה למקור הכספים. | באופן אלקטרוני, וכדאי להכין זאת לפני שמתחילים להעביר כספים ולא לאחר מכן. |
| הוכחה למקור הכספים | אותם שלושה, בכל רכישה גדולה יותר. זה אינו נתון לבחירה, ובשלב הזה העברות מתעכבות. | בדרך כלל דפי חשבון, מסמכים על מכירת נכס אחר, הכנסות או דיבידנדים. מה שנדרש תלוי במצבכם. |
| מסמכים למבנה מורכב יותר | הבנק, אם הכסף מגיע ממכירת חברה, מהשקעות או דרך מבנה רב-שכבתי כלשהו. | התחילו בזה מוקדם ככל האפשר. זהו המסמך שהכנתו נמשכת הכי הרבה זמן, והוא זה שעלול לעצור העברה לחלוטין. |
| רק אם אתם לוקחים הלוואה | ||
| שנתיים או שלוש של דוחות מס | הבנק הספרדי, כחלק מתיק המשכנתה. | באופן אלקטרוני. תרגומים במקרים שבהם הבנק מבקש אותם. |
| תלושי שכר או דוחות חברה | הבנק הספרדי, כדי לבסס את ההכנסה העומדת מאחורי הבקשה. | באופן אלקטרוני, יחד עם דוחות המס. |
| בדיקת רישום אשראי ודפי חשבון עבור הלוואות קיימות | הבנק הספרדי, כדי לראות אילו התחייבויות כבר קיימות. | מתקבל בצ'כיה ונשלח הלאה. יש להביא בחשבון ארבעה עד שמונה שבועות לקבלת החלטת משכנתה לאחר שהתיק הוגש. |
| ייפוי הכוח, אם אינכם מגיעים | עורך הדין שלכם, כדי שיוכל לפעול בשמכם בבנק ובפני הנוטריון. | נחתם בפני נוטריון. כאן במהלך נסיעה, או מצ'כיה בצירוף אפוסטיל ותרגום מושבע. |
מקומו של שלב זה ברכישה
הקנייה כולה כוללת חמישה עשר שלבים, מהשיחה הראשונה ועד לקבלת המפתחות. החשבון נפתח בשלב עשר, לצד ה-NIE ובדיקת הנאותות המשפטית ולא לאחריהם, ולאחר מכן משמש בשלבים שנים עשר וארבעה עשר. זו כל הסיבה להתחיל בכך מוקדם: שני שלבים מאוחרים יותר תלויים בו.שלבים 10, 12 ו-14 מתוך 15
- NIE, החשבון והניירתבמקבילNIE הוא מספר הזיהוי הספרדי שלכם, הנדרש להשלמת הרכישה. עורך הדין מגיש את הבקשה ומטפל בחשבון הבנק ובשאר הניירת כנדרש. ייפוי כוח מאפשר לו לטפל בחלק גדול מהתהליך מטעמכם, כך שלא תצטרכו לנסוע שוב לספרד עבור מסמכים בודדים.
- תשלומים והמתנהלפי סוג הנכסבין חתימת החוזה לבין קבלת החזקה עשויים לחלוף שבועות, ובבנייה חדשה חודשים או שנים. לאורך כל התקופה אנו עוקבים אחר הצעדים הבאים ומועדיהם: התשלומים הנוספים, המסמכים והמועדים. כאן נפגשים לוח התשלומים והחשבון, וכאן העברה שבוצעה באיחור נעשית גלויה לכולם.New buildהתשלומים הנוספים מתבצעים לפי לוח הזמנים של הפרויקט המסוים. בפרויקטים מסוימים יש תשלומים לאורך כל התקופה, ובאחרים תשלום נוסף אחד והיתרה בעת השלמת העסקה.Resaleלאחר חתימת החוזה הרלוונטי, בדרך כלל ממתינים למועד השלמת העסקה המוסכם אצל הנוטריון.
- הנוטריון והמפתחותיום השלמת העסקהשטר המכר נחתם, יתרת המחיר משולמת והנכס הופך לשלכם. היתרה משולמת באמצעות המחאה בנקאית, cheque bancario המשוכה מחשבון בספרד ונמסרת במעמד החתימה. אינכם חייבים להיות נוכחים בעצמכם אם עורך הדין שלכם מחזיק בייפוי הכוח המתאים, ואנו נמצאים שם ביום זה בכל מקרה.
לעשות זאת לבד, או איתנו
אותו חשבון, בשתי דרכים.| באופן עצמאי | עם Arevont | |
|---|---|---|
| פתיחת החשבון | אתם מבררים איזה בנק, איזה סניף ואילו מסמכים נדרשים, בספרדית, מול פקיד בדלפק. | עורך הדין שלכם פותח אותו מול הבנק כחלק מהניירת שבה הוא כבר מטפל, ואנו מתאמים איתו את מועד תחילת התהליך. |
| כשמתברר שהוא חסר | לעיתים קרובות בדיוק במועד שבו אתם אמורים לחתום על משכנתה, הרגע היקר ביותר האפשרי. | התהליך מתנהל במקביל ל NIE ולבדיקת הנאותות המשפטית, ולכן הוא קיים זמן רב לפני שנקבע מועד החתימה. |
| ההעברה מצ'כיה | הוסדרה יום לפני המועד, ולאחר מכן עוכבה לצורך בדיקת מקור הכספים. | תוכננה מראש בהתאם ללוח התשלומים, כך שאתם יודעים איזה סכום צריך להיות זמין ובאיזה מועד. |
| המסמכים על מקור הכספים | נאספו תחת לחץ בזמן שתשלום כבר מעוכב. | התבקשו בתחילת התהליך, כשיש זמן לאתר מסמך ממכירה שהתרחשה לפני חמש שנים. |
| השפה שבה זה מתרחש | בספרדית או באנגלית, מול הסניף, לפי לוח הזמנים שלהם. | בצ'כית, מהשיחה הראשונה ועד לקבלת המפתחות, עם אנשים שנמצאים בחוף הזה. |
במחיר של 500.000 € גם עשיריות האחוז קובעות
זה אינו סיפור של לקוח, ואיננו מציגים אותו ככזה. זו חשבונית, והיא מופיעה בדף הבית שלנו באותן מילים. היא מופיעה כאן משום שזהו המענה הברור ביותר לשאלה מדוע אנו טורחים לדבר בכלל על החשבון ועל ההעברה.- חצי אחוז מתוך 500.000 € הם כ-2.500 €זהו ההבדל בין שתי דרכים להמיר את אותו סכום כסף באותו יום. זו אינה עמלה שמישהו מצטט לכם. זהו הפער בין שער השוק לבין השער שניתן לכם.
- אחוז שלם הוא 5.000 €זה יותר מהעלות של NIE, התרגומים וחיבורי השירותים יחד, ובערך כמו דמי ועד הבית השנתיים בדירה טובה. זהו סכום כסף ממשי, והוא אינו מופיע באף חשבונית.
- השוו את השער שתקבלו בפועל, לא את העמלה שציטטו לכםאין בכך כדי לומר דבר על העמלות שגובה בנק מסוים כלשהו, ואיננו טוענים שספק כלשהו גובה חצי אחוז. זו חשבונית המבוססת על אחוז נתון. המסקנה היחידה היא שבסכום גדול, עמלת ההעברה המוצגת היא המספר הקטן.
החלק בתהליך שאנו יכולים להשפיע עליו בפועל הוא העיתוי. הידיעה מתי כל תשלום מגיע לפירעון מאפשרת לכם להשוות בין ספקים ברוגע, במקום לקבל כל הצעה זמינה אחר הצהריים שבו אתם זקוקים לה.
כמה זה עולה לכם?
- קונה0 €התיאום שלנו אינו מחויב בתשלום. מה שאתם משלמים עבורו בדף זה הוא שכר עורך הדין וכל סכום שהבנק גובה, ושום חלק ממנו אינו מגיע אלינו.
- יזם או מוכר
- בנייה חדשה
- 2,5 to 6 %
- נכס יד שנייה
- 1,5 to 4 %
- Arevontהעמלה שלנו היא חלק מאותה עמלה, ורק אם מתבצעת רכישה. שום בנק אינו משלם לנו דבר על הפנייתכם אליו, ולכן בדף זה אין אזכור של בנק כלשהו.
הצד שלנו בעניין הזה הוא ללא עלות, כמו כל מה שנעשה מצד הקונה. פתיחת החשבון היא חלק מהעבודה שעורך הדין העצמאי שלכם מבצע במסגרת הרכישה, ובטבלאות עלויות הרכישה שפרסמנו שכרו מופיע כאחוז אחד ממחיר הנכס. ה-NIE והתרגומים מופיעים באותן טבלאות בעלות של כ-150 €, בתעריף קבוע, אותו סכום עבור 350.000 € ועבור מיליון.הסכום שהבנק עצמו גובה הוא נתון שאיננו מפרסמים, משום שאין בידינו סכום שנוכל לעמוד מאחוריו עבור כל בנק וכל מצב. המחקר שלעיל מבוסס על מה שהבנקים מפרסמים בעצמם, והניסוח המעשי של השאלה הוא זה שתציגו בסניף לפני החתימה: מהי עמלת התחזוקה החודשית של חשבון זה עבור תושב חוץ, מה נדרש כדי לבטל אותה, וכמה עולה העברה מחו״ל.החישוב הוא בגדר הערכה. העלויות המדויקות משתנות בהתאם למחיר הנכס, למשכנתה ולעסקה הספציפית.
אם בסופו של דבר תחליטו שלא לרכוש, לא תשלמו לנו דבר.
מה איננו עושים, ומה לא נבטיח
איננו פותחים את חשבונכם, איננו בוחרים עבורכם בנק, איננו מחזיקים בכספכם ואיננו ממירים את מטבעכם. עורך דין עצמאי פותח את החשבון בבנק, ואתם משלמים לו. איננו בנק, איננו ספק תשלומים ואיננו יועצי מס.הבנק מייצג את עצמו. אין זו ביקורת, אלא מבנה הדברים. עורך הדין שלכם פועל מטעמכם, הנוטריון אינו פועל מטעם איש, והבנק הוא חברה שמוכרת לכם חשבון ואולי גם משכנתה. שער ההמרה שלו אינו השער שאתם רואים בגוגל, והעברה גדולה עלולה להתעכב בשל הבדיקות הפנימיות שלו. בקשו את הנתונים במקום להניח אותם.אינכם חייבים בהחלט לפתוח חשבון ספרדי כדי לרכוש נכס. אנו אומרים שהוא שימושי מאוד, לא שהוא חובה, ולא נאמר לכם אחרת רק כדי שהעמוד ייראה מסודר יותר. הוא הופך לחובה ברגע שיש משכנתה, והצורך בו מתברר מיד כאשר חיוב ועד הבית הראשון חוזר.הכללים, העמלות ומדיניות הבנקים משתנים, ולעיתים הם משתנים בלי שאיש יעדכן אותנו. המידע בעמוד זה הוא המידע שהמקורות פרסמו במועד המופיע לצידם. אשרו את המצב העדכני מול עורך הדין שלכם ומול הבנק לפני שתסתמכו עליו.
השאלות הנפוצות ביותר על חשבון בנק בספרד
- האם אני צריך חשבון ספרדי עבור המשכנתה?
- כן. לפני שתחתמו על משכנתה תצטרכו חשבון בבנק ספרדי, משום שהתשלומים החודשיים משולמים ממנו. זהו המקרה היחיד שבו החשבון מפסיק להיות שימושי והופך להכרחי.
- האם עליי לנסוע לספרד כדי לפתוח אותו?
- לא בהכרח. ייפוי כוח מאפשר לעורך הדין שלכם לטפל עבורכם בחלק ניכר מהניירת, לרבות מול הבנק, ורוב המסמכים שתצטרכו לספק מועברים באופן אלקטרוני מצ׳כיה. הבנקים קובעים את מדיניות הזיהוי שלהם בעצמם, ולכן עורך הדין שלכם יאשר מה דורש הבנק הספציפי, במקום שאנו נבטיח זאת מראש.
- האם הבנק יכול לעכב את כספי לאחר שהגיע אליו?
- כן, הוא יכול להגביל את הגישה אליהם, ובנק ספרד מציין זאת במפורש: בנק רשאי לדרוש מסמכים המעידים על מקור הכספים שהופקדו בחשבון, לבקש אותם גם לאחר פתיחת החשבון, ולחסום את הגישה כל עוד מקור הכספים לא הוכח. ברכישה גדולה זהו מצב רגיל ולא חשוד. זו גם הסיבה להכין את המסמכים הנוגעים למקור הכספים לפני שנקבע מועד השלמת העסקה, ולא במהלכה.
- כיצד אוכל להעביר כסף מקורונות צ'כיות לאירו?
- באמצעות הבנק הצ׳כי שלכם או באמצעות ספק המרת מטבע מתמחה, ובסכום גדול כדאי להשוות ביניהם. אם אינכם רוצים להתחיל מאפס, נוכל לקשר אתכם לספק שאנו עובדים איתו, אך אתם רשאים להשתמש בספק משלכם. מה שקובע את התוצאה הוא השער שתקבלו בפועל, ולא עמלת ההעברה המפורסמת. הכלל היחיד שעליו נתעקש הוא לא להשאיר זאת ליום האחרון.
- באיזה בנק כדאי לי להשתמש?
- איננו ממליצים על בנק מסוים ואיננו מקבלים דבר מאף בנק. עורך הדין שלכם יטפל בדרך כלל מול בנק שהוא עובד איתו באופן קבוע, מה שלרוב מהיר יותר, אך אתם רשאים לבחור בנק משלכם. העצה שלנו לכולם היא לברר את העמלה החודשית ואת התנאים להפחתתה לפני החתימה.
- מה קורה לחשבון לאחר שקיבלתי את המפתחות?
- הוא הופך לחשבון של הנכס. לאחר השלמת העסקה עורך הדין מעביר את חשבונות השירותים על שמכם, והחיובים האוטומטיים מתחילים להיגבות ממנו. אם תשכירו את הנכס דרכנו, הכנסות השכירות יופקדו באותו חשבון מדי חודש.
