כמה עולה לרכוש נכס בספרד: בנייה חדשה לעומת נכס יד שנייה
בתוך 30 שניות
יש לתקצב כ-13 % נוספים עבור בנייה חדשה, וכ-9 % נוספים עבור נכס יד שנייה. סכומים אלה כוללים את המס, הנוטריון, רישום המקרקעין ועורך הדין. הפער בין שני המספרים נובע כמעט כולו מהמס.
| בנייה חדשה | נכסי יד שנייה | |
|---|---|---|
| מס11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| נוטריון ורישום | 1.500 € | 1.500 € |
| עורך דין~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE ותרגומים | 150 € | 150 € |
| העברת חשבונות | 600 € | 600 € |
| סך התוספת | 63.250 € | 42.250 € |
מה מרכיב את התוספת של 8 עד 13 אחוזים?
שישה סעיפים, ורק שניים מהם הם מיסים. השאר הם נוטריון, רישום ברשם המקרקעין, עורך דין, NIE ותרגומים, והעברת חוזי השירותים על שמכם. כל ששת הסעיפים חלים הן על בנייה חדשה והן על נכס יד שנייה. רק סעיף המס משתנה.IVA הוא המע״מ הספרדי, ובבית חדש לחלוטין הוא עומד על 10 % ממחיר הרכישה. זהו הגדול מבין שני סעיפי המס על בנייה חדשה המפורטים להלן. הפרטים המעמיקים יותר על הסיבה להחלתו ועל הבסיס לחישוב המס על נכס יד שנייה מופיעים בעמוד המיסים.
| פריט | בנייה חדשה (מיזם) | נכסים יד שנייה (מבעלים פרטיים) |
|---|---|---|
| מס | 10 % IVA (מע״מ ספרדי) בתוספת 1,2 % AJD (מס בולים על השטר החתום) באנדלוסיה, יחד 11,2 %. | 7 % ITP (מס העברה), המחושב לפי הגבוה מבין המחיר שסוכם לבין שווי הייחוס הרשמי של הנכס. |
| נוטריון ורשם המקרקעין | כ-1.000 עד 1.700 € יחד במחירים של 350.000 עד 500.000 €, וכ-1.400 עד 2.200 € במחיר של 1.000.000 €, לפי מדרגות האגרות הרשמיות. הסכום עולה בהדרגה עם המחיר, ולא באופן ליניארי. | אותו תעריף אגרות. הנוטריון ורשם המקרקעין אינם גובים תשלום שונה עבור נכס יד שנייה. |
| עורך דין | כ-1 % מהמחיר, כולל מע״מ, עבור הבדיקה המשפטית העצמאית והשלמת העסקה עצמה. | אותו סכום. זהו הרכיב היחיד שהוא עמלת שוק ולא תעריף ממשלתי קבוע. זהו הסכום שעורך הדין שלכם מציין בכתב לפני שאתם מתחייבים אליו. |
| NIE ותרגומים | כ-150 €, סכום קבוע, לא אחוז מהמחיר. | אותו סכום קבוע. |
| העברת שירותים וחיבורם | כ-600 € כדי לרשום על שמכם את המים, החשמל, ובמקרים הרלוונטיים גם את חיבור האינטרנט. | אותו הדבר, אף שספק השירות עשוי שלא לגבות דבר עבור שינוי פשוט של שם המחזיק. ראו את ההערה "דיבור ישיר" בהמשך. |
למה מגיע הסכום הכולל, בשלושה מחירים אמיתיים?
אחוז בפני עצמו מסתיר את האופן שבו העלויות הבודדות משתנות. הנה אותה טבלה, מחושבת לפי 350.000 €, 500.000 € ו-1.000.000 €, עבור שני המסלולים. האחוז יורד מעט ככל שהמחיר עולה. הסיבה לכך היא ששלושה מתוך ששת הסעיפים (נוטריון ורשם המקרקעין, שכר המינימום של עורך הדין, NIE ותרגומים, והעברת השירותים) אינם עולים בהתאם למחיר.
- 350.000 €בנייה חדשה: 394.950 € בסך הכול, תוספת של 12,8 %. נכסים יד שנייה: 380.250 € בסך הכול, תוספת של 8,6 %.
- 500.000 €בנייה חדשה: 563.250 € בסך הכול, תוספת של 12,7 %. נכסים יד שנייה: 542.250 € בסך הכול, תוספת של 8,5 %.
- 1.000.000 €בנייה חדשה: 1.124.750 € בסך הכול, תוספת של 12,5 %. נכסים יד שנייה: 1.082.750 € בסך הכול, תוספת של 8,3 %.
שלושת הסכומים הכוללים האלה הם הנתונים שהאתר עצמו פרסם, והם עדכניים לאוגוסט 2026 (אותה טבלה מופיעה במחשבון העלויות בדף הבית). הם מניחים שאין נסיבות חריגות: אין מדרגת מס מופחתת, אין הפתעה הנובעת משווי הייחוס, ומבנה הבעלות סטנדרטי ולא מורכב. אם מצבכם אינו סטנדרטי, הסכום משתנה. בדיוק משום כך הרשימה שלהלן מבקשת סכום בכתב ולא טווח שפורסם.
מתי כל אחד מהסכומים האלה מגיע לתשלום?
בשלושה או ארבעה מועדים נפרדים, לא במועד אחד, והדפוס שונה בכל מסלול. בנכס יד שנייה, רוב הכסף משולם בעת השלמת העסקה. תחילה מקדמת הזמנה קטנה, לאחר מכן יתרת המקדמה במסגרת חוזה arras בזמן שהבדיקות המשפטיות מתבצעות, ואז המס, האגרות ויתרת המחיר ביום אחד אצל הנוטריון. בבנייה חדשה, אותו סכום כולל נפרס לאורך תקופת הבנייה במקום זאת, בתשלומים מדורגים שיכולים להימשך שנתיים או יותר לפני שהמפתחות קיימים.תכנון לפי הסכום הכולל בלבד הוא שמכשיל אנשים, משום שזה אינו הסכום שעל חשבון הבנק שלכם לעמוד בו בכל מועד. מה שחשוב הוא כמה מזומן עליכם להחזיק זמין בכל מועד, ומשכנתה אינה מסייעת באותה מידה בכל התשלומים. היא מכסה את היתרה הסופית בקלות רבה יותר מאשר תשלום מדורג המבוצע שנתיים לפני השלמת העסקה. התשלום היחיד שפועל באותה דרך בשתי האפשרויות הוא מקדמת שמירת המקום, וזהו התשלום היחיד שנמצא לחלוטין מחוץ למערכת הערבויות.
נכסי יד שנייה
- שריוןמקדמהסכום קטן, מחוץ למערכת הערבויות.
- חוזה arrasיתרה פחות המקדמהבדיקת הנאותות מתבצעת במקביל.
- השלמת העסקהמס, אגרות ויתרת המחירITP, נוטריון, רישום, עורך דין והיתרה לתשלום, לרוב ברגע אחד.
בנייה חדשה
- שריוןמקדמהאותו סכום קטן, אותם כללים.
- במהלך הבנייהתשלומים מדורגיםכל אחד מהם מכוסה בערבות בנקאית לפני מועד פירעונו.
- השלמת העסקהIVA, AJD, עמלות והיתרה הסופיתמשולם רק בסוף.
מה הרוכשים מניחיםמועד פירעונו של כל תשלום
- כל הסכום הנוסף מגיע לתשלום בעת השלמת העסקה
- מקדמת השריון מגיעה לתשלום ראשונה, ואינה נכללת במערכת הערבויות והמיסוי. זהו סכום קטן המשולם כדי להוציא את הנכס מהשוק, וניתן להחזר בהתאם לתנאים המפורטים בהסכם השריון. במדריך לערבויות בנקאיות מוסבר מה מגן עליה ומה אינו מגן עליה.
- על בנייה חדשה משלמים באותה דרך כמו על נכס יד שנייה
- נכס יד שנייה כרוך בדרך כלל בחשבון מס העברה אחד ובמערכת עמלות אחת, כולם במועד השלמת העסקה או בסמוך אליו. בנייה חדשה מפזרת סכומים משמעותיים על פני תשלומים מדורגים במהלך הבנייה. כל תשלום חייב להיות מכוסה על פי חוק בערבות בנקאית לפני מועד פירעונו, ורק בסוף מסים והיתרה מוסדרים. ראו את המדריך להגנה על כספים כדי להבין את המסלול המלא שעובר כל אירו.
- שכר עורך הדין משולם מראש
- הוא משולם בדרך כלל לצד השלמת העסקה, לאחר שהבדיקה המשפטית הסתיימה והרכישה יוצאת לפועל. בקשו זאת בכתב לפני שתשכרו את שירותיו של אדם כלשהו. זהו הפריט היחיד בטבלה לעיל שהוא עמלת שוק ולא תעריף ממשלתי.
מה עליכם לקבל בכתב לפני שתסתמכו על סכום כלשהו?
ארבעה דברים, כולם בכתב, וכולם זמינים לפני שתתחייבו לדבר כלשהו. אחוז המופיע במדריך הוא נתון לתכנון. הוא מציין בקירוב את גודל הסכום, די כדי להשוות בין אפשרויות, אך לא די כדי לחתום על חוזה על פיו. מה שהופך אותו לסכום האמיתי שלכם הוא valor de referencia של הנכס, הערכת עמלה בכתב מעורך הדין שבאמת תשכרו, לוח התשלומים של היזם בצירוף נוסח הערבות, וכן הערכה של הנוטריון והרישום המתייחסת לטווח המחירים שלכם ולא הועתקה מטווח אחר.הסיבה לבקש זאת בכתב אינה חשדנות. הסיבה היא שלא ניתן לבדוק בהמשך סכום שנמסר בעל פה מול הסכום שחויבתם בו. לכל אחד מארבעת הדברים יש גם תשובה גרועה שניתן לזהותה, ושמיעתה מועילה יותר משמיעת מספר. התשובות הגרועות הן: איש לא בדק את valor de referencia, עמלה עגולה ללא פירוט, לוח תשלומים ללא מסמך ערבות התומך בו, או סכום של נוטריון שהועתק מטווח מחירים אחר. כל אחד מאלה פירושו שההערכה שעליה אתם מסתמכים טרם הוכנה למעשה.
| בקשו | מה זה אומר לכם | איך נראית תשובה גרועה |
|---|---|---|
| ה valor de referencia של הנכס | האם מס ההעברה על נכס יד שנייה יחושב לפי המחיר שעליו הסכמתם או לפי ערך ייחוס רשמי גבוה יותר. הסבר מלא על המנגנון מופיע בעמוד המיסים. | איש לא בדק אותו, או ניתנה הבטחה ש"בדרך כלל אין בכך בעיה". |
| הערכת שכר טרחה בכתב מעורך הדין | האחוז האמיתי עבור המחיר והמצב הספציפיים שלכם, מפורט מראש, לפני שתשכרו את שירותיו. | סכום עגול ללא פירוט, שנמסר בעל פה. |
| לוח התשלומים של היזם ונוסח הערבות, בבנייה חדשה בלבד | מתי כל תשלום מדורג מגיע לפירעון ומה מכסה אותו באופן ספציפי. עיינו במדריך לערבויות בנקאיות. | לוח תשלומים ללא מסמך ערבות מצורף. |
| הערכת הנוטריון והרישום עבור טווח המחירים שלכם | הסעיף היחיד בטבלה הזו שמשתנה במדרגות ולא באופן רציף עם המחיר. | סכום שנמסר מטווח מחירים אחר והועתק ללא בדיקה. |
מה עלול להפתיע קונים בסכום הזה?
שלושה דברים מפתיעים קונה זר בנוגע למספר הזה לעיתים קרובות יותר מכל דבר אחר, ושלושתם קשורים לעיתוי ולא לחשבון. כל אחד מהם זול לבדיקה לפני שמתחייבים, ויקר לגילוי לאחר השלמת העסקה. לכן כדאי לפרט אותם בנפרד מהאחוזים שלעיל.
- יקראיש לא בדק את ה valor de referencia של הנכסבספרד מס ההעברה על נכס יד שנייה מחושב לפי הגבוה מבין המחיר שסוכם לבין ערך הייחוס הרשמי. כאשר ערך הייחוס גבוה יותר, החשבון עולה על 7 % ממה ששילמתם בפועל.What to do insteadבקשו את ערך הייחוס בכתב לפני שתתחייבו. מדריך המיסים כולל את המנגנון ואת המקור.
- יקרבנייה חדשה שתוקצבה כאילו כל הכסף מגיע לתשלום בסוףתשלומים מדורגים במהלך הבנייה דורשים בדרך כלל 20 עד 40 % ממחיר הנכס במזומן לפני שהמפתחות קיימים, נוסף על המס שכבר תומחר לעיל. משכנתה בדרך כלל אינה מכסה תשלומים אלה כפי שהיא מכסה את היתרה הסופית.What to do insteadקבלו את לוח התשלומים לפני השריון, ובדקו בדיוק מה המימון שלכם מכסה ומתי.
- ניתן להימנע ממנותוכנית להעברת כספי הרכישה במזומןהעברת מזומן חוצת גבולות בסכום העולה על 10.000 € מחייבת הצהרת מכס ספרדית, המוגשת לפני הנסיעה ובנפרד מכל מידע שבנק עשוי לבקש לגבי מקור הכספים.What to do insteadהעבירו אותו בהעברה בנקאית, או הגישו את ההצהרה לפני הטיסה. מנגנון הגשת ההצהרה מוסבר במדריך המיסים.
אותה רכישה, שני מסלולים להשלמת העסקה
שני מסלולים שונים באמת לאותם מפתחות, ואחוז המס הוא הקטן ביותר מבין ההבדלים ביניהם.| בנייה חדשה | נכסי יד שנייה | |
|---|---|---|
| מס נוסף על המחיר | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), קבוע, ללא שאלת ערך ייחוס. | 7 % ITP, אך מחושב לפי הגבוה מבין המחיר לערך הייחוס: ראו את עמוד המסים. |
| מתי יש לשלם את הכסף | בתשלומים מדורגים לאורך הבנייה. כל שלב מכוסה בערבות בנקאית לפני תשלומו. | בדרך כלל במועד השלמת העסקה או בסמוך לו, בתשלום אחד או בשניים. |
| הון עצמי נדרש לפני שהמשכנתה מסייעת | לרוב 20 עד 40 % מהמחיר, משום שמימון כמעט לעולם אינו מגיע לתשלומי שלב שלפני השלמת העסקה. | בדרך כלל רק המקדמה והעמלות; משכנתה יכולה להתקרב ליתרה המלאה. |
| הזמן מהשריון ועד לקבלת המפתחות | בערך מחודשיים עד שלוש שנים, בהתאם לשלב הבנייה בעת השריון. | בערך חודש עד שלושה חודשים. |
| מה מגן על הכסף בזמן ההמתנה | חשבון בנייה מוגן בתוספת ערבות בנקאית אישית. ראו את המדריך להגנה על הכסף. | חשבון לקוחות נפרד של עורך דין, שהכספים משתחררים ממנו אצל הנוטריון. |
נתון לתכנון, לא החשבונית שלכם
שיעורים אלה מעודכנים לאוגוסט 2026, ונלקחו ישירות מחוק המס האנדלוסי ולא הועתקו מבלוג צ'כי. הם חלים על רכישה רגילה בידי קונה פרטי. אין לראות בהם ייעוץ מס אישי. ואנדלוסיה אינה כל ספרד: נכס בקהילה אוטונומית אחרת עשוי להיות כפוף לשיעור ITP או AJD שונה, משום ששניהם נקבעים ברמה האזורית.אחד הפריטים בטבלה שלמעלה קטן יותר עבור חלק מהקונים מכפי שנדמה. מאז 12 בפברואר 2026, ספק חלוקה אינו רשאי לגבות דבר עבור שינוי פשוט של שם המחזיק בחוזה חשמל, בהתאם ל-Real Decreto 88/2026. הסכום של 600 € להעברת שירותי התשתית המופיע למעלה הוא אומדן משולב וזהיר עבור מים, חשמל ואינטרנט. החשבון בפועל שלכם עשוי להיות נמוך יותר.שום טווח שפורסם אינו יכול לחשב עבורכם את הסכום המדויק. עמוד המסים מפרט יותר מדוע סעיף המס עשוי להשתנות, ועמוד העלויות השנתיות מכסה את כל מה שמתחיל בחודש שלאחר השלמת העסקה. עורך דין צריך לבדוק את שניהם מול המסמכים האמיתיים שלכם, ולא מול טווח שפורסם.
שאלות נפוצות על עלויות הרכישה
- מדוע יש מקורות שאומרים שהעלויות מגיעות ל 10 עד 16 %, ולא ל 8 עד 13 %?
- מקורות שונים כוללים דברים שונים. חלקם כוללים שנת בעלות מלאה (IBI, דמי אחזקה) בתוך "עלות הרכישה". הדבר מרחיב את הטווח ומערבב עלות חד-פעמית עם עלות חוזרת. הטווחים שלמעלה כוללים רק את מה שאתם משלמים כדי להשלים את הרכישה עצמה. לכן הטווח צר יותר, ולדעתנו שימושי יותר לתכנון תקציב העסקה בפני עצמה.
- האם 13 % או 9 % הם השיעור המדויק למחיר הספציפי שלי?
- לא, ושלוש הדוגמאות המחושבות שלמעלה מראות מדוע. האחוז יורד מעט ככל שהמחיר עולה, משום שכמה מששת הפריטים כמעט אינם משתנים עם המחיר. התייחסו לטווח כאל נתון התכנון שלכם, והשתמשו ברשימת הבדיקה שלמעלה כדי להפוך אותו לסכום אמיתי עבור נכס אחד.
- האם ניתן להוסיף חלק מהסכום הנוסף הזה למשכנתה?
- באופן חלקי, והדבר תלוי בפריט המדובר. משכנתה ספרדית נקבעת לפי הערכת השווי של הנכס מטעם הבנק עצמו, ולא לפי המחיר בתוספת העלויות. לכן עלויות המס והעמלות שלמעלה משולמות בדרך כלל מההון העצמי שלכם ולא ממומנות באמצעות המשכנתה. חלק מהקונים מוסיפים חלק מהן להלוואה גדולה יותר, המובטחת בנכס אחר. זו החלטת מימון שיש לקבל במסגרת שירות המשכנתאות, ולא שאלה הנוגעת לעלויות הרכישה.
- האם הסכומים האלה חלים באותה צורה על מגרש או על יחידה מסחרית?
- לא. כל הסכומים כאן מיועדים לרכישת נכס למגורים. מגרש או נכס מסחרי כפופים ל-21 % IVA במקום ל-10 %, והטיפול ב-ITP של מגרש שונה מזה של דירת מגורים גמורה. אם זה מה שאתם רוכשים, אלה אינם הסכומים הנכונים לשימוש.
