מס נכס בספרד לבעלי נכסים שאינם תושבים
בתוך 30 שניות
בעל נכס שאינו תושב חייב במס ספרדי על הנכס מדי שנה, בין אם הוא משכיר אותו ובין אם לא, באמצעות Modelo 210: 19 % אם אתם תושבי מס באיחוד האירופי או ב-EEA, ו-24 % אם לא.
Modelo 210הסוכנות הממלכתית למינהל המסים
- סוג המצהיר
- תושב האיחוד/האזור הכלכלי
- הבסיס החייב במס
- הכנסה זקופה
- הוצאות הניתנות לניכוי
- X XXX,XX €
- שנת המס
- AAAA
- סוג המצהיר. תיבה זו קובעת את השיעור: 19 % אם היא מסומנת כאן, 24 % אחרת.
- הבסיס החייב במס. הכנסה זקופה עבור תקופה שבה הנכס לא הושכר, או הכנסה ממשית מהשכרה עבור תקופה שבה הושכר. לעולם לא שתיהן בו זמנית.
- הוצאות הניתנות לניכוי. רק תושב האיחוד האירופי/האזור הכלכלי האירופי יכול להשתמש בשדה הזה.
- שנת המס. שנת המס המדווחת, שנה אחת לפני השנה שבה אתם מגישים את הדוח.
מה מפעיל את המס הזה, ומהו שיעורו?
Modelo 210 הוא טופס המס הספרדי שבעל נכס שאינו תושב מגיש, ויש להגישו גם כאשר הנכס מעולם לא הושכר. עצם הבעלות היא שמפעילה את החובה, לא ההשכרה: ספרד מייחסת הכנסה רעיונית זקופה לעצם החזקתו של נכס ראוי למגורים, וממסה בנפרד הכנסה ממשית מהשכרה, אם קיימת.השיעור עצמו תלוי במדינה שבה אתם תושבי מס: באופן כללי, 19 % לתושבי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי, ו-24 % לכל האחרים. הוא חל על בסיסים שונים בהתאם לשאלה אם הנכס הושכר או לא. אנו מציינים את השיעור כאן בקצרה בלבד, משום שזו פשוט הסיבה לכך שהחובה קיימת. טבלת השיעורים המלאה, אחוזי הבסיס להכנסה הזקופה והכללים לניכוי הוצאות הם נושא נפרד ומעמיק בפני עצמו.
האם השכרתם את הנכס בשלב כלשהו במהלך השנה?
- כן, בחלק מהשנה או בכולהאתם מגישים דוח על ההכנסה הממשית שהתקבלה מההשכרה, בשיעור הנקבע לפי תושבות המס שלכם.
- לא, מעולם לא הושכראתם מגישים דוח על הכנסה רעיונית זקופה, המיוחסת לבעלות על נכס ראוי למגורים.
מתי יש להגיש את הדוח?
לוח הזמנים להגשת הדוחות השתנה לאחרונה, באופן שרוב הפרשנויות, בצ'כית ובאנגלית, טרם הדביקו. בעבר נהגו לתאר את חלון הזמן להגשת דוח עבור השנה שזה עתה הסתיימה כמועד יחיד בסוף השנה. כעת החלון נפתח מוקדם יותר ונשאר פתוח במשך רוב השנה שלאחר מכן.
| מצב | מה מוגש | מתי |
|---|---|---|
| נכס שמעולם לא הושכר, שימש את הבעלים או עמד ריק | Modelo 210, הכנסה זקופה, פעם בשנה. | מ-1 באפריל עד 31 בדצמבר של השנה שלאחר שנת המס. |
| נכס שהושכר בחלק מהשנה או בכולה | Modelo 210 עבור ההכנסה מההשכרה, וכן הגשה נפרדת עבור כל תקופה שבה הנכס לא הושכר. | המדריך הייעודי למיסוי השכרה באתר זה מפרט במלואם את תדירות ההגשה ואת השיעור המדויק. |
| שנת הבעלות הראשונה | תקופת ההכנסה הזקופה מתחילה רק במועד שבו רכשתם את הבעלות. | הדוח מוגש באותו חלון זמן בשנה שלאחר מכן, ומחושב רק עבור החלק היחסי של השנה. |
| דוח באיחור של כמה שנים | עדיין מוגש באמצעות Modelo 210, בצירוף ריבית ותוספת בגין הגשה באיחור. | הגישו אותו מיד עם גילוי הדבר. התוספת גדלה ככל שהאיחור בהגשה מתארך, ולכן המתנה היא הדבר היחיד שמחמיר את המצב בוודאות. |
מה חייב כבר להיות קיים לפני שניתן להגיש משהו מכל אלה?
NIE, בראש ובראשונה, משום שאי אפשר להגיש שום טופס מס ספרדי בלעדיו. החוק אינו דורש חשבון בנק ספרדי לצורך הגשת הדיווח עצמה, אך בפועל רוב הבעלים משלמים באמצעות חשבון כזה. פתיחת החשבון לאחר שמועד ההגשה הראשון כבר קרוב היא בדיוק מסוג הלחץ המיותר של הרגע האחרון שכדאי למנוע.התחלת הטיפול ב-NIE מוקדם אינה רק משימה הקשורה להשלמת העסקה. התייחסות אליו ככזה היא הסיבה השכיחה ביותר לכך שהגשה ראשונה מוחמצת לחלוטין, במקום להיות מוגשת רק באיחור.
- האם יש ברשותך NIE?Who decidesאתה או נציג מטעמךWhat it grantsהמספר הנדרש בכל טופסIf noלא ניתן להגיש
- האם ברשותך האסמכתה הקדסטרית?Who decidesבקבלת ה-IBIWhat it grantsבסיס ההכנסה הזקופהIf noלא ניתן לחשב את הדיווח
- להגיש בעצמך או באמצעות נציג?Who decidesבחירתךWhat it grantsכל אחת מהאפשרויות מובילה להגשה תקפהIf noאף אחת מהן לא הוסדרה, דבר לא הוגש
שירות ה-NIE והניהול של Arevont נועד לתזמן זאת בהתאם לשאר תהליך הרכישה, במקום להשאיר זאת עד שמועד אחרון להגשה יהיה קרוב.
האם אותה חלוקה המבוססת על תושבות חלה גם בעת מכירה?
לא, וחשוב לדעת זאת דווקא משום שהדבר מנוגד לדפוס שתואר זה עתה. מס רווחי ההון על מכירת נכס בספרד הוא בשיעור אחיד של 19 % עבור כל תושב חוץ, בין אם הוא מהאיחוד האירופי או מה-EEA ובין אם לאו. מס ההכנסה על בעלות בנכס והשכרתו מתחלק לפי תושבות, אך המס על המכירה אינו מתחלק כך.
מה משתמע מדפוס מס ההכנסהמה חל במקרה של מכירה
- מוכר שאינו מהאיחוד האירופי או מה-EEA משלם שיעור גבוה יותר, בהתאם לדפוס של 24 %
- שיעור מס רווחי ההון הוא 19 % עבור כל תושב חוץ, ללא קשר לתושבות. רק מס ההכנסה על בעלות בנכס והשכרתו מתחלק לפי מעמד של האיחוד האירופי או ה-EEA.
מה יש לוודא לפני שמניחים שההגשה טופלה
שלושה דברים שיש לבדוק פעם בשנה, במקום להניח שהם מטופלים.| בקשו | מה זה אומר לכם | איך נראית תשובה גרועה |
|---|---|---|
| מי אחראי להגשה, בשמו המלא | מישהו חייב להכין ולהגיש את הדיווח הזה מדי שנה; זה אינו חשבון שמגיע מעצמו. רוב הבעלים שמפספסים אותו פשוט מעולם לא וידאו מי מטפל בכך. | אין אדם או חברה ששמם נקוב כאחראים להגשה, שנה לאחר השלמת העסקה. |
| האם הוגש הדיווח עבור השנה החלקית הראשונה | רכישה שהושלמה במהלך השנה עדיין מחייבת הגשה יחסית עבור אותה שנה. זהו הדיווח שבעלי נכסים נוטים יותר מכל לשכוח לחלוטין, משום ששום דבר בהשלמת העסקה עצמה אינו מסמן את הצורך בו. | הנחה שהחובה מתחילה בינואר שלאחר מכן, במקום במועד השלמת העסקה. |
| האם ה-NIE ואם נעשה בו שימוש, חשבון ספרדי נמצאים ברשותך | לא ניתן להגיש דיווח על הכנסה זקופה או דיווח על הכנסה משכירות ללא NIE. השארת הטיפול בכך עד שמועד ההגשה יהיה קרוב היא העיכוב המיותר הנפוץ ביותר. | בקשה ל-NIE שלא הוגשה מבעוד מועד. |
הכוונה ביחס לחובה, לא הגשה מטעמך
קראנו את השינוי בחלון ההגשה, Orden HAC/623/2026, ישירות בדפים של Agencia Tributaria עצמה ב-17 באוגוסט 2026. זהו שינוי אמיתי ועדכני, שרוב הפרשנות בנושא טרם הספיקה להתעדכן לגביו. אנו משאירים כאן את השיעור עצמו בתמציתיות בכוונה: האחוזים המדויקים, בסיס ההכנסה הזקופה והכללים לניכוי הוצאות מכוסים במלואם ובפירוט מבוסס מקורות במדריך הייעודי למיסוי הכנסות משכירות. שכפול הטבלה כאן רק עלול לגרום לכך ששתי הגרסאות יסטו זו מזו עם הזמן.זהו מידע כללי על המועד והסיבה לקיומה של החובה. אין מדובר בחישוב של הסכום שאתם חייבים באופן אישי, ואין זה תחליף לאימות זהותו של מי שמגיש אותה עבורכם. Arevont אינה יועצת מס ואינה מגישה את הדוח הזה.אנו משאירים בכוונה נושאים מסוימים למדריכים ייעודיים: טבלת השיעורים המדויקת, האחוזים של בסיס ההכנסה הנזקפת, וההכרה בהוצאות שייכים למדריך בנושא מס על הכנסות משכירות. שיעור מס רווחי ההון והניכוי במקור בשיעור 3 % בעת מכירה שייכים למדריך בנושא עלויות מכירה ויציאה. הפיכתכם לתושבי מס בספרד, המחליפה את כל המשטר הזה במשטר אחר, מוסברת במדריך נפרד משלה.
שאלות נפוצות על מס לתושבי חוץ
- מה קורה אם פשוט לא מגישים את הדוח במשך כמה שנים?
- החובה אינה נעלמת. אתם עדיין חייבים להגיש את הדוח שלא הוגש, בצירוף ריבית ותוספת שהולכות וגדלות ככל שהדוח נשאר לא מוגש. רשות המסים הספרדית יכולה לפעול בעניין בדיעבד לאחר שהדבר מתגלה, למשל בעת מכירה מאוחרת יותר. הגשה מאוחרת אך מרצון, לפני שנדרשתם לכך, מטופלת בסלחנות רבה יותר מאשר מצב שבו נתפסתם. זהו הטיעון המעשי להגשת דוח של שנה שנשכחה, במקום לקוות שהדבר לא יתגלה.
- האם בעלות באמצעות חברה משנה משהו מכל זה?
- היא משנה את המשטר כולו, ולא רק את השיעור. חברה שבבעלותה נכס בספרד מחויבת בדרך כלל במס לפי כללי מיסוי חברות, ולא לפי המשטר ליחידים שתואר לעיל, ויש לה חובות דיווח משלה. עבור חברה שמושבה בתחומי שיפוט מסוימים שאינם משתפים פעולה, חל גם מס מקרקעין מיוחד ונפרד. מדובר בהשוואה שונה לחלוטין.
- האם עדיין קיימת חובת הגשת דוח על הכנסה נזקפת עבור נכס שאינו ראוי למגורים או נמצא בשיפוץ?
- בדרך כלל כן, משום שהחובה קשורה לבעלות על נכס עירוני הראוי למגורים, ולא לשאלה אם אדם כלשהו יכול היה לשהות בו במהלך עבודות השיפוץ. נכס שאכן אינו מסוגל לשמש למגורים הוא חריג מסוים ומתועד, שכדאי להעלות בפני יועץ מס, במקום להניח הנחות. אין זה כלל כללי שניתן לקבוע לגביו תשובה חד משמעית לכל מקרה.
