איך אנו עובדים
רכישת נכס ב-Costa del Sol אינה קשה משום ששלב כלשהו אינו ברור. היא קשה בגלל כמות הדברים שיש לברר, לאמת, להסכים עליהם ולעקוב אחריהם סביב נכס אחד, ובגלל שהם אינם מתרחשים בזה אחר זה. העמוד הזה מציג את התהליך כולו במסך אחד: חמישה עשר שלבים לפי הסדר, ששת התחומים שאנו מתאמים במקביל, ומי ממלא איזה תפקיד. מבחינתכם, יש איש קשר אחד.
המבנה, בשישה שלבים
לפני חמשה עשר השלבים, ששת החלקים שאליהם הם מתחלקים. רוב האנשים רוצים לדעת היכן יש המתנות ממושכות והיכן מתקבלות ההחלטות, וכאן קל יותר לראות זאת מאשר ברשימה ממוספרת.השלבים אינם נמשכים זמן זהה. ההכנות והסיור עשויים להימשך מסוף שבוע אחד ועד שישה חודשים, בהתאם אליך. לשלב המשפטי יש מבנה קבוע ומשך צפוי למדי. ההמתנה בין החוזה המחייב לקבלת המפתחות היא המשתנה ביותר, משבועות בנכס יד שנייה ועד שנים ברכישה על הנייר.
- הכנות | שלבים 1 עד 4השיחה הראשונה, הבחירה הראשונה, רשימת הנכסים המותאמת אישית וצפיות בנכסים בווידאו. הכול לפני הטיסה שלכם.
- הנסיעה לספרד | שלבים 5 עד 6יום עד שלושה ימי צפייה בנכסים, והזכות המכוונת לשנות את דעתכם לגבי המיקום, סוג הנכס או התקציב במהלך הביקורים.
- לפני התחייבות | שלבים 7 עד 8פגישה עם עורך דין עצמאי, חתימה אופציונלית על ייפוי כוח, ולאחר מכן הזמנת הנכס ברגע שמופיע הנכס המתאים.
- החלק המשפטי | שלבים 9 עד 11בדיקת הנאותות המשפטית, הנמשכת בדרך כלל שבועיים עד ארבעה שבועות, לצד הטיפול ב-NIE, בחשבון הבנק ובניהול האדמיניסטרטיבי. לאחר מכן מגיע החוזה המחייב.
- השלמת העסקה | שלבים 12 עד 14תשלומים והמתנה, בדיקה אחרונה של הנכס, והחתימה אצל נוטריון.
- לאחר הרכישה · שלב 15מסירת הנכס אינה סופה של מערכת היחסים. אנו נשארים אנשי הקשר שלכם בשטח.
השלבים הם פרי תכנונו של Samuel, ועורך הדין וייפוי הכוח ממוקמים בכוונה לפני הזמנת הנכס: הקונה יכול לפגוש את כולם, להקים את התשתית הנדרשת, לטוס הביתה בלי לרכוש, ולאחר מכן להתקדם במהירות חודשים מאוחר יותר.
מי עושה מה ברכישה
לכל המעורבים ברכישה בספרד יש תפקיד שונה ונאמנות שונה. העמודה השנייה היא זו שכדאי לקרוא ראשונה: זהו הלקח המרכזי של חלק זה.| תפקיד | את מי הם מייצגים | מה הם עושים |
|---|---|---|
| לצדכם | ||
| Arevont | אתכם, ורק אתכם. | מכין את הבחירה, מארגן את ביקורי הנכסים ומתאם את התהליך כולו. איש הקשר העיקרי שלכם, מהשיחה הראשונה ועד זמן רב לאחר קבלת המפתחות. |
| בצד השני | ||
| סוכן המוכר | את המוכר, לא אתכם. | מארגן את הביקור בנכס, עונה על שאלות ומייצג את האינטרסים של המוכר. תפקידו למכור את הנכס בתנאים הטובים ביותר עבור המוכר. |
| עצמאי ורשמי | ||
| עורך דין | אתם. הם בלתי תלויים בנו ובמוכר. | בודק את הבעלות, השעבודים, החובות וחוקיות הבניין, משיג את ה-NIE, פותח את החשבון ומכין את העברת הבעלות. אל תחתמו על דבר לפני הבדיקה הזו. תוכלו להביא עורך דין מטעמכם. |
| הנוטריון | אף אחד. הם בעלי תפקיד ציבורי. | מאמת את זהות הצדדים, את החתימה ואת נכונותו של השטר הציבורי. בספרד הנוטריון אינו יועץ משפטי ואינו מייצג אף אחד מהצדדים, דבר שלעתים קרובות אינו מובן כהלכה. |
| כספים | ||
| בנק | Yourself. | מנהל עבורכם את החשבון הספרדי, ואם הדבר רלוונטי, מספק את המשכנתה. תזדקקו לחשבון עבור שירותי התשתית, המים, דמי האחזקה וכל משכנתה. |
| יועץ משכנתאות | You. | מעריך את מצבכם ומציג בפניכם אפשרויות מימון קונקרטיות. רלוונטי רק אם אתם לווים כסף. תוכלו להשתמש גם ביועץ משכנתאות מטעמכם. |
| שמאי מטעם הבנק | את הבנק, לא אתכם. | קובע את שווי הנכס לצורכי משכנתה. זו אינה בדיקה הנדסית, היא אינה מחפשת ליקויים ואינה מחליפה בדיקה טכנית. |
| טכני ולאחר הרכישה | ||
| שמאי או אדריכל | You. | בודק את הנכס, את המבנה, את הגג, את הרטיבות, את המערכות ואת הבריכה, ומתעד את ממצאיו. זו הבדיקה הטכנית האמיתית. |
| ניהול נכסים | You. | ניהול, ניקיון והשכרה מלאה לטווח קצר, שאותם אנו מבצעים בעצמנו ולא באמצעות חברה חיצונית. |
| מעצב פנים | You. | מרהט ומאובזר את הנכס, גם בזמן שאתם נמצאים במדינת מגוריכם. אנו מחברים אתכם למעצב שאיתו אנו עובדים בעצמנו. |
| בעלי מקצוע ואנשי קשר נוספים | You. | שינויים, תיקונים והניהול השוטף לאחר הרכישה. לא תשארו לגלות בעצמכם על מי אפשר לסמוך. |
חמישה עשר שלבים מהשיחה הראשונה ועד המפתחות
זהו מבט ברמת העמוד: משפט אחד או שניים לכל שלב. כאשר לשלב יש עמוד שירות משלו, הפרטים מופיעים שם. כאשר בנייה חדשה ונכס יד שנייה אכן שונים זה מזה, שניהם מוצגים; כאשר אינם שונים, דבר אינו מצוין, משום שהאמירה "זהה לשניהם" חמש עשרה פעמים היא רעש המתחזה למידע.התהליך כולו: 15 שלבים מתוך 15
- שיחת היכרות20 עד 60 דקותלא רק תקציב ומספר חדרי שינה. באיזו תדירות תגיעו, עם מי, מה תרצו לעשות כאן, האם בכוונתכם להשכיר את הנכס ומה אמור להיראות כמו יום רגיל. ככל שנדע יותר, כך נוכל לחפש טוב יותר.
- רשימת נכסים ראשוניתכמה ימיםבחירה ראשונית מתוך המיקומים וסוגי הנכסים שעליהם הסכמנו. התייחסו אליה כאל טיוטת עבודה וכמבט על מה שבאמת מוצע בשוק. טבעי לגלות שמשהו שרציתם בתחילה כבר אינו הגיוני, והדבר משנה את החיפוש במקום לסיים אותו.
- רשימת נכסים שנבנתה עבורכםברגע שנדע מה מוצא חן בעיניכםכמה נכסים שכדאי לבחון מקרוב. לגבי כל אחד מהם אנו מציינים מה עובד, היכן אנו רואים חולשות ומה המודעה אינה מציגה. כל דבר שתמצאו בעצמכם, בפורטל או אצל סוכנות אחרת, תוכלו פשוט לשלוח אלינו.
- ביקורים בנכס בווידאולפני הנסיעהביקור מצולם או חי בנכס, בנוף, בשטחים המשותפים ובסביבה, המציג את מה שתצלומים מקצועיים אינם מציגים. כך תוכלו לצמצם את רשימת הנכסים עוד לפני הטיסה.
- סיור נכסים1 עד 3 ימיםאנו מייעצים לגבי העיתוי, אוספים אתכם ומנהלים את כל תכנית ביקורי הנכסים. בין הנכסים תראו גם את המיקומים, שלעתים מכריעים יותר מהנכס עצמו. אם תשנו את דעתכם במהלך הסיור, אמרו לנו מיד ואנו נשנה את התכנית.New buildאנו מתאמים עבורכם את הביקור בנכס מטעם היזם ומטפלים בתקשורת.Resaleאנו מתנהלים מול סוכן המוכר ומבררים את הדברים שהמודעה אינה כוללת.
- החלטה ללא לחץבכל שלב בתהליךאינכם חייבים לקנות בסיור הראשון, וגם לא בשני. אנו יכולים לעבוד איתכם במשך חודשים. אם שום דבר שמוצע כעת בשוק אינו הגיוני מספיק, נאמר לכם זאת. לפעמים התשובה הנכונה היא לקנות, לפעמים לשנות את הדרישות, ולפעמים פשוט להמתין.
- פגישה עם עורך דין וייפוי כוחבכל שלב שבו הדבר מתאיםאם תרצו, נפגיש אתכם עם עורך דין עצמאי במהלך שהותכם כאן, ותוכלו לחתום על ייפוי כוח אצל נוטריון. ניתן להכין אותו זמן רב לפני רכישת דבר, והוא מפשט את הכול בהמשך. חתימה ממדינת מגוריכם אפשרית, אך בדרך כלל משמעותה אפוסטיל ותרגום.
- שמירת נכסכאשר תמצאו את הנכס המתאיםהשריון מסיר את הנכס מהשוק ושומר אותו עבורכם בזמן שעורך הדין מבצע את בדיקת הנאותות. הסכם השריון חייב לפרט בבירור את התנאים ומה יקרה למקדמה אם בדיקת הנאותות תמצא בעיה.New buildהסכם שריון עם היזם. הסכום תלוי בפרויקט.Resaleמקדמת שריון והתנאים המוסכמים. כאן מוסדרים גם המחיר, המועדים וכל ריהוט שהוא.
- בדיקת נאותות משפטיתבדרך כלל 2 עד 4 שבועותהבדיקה המפורטת מתחילה. עורך דין עצמאי בוחן את המצב המשפטי של הנכס ואת תנאי הרכישה לפני שהוא ממליץ לכם להמשיך.New buildהיזם, הקרקע והפרויקט, הרישיונות וההיתרים, מסמכי החוזה והערבויות הבנקאיות הרלוונטיות.Resaleמרשם הבעלות, השעבודים והחובות, המסמכים, חוקיותם של שינויים כלשהם, ההתחייבויות כלפי הקהילה והגבלות רלוונטיות אחרות.
- NIE, חשבון בנק ומנהלהבמקבילNIE הוא מספר הזיהוי הספרדי שעליכם לקבל כדי להשלים את הרכישה. עורך הדין מסייע לכם להשיג אותו, ובמידת הצורך גם חשבון בנק ואת שאר הסידורים המנהליים. באמצעות ייפוי כוח ניתן לבצע את רוב התהליך בלי שתצטרכו לנסוע לכאן שוב.
- חוזה מחייבלאחר שבדיקת הנאותות אושרהרק כעת מגיע החוזה הקובע את התנאים להשלמת העסקה: מועדים, תשלומים וההשלכות אם ההסכם לא יקויים.New buildהיזם קובע את לוח התשלומים. הוא עשוי לכלול כמה תשלומים במהלך הבנייה, או את תשלום רוב המחיר רק עם השלמת העסקה.Resaleבדרך כלל מדובר בחוזה arras ובמקדמה נוספת. התנאים, לרבות מה יקרה במקרה של נסיגה, מופיעים בגוף החוזה.
- תשלומים והמתנהבהתאם לסוג הנכסמחתימה ועד מסירת הנכס עשויים לחלוף שבועות, או, במקרה של בנייה חדשה, חודשים או שנים. לאורך כל הדרך אנו עוקבים אחר הצעדים הבאים ומועדיהם: תשלומים, מסמכים, מועדים והתקשורת עם עורך הדין, היזם או המוכר. כאשר נדרש מכם דבר מה, אנו מודיעים לכם על כך מראש.New buildתשלומים נוספים מתבצעים בהתאם ללוח התשלומים של הפרויקט. אנו עוקבים עבורכם אחר הבנייה ושולחים תמונות וסרטונים ככל שהיא מתקדמת.Resaleלאחר חתימת החוזה הרלוונטי, בדרך כלל ממתינים למועד המוסכם להשלמת העסקה אצל נוטריון.
- בדיקה סופיתלפני השלמת העסקהבנכס יד שנייה אנו בודקים את הנכס שוב לפני החתימה, יחד אתכם או עבורכם, ומוודאים שהוא תואם את המצב שסוכם ושהמלאי עדיין נמצא בו. בבנייה חדשה, סדר הפעולות תלוי ביזם.
- הנוטריון והמפתחותיום השלמת העסקההשטר הציבורי נחתם אצל נוטריון, יתרת התשלום משולמת והנכס הופך לשלכם. אינכם חייבים להיות נוכחים אישית אם עורך הדין מחזיק בייפוי הכוח המתאים. אנו נמצאים איתכם ומלווים את מסירת הנכס עד לקבלת המפתחות.
- עכשיו הוא באמת שלכםמהיום הראשוןמסירת הנכס בדרך כלל אינה הסוף. עורך הדין משלים את הסידורים המנהליים שלאחר העברת הבעלות, מעביר את חשבונות השירותים ומסייע בהתחייבויות המס השנתיות. אנו נשארים איש הקשר שלכם כאן בשטח, תחילה בכל הקשור לנכס ובהמשך בכל עניין אחר.
שישה תחומים המתנהלים במקביל סביב רכישה
הם אינם מתרחשים זה אחר זה, אלא במקביל, ולכן הרצף שלעיל מציג רק מחצית מהתמונה. זו המחצית שקל להמעיט בחשיבותה לפני שמתחילים.| לבד | איתנו | |
|---|---|---|
| חיפוש ואימות | אתם משווים בין נכסים, והמודעה נכתבה כדי למכור. | אנו מחפשים בכל השוק ובודקים אם ההצעה תואמת את מה שנמצא בפועל: זמינות, מחיר, מיקום, כיוון, נוף, רעש, נגישות ברגל, בנייה בסביבה ואופי המקום מחוץ לעונת התיירות. |
| צד המוכר | אתם מסדירים לבד את התנאים עם האדם שתפקידו למכור. | אנו מתנהלים מול היזם, צוות המכירות שלו, סוכן המוכר והבעלים. זמינות, תנאים ומחיר, המשא ומתן, לוחות הזמנים וההזמנה, הריהוט והשינויים, מסירת הנכס. |
| משפטים ומימון | אתם ממנים את המומחים ולאחר מכן מחזיקים בעצמכם את כל הרצף. | המומחים מבצעים את עבודת המומחיות. אנו מוודאים שהכול מתחבר: הבדיקה המשפטית, החוזים והתנאים, המימון והתשלומים, ה-NIE, חשבון הבנק, המסים והעמלות, והחתימה אצל הנוטריון. |
| מצב הבניין | אתם מחליטים לבד אם בדיקה כדאית ועל מי לסמוך לצורך ביצועה. | כאשר נדרשת בדיקה מקצועית, אנו מביאים את האדם המתאים ומתאמים הכול: את הבדיקה עצמה, ליקויים ו-snagging, תיעוד ותביעות, בדיקת התיקונים והבדיקה שלפני מסירת הנכס. |
| מסירת הנכס וריהוטו | החתימה אצל הנוטריון נחשבת לקו הסיום. | מסירת הנכס ובדיקת מצבו, רשימת המלאי והתיעוד, חשמל, מים ואינטרנט, ביטוח, ריהוט, תיקונים, כרטיסי גישה ומפתחות. |
| לאחר הרכישה | אתם מתחילים בכל פעם מחדש מאפס כשצריך לבצע דבר מה. | אנו נשארים אנשי הקשר שלכם לניהול, להשכרה לטווח קצר, לניקיון, לתחזוקה ולבעלי מקצוע, ללוחות זמנים ולתיאום עם מומחים, בתי ספר, רופאים ושירותים מקומיים, וכן לשאלות השגרתיות של החיים בספרד. |
מה איננו עושים בעצמנו
Arevont אינה מבצעת עבודות משפטיות, מיסוי, הערכה או אדריכלות, ובמקום לתאם בדיקה טכנית בכל רכישה, אנו מתאמים אותה כאשר הדבר מתאים. כאשר נדרש מומחה, אנו מגייסים את האדם המתאים ומנהלים את התהליך. איננו מתיימרים שהמומחיות הזו היא שלנו.איננו שולטים גם בלוחות הזמנים. היזם קובע את לוח התשלומים, עורך הדין קובע את קצב בדיקת הנאותות, והיומן של הנוטריון קובע את מועד השלמת העסקה. במה שאנו כן יכולים לשלוט הוא בכך שתדעו מה צפוי ומתי, וששום דבר לא יתעכב בגלל אדם שלא נאמר לו שהגיע תורו.והתהליך שתואר לעיל הוא מסגרת, לא הבטחה. רכישות עלולות להשתבש: הצבעה באספת דיירים, מסמך שאינו תואם את הבניין, פרויקט שמתעכב. שלושה מתוך ארבעת המקרים בעמוד שלהלן הם בדיוק כאלה, ובכל אחד מהם חמש עשרהת השלבים נעצרו במקום להימשך.
שאלות נפוצות
- כמה זמן נמשך התהליך כולו?
- בנכס יד שנייה, בדרך כלל חולפים חודש עד שלושה חודשים משלב שמירת הנכס ועד לקבלת המפתחות. בבנייה חדשה, התהליך עשוי להימשך כחודשיים ועד שלוש שנים, בהתאם לשלב שאליו הגיע הפרויקט. בדיקת הנאותות המשפטית עצמה נמשכת בדרך כלל שבועיים עד ארבעה שבועות ומתבצעת במקביל להנפקת NIE ולפתיחת חשבון הבנק.
- כמה פעמים אצטרך להגיע לספרד?
- פעם אחת מספיקה, ופעמיים עדיפות. באמצעות ייפוי כוח ניתן להשלים את העסקה מבלי להיות כאן כלל, אך ביקור אישי בנכסים משנה את בחירתם של אנשים לעיתים קרובות יותר מכל דבר אחר בתהליך.
- האם עליי להחליט במהלך הנסיעה הראשונה?
- לא. לקוחות רבים עובדים איתנו במשך חודשים, וחלקם משנים לחלוטין את האזור, את סוג הנכס או את התקציב לאחר שהם רואים את החוף בפעם הראשונה. אם שום דבר שזמין כרגע אינו מתאים במידה מספקת, המתנה היא תוצאה לגיטימית ואנו נאמר לכם זאת.
- עם מי בעצם אדבר לאורך כל התהליך?
- אדם אחד, מהשיחה הראשונה ועד מסירת הנכס. מאחורי איש הקשר האחד הזה עומדים עורכי דין, בנקים, יזמים, מפקחים ובעלי מקצוע, והתיאום ביניהם הוא העבודה. לא תועברו מאדם לאדם.
- מה קורה לאחר קבלת המפתחות?
- עורך הדין משלים את ההליכים המנהליים שלאחר העברת הבעלות ואת חובות המס השנתיות. אנו נשארים איש הקשר שלכם כאן בכל הנוגע לניהול, השכרה, ניקיון ותחזוקה, בעלי מקצוע, ולשאלות המעשיות שעולות בשנה הראשונה לבעלות על נכס במדינה שאתם עדיין לומדים להכיר.
