השקעה בנכסים ב-Costa del Sol וביקוש להשכרה
ב-Costa del Sol פועל אחד משוקי הנדל״ן הפעילים ביותר בדרום אירופה. משקיעים מגיעים בזכות ביקוש בינלאומי יציב, עונת תיירות ארוכה והיצע מוגבל של נכסים מובחרים לאורך החוף. הכנסה משכירות היא אמיתית, אך הסכום ברוטו שאתם רואים לעולם אינו הסכום שנשאר בידיכם. בעמוד זה תמצאו תשואות משוערות, עלויות כנות והכללים שעלולים למנוע מכם להשכיר נכס לטווח קצר. ראו בו נקודת התחלה, לא הבטחה. מחירי הנכסים יכולים לעלות ולרדת, לכן התייחסו לכל מספר כאן כמדריך וקבלו ייעוץ מקצועי משלכם.
מדוע משקיעים רוכשים כאן
החוף מושך רוכשים ממדינות רבות, לא ממדינה אחת בלבד. רוכשים בריטים, סקנדינבים, בלגים, הולנדים, גרמנים, ובשנים האחרונות גם אמריקאים, מתחרים כולם על אותו היצע. פיזור זה של הביקוש הופך את השוק ליציב יותר ממקום הנשען על קבוצה יחידה.
התיירות נמשכת לאורך רוב השנה, לא רק ביולי ובאוגוסט. נמל התעופה של Malaga הוא מהעמוסים בספרד. הקרקע האיכותית לאורך החוף, בקרבת הים, מוגבלת, ולכן נכסים במיקומים טובים נוטים לשמור על ערכם טוב יותר מנכסים בפנים הארץ.
עם זאת, הביקוש עלול להיחלש אם הכלכלה תיחלש או אם שערי המטבע ישתנו. שום מיקום אינו חסין מפני ירידה.
- ביקוש בינלאומי המתפרס על פני מדינות רבות
- עונת תיירות ארוכה, לא רק בקיץ
- היצע מוגבל של נכסים איכותיים לאורך החוף תומך בערך
- קישורי תעופה מצוינים דרך נמל התעופה של Malaga
תשואות וביקוש להשכרה
יש שתי דרכים להשכיר נכס: השכרה לטווח קצר לנופשים והשכרה לטווח ארוך. הן מניבות נתונים שונים מאוד.
רישיון התיירות
כדי להשכיר נכס לטווח קצר לנופשים, תצטרכו רישיון תיירות. באנדלוסיה זהו רישום VFT, ויש לרשום את הנכס במרשם התיירות האזורי לפני פרסומו.
רישיון אינו תמיד אפשרי. חלק מהכללים של קהילת בעלי הנכסים מונעים השכרה לטווח קצר בבניין. באזורים מסוימים קיימות מגבלות אזוריות או מקומיות שמקפיאות או מגבילות הנפקת רישיונות חדשים. העיר מאלגה כבר הגבילה השכרות תיירותיות חדשות בחלקים ממרכז העיר.
- נדרש רישום VFT להשכרה לטווח קצר לנופשים
- כללי קהילת בעלי הנכסים עלולים לאסור זאת
- יישובים מגבילים או מקפיאים רישיונות חדשים
- אשרו את המצב בכתב לפני הרכישה
עלויות רכישה
יש להביא בחשבון כ-9 עד 10% מעל מחיר הרכישה עבור נכס יד שנייה, ו-12 עד 14% עבור נכס חדש, כולל עלויות המשכנתה. זהו סכום שמשלמים פעם אחת, והוא מפחית את התשואה האמיתית בשנים הראשונות.
בנכס יד שנייה, העלות העיקרית היא מס העברת בעלות, העומד באנדלוסיה על כ-7%. עבור נכס חדש משלמים במקום זאת מע"מ בשיעור 10% בתוספת מס בולים. לכך יש להוסיף שכר נוטריון, רישום מקרקעין ושכר טרחת עורך דין, וכן עלויות משכנתה אם נוטלים הלוואה.
השתמשו תמיד בעורך דין עצמאי שאינו מייצג את המוכר. כללו עלויות אלה בכל חישוב תשואה, מכיוון שתשואה ברוטו של 6% נראית אחרת לאחר שמוסיפים 12% למחיר הכניסה.
- נכסי יד שנייה: מס רכישה בשיעור של כ-7% באנדלוסיה
- בנייה חדשה: מע״מ 10% בתוספת מס בולים
- נוטריון, רשם המקרקעין ושכר טרחת עורך דין נוספים
- היעזרו בעורך דין עצמאי, לא בעורך הדין של המוכר
היכן נמצאות התשואות
הערך והתשואה נמצאים לעיתים קרובות מחוץ לפלח העליון ביותר של השוק. Estepona, Fuengirola ו-Benalmadena נוטות להציע תשואות טובות יותר ביחס למחיר, עם ביקוש חזק להשכרה ומחירי כניסה נמוכים יותר. Mijas ו-Manilva עשויות להציע פוטנציאל צמיחה במחיר כניסה נמוך יותר.
Marbella ו-Benahavis נמצאות בקצה היוקרתי ביותר. המחירים גבוהים יותר והתשואות ברוטו לרוב נמוכות יותר, אך ערכי הנכסים עמידים יותר והביקוש לנכסים איכותיים עמוק. Sotogrande הוא שוק יוקרה ייחודי בפני עצמו.
אין אזור אחד שהוא הטוב ביותר לכולם. התאימו את העיר למטרה שלכם, בין אם מדובר בהכנסה משכירות, בערך לטווח ארוך או בשילוב של השניים.
- תשואות טובות יותר ביחס למחיר: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- מחיר כניסה נמוך יותר עם פוטנציאל צמיחה: Mijas, Manilva
- יוקרתי ועמיד: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- בחרו לפי המטרה, לא רק לפי התשואה המוצגת
נכס בבנייה חדשה לעומת נכס יד שנייה להשקעה
נכס בבנייה חדשה נוטה להיות מבוקש להשכרה. דירות מודרניות עם דירוגים אנרגטיים טובים, עיצוב עכשווי ומתקנים משותפים איכותיים מניבות מחירים ליליים ושיעורי תפוסה גבוהים יותר מנכסים מיושנים. רכישה על הנייר עשויה גם לעלות בערכה במהלך הבנייה, אך הדבר לעולם אינו מובטח ותלוי בשוק.
תשואה ברוטו אינה תשואה נטו. לאחר דמי ניהול, ניקיון, מסים, חשבונות ושבועות ללא שוכרים, התשואה האמיתית שלכם עלולה להיות נמוכה בהרבה מהנתון המוצג. לא תמיד ניתן להשיג רישיון תיירות, ולכן תוכנית להשכרה לנופשים עלולה להיכשל עוד לפני שהחלה. מחירי הנכסים יכולים לרדת וגם לעלות, והשוק הזה מחזורי. אם ההכנסה שלכם היא במטבע שאינו אירו, שינויים בשער החליפין משפיעים הן על העלויות והן על ההכנסה שלכם. איש אינו יכול להבטיח לכם תשואה. קבלו ייעוץ משפטי וייעוץ מס עצמאיים לפני שתתחייבו.
שאלות נפוצות על השקעה ב-Costa del Sol
לאיזו תשואה משכירות תוכלו לצפות ב-Costa del Sol?
השכרות לנופשים במיקומים טובים מניבות ברוטו בערך 5 עד 8% בשנה, אף שהנתון נטו נמוך יותר לאחר עלויות ושבועות ללא שוכרים. השכרות לטווח ארוך מניבות ברוטו בערך 3 עד 4%, עם הכנסה יציבה יותר. אלה נתונים משוערים ולא הבטחות, והם משתנים לפי האזור והנכס.
האם אני זקוק לרישיון כדי להשכיר את הנכס שלי לתיירים?
כן. השכרות קצרות טווח לנופשים באנדלוסיה זקוקות לרישיון תיירות VFT, והנכס חייב להיות רשום במרשם התיירות האזורי. כללי קהילת בעלי הנכסים או מגבלות מקומיות עלולים למנוע זאת, לכן בדקו זאת בכתב לפני הרכישה.
בכמה עלויות הרכישה מייקרות את המחיר?
יש להביא בחשבון כ-9 עד 10% מעל מחיר הרכישה עבור נכס יד שנייה, ו-12 עד 14% עבור נכס חדש. סכום זה כולל מס העברת בעלות או מע"מ, שכר נוטריון, רישום מקרקעין ושכר טרחת עורך דין. כללו תמיד עלויות אלה בעת חישוב התשואה האמיתית.
היכן נמצאות התשואות הטובות ביותר בחוף?
Estepona, Fuengirola ו-Benalmadena מציעות לעיתים קרובות תשואות טובות יותר ביחס למחיר. Marbella, Benahavis ו-Sotogrande נמצאות בקצה היוקרתי ביותר, עם מחירים גבוהים יותר וערכים עמידים יותר. האזור המתאים תלוי בשאלה אם אתם מעוניינים בהכנסה או בערך לטווח ארוך.
מה עדיף להשקעה, נכס בבנייה חדשה או נכס יד שנייה?
נכס בבנייה חדשה מושכר היטב ודורש תחזוקה מועטה, ורכישה על הנייר עשויה לעלות בערכה במהלך הבנייה. נכסי יד שנייה עשויים להציע מחיר כניסה נמוך יותר, היסטוריית השכרה קיימת ולעיתים גם רישיון שכבר הונפק. אף אחת מהאפשרויות אינה תמיד טובה יותר, לכן בחרו בהתאם לאסטרטגיה שלכם.
איך זה עובד, בפירוט מלא:
חלק מהמדריך המלא שלנו ל Costa del Sol
חזרה למדריך Costa del Sol
שוקלים לרכוש כאן נכס?
השימוש בשירות שלנו חופשי ואנו פועלים באופן עצמאי. ספרו לנו מה אתם מחפשים, ונשלח לכם אפשרויות כנות ומתאימות, ללא לחץ.