אנו משתמשים בעוגיות כדי לשפר את חווייתכם, לנתח את השימוש באתר ולהציג תוכן מותאם אישית.
מדריך
השכרה לטווח קצר ב-Costa del Sol
האפשרות להשכיר לטווח קצר נקבעת בידי שלוש רשויות נפרדות: כללי אנדלוסיה ומרשם התיירות שלה, ההגבלות של הרשות המקומית המסוימת, ומ-3 באפריל 2025 הסכמתה של קהילת בעלי הדירות ברוב של שלוש חמישיות, כאשר הפעילות מתחילה מחדש.
אתם רוכשים נכס כדי להשכיר אותו לטווח קצר, ורק לאחר מכן מגלים שאסור לכם לעשות זאת.
איך זה באמת
האפשרות להשכיר לטווח קצר נקבעת בידי שלוש רשויות נפרדות: כללי אנדלוסיה ומרשם התיירות שלה, ההגבלות של הרשות המקומית המסוימת, ומ-3 באפריל 2025 הסכמתה של קהילת בעלי הדירות ברוב של שלוש חמישיות, כאשר הפעילות מתחילה מחדש.
מה משנה את המצב
הכלל החדש חל על בעלים שמתחילים להשכיר לטווח קצר לראשונה. מצבים שהתקיימו קודם לכן עשויים להיבחן אחרת מבחינה משפטית, ומקרים הנוגעים להוראות מעבר מקומם במדריך, לא בדף הבית. אם הבניין אינו מתיר השכרה לטווח קצר, תוכלו להשכיר את הנכס לטווח ארוך, אך לא דרך Airbnb או Booking. אנדלוסיה מציינת גם שמרשם התיירות שלה לא יאפשר רישום ברשויות מקומיות שהנהיגו הגבלות משלהן.
מה אנחנו עושים בנוגע לכך
בנכס יד שנייה אנו קוראים את תקנון הקהילה ועורך הדין מאמת אותו. בבנייה חדשה אנו שואלים את היזם מראש אם הוא הביא זאת בחשבון. לפני השריון אנו בודקים אם ההשכרה שאתם מתכננים אכן תהיה אפשרית וניתנת לרישום כדין.
בתוך 30 שניות
מאז 3 באפריל 2025, קהילת בעלי הדירות חייבת להצביע באופן פעיל, ברוב של 3/5, כדי לאשר פעילות חדשה של השכרה לטווח קצר בבניין. לפני מועד זה הכלל היה הפוך: ההשכרה הייתה מותרת אלא אם הבעלים הצביעו לאסור אותה. זהו סיכון ממשי ועדכני, לא חדשות ישנות.
מדוע שתי דירות דומות עשויות לקבל תשובות הפוכות?
שום דבר במחירו, בגודלו או ברמת הגימור של נכס אינו מעיד אם ניתן להשכירו לתיירים כחוק. שלוש רשויות נפרדות מחליטות בעניין, ללא תלות זו בזו, ושלושתן חייבות להשיב בחיוב.האזור מנהל בעצמו את מרשם התיירות, את מערכת VUT. מאז רפורמה בפברואר 2025, נכס זקוק גם לרישיון עירוני קיים, או להצהרה על שינוי ייעוד המתירה שימוש תיירותי, לפני שניתן בכלל להגיש את הרישום האזורי. מאז 3 באפריל 2025 חל תנאי שלישי: קהילת בעלי הנכסים שלכם חייבת להצביע ברוב של שלוש חמישיות מהבעלים וממכסות ההשתתפות, כדי לאשר באופן פעיל פעילות חדשה של השכרה לתיירים בבניין. לפני מועד זה פעל כלל ברירת המחדל בכיוון ההפוך: הקהילה הייתה צריכה להצביע כדי לאסור זאת, ושתיקה פירושה שההשכרה מותרת. כעת שתיקה פירושה את ההפך.
1
רישום אזורי (VUT)
Who decidesממשלת אנדלוסיה
What it grantsמספר השכרה לתיירים רשום
If noאין אפשרות חוקית להשכרה לטווח קצר כלל, ללא קשר לשני האישורים האחרים.
2
רישיון עירוני או שינוי ייעוד
Who decidesבית העירייה, מאז Decreto-ley 1/2025
What it grantsמאשר שניתן לשנות את ייעוד הנכס להשכרה לתיירים
If noלא ניתן אפילו להגיש את הרישום האזורי.
3
הצבעת הקהילה, רוב של 3/5
Who decidesקהילת בעלי הנכסים שלכם, מאז 3 באפריל 2025
What it grantsמאשר פעילות השכרה חדשה לתיירים בבניין
If noההשכרה חסומה ברמת הבניין, גם כאשר האזור ובית העירייה מתירים אותה.
תשובת לא אחת בכל שלב עוצרת את התוכנית כולה, ללא קשר למה שהחליטו שני הגורמים האחרים.
ההצבעה של קהילת בעלי הנכסים היא אכן חדשה, ולא כלל שהיה קיים תמיד ורק לא הבחינו בו. לפני 3 באפריל 2025, קהילה נדרשה להצביע באופן פעיל כדי לאסור השכרה לתיירים. אם הצבעה כזו מעולם לא התקיימה, ההשכרה הייתה מותרת בפשטות. מאז תאריך זה, החוק הופך את ברירת המחדל: על קהילה להצביע כעת באופן פעיל, באותו רוב של שלוש חמישיות, כדי להתיר אותה. בניין שמעולם לא דן בנושא הוא כעת, כברירת מחדל, בניין שבו השכרה חדשה לתיירים אינה מותרת, ולא בניין שבו היא מותרת בשקט.נכס שכבר פעל כדין כהשכרה לתיירים לפני 3 באפריל 2025, מובן בדרך כלל כממשיך לפעול לפי הכללים שעל פיהם החל לפעול. אין צורך להחיל עליו את ההצבעה החדשה בדיעבד. עמדה זו נשענת על פרשנות משפטית עקבית, ולא על הטקסט המקורי שנבדק סעיף אחר סעיף במסגרת זו. בקשו מעורך הדין שלכם לאשר זאת לגבי בניין מסוים לפני שתסתמכו על כך, במיוחד במקרה של נכס יד שנייה המוצע למכירה ככזה שכבר יש לו היסטוריית השכרה.
לפני 3 באפריל 2025מאז 3 באפריל 2025
קהילה שמעולם לא דנה בהשכרה לתיירים התירה אותה למעשה כברירת מחדל.
שתיקה פירושה כעת את ההפך: פעילות השכרה תיירותית חדשה חסומה, אלא אם הבעלים מצביעים באופן פעיל, ברוב של 3/5, כדי להתיר אותה.
הסמכות המעשית היחידה של קהילת בעלי הנכסים הייתה להצביע בעד איסור השכרה, ורוב הקהילות כלל לא טרחו לעשות זאת.
קהילת בעלי הנכסים מחזיקה כעת בהצבעה המכריעה לכל כיוון, וטענת המוכר כי "לקהילה אין התנגדות" צריכה להיתמך בפרוטוקולים עצמם, ולא בהנחה.
האם כלל ההצבעה של קהילת בעלי הנכסים מאפריל 2025 משפיע על בעלים שכבר משכיר את הדירה שלו?פרשנות משפטית עקבית מתייחסת לנכס שכבר פעל כדירת נופש באופן חוקי לפני 3 באפריל 2025 ככזה שיכול להמשיך לפעול על בסיסו הקיים, ללא צורך להחיל עליו את ההצבעה החדשה למפרע. מדריך זה לא אימת זאת מחדש באופן עצמאי מול הנוסח המשפטי המקורי, סעיף אחר סעיף. על עורך דין לאשר זאת לגבי כל בניין מסוים לפני שתסתמכו על כך, במיוחד כאשר מודעה של נכס יד שנייה טוענת להיסטוריית השכרה קיימת שלא ראיתם מתועדת.
האם יישובים מסוימים מגבילים זאת עוד יותר, בנוסף לאזור ולקהילה?
העיר Málaga הרחיקה לכת מעבר לכללים האזוריים. שינוי תכנוני שהושלם באוגוסט 2025 חוסם לצמיתות רישומים חדשים להשכרה לתיירים ב-43 שכונות שנקבעו בשמותיהן, כולל המרכז ההיסטורי וכמה מחוזות מרכזיים. אלה שכונות שבהן דירות לתיירים כבר מהוות יותר מ-8 אחוזים ממספר הבתים. הקפאה נפרדת, כלל-עירונית, על כל רישיון חדש למלון או להשכרה לתיירים בקרקע למגורים אושרה סופית ב-16 ביולי 2026, והיא נמשכת שלוש שנים או עד שהעיר תשלים את השרטוט מחדש של תוכנית המתאר העירונית שלה. השכרה לתיירים שכבר נרשמה כדין לפני צעדים אלה יכולה להימשך, בתנאי שהיא ממשיכה לעמוד בחובות הרגילות הנוגעות להתאמה למגורים, לבטיחות ולמיסוי.יש לבדוק יישוב אחר יישוב אם יישוב כלשהו אחר ב-Costa del Sol הנהיג הגבלה דומה. אי אפשר להסיק זאת מהדוגמה של Málaga. למדריך זה אין הגבלה מאושרת לדווח עליה לגבי Marbella באופן ספציפי. הדבר שונה מאישור שלמרבלה אין כל הגבלה: התשובה הכנה היא שהנושא לא אומת, ולא הוכרע. בית העירייה או עורך דין מקומי יוכלו למסור את המצב העדכני לגבי כתובת מסוימת לפני שתסתמכו עליו.
מה משמעות הדבר לגבי מס על הכנסות מהשכרה, לאחר שההשכרה אכן אפשרית?
השאלה אם השכרה אפשרית מבחינה משפטית והשאלה כיצד ממסים את ההכנסה הן שתי שאלות נפרדות. רק השאלה השנייה תלויה בתושבות המס האישית שלכם. תושב מס של האיחוד האירופי או של ה-EEA משלם 19 % על הכנסות השכירות נטו, לאחר ניכוי הוצאות הקשורות אליהן באמת. תושב חוץ שאינו תושב מס של האיחוד האירופי או של ה-EEA משלם 24 % על ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות לפי הכלל הרגיל. פסק דין משנת 2025 עשוי להרחיב את ניכויי ההוצאות גם לתושבים מחוץ לאיחוד האירופי. עם זאת, המדינה ערערה עליו, והנוהג של רשות המסים לא השתנה. הסכום הגבוה יותר, ללא ניכוי, הוא זה שחל בפועל כיום על קבוצה זו.לכל האמור אין משמעות עד ששלושת השערים הראשונים נפתחים. לפני שאנו ממליצים על נכס או שומרים אותו במיוחד בשל פוטנציאל ההשכרה שלו, אנו בודקים את מצב ה-VUT שלו בפועל או את זכאותו, את הכללים העירוניים הרלוונטיים ואת הפרוטוקולים והעמדה של קהילת בעלי הנכסים בנוגע להשכרה לתיירים. איננו מסתמכים פשוט על דברי מודעה או סוכן. כמו כן, איננו רואים בטענה "הבעלים הקודם השכיר אותו" הוכחה לכך שגם לכם יותר לעשות זאת. הכללים שקובעים זאת השתנו מאז שהסדרים היסטוריים רבים מסוג זה החלו.
כן, וכדאי להתייחס לכך ברצינות ולא לראות בזה אותיות קטנות. ההצבעה של קהילת בעלי הנכסים, שנכנסה לתוקף ב-3 באפריל 2025, היא שינוי אמיתי ומבני: בניין שפשוט מעולם לא דן בהשכרה לתיירים היה בעבר מותר לכך כברירת מחדל. כעת ברירת המחדל היא חסימה. לכך מצטרפת דרישת הרישיון העירוני, שנוספה כמה שבועות קודם לכן, וכן ההקפאה הכלל-עירונית של Málaga על רישיונות חדשים, שאושרה ב-16 ביולי 2026 לתקופה של שלוש שנים. אי אפשר עוד להניח את פוטנציאל ההשכרה של נכס על סמך מה שעושה דירה דומה למראה בקרבת מקום.זהו מידע כללי על אופן פעולתם הנוכחי של הכללים באנדלוסיה וברמה הלאומית, ולא ערובה לגבי נכס מסוים כלשהו. שניים מהפרטים שלעיל נשענים על פרשנות משפטית עקבית, ולא על בדיקה של הטקסט המקורי סעיף אחר סעיף במסגרת זו. עורך דין יאשר את המצב העדכני לפני שתחליטו על רכישה למטרת הכנסה מהשכרה. Arevont בודקת את מצב ה-VUT של הנכס, את הכללים של הרשות המקומית שלו ואת עמדת קהילת בעלי הנכסים, לפני שהיא ממליצה עליו למטרה זו. איננו גובים עמלה נוספת על אמירת לא כאשר התשובה היא לא.
השאלות הנפוצות ביותר על השכרה לטווח קצר
אם המוכר מציג לי מספר רישום VUT קיים, האם בכך השאלה מוכרעת?
הדבר מאשר שהרישום האזורי קיים, והוא אחד משלושת השערים, לא כולם. כשלעצמו, הוא אינו מאשר שקהילת בעלי הנכסים מתירה כיום את הפעילות או שלא הוחלה מאז הגבלה עירונית חדשה על אותה כתובת. בקשו גם את הפרוטוקולים של קהילת בעלי הנכסים עצמה בנושא, נוסף על מספר הרישום.
האם קהילת בעלי הנכסים יכולה להפוך החלטה שכבר התירה השכרה לתיירים?
הרפורמה מ-3 באפריל 2025 עוסקת באישור חדש. פרשנות משפטית עקבית רואה בנכס שכבר פעל כדין לפני תאריך זה נכס שממשיך לפעול על בסיסו הקיים, במקום לדרוש הצבעה חדשה. הסמכות הכללית של קהילת בעלי הנכסים להסדיר או להגביל פעילות קיימת היא שאלה משפטית נפרדת מההצבעה על האישור החדש עצמה. כדאי לקבל אישור ספציפי מעורך דין לגבי בניין נתון, במקום להניח אחת משתי האפשרויות.
האם רכישת דירה שבה קהילת בעלי הנכסים כבר הצביעה בעד, מכריעה את השאלה לצמיתות?
היא משיבה על שאלת השער ברמת קהילת בעלי הנכסים כפי שהיא עומדת כיום, ולא לצמיתות. קהילת בעלי הנכסים יכולה לבחון מחדש את כלליה לאורך הזמן, ואף הרישום האזורי או הרישיון העירוני אינם מבטלים אפשרות זו. ראו בהצבעה בעד את העמדה הנוכחית, שאושרה במועד הרכישה, ולא ערובה קבועה לכל תקופת הבעלות שלכם.
שלושת החששות האחרים
okupas
פולשים ישתלטו על הדירה שלכם בזמן שאתם חוזרים לביתכם, ולא תוכלו לפנות אותם במשך שנים.