מיסים בעת רכישת נכס בספרד: ITP, IVA ו־AJD
בתוך 30 שניות
ברכישה בקוסטה דל סול אתם משלמים אחד משני מסים. איזה מס חל תלוי רק בזהות המוכר. נכס יד שנייה מבעלים פרטי חייב ב-ITP בשיעור 7 % מהמחיר. בנייה חדשה מיזם חייבת ב-IVA בשיעור 10 % בתוספת AJD בשיעור 1,2 %, כלומר 11,2 % יחד.
מי מוכר לכם את הנכס?
- בעלים פרטיים, נכס יד שנייהITP בשיעור של 7 % מהמחיר, או מערך הייחוס אם הוא גבוה יותר.
- יזם, בנייה חדשהIVA בשיעור של 10 % בתוספת AJD בשיעור של 1,2 %, ובסך הכול 11,2 %.
איזה מס תשלמו, ומדוע הוא תלוי במוכר?
IVA, המע״מ הספרדי, הוא 10% ממחירה של דירה חדשה לחלוטין. הוא חל כאשר המוכר הוא היזם, משום שמכירה של דירה בבנייה חדשה היא עסקה עסקית הכפופה למע״מ, ולא העברה בין אנשים פרטיים.AJD הוא מס הבולים הספרדי על שטר המכר החתום, בשיעור קטן ממחיר הנכס, ובאנדלוסיה הוא משולם לצד IVA בעת רכישת דירה בבנייה חדשה. הוא לעולם אינו משולם יחד עם מס ההעברה על נכס יד שנייה המפורט להלן; רכישה כפופה למשפחת מסים אחת או לאחרת, ולעולם לא לשתיהן.ITP הוא מס ההעברה המשולם בעת רכישת נכס יד שנייה, ובאנדלוסיה הוא עומד על 7 % מהמחיר. הוא חל כאשר המוכר הוא אדם פרטי ולא יזם, וזהו המקרה הרגיל בנכס יד שנייה.
מי המוכרמה אתם משלמים
- יזם, ביחידת דיור בבנייה חדשה
- 10% IVA בתוספת 1,2% AJD, וביחד 11,2%. נקבע בחוק הלאומי והאזורי, ואין מקום למשא ומתן.
- בעלים פרטיים, בנכס יד שנייה
- 7% ITP, מחושב לפי הגבוה מבין המחיר שסוכם ביניכם לבין שווי הייחוס הרשמי של הנכס. ראו להלן.
האם השיעורים הנמוכים יותר שקראתם עליהם עשויים לחול עליכם?
החוק הספרדי והחוק האנדלוסי מפרסמים שיעורי מס מופחתים הנמוכים מהשיעורים המוצגים, ורוכש זר שיחקור את הנושא ימצא אותם. כמעט לעולם הם אינם חלים על רכישה לנופש או להשקעה. כדאי לדעת מדוע, במקום לקוות שהם חלים.ארבעת השיעורים שלהלן מוצגים כפי שהם מתוארים בדרך כלל, ולא בציטוט מנוסח החוק הרשמי, ולכן יש להתייחס אליהם כאל שיעורים להמחשה. בפועל הדבר אינו עולה לכם דבר, משום שאף אחד מהם אינו שיעור שהייתם כוללים בתקציב שלכם.
| ITP מופחת, 6 % או 3,5 %לתושבים בלבד | IVA מופחת, 4 %דיור ציבורי | IVA גבוה יותר, 21 %קרקע ומסחרי | |
|---|---|---|---|
| מה נדרש לצורך כך | הנכס הופך למקום מגוריכם הקבוע, למגוריכם העיקריים והבלעדיים, בכפוף גם לתקרת שווי. | מיועד לדיור ציבורי המוגן רשמית (דיור מוגן רשמי). | חל על מגרש או על יחידה מסחרית, ולא על דירת מגורים. |
| האם זה חל על רוכש רגיל | לא. מי שאינם תושבים ורוכשים בית שני ב-Costa del Sol אינם זכאים לכך, תהיה משמעות המודעה אשר תהיה. | לא. הדבר אינו חל על מלאי רגיל של בנייה חדשה בחוף זה. | זהו המקרה היחיד שבו השיעור גבוה יותר עבור הקונה, ולא נמוך יותר. |
| מה לעשות בעניין | יש להיערך לפי 7 %. אם סוכן אומר לכם שחל שיעור נמוך יותר, בקשו ממנו להעלות זאת על הכתב ובקשו מעורך הדין שלכם לבדוק זאת. | התעלמו מכך אלא אם היחידה הוגדרה רשמית כדיור מוגן, כפי שמצוין במסמכים שלה. | בדקו מה אתם רוכשים. מגרש או יחידה מסחרית ממוסים באופן שונה מדירת מגורים, והמודעה אינה תמיד מבהירה זאת. |
הכלל המעשי: הקציבו 7 % עבור נכס יד שנייה ו-11,2 % עבור בנייה חדשה, והתייחסו לכל נתון נמוך יותר שתיתקלו בו כמקרה מיוחד שאינו חל עליכם, עד שעורך דין יאשר אחרת בכתב.
מדוע חשבון המס עשוי להיות גבוה מ-7 אחוזים מהסכום ששילמתם?
valor de referencia הוא שווי הייחוס ש-Spain קובעת לנכס, ומס העברת נכס יד שנייה מחושב לפיו בכל פעם שהוא גבוה מהמחיר ששילמתם. מאז 1 בינואר 2022, בסיס המס עבור ITP הוא הגבוה מבין שני הסכומים מבחינה חוקית, ולא רק המחיר שנרשם בחוזה.מטרתו למנוע מקונה ומוכר לדווח על מחיר נמוך מהמחיר האמיתי כדי להפחית את חשבון המס. השפעתו על קונה שפעל ביושר והסכים למחיר הוגן פשוטה ואוטומטית: אם שווי הייחוס של Catastro עצמו גבוה מהסכום שעליו הסכמתם, המס יחושב לפי שווי הייחוס במקום זאת.
מה הרוכשים מניחיםמה עושה valor de referencia
- המס הוא 7 % מהמחיר בחוזה
- הוא עומד על 7 % מהגבוה מבין מחיר החוזה לבין שווי הייחוס. בדרך כלל שני הסכומים קרובים, ולעיתים אינם כאלה.
- מחיר מוסכם נמוך יותר משמעו חשבון מס נמוך יותר
- רק עד לרף של שווי הייחוס. מתחת לרף זה, המס נשאר זהה ללא קשר למה שנכתב בחוזה, וזו גם הסיבה שדיווח על מחיר נמוך מהמחיר האמיתי אינו משיג דבר מלבד סיכון.
| המחיר שסיכמתם עליו | שווי ייחוס | |
|---|---|---|
| סכום בסיס | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP לתשלום7 % מהבסיס | 28.000 € | 30.100 € |
האם ניתן לערער על שווי הייחוס אם לדעתכם הוא שגוי?כן, באמצעות המס שאתם משלמים: ניתן לשלם ITP לפי שווי הייחוס ולאחר מכן לערער עליו רשמית, או במקרים מסוימים לבקש תיקון. עליכם להוכיח ששווי השוק האמיתי נמוך יותר. זהו הליך של עורך דין, ולא טופס שאתם ממלאים בעצמכם. כדאי להעלות את הנושא לפני השלמת העסקה, אם הסכומים נראים רחוקים זה מזה, ולא לאחר שכבר שילמתם.
מה קורה אם אתם מביאים בעצמכם את כספי הרכישה במזומן?
כמעט אף אחד שמממן רכישה ב-Spain אינו אמור לשאת מזומן מעבר לגבול, והסיבה לכך אינה רק מעשית. Spain מתייחסת להעברת מזומן מעל רף מסוים כאל פעולה שיש להצהיר עליה מראש, בנפרד מכל שאלה שהבנק או עורך הדין שלכם עשויים להפנות אליכם בנוגע למקור הכספים.הכלל החל על רוכש זר הוא החוק הספרדי, ולא תקנת האיחוד האירופי שרוב המאמרים מצטטים. כלל האיחוד האירופי (Reglamento 2018/1672) מסדיר רק את הגבול החיצוני של האיחוד האירופי. כניסה לאיחוד האירופי או יציאה ממנו עם 10.000 € או יותר במזומן חייבת בדיווח אוטומטי אם אתם נושאים את הכסף, או בגילוי לפי דרישה אם הוא מועבר ללא ליווי. מעבר מצ'כיה לספרד אינו חוצה גבול חיצוני של האיחוד האירופי, ולכן התקנה אינה חלה על נסיעה זו.מה שכן חל הוא החוק הספרדי עצמו: בהתאם ל-Ley 10/2010 ול-Orden ETD/1217/2022, העברה של 10.000 € או יותר לאדם, בנסיעה פנים ארצית או בין מדינות האיחוד האירופי, מדווחת בטופס Modelo S-1, המוגש מראש בכל מקום שבו במעבר אין עמדת מכס. סף נפרד וגבוה יותר, 100.000 €, קיים רק להעברות המתבצעות כולן בתוך ספרד, ואינו חל על נסיעה מצ'כיה לספרד.
- העברת 10 000 € או יותר במזומןWho decidesכל מי שנושא את הכסףWhat it grantsמפעיל את חובת הדיווחIf noאין דבר להצהיר עליו
- הגישו Modelo S-1 מראשWho decidesאתם, לפני הנסיעהWhat it grantsהעברה חוקית ומתועדתIf noתפיסה, בתוספת קנס
- אשרו את תקרת התשלום במזומן עם עורך הדין שלכםWho decidesעורך הדין שלכםWhat it grantsאין תקרה לתשלום זהIf noאתם מסתכנים בהפרת תקרה שאיש לא אישר עבורכם
כלל נוסף ראוי לציון, אך לא להצגה כעובדה סופית: ספרד מגבילה גם את החלק ממחיר הרכישה שניתן לשלם במזומן, בהתאם ל-Ley 7/2012 סעיף 7, כפי שתוקן. כפי שנהוג לתאר זאת, התקרה היא 1.000 € כאשר עסק הוא צד לעסקה, או 10.000 € כאשר המשלם הוא אדם פרטי שאינו תושב. לא קראנו את הנתון הזה בנוסח החוק הרשמי של BOE, לכן ראו בו אינדיקציה חזקה לכך שתשלום גדול במזומן מוגבל, ואשרו את הסכום המדויק עם עורך הדין שלכם לפני שתסתמכו עליו.
האם עדיין עליי להצהיר על דבר מה אם אעביר את הכסף באמצעות הבנק במקום לשאת אותו איתי?העברה בנקאית אינה העברת מזומן, ולכן Modelo S-1 אינו חל עליה. הבנק שלכם עדיין יבקש מידע על מקור הכספים במסגרת בדיקות שגרתיות למניעת הלבנת הון. זו שאלה שונה מזו שעליה עוסק סעיף זה, והיא השאלה שאליה מתייחס עמוד השאלות והתשובות תחת "האם אצטרך לתעד מהיכן הגיע הכסף שלי?" העברה בנקאית היא גם הדרך שהאתר הזה ממליץ עליה. ראו את המדריך להעברת מטבע.
מה יש לאשר לפני שמסתמכים על השיעורים האלה
ארבעה דברים, שנבדקו ביחס לעסקה הספציפית שלכם ולא ביחס לשיעור שפורסם.| בקשו | מה זה אומר לכם | איך נראית תשובה גרועה |
|---|---|---|
| ה valor de referencia של הנכס | ה-Catastro מפרסם אותו, ועורך הדין שלכם יכול לבדוק אותו לפני שתחתמו על דבר. הוא מציין אם שיעור של 7 % יחול על המחיר שעליו הסכמתם, או על סכום גבוה יותר. | איש לא בדק, או שיש הבטחה "לטפל בכך מאוחר יותר". |
| אישור בכתב של משפחת המס החלה | השאלה אם המוכר הוא היזם (IVA ו-AJD) או בעלים פרטיים (ITP) נשמעת מובנת מאליה, אך לעיתים התשובה אינה כזו, למשל בנכס יד שנייה שהוא יחידת בנייה חדשה שלא נמכרה ועדיין נמצאת בבעלות היזם המקורי. | הנחה המבוססת על אופן שיווק הנכס, ולא על זהות המוכר הנקוב בחוזה. |
| כיצד אתם מתכננים להעביר את כספי הרכישה | העברה בנקאית מייתרת לחלוטין את שאלת Modelo S-1. אם חלק כלשהו מהתוכנית כולל מזומן, זה הזמן להעלות את חובת הדיווח ואת תקרת התשלום, ולא לאחר שכבר עברתם את הגבול. | אין תוכנית מעבר ל"אביא את הכסף כשאגיע". |
| האם מצבכם קשור בכלל למס עושר או למס הכנסה על הכנסה של תושבי חוץ | שניהם קיימים, שניהם נפרדים משכבת מסי הרכישה שלעיל, ולכל אחד מהם יש דף משלו: מס עושר ומס הכנסה על הכנסה של תושבי חוץ. | שתיקה, או הנחה שרכישה היא אירוע המס היחיד. |
העברה בנקאית לעומת נשיאת מזומן
שתי דרכים שבהן כספי הרכישה יכולים להגיע בפועל, ורק אחת מהן מונעת את חובת הדיווח.| מזומן | העברה בנקאית | |
|---|---|---|
| חובת דיווח | Modelo S-1, מוגש מראש, מעל 10.000 € לאדם. | אין חובה ספציפית הנוגעת להעברה. |
| סיכון הנובע מתקרת התשלום | ייתכן שתהיה הגבלה מעל סף נמוך בהתאם ל-Ley 7/2012, סעיף 7; אשרו זאת עם עורך הדין שלכם. | לא חל; העברה אינה תשלום במזומן. |
| הוכחת מקור הכספים | קשה יותר: למזומן אין מסלול תיעוד עצמאי עד שהוא מגיע. | מסלול תדפיס בנק שכבר נמצא בידי הבנק שלכם ובידי הבנק הספרדי. |
| סיכון מעשי של הנסיעה עצמה | נשיאת סכום מזומן גדול ברחבי אירופה, ללא הצהרה או עם הצהרה. | אין, מעבר לסיכון הרגיל של נסיעה. |
השיעור, לא החשבון שלכם
כל שיעור המופיע לעיל נכון לאוגוסט 2026. בדקנו אותו ישירות בחוקי המס האנדלוסיים והארציים, במקום להעתיקו מפרשנות, ואימתנו אותו מול חוק התקציב האנדלוסי לשנת 2026, שלא שינה את שיעור ה-7 % של ITP או את שיעור ה-1,2 % של AJD. אנדלוסיה קובעת את שיעורי ה-ITP וה-AJD שלה במסגרת הארצית. אותה רכישה בקהילה אוטונומית אחרת עשויה להיות כפופה לשיעור אזורי אחר, אף שהחוק הארצי שביסודו זהה.זהו מידע כללי על אופן החלת המס, ולא חישוב של הסכום שאתם חייבים באופן אישי. שווי הייחוס, מועד השלמת העסקה המדויק וכל נסיבה מיוחדת של רכישתכם שייכים לייעוץ הכתוב של עורך הדין שלכם, ולא למדריך שפורסם. נתון אחד, תקרת התשלום במזומן, מסומן במפורש כלא מאומת במקום להציגו כנתון סופי: אל תסתמכו על המספר בלי שעורך הדין שלכם יאשר אותו.נושאים מסוימים מופנים למדריכים ייעודיים: המדריך לעלויות הרכישה מפרט את מלוא העלות, כולל שכר נוטריון, רשם המקרקעין ועורך הדין. המדריך לעלויות השנתיות עוסק ב-IBI ובדיווח לתושבי חוץ שמתחיל בשנה שלאחר השלמת העסקה. מדריכי מס העושר והירושה עוסקים במלואן בשתי שאלות המס הנפרדות הללו.
שאלות המס הנפוצות ביותר
- אם אני קונה יחידה שלא נמכרה מבנק ולא מיזם, איזה מס חל?
- הדבר תלוי בזהות הגורם שמוכר לכם את הנכס מבחינה משפטית, ולא באופן שבו הוא משווק. בנק או קרן המחזיקים במלאי של בנייה חדשה שעוקלה מוכרים בדרך כלל כעסק. משמעות הדבר עשויה להיות ש-IVA עדיין חל, אף שהעסקה נראית כמו רכישת נכס יד שנייה. זהו בדיוק סוג המקרה שהרשימה שלעיל נועדה לזהות לפני השלמת העסקה, ולא לאחריה.
- האם שיעור המס משתנה אם אני קונה באמצעות חברה ספרדית במקום באופן אישי?
- מס הרכישה (ITP או IVA בתוספת AJD) מחושב באותו אופן, בלי קשר לזהות הרוכש. כאשר חברה היא הרוכשת, מה שמשתנה הוא מכלול אחר לגמרי: מס חברות שוטף, דיווחים שנתיים ואופן מיסוי מכירה עתידית. השוואה זו היא נושא המדריך לרכישה באמצעות חברה.
- האם שיעור ה-AJD זהה בכל רחבי ספרד?
- לא. AJD, כמו ITP, הוא שיעור שנקבע אזורית במסגרת ארצית, ולכן קהילה אוטונומית אחרת יכולה לקבוע אחוז שונה. הנתון של 1,2 % לעיל הוא השיעור הנוכחי הספציפי של אנדלוסיה, נכון לאוגוסט 2026.
