משא ומתן על מחיר הנכס ב Costa del Sol

מי יושב בצד השני

• היזם וצוות המכירות שלוהם מחזיקים במחירון ומחליטים אילו יחידות יוצעו למכירה ומתי. בפרויקט מבוקש עם רשימת המתנה אין להם סיבה להוריד את המחיר, והם לא יעשו זאת.
• נציג המוכרהוא מייצג את המוכר, לא אתכם. הוא מארגן את ביקור בנכס, עונה על שאלותיכם ומייצג את האינטרסים של המוכר. תפקידו למכור את הנכס המסוים הזה בתנאים הטובים ביותר עבור המוכר.
• המוכרבנכס יד שנייה זהו המשתנה המשמעותי ביותר. היקף מרחב התמרון תלוי הרבה יותר בסיבה שבגללה המוכרים מוכרים ובמשך הזמן שבו הם מנסים למכור, מאשר בכל דבר שנאמר ליד שולחן המשא ומתן.
• אנחנואיננו מחזיקים בתיק נכסים משלנו שצריך למכור, ובמקרה הנדיר שבו נכס המוצע למכירה הוא בבעלותנו, אנו מציינים זאת לפני שתראו אותו. סוכנויות בחוף הזה משתפות ביניהן נכסים, ולכן המחיר זהה ללא קשר למי שדרכו תגיעו. משמעות הדבר היא שהמשתנה האמיתי היחיד שנותר הוא מי יושב בצד שלכם.

מאין מגיעים המספרים

בבנייה חדשה, המחיר הוא הדבר האחרון שמשתנה

• לוח התשלומיםכמה משולם ומתי. שינוי המשקל בין התשלומים במהלך הבנייה לבין היתרה בעת השלמת העסקה שווה לעיתים לרוכש יותר מהפחתה קטנה במחיר, וזהו הדבר שהיזם יכול להסכים לו בקלות הרבה ביותר.
• שדרוג המפרטמטבח, חדרי רחצה, ריצוף, מיזוג אוויר, חימום תת רצפתי ומחיצות זכוכית למקלחת. כאשר מבצעים זאת דרך היזם בזמן שהיחידה נבנית, העלות היא חלק קטן מהמחיר של אותה עבודה לאחר מכן, ובחלק מהפרויקטים הדבר מוצע כחבילה ולא לפי כל פריט בנפרד.
• חניה ומחסןבפרויקטים רבים אלה מתומחרים בנפרד ומוצגים כתוספות בהמשך. השאלה אם הם כלולים וכמה מקומות יש, היא בעלת משמעות כספית ממשית בעסקה, ולעיתים קרובות נדחית עד שמאוחר מדי לשאול.
• חבילת ריהוטחלק מהיזמים עובדים עם חבילת ריהוט עבור הפרויקט. כדאי לברר לפני שתבצעו הזמנה אם חבילה כזו קיימת, מה בדיוק כלול בה והאם ניתן לכלול אותה בעסקה, והדבר חשוב אף יותר אם בכוונתכם להשכיר את הנכס.
• שינויים כשהכול עדיין על הניירהזזת קיר, שינוי מיקום השקעים, החלפת אמבטיה במקלחת. אפשרי בשלב מוקדם ובלתי אפשרי בהמשך. הרשימה של הדברים שהיזם המסוים הזה יסכים או לא יסכים לבצע היא מסמך, ותוכלו לבקש אותו.
• תקופת דמי הקהילהמי נושא בדמי הקהילה בין השלמת העסקה שלכם לבין המועד שבו הפיתוח מסתיים ופועל כראוי. סכום חודשי קטן, אך משמעותי לאורך כמה שנים, ולכן הוגן להעלות את הנושא כל עוד החוזה עדיין פתוח לשינויים.

כאשר אנו אומרים לכם לא להגיש את ההצעה כלל

1. 01
   מחיריש בשוק חלופה טובה יותר. ייתכן שהנכס עצמו טוב לחלוטין, אך המחיר של נכס זה, בהשוואה למה שתקציב זהה רוכש במקום אחר, אינו מוצדק.
2. 02
   מיקוםמה שאינכם יכולים לראות במודעה משנה את משמעות הרכישה. מה שנמצא לצד הנכס כיום אינו השאלה. מה שמותר להציב שם מחר, לעיתים קרובות כן.
3. 03
   הבדיקותממצא משפטי או טכני משנה את ההמלצה. בשלב זה השיחה כבר אינה עוסקת במחיר כלל, ולחץ להשגת מחיר טוב יותר יהיה עצה שגויה.

האם גובה שכר הטרחה שלכם קובע מה תמליצו?

• נכס טוב יותר עדיף על שכר גבוה יותראם הנכס שהגיוני יותר עבורכם הוא זה שבו העמלה שלנו נמוכה יותר, זהו הנכס שנמליץ עליו. בדרך כלל הדבר קורה בנכסי יד שנייה, שבהם העמלה שלנו נוטה להיות נמוכה יותר מאשר בחלק מהפרויקטים של יזמים.
• אין יעדי מכירות לפרויקטים מסוימיםאיננו מקבלים בונוסים לפי היקף מכירות או תגמולים על העברת מספר מסוים של יחידות בפרויקט מסוים, ולכן אין פרויקט שעלינו לדחוף אתכם אליו.
• יש מקרים מוחשייםייעצנו ללקוחות לסגת כאשר בדיקה משפטית או טכנית חשפה בעיה רצינית, והמלצנו על נכס אחר אף שהדבר היה כרוך בשכר נמוך יותר עבורנו, משום שסברנו שזו הבחירה הטובה יותר עבור הלקוח.

איזו מקדמה אתם באמת חותמים עליה

על מה אנו מנהלים משא ומתן עבורכם

היכן מתנהל המשא ומתן ברכישה

1. 05
   התנהלות מול הצד של המוכרסביב ביקורים בנכס

   כאן מתבצעת רוב העבודה בפועל, וכמעט אף חלק ממנה אינו נראה כמו משא ומתן. מדובר בשאלת השאלות שמבהירות מה באמת זמין, באיזה מחיר ובאילו תנאים.

   New buildאנו מתאמים את ביקורכם בנכס עם היזם ומנהלים עבורכם את התקשורת.

   Resaleאנו מתנהלים מול סוכן המוכר ומגלים דברים שלא תמצאו במודעה, כולל מדוע הנכס עדיין לא נמכר.
2. 06
   החלטה ללא לחץבכל שלב בתהליך

   אינכם חייבים לקנות בנסיעה הראשונה, וגם לא בשנייה. אנו יכולים לעבוד איתכם במשך חודשים. אם שום דבר ממה שמוצע כיום בשוק אינו נראה הגיוני מספיק, נאמר לכם זאת. לפעמים ההחלטה הנכונה היא לקנות, לפעמים לשנות את הדרישות, ולפעמים פשוט להמתין.
3. 08
   השריוןכאשר תמצאו את הנכס המתאים

   השריון מסיר את הנכס מהשוק ושומר אותו עבורכם בזמן שעורך הדין מבצע את הבדיקה המשפטית. כאן התנאים מפסיקים להיות שיחה והופכים למסמך, ולכן הסכם השריון חייב לציין את התנאים בצורה ברורה, כולל מה קורה למקדמה אם הבדיקה המשפטית מגלה בעיה.

   New buildהסכם שריון עם היזם. הסכום תלוי בפרויקט.

   Resaleמקדמת השריון והתנאים שהוסכמו. כאן נקבעים המחיר, לוחות הזמנים וכל הריהוט, אם ישנו.
4. 11
   החוזה המחייבלאחר בדיקה מוצלחת

   רק כאן מתקבל החוזה שקובע את התנאים להשלמת העסקה, את לוחות הזמנים, את התשלומים ואת ההשלכות של אי עמידה בהסכם. מה שהוסכם קודם לכן הוא שצריך להיכתב בו, והבדיקה שאכן כך נעשה היא באחריות עורך הדין שלכם, לא שלנו.

   New buildלוח התשלומים נקבע על ידי היזם. הוא עשוי לכלול מספר תשלומים במהלך הבנייה, או חלק גדול יותר שישולם רק בעת השלמת העסקה. המבנה המדויק תלוי בפרויקט.

   Resaleבדרך כלל מדובר בחוזה arras ובמקדמה נוספת. התנאים, לרבות ההשלכות של נסיגה מהעסקה, מפורטים בגוף החוזה.

אותו משא ומתן, בשתי דרכים שונות

היחידה הטובה האחרונה, במחיר 720.000 €

1. 01
   מה עמד על הפרקיחידה במחיר 720.000 €, וסיבה להחליט במהירות. מחסור הוא עובדה ממשית לגבי פרויקט טוב, והוא גם הסיבה הוותיקה ביותר בענף להפסיק להשוות.
2. 02
   מה השווינוהמחיר, הכיוון, התכנון, הנוף ותנאי הפרויקט בהשוואה לאפשרויות האחרות שהיו זמינות באותו רגע בתקציב דומה. הדירה עצמה לא הייתה הבעיה. במחיר של 720.000 € יכולנו לראות חלופות שבהן הלקוח קיבל יותר תמורת סכום דומה, במאפיינים שבאמת היו חשובים לו.
3. 03
   מה המלצנולא לשריין אותה מתוך חשש שתיעלם. במקום זאת, הצגנו בפניו את החלופות הספציפיות והסברנו היכן כל אחת מהן הייתה טובה יותר עבור אותו תקציב.
4. 04
   מה קרההוא לא שיריין את היחידה. המשכנו לחפש, והוא קנה נכס אחר, שתאם את מה שבאמת רצה להשיג מהרכישה. ההחלטה התקבלה על סמך השוואה, ולא בשל מועד אחרון שנקבע בצד השני של השולחן.

כמה זה עולה לכם?

מה המשא ומתן כאן לא ישיג

השאלות הנפוצות ביותר על משא ומתן

האם באמת ניתן לנהל משא ומתן על מחירו של נכס בספרד?

בנכס יד שנייה, בדרך כלל כן, אם כי היקף ההנחה תלוי הרבה יותר במוטיבציה של המוכר מאשר באופן שבו מוגשת ההצעה. בבנייה חדשה, לעיתים רחוקות מדובר במחיר עצמו. מי שעונה על השאלה הזו באחוזים פשוט מנחש.

האם יש מרחב תמרון מול יזם?

יש, אך בדרך כלל לא במחיר. היזמים קובעים מחירון קבוע, ולפרויקט מבוקש עם רשימת המתנה אין סיבה לשנות אותו. מה שכן ניתן לשנות הוא לוח התשלומים, הריהוט והמפרט, ולעיתים גם שירותים נוספים. הפחתת מחיר מתרחשת בעיקר ביחידות האחרונות בפרויקט שהושלם.

מה אפשר לסכם מלבד המחיר?

לוח התשלומים, המועדים, השריון ותנאיו, הריהוט והשינויים, וכן מסירת הנכס. בבנייה חדשה, אלה בדרך כלל שווים יותר מהשיחה על המחיר, וכדאי לבקש את רשימת אפשרויות ההתאמה האישית לפני השריון ולא לאחריו.

כמה עולה לי המשא ומתן?

כלום. אינכם משלמים לנו דבר בשום שלב של הרכישה. שכרנו הוא חלק מהעמלה שמשלם ממילא הצד המוכר, והנכס יעלה לכם אותו מחיר גם אם תפנו ישירות.

מה גובה מקדמת השריון, והאם היא ניתנת להחזר?

בדרך כלל מדובר ב-6 000 עד 11 000 €, ובנכסים יקרים יותר בערך 1 % מהמחיר. השאלה אם הסכום יוחזר תלויה בנוסח חוזה ההזמנה, ומשתנה לפי היזם ולפי המוכר. זהו התשלום היחיד שמתבצע מחוץ למערכת הערבויות, ולכן עליו להיות נמוך, ועל החוזה לציין בבירור את התנאים להחזרתו. לכן עורך הדין קורא אותו לפני שהכסף מועבר, ולא לאחר מכן.

האם תנהלו משא ומתן על נכס שמצאתי בעצמי?

כן. שלחו לנו את הקישור מ-Idealista, מאתר של סוכנות אחרת או ישירות מיזם. נבדוק שהנכס עדיין זמין באמת ובאיזה מחיר, נספר לכם מה היינו מבקשים מהצד המוכר, ואם הדבר יהיה הגיוני, ננהל את המשא ומתן ונלווה אתכם עד לקבלת המפתחות.