הסכם רכישה בעת רכישת נכס בספרד
בתוך 30 שניות
ברכישת נכס יד שנייה בספרד משתמשים בחוזה arras, הכולל פיקדון בגובה 10 עד 20 % מהמחיר. החוק הספרדי מכיר בשלושה סוגים של חוזי arras, שלכל אחד מהם השלכות שונות אם העסקה אינה יוצאת לפועל. על החוזה לציין את הסוג, משום שאם אינו מציין דבר, סוג ברירת המחדל הוא הגרוע ביותר עבור הרוכש.
| arras לביטולסעיף 1454 בקודקס האזרחי | arras לאישורברירת המחדל השקטה | arras עונשיןהיברידי | |
|---|---|---|---|
| מה זה | זכות יציאה במחיר קבוע | תשלום חלקי רגיל | קנס, בתוספת הזכות לכפות את המכירה |
| אם תוותרו | אתם מאבדים את המקדמה | הם עדיין יכולים לתבוע להשלמת העסקה | אתם משלמים את הקנס, ועדיין ניתן לכפות את המכירה |
| אם הם יוותרו | הם מחזירים אותה כפול | אתם עדיין יכולים לתבוע להשלמת העסקה | הם משלמים את הקנס, ועדיין ניתן לכפות את המכירה |
| בחרו בזה אם | אתם רוצים יציאה פשוטה במחיר ידוע | אף אחד מהצדדים אינו מתכנן לוותר | אתם רוצים דבר שירתיע יותר מוויתור מאשר מקדמה רגילה |
על איזה חוזה אני חותם, ומה קורה אם אני צריך לוותר?
אתם חותמים על חוזה arras. מה קורה אם תחליטו לסגת תלוי לחלוטין באיזה משלושת הסוגים המשפטיים מצוין בחוזה. חוזה arras הוא חוזה פרטי לתשלום דמי רצינות, המשמש בנכס יד שנייה. הקונה והמוכר חותמים עליו לפני הנוטריון, והוא קובע את הקנס אם אחד הצדדים מבטל את העסקה. המקדמה היא התשלום המשמעותי שמגיע לאחר ההזמנה ומחייב את שני הצדדים למכירה, והנוהג הספרדי מתייחס אליה כדמי רצינות ולא כתשלום חלקי שממנו תוכלו לסגת. arras אינה זהה למקדמה צ'כית. בהתאם לסוג שהוסכם עליו, נסיגה עלולה לעלות לקונה באובדן המקדמה, ולמוכר בסכום כפול. זוהי תוצאה משמעותית בהרבה ממה שהמילה "מקדמה" עשויה לרמוז לקורא זר.סעיף 1454 בקודקס האזרחי מתאר את הסוג שבו משתמשים ברוב החוזים: arras לביטול. אם הקונה חוזר בו, הוא מאבד את המקדמה. אם המוכר חוזר בו, עליו להחזיר את המקדמה כפול. סוג זה מאפשר לכל אחד מהצדדים פשוט לוותר, במחיר קבוע. קיימים שני סוגים נוספים, והם פועלים באופן שונה מאוד. תוכלו לראות את שלושתם במלואם לצד פסקה זו.אם החוזה אינו מציין איזה סוג חל, מקובל לומר שבתי המשפט בספרד מחילים כברירת מחדל arras לאישור. זהו הסוג שאינו מאפשר לכם פשוט לוותר במחיר המקדמה. כלל ברירת מחדל זה מצוטט רבות בפרשנות המשפטית. אולם סעיף 1454 עצמו מסדיר רק arras לביטול, ואינו מציין מה קורה כברירת מחדל כאשר החוזה שותק. כלל ברירת המחדל האמיתי טרם אומת מול הנוסח המשפטי הרשמי של BOE. מבחינת הקונה, הגישה הבטוחה ביותר היא להניח שחל arras לאישור, עד שעורך דין יאשר אחרת. בדיוק משום כך הסוג חייב להופיע כחלק ממשפט ברור בחוזה, ולא להישאר נתון להנחות.
איזה סוג של arras עליי לבקש?arras penitenciales, אם חשוב לכם שתוכלו לסגת תמורת מחיר ידוע. זהו גם הסוג שבו משתמשים בדרך כלל רוב סוכני הנדל״ן ועורכי הדין בספרד, מתוך הרגל. לכן בפועל, בדרך כלל אתם רק מבקשים מעורך הדין שלכם לוודא שהמונח מופיע בחוזה, ולא מבקשים דבר חריג.
האם בנייה חדשה שונה?
כן. המסמך שאחרי ההזמנה בבנייה חדשה נקרא בדרך כלל פשוט חוזה רכישה פרטי (contrato privado de compraventa), ולא "arras". סעיפי הקוד האזרחי שלעיל אינם חלים עליו. כל תשלום שאתם מעבירים ליזם לפני השלמת הבנייה חייב להיות מובטח, מרגע קבלת היתר הבנייה, באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על שמכם, שהונפקו על ידי בנק או חברת ביטוח מורשים. אם היזם אינו מוסר את הנכס במועד, הערבות מחזירה כל אירו ששילמתם, בתוספת ריבית חוקית. זוהי הגנה מסוג שונה מהכפלת הפיקדון. השלמת בנייה חדשה נמשכת בדרך כלל בין 2 חודשים ל-3 שנים, בהתאם לשלב שבו נמצא הפרויקט.החוק החל כיום הוא ההוראה הנוספת הראשונה (disposición adicional primera) של Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, כפי שתוקנה ב-Ley 20/2015. חוק ישן יותר, Ley 57/1968, הסדיר בעבר את הנושא, והוא עדיין מוזכר בחומרים מקוונים ישנים רבים. הוא בוטל ב-1 בינואר 2016, ותוכנו הועבר להוראה האמורה לעיל. אם חוזה או יועץ עדיין מציינים את חוק 1968, הם מצטטים חוק שבוטל. חשוב לשים לב לכך ולא להניח שמדובר בקיצור תמים.
| נכסי יד שנייהarras | בנייה חדשהחוזה פרטי למכירת נכס | |
|---|---|---|
| הדין החל | הקוד האזרחי, סעיף 1454 | LOE, ההוראה הנוספת הראשונה |
| הסכום המקובל בשלב זה | 10 עד 20 % מהמחיר | נקבע לפי לוח התשלומים של היזם |
| אם הם לא יוכלו למסור | המקדמה מוחזרת בסכום כפול, אם צוין arras penitenciales | כל תשלום מוחזר במלואו, בתוספת ריבית הקבועה בחוק, מכוח הערבות |
| מה עורך הדין שלכם בודק תחילה | שסוג ה-arras מצוין בחוזה | שקיימת ערבות בנקאית אמיתית עבור התשלומים הספציפיים שלכם |
כמה זמן עובר מחתימת החוזה ועד לקבלת המפתחות?
בנכס יד שנייה, כל התהליך מההזמנה ועד לקבלת המפתחות נמשך בדרך כלל 1 עד 3 חודשים. חתימה על חוזה arras מתבצעת בדרך כלל באמצע התקופה הזו, לאחר שבדיקת הנאותות המשפטית, הנמשכת בעצמה כ-2 עד 4 שבועות, כבר הסתיימה בהצלחה. בבנייה חדשה אותו תהליך נמשך זמן רב יותר, בין 2 חודשים ל-3 שנים, משום שהוא תלוי בהתקדמות הפרויקט ולא בלוח זמנים קבוע.בדיקת החוזה על ידי עורך דין לפני חתימתכם, בכל אחד מהמסלולים, עולה בדרך כלל כ-~1 % מהמחיר. זוהי עלות קטנה בהשוואה למה שמוטל על הכף: מסמך שקובע אם הפיקדון שלכם יוחזר בכלל, ואם יוחזר בכפל או לא.
מה עלול להשתבש בשלב הזה, וכיצד עורך הדין מזהה זאת לפני כולם?
כמעט שום דבר מהדברים שמשתבשים כאן אינו חריג. בדרך כלל מדובר באחת מתוך רשימה קצרה של טעויות שגרתיות. קל וזול לזהות כל אחת מהן לפני החתימה, אך יקר לתקן אותן לאחר מכן.
- הסיכון הגבוה ביותרהחוזה אינו מציין איזה סוג של arras חלבדרך כלל מפרשים זאת כ-arras מסוג confirmatorias, שאינן מאפשרות לכם פשוט לסגת תמורת סכום המקדמה.What to do insteadודאו שהמילה "penitenciales", או הסוג הרצוי לכם, מופיעה בנוסח.
- כדאי להתעקש על כךהמקדמה משולמת ישירות לחשבון של המוכר עצמואם המוכר כבר הוציא את הכסף, פסק דין המחייב להחזיר את המקדמה בסכום כפול אינו שקול לכך שהכסף נמצא בידיכם.What to do insteadבקשו להשתמש בחשבון לקוחות או בחשבון נאמנות במקום זאת, במיוחד משום שהמוכר עשוי להיות חייב להחזיר לכם את המקדמה בסכום כפול.
- הסיכון הגבוה ביותרהערבות הבנקאית של בנייה חדשה מתוארת כ"אוטומטית מרגע התשלום"הערבות חייבת להתקיים עבור התשלומים הספציפיים שלכם, להיות מונפקת על שמכם ולהיות בתוקף מרגע קבלת היתר הבנייה. אין מדובר רק בהבטחה כללית מצד החברה.What to do insteadבקשו את האישור האישי. אל תקבלו הצהרה שיווקית שלפיה קיימת תכנית ערבויות.
- כדאי להתעקש על כךלמועד השלמת העסקה אין תוצאה במקרה של חריגה ממנומועד שאין תוצאה בצדו במקרה של חריגה אינו הגנה אמיתית באף אחד מהמסלולים. זו רק תקווה.What to do insteadודאו שהחוזה מציין מה יקרה לכסף ולעסקה אם המועד המוסכם יידחה.
מה יש לוודא לפני חתימה על החוזה המחייב
חמישה דברים. על עורך הדין שלכם לבדוק אותם, ולא רק לקרוא אותם פעם אחת ולסמוך עליהם, משום שחוזה זה קובע את ההשלכות המעשיות של נסיגה מהעסקה.- איזה סוג arras מצוין, בנכס יד שנייההמילה "penitenciales" (או הצהרה ברורה ושקולה על הזכות לחזור בכם ולקבל את המקדמה בחזרה) חייבת להופיע בטקסט, ולא רק להשתמע ממנו. נוסח לקוי מדבר באופן כללי על "arras" ואינו מציין את הסוג.
- היכן המקדמה מוחזקת בפועלחשבון לקוח או חשבון נאמנות מספק הגנה טובה יותר מהעברת הכסף ישירות לחשבונו האישי של המוכר, במיוחד אם בהמשך המוכר יידרש להחזיר סכום כפול. נוסח לקוי אינו מציין חשבון כלשהו, אלא רק "שולם למוכר".
- אישור הערבות הבנקאית, בבנייה חדשהעליו לציין את היחידה שלכם ואת התשלומים הספציפיים שלכם, ולהיות מונפק על ידי בנק או חברת ביטוח מורשים, ולא להיות רק עלון שיווקי כללי של חברה בנושא ערבויות. נוסח לקוי הוא הצהרה שיווקית שלפיה "כל התשלומים מובטחים", ללא תעודה מצורפת.
- מועד השלמת העסקה ומה קורה אם הוא מתעכבבשני המסלולים יש לציין מה קורה לכסף ולעסקה אם המועד המוסכם חולף, ולא רק מה קורה אם אחד הצדדים פשוט משנה את דעתו. נוסח לקוי מציין תאריך, אך אינו מציין מה תהיה התוצאה אם לא יעמדו בו.
- מה נכלל בכתב, בנכס יד שנייהמתקנים, מכשירי חשמל וכל דבר שהמודעה יצרה לגביו ציפייה, אך escritura אינה כוללת אותו אוטומטית. זהו המסמך האחרון לפני הפגישה אצל הנוטריון שבו עדיין זול להוסיף פריט חסר. נוסח לקוי אומר "כפי שנראה", בלי לפרט פריטים.
זהו הסבר על הדין, לא על הסכם הרכישה הספציפי שלכם
זהו מידע כללי על דיני החוזים בספרד כפי שהיו בתוקף ב-17 באוגוסט 2026, שנקרא במקור המקורי ולא הועתק מפרשנות. אין מדובר בייעוץ משפטי בנוגע למסמך שלפניכם. איזה סוג של arras חל, האם תעודת הערבות הבנקאית אמיתית ועדכנית, ומהי העלות בפועל של החמצת מועד, הן שאלות שרק עורך דין עצמאי שקרא את הסכם הרכישה הספציפי שלכם יכול להשיב עליהן.איננו מנסחים את הסכם הרכישה, ואיננו צד לו. אנו מוודאים שעורך דין יקרא אותו לפני שתחתמו. אנו גם מוודאים שסוג ה-arras, או תעודת הערבות, הם עובדות מצוינות ונבדקות, ולא רק הנחה שכולם מניחים לגבי כולם.
השאלות הנפוצות ביותר על הסכם הרכישה
- האם הסכם ה-arras זהה ל-escritura שנחתמת אצל הנוטריון?
- לא. הסכם ה-arras הוא מסמך פרטי בין הקונה למוכר. הוא נחתם לפני שלב הנוטריון, ללא נוכחות נוטריון. escritura הציבורית, escritura pública, נחתמת מאוחר יותר במשרד הנוטריון, והיא שמעבירה את הבעלות. הסכם ה-arras קובע את התנאים שהפגישה אצל הנוטריון מיישמת לאחר מכן.
- מה קורה למקדמת ה-arras אם המכירה אינה יוצאת לפועל מסיבה שאינה בשליטת אף אחד מהצדדים?
- הדבר תלוי במה שנקבע בהסכם עצמו לגבי מצב זה. זו בדיוק הסיבה שהסכם arras מנוסח היטב מתייחס ליותר מאשר רק ל"הקונה משנה את דעתו" ול"המוכר משנה את דעתו". סיבה שאינה בשליטת אף אחד מהצדדים, כגון סירוב למשכנתה מטעמים שאינם קשורים להתנהלות הקונה, ראויה לסעיף ספציפי משלה, במקום להותירה לברירת המחדל הכללית של penitenciales.
- האם ניתן לנהל משא ומתן על אחוז המחיר המשולם בשלב זה?
- כן, 10 עד 20 % הוא טווח נפוץ, ולא כלל קבוע. הסכום המדויק הוא חלק ממה שהקונה והמוכר מסכימים ביניהם. סכום נמוך יותר מפחית את הסיכון אם תצטרכו לסגת בהתאם לכלל penitenciales. מוכר עשוי לבקש יותר אם הוא רואה בכך סימן מחייב יותר לכוונתכם.
