תיאום בדיקת נאותות משפטית לנכס בספרד
איננו עוסקים בעבודה משפטית, ואנו מציינים זאת בכוונה: בדיקת הנאותות בנכס בספרד מתבצעת על ידי עורך דין עצמאי שמייצג אתכם, ולא אותנו ולא את המוכר. תפקידנו הוא לתאם את כל הכרוך בכך, כדי שהסכם השריון ייקרא לפני שכספכם מועבר, שהמסמכים אכן יגיעו לעורך הדין, שהמועדים יישמרו, ושבכל שלב תדעו מה עדיין פתוח. הבדיקה עצמה נמשכת בדרך כלל 2 עד 4 שבועות ממועד השריון, ועד להשלמתה לא נמליץ לכם לחתום על דבר.
מי מבצע את הבדיקה, ולמי כל אחד מהם עובד
שלושה גורמים מעורבים בהיבט המשפטי של רכישה בספרד, והדבר החשוב הראשון הוא לברר עבור מי כל אחד מהם עובד. אחד מייצג אתכם. אחד אינו מייצג איש. והשלישי הוא אנחנו, ואיננו משרד עורכי דין.המומחים מטפלים במומחיות המקצועית. אנו מוודאים שהכול מתחבר: שהפעולה הנכונה מתבצעת בהמשך, בסדר הנכון, ושדבר אינו מתעכב בגלל מסמך שאיש לא דאג להשיג.לצורך הבדיקה המשפטית אנו ממליצים בדרך כלל על Malaga Solicitors, משרד עורכי דין ספרדי עצמאי הפועל ב Costa del Sol (משרד של Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). עורך הדין מייצג אתכם, לא את Arevont ולא את המוכר, ואתם עובדים עם עורך דין מקומי המכיר את הרשויות המקומיות ואת רשם המקרקעין. כמובן, תוכלו לבחור עורך דין משלכם בכל עת. איננו מקבלים עמלה או תגמול אחר מהמשרד תמורת ההמלצה.
| מה צריך לעשות | מי מטפל בכך | מה זה אומר עבורכם |
|---|---|---|
| לפני השריון | ||
| הפניה לעורך דין | Arevont | אנו ממליצים בדרך כלל על Malaga Solicitors ואיננו מקבלים עמלת הפניה עבור זאת. אם תעדיפו להשתמש בעורך דין ספרדי משלכם, תוכלו לעשות זאת, ושום דבר אחר בעמוד זה לא ישתנה. |
| קריאת הסכם השריון | עורך הדין שלכם | השריון הוא התשלום היחיד שמתבצע מחוץ למערכת הערבויות, ולכן על ההסכם לציין בבירור מה יקרה למקדמה אם הבדיקה תמצא בעיה. עורך הדין קורא אותו לפני שהכסף יוצא, ולא לאחר מכן. |
| בדיקת החברה היזמית | Arevont | האם מדובר ביזם מבוסס שכבר עבדנו איתו, או ביזם חדש שעדיין אין לו רקורד, וכן כל ניסיון ממשי שהיה לנו או לקונים שלנו, לטוב ולרע. במקרים שבהם אין לנו ניסיון, אנו אומרים זאת במקום להעמיד פנים. |
| במהלך בדיקת הנאותות | ||
| בדיקת הנאותות המשפטית עצמה | עורך הדין שלכם | בעלות, שעבודים וחובות, חוקיות הבנייה והיתרים, תקנון הקהילה, מגבלות על שימוש והשכרה. זוהי עבודה משפטית, ואיננו מבצעים אותה. |
| אימות הערבות הבנקאית | עורך הדין שלכם | בבנייה חדשה, שהערבות המכסה את התשלומים המדורגים שלכם תקפה ומונפקת על שמכם, ולא פוליסה קבוצתית השייכת ליזם. |
| קבלת מסמכים מצד המוכר | Arevont | אנו פונים שוב ושוב ליזם, לסוכן המוכר ולמנהל הקהילה כדי להשיג את המסמכים שעורך הדין ביקש. זהו השלב שבו בדיקה משפטית אכן נעצרת, ואין זו בעיה משפטית. |
| עמידה בלוחות הזמנים | Arevont | מה צריך לקרות בהמשך ועד מתי. כאשר נדרש מכם דבר מה, אנו מודיעים לכם מראש ולא ביום שבו הדבר נדרש. |
| הסבר על משמעות הממצא עבור הרכישה | Arevont, עם עורך הדין | עורך הדין מציג את המצב המשפטי. אנו מסבירים לכם מה משמעותו עבור הרכישה המסוימת הזו, ובכלל זה כאשר ההמלצה היא לעצור. |
| בחתימה ואחריה | ||
| החתימה אצל הנוטריון | הנוטריון | פקיד ציבורי המאשר את זהות הצדדים, שהחתימה בוצעה כראוי וששטר המכר הציבורי תקין. הוא אינו היועץ שלכם ואינו מצדד באיש. |
| החזקת הכסף עד להשלמת העסקה | עורך הדין שלכם | בנכס יד שנייה, היתרה נמצאת בדרך כלל בחשבון נאמנות הלקוחות של עורך הדין שלכם, חשבון נפרד ומפוקח, ומגיעה למוכר רק אצל הנוטריון. |
| הטיפול לאחר ההעברה | עורך הדין שלכם | המסמכים שלאחר ההעברה, העברת חשבונות השירותים והחובות השנתיים לתשלום מס. אנו נשארים איש הקשר שלכם כאן בחוף. |
האם אתם מקבלים עמלה על הפניית לקוחות לעורך דין?לא. איננו מקבלים עמלה או תגמול אחר מהמשרד שאנו ממליצים עליו. כדאי להפנות את אותה שאלה לכל סוכנות, משום שעורך דין שמשלם עבור הפניה נמצא בניגוד עניינים, וניגוד עניינים עלול לגרום לכך שבעיה שצריכה לעצור את העסקה לא תזכה להתייחסות. סוכנות אמינה תענה על כך ישירות.
האם אפשר להביא עורך דין מטעמי?כן, בכל שלב. אנו ממליצים על המשרד שאיתו אנו עובדים משום שאנו עובדים איתם כבר שנים והתיאום חלק יותר, אך הבחירה היא שלכם ועורך הדין פועל עבורכם בכל מקרה. מה שלא היינו ממליצים עליו הוא להסתמך על עורך דין שהוצע על ידי היזם או על ידי סוכן המוכר, שהאינטרס שלו הוא להשלים את המכירה.
הנוטריון אינו עורך הדין שלכם
זהו חוסר ההבנה הנפוץ ביותר בקרב רוכשים זרים בעסקת רכישה בספרד, וכדאי להבהיר אותו לפני כל דבר אחר, משום שהוא קובע מי למעשה מגן עליכם.הנוטריון הוא עובד ציבור. הוא בודק את חוקיות השטר ואת מצב הרישום במועד החתימה, ואינו מייצג איש. עורך הדין שלכם מייצג אתכם ומבצע את הבדיקות לפני שאתם מתחייבים. שתי בדיקות בלתי תלויות, בשני מועדים שונים, המבצעות שתי משימות שונות. אתם זקוקים לשתיהן, ואף אחת מהן אינה מחליפה את האחרת.
מה בדרך כלל מניחיםאיך זה עובד בספרד
- הנוטריון בודק את הרכישה עבורי
- הנוטריון מאשר את הזהות, שהחתימה בוצעה כראוי וששטר המכר הציבורי תקין, ובודק מחדש את הבעלות ואת הרישום העדכני באותו מועד. זו בדיקה אמיתית. היא אינה זהה לבדיקת נאותות שבוצעה מטעמכם שבועות קודם לכן, כאשר עדיין ניתן היה לסגת.
- הנוטריון הוא מעין יועץ משפטי
- בספרד הנוטריון אינו יועץ משפטי ואינו מייצג אף אחד מהצדדים. לעיתים קרובות הדבר מתבלבל עם המקובל במדינת המגורים שלכם, ולכן כדאי לומר זאת בפשטות.
- עורך דין ממדינת המוצא יוכל לטפל בכך
- אתם זקוקים לעורך דין ספרדי שמכיר את החוק הספרדי. תוכלו לערב לצדו גם את עורך הדין שלכם ממדינת המוצא, אך בכנות, בדרך כלל הדבר מוסיף מעט ולעיתים קרובות מאט את התהליך: עורכי דין המחייבים לפי שעה נוטים לפתוח מחדש סוגיות שהמערכת הספרדית הסדירה לפני זמן רב, ואז לשאול את עורך הדין הספרדי כיצד הדברים פועלים כאן בכל מקרה.
- סוכן הנדל״ן כבר אמר לי שהכול תקין
- תשובה מצד המוכר היא מידע, לא אימות. ייתכן בהחלט שהיא נכונה. אך עדיין אין זו בדיקה שאיש עומד מאחוריה.
- מה שהובטח בעל פה יקוים
- הבטחה בעל פה אינה נחשבת כאן לדבר, אלא אם היא הועלתה על הכתב. עורך הדין שלכם עובר איתכם על כל סעיף, ומה שקובע הוא מה שנמצא בהסכם.
והחלק שכמעט איש אינו אומר בקול. הבעיות כאן בדרך כלל אינן נובעות מהונאה. הן נובעות מניירת שלא הושלמה: תוספת שלא נרשמה מעולם, licencia de primera ocupación חסרה, או חוב לוועד הבית שעובר עם הנכס. לכך הבדיקה באמת מחפשת, ולכן היא אינה זוהרת ונמשכת שבועות ולא אחר צהריים אחד.
האם עורך הדין שלי יכול לחתום בשמי אצל הנוטריון?כן, באמצעות ייפוי כוח מתאים, וזו אחת הסיבות שכדאי להסדיר אותו מוקדם, בזמן שאתם כאן, ולא בשבוע האחרון ממדינת המגורים שלכם. אופן ההתנהלות ביום השלמת העסקה עצמו מתואר בשירות מסירת הנכס.
היכן הכסף שלכם נמצא בזמן הבדיקה
רוכשים זרים שואלים על כך בשלב מוקדם, ובצדק. חשבון הנאמנות אצל הנוטריון המוכר לכם ממדינת המגורים שלכם אינו קיים כאן בצורה זו. המנגנון שונה, אך לא פחות טוב.בנכס יד שנייה, בדרך כלל אתם מעבירים את הכסף לחשבון נאמנות הלקוחות של עורך הדין שלכם, ועורך הדין מוסר אותו למוכר רק אצל הנוטריון, ברגע שבו נחתם שטר הרכישה. עורכי דין ספרדים מחזיקים כספי לקוחות בחשבון נפרד ומפוקח, ולא בחשבון התפעולי שלהם.ברכישת בנייה חדשה, היזם אינו יכול לגשת לכסף שלכם ללא הגבלה. לפי החוק, התשלומים שלכם מועברים לחשבון מוגן מיוחד המיועד לאותה בנייה, וכל אחד מהם חייב להיות מכוסה בערבות בנקאית. עורך הדין שלכם מוודא זאת לפני שהאירו הראשון עוזב את חשבונכם לאחר ההזמנה.
- בנייה חדשהחשבון בנייה מוגן, עם ערבות בנקאית שהונפקה על שמכם ומכסה כל תשלום מדורג. היזם יכול למשוך ממנו כספים רק בהתאם לכללים שנקבעו בחוק ובהסכם.
- נכס יד שנייהחשבון הלקוחות של עורך הדין שלכם, נפרד ומפוקח. המוכר מקבל את הכסף אצל הנוטריון ולא לפני כן.
- השריוןהתשלום היחיד שנמצא מחוץ למערכת הערבויות, וזו בדיוק הסיבה שעליו להיות קטן ושעל ההסכם לפרט את התנאים להחזרתו.
- סדר השלבים שאיש אינו מסבירמקדמת הזמנה קטנה משולמת לעיתים קרובות לפני שערבות בנקאית נכנסת לתוקף, וזה תקין. החלק שחייב להיות מוגן הוא הסכם הרכישה הפרטי, שבו מתחילים התשלומים המדורגים הגדולים. לפני העברתם, עורך הדין שלכם מאשר שקיימת ערבות תקפה ושהיא על שמכם.
לא מדובר רק בשאלה לאן אתם מעבירים את הכסף. לפני כל תשלום משמעותי עורך הדין שלכם בודק מדוע אתם מעבירים אותו, למי ובאילו תנאים. הדבר חשוב משום שההונאה שבאמת מתרחשת בשוק הזה היא שגרתית ולא דרמטית: מודעה של נכס שאינו של המוכר למכירה, אדם המתחזה לבעלים, ייפוי כוח מזויף, או הודעת דוא״ל שלפיה פרטי הבנק השתנו. הכלל שמכסה את כל המקרים פשוט. לעולם אל תשלמו לאיש בלי לבדוק תחילה עם עורך הדין שלכם או איתנו.
מה יקרה לכסף שלי אם היזם לעולם לא ישלים את הבנייה?לשם כך נועדה הערבות הבנקאית, וזו הסיבה שעורך הדין שלכם מוודא את קיומה לפני שכל תשלום מדורג מועבר. כדאי לדעת גם שההגנה אינה מוגבלת למקרה שהיזם יפשוט רגל: אם הבנייה תימשך מעבר למועד השלמת העסקה שבהסכם שלכם, אותה ערבות חלה גם אז. עורך הדין שלכם יסביר לכם בדיוק על מה הנוסח מכסה עבור היחידה שלכם.
הסכם על נכס שמעולם לא מצאנו עבורכם
ייתכן שכבר יש בידיכם טופס הזמנה, חוזה arras או הסכם רכישה סטנדרטי של יזם, לגבי נכס שאין לו כל קשר אלינו. שלחו אותו בכל זאת. אינכם חייבים להיות לקוחות שלנו, ואיננו צריכים להיות מעורבים ברכישה.איננו עורכי דין, ולכן לא נאמר לכם שמסמך תקין. אנו האנשים שקוראים את ההסכמים האלה ללא הרף מצד הרוכש, וזה דבר שונה ושימושי.
- לשם מה אנו קוראים אותומה קורה למקדמה שלכם אם הבדיקה המשפטית מגלה דבר מה. למה באמת מחייבים אתכם המועדים. כמה עולה לכם לסגת, והאם אותה עלות חלה גם על הצד השני. בבנייה חדשה, האם ערבות בנקאית מוזכרת בכלל ועל שם מי היא רשומה.
- מה תקבלו בחזרהעל אילו סעיפים היינו מתעקשים, על אילו לא היינו חותמים בנוסחם הנוכחי, והאם המסמך מקובל באזור החוף הזה או חריג. כולל גם מקרים שבהם התשובה היא שאיננו רואים בו דבר הראוי לוויכוח.
- היכן אנו עוצריםאיננו נותנים חוות דעת משפטית ואיננו מאשרים דבר בחתימתנו. כאשר המסמך מצריך עורך דין, זה מה שנאמר לכם, ונוכל להפנות אתכם לעורך דין שאינו תלוי בנו וגם לא במוכר.
- מתי לשלוח אותולפני שהכסף עובר. לאחר ששולמה מקדמה, השאלה כבר אינה מה ניתן לשנות, אלא מה עדיין אפשר להשיב, וזו שאלה גרועה בהרבה להידרש אליה.
מה הבדיקה המשפטית אינה כוללת
דף שמפרט רק את מה שנבדק אומר לכם בשקט שהכול נבדק. זה אינו המצב, וכדאי לציין את הפערים, משום שכל אחד מהם הוא בדיקה אמיתית שמישהו אחר מבצע.
מה שקל לבלבלמי עושה זאת בפועל
- הערכת שווי מטעם הבנק
- שמאי הבנק עובד עבור הבנק ומתמחר את הנכס לצורכי משכנתה. איתור ליקויים אינו תפקידו. זו אינה בדיקה הנדסית והיא אינה מחליפה בדיקה כזו.
- מצב הבניין
- שמאי או אדריכל בודק את המבנה, את הגג, את הרטיבות, את המערכות ואת הבריכה, ומתעד את ממצאיו. בנכסים ישנים, כך מתגלים הדברים שאחרת היו מופיעים רק לאחר שתעברו לגור בנכס.
- ליקויים בבנייה חדשה בעת מסירת הנכס
- רשימת snagging בעת מסירת הנכס היא משימה נפרדת, עם לוחות זמנים משלה. בפרויקטים מסוימים היא מתבצעת לפני העברת הבעלות, ובאחרים לאחר מכן, בהתאם ליזם.
- האם כדאי לרכוש את הנכס
- עורך הדין משיב אם המצב המשפטי תקין. השאלה אם המחיר מוצדק ביחס למה שאותו תקציב רוכש בסביבה, ומה מותר לבנות במגרש הסמוך, היא חלקנו בעבודה.
- ערובה לכך ששום דבר לא ישתבש לעולם
- בדיקה שהושלמה אינה הבטחה. היא אומרת לכם שמה שניתן היה לאמת אכן אומת, וכן מה נמצא. לא כל סעיף רלוונטי לכל נכס, ועורך הדין בודק את הרלוונטי לעסקה המסוימת.
מה עורך הדין בודק
זו רשימת העבודה. הקבוצה הראשונה נבדקת בכל נכס. הקבוצה השנייה נבדקת רק בבנייה חדשה, בנוסף לראשונה, והיא עוסקת במידה רבה בחברה שמאחורי הפרויקט, לא פחות מאשר בנכס עצמו.| מה נבדק | מדוע אנו מטפלים בכך | מה המשמעות של בעיה כאן |
|---|---|---|
| בכל נכס | ||
| בעלות | מי באמת הבעלים של הנכס, והאם הרישום במרשם תואם את זהות המוכר. | אתם עלולים לרכוש ממישהו שאינו יכול להעביר לכם את מה שהוא מוכר. |
| שעבודים והליכי אכיפה | משכנתאות, עיקולים ושעבודים אחרים הרשומים על הנכס. | שעבוד שנותר לאחר המכירה חל על הנכס, לא על הבעלים הקודם. |
| זיקות הנאה ומגבלות | זיקות מעבר והגבלות אחרות הרשומות על הנכס. | מתברר שדבר מה שהנחתם שמגיע עם הנכס הוא משותף או מוגבל. |
| חובות לוועד הבית | חובות שלא שולמו לקהילת בעלי הנכסים, ואישור מקהילת בעלי הנכסים לפני החתימה. | בספרד, חובות נצמדים לנכס, לא לאדם. חיובים שלא שולמו לקהילת בעלי הנכסים, מסים או קנסות עלולים לעבור אליכם, לעיתים בסכומים של עשרות אלפי אירו. |
| IBI וחובות מקומיים | המס השנתי על הנכס והחיובים המקומיים הרלוונטיים. | אותו כלל חל: החובה עוברת יחד עם הנכס. |
| רישום מול הקדסטר | האם Registro de la Propiedad והקדסטר מתארים את אותו נכס. | מצב שבו שני הרישומים אינם תואמים הוא נפוץ ובדרך כלל ניתן לתיקון, אך זול הרבה יותר לגלות זאת לפני החתימה מאשר אחריה. |
| חוקיות הבנייה | האם מה שנבנה שם תואם את ההיתרים שניתנו, והאם השינויים נרשמו. | הרחבה שאינה רשומה היא אחד הממצאים הנפוצים ביותר, והיא משפיעה על נכס יד שנייה, על משכנתאות ולעיתים גם על תשתיות השירותים. |
| licencia de primera ocupación | רישיון האכלוס הראשון של הנכס. | בלעדיו אי אפשר להתגורר בנכס כחוק או לחברו לשירותים, וגם קשה הרבה יותר למכור אותו בהמשך. |
| כללי הקהילה והשכרה | התקנון של comunidad, הסכמי השכירות הקיימים והכללים החלים על השימוש בנכס זה והשכרתו, וכן על השימוש והשכרה בתחומי הרשות המקומית. | נכס יכול להיות חוקי לחלוטין לרכישה, ובכל זאת להיות נכס שבו השכרה קצרת טווח לנופשים מוגבלת. אם השכרה היא אחת הסיבות לרכישת הנכס, זהו הסעיף שיקבע אם הרכישה עדיין כדאית. |
| גם בבנייה חדשה | ||
| היזם | מי עומד מאחורי הפרויקט, ומה כבר השלים בפועל בעבר. | בחוף הזה יזמים רבים חדשים, ועבור חלקם זהו הפרויקט הראשון. כדאי לדעת זאת לפני שמתחייבים, ולא לאחר מכן. |
| רישיון בנייה | רישיון הבנייה המאפשר להמשיך בבנייה כחוק. | התחלת בנייה ללא הרישיונות המתאימים היא המקרה הגרוע ביותר בכל הרשימה הזו. |
| סיווג הקרקע | שהמגרש הוא suelo urbano, כלומר מסווג כקרקע עירונית וניתן לבנייה. | קרקע מוגנת או כפרית היא רכישה שונה מזו שמוצעת לכם. |
| הערבות הבנקאית | ערבות או פוליסת ביטוח תקפה המכסה כל מקדמה מדורגת שתשלמו, שהונפקה על שמכם. | זו ההגנה שמחזירה לכם את כספכם אם הבנייה נכשלת. עורך הדין שלכם יבקש אישור אישי על שמכם, ולא את הפוליסה הקבוצתית של היזם. |
| מועד השלמת העסקה בחוזה | מועד אישור השלמת הפרויקט, והאם המסמכים תומכים בתאריך זה. | הערבות חלה גם אם הבנייה נמשכת מעבר לתאריך הנקוב בחוזה שלכם, ולכן התאריך הכתוב בו חשוב יותר מזה המופיע בחוברת. |
| אישור סיום ורישיון אכלוס | בסיום הבנייה: אישור השלמת העסקה של העבודות ורישיון האכלוס הראשון. | אלה המסמכים שהופכים בניין גמור לבניין שבו ניתן להתגורר כחוק ולחברו למים ולחשמל. הם מתקבלים ממש בסוף, ושם בדרך כלל מתרחשים העיכובים בבנייה חדשה. |
מתי עורך הדין נכנס לתמונה ברכישה
תהליך הרכישה המלא כולל חמישה עשר שלבים, מהשיחה הראשונה ועד לקבלת המפתחות. ארבעה מהם מופיעים בעמוד זה: פגישה עם עורך הדין והסדרת ייפוי הכוח, השריון, הבדיקה, והחוזה המחייב שנחתם לאחריה. לסדר יש חשיבות רבה יותר מכפי שנדמה, משום שהבדיקה מתבצעת לאחר השריון ולא לפניו.שלבים 7, 8, 9 ו 11 מתוך 15
- פגישה עם עורך הדין וייפוי הכוחבכל עת שבה הדבר הגיוניאם תרצו, נפנה אתכם לעורך הדין העצמאי בעודכם כאן. תוכלו לדון איתו פנים אל פנים בשאלות משפטיות או מיסוי: כיצד לרכוש, האם להחזיק בנכס באופן אישי או באמצעות חברה, ובכל נושא הנוגע למצבכם. גם השאלה על שם מי יירשם הנכס צריכה לעלות בשיחה זו, עם עורך הדין ועם יועץ מס, משום שבהמשך היא עשויה להשפיע על ירושה, מיסים ומכירה. אם תחליטו להתקדם, תוכלו לחתום על ייפוי כוח אצל הנוטריון באותו זמן. אינכם חייבים כבר להיות בתהליך רכישה. אפשר להכין אותו זמן רב מראש, והוא מפשט במידה ניכרת את המשך התהליך. ניתן גם לחתום עליו ממדינת המגורים שלכם, אך בדרך כלל הדבר דורש הליכים נוספים, אפוסטיל ותרגום.
- השריוןכאשר תמצאו את הנכס המתאיםהשריון מוציא את הנכס מהשוק ושומר אותו עבורכם בזמן שעורך הדין מבצע את הבדיקה המשפטית. הסכם השריון חייב לפרט את התנאים באופן ברור, לרבות מה יקרה למקדמה אם הבדיקה תאתר בעיה. אין פירוש הדבר שיכולנו לאמת הכול לפני השריון. זו בדיוק הסיבה שהבדיקה המשפטית מתבצעת לאחריו.New buildהסכם שריון עם היזם. הסכום תלוי בפרויקט.Resaleמקדמת שריון והתנאים שסוכמו. זהו גם השלב שבו מסדירים את המחיר, את לוחות הזמנים ואת הריהוט, ככל שישנו.
- הבדיקה המשפטיתבדרך כלל 2 עד 4 שבועותלאחר השריון מתחילה הבדיקה המפורטת. עורך הדין העצמאי בוחן את המצב המשפטי של הנכס ואת תנאי הרכישה, לפני שימליץ לכם להמשיך. בהתאם לסוג הנכס, הבדיקה כוללת בעלות, שעבודים וחובות, חוקיות הבנייה וההיתרים, חובות לקהילת בעלי הנכסים, את כללי comunidad, מגבלות על שימוש או השכרה, את המיסים הרלוונטיים ואת המסמכים. מה שגורם לבדיקה להתמשך מעבר לנדרש הוא כמעט אף פעם לא העבודה המשפטית. אלה מסמכים שטרם הגיעו, וזה החלק שאנו פועלים להשיג.New buildהיזם, הקרקע והפרויקט, הרישיונות וההיתרים, מסמכי החוזה והערבויות הבנקאיות הרלוונטיות.Resaleמרשם הבעלות, שעבודים וחובות, המסמכים, חוקיות השינויים שבוצעו, התחייבויות כלפי קהילת בעלי הנכסים וכל מגבלה רלוונטית אחרת.
- החוזה המחייבלאחר בדיקה מוצלחתרק בשלב זה מגיע החוזה הקובע את התנאים להשלמת העסקה, את לוחות הזמנים, את התשלומים ואת ההשלכות של אי עמידה בהסכם. ללא בדיקת נאותות שהושלמה, לא נמליץ לכם להתקדם לחוזה זה. מה שסוכם קודם לכן הוא שצריך להיכתב בו, ועל עורך הדין שלכם לוודא שהדבר אכן כך.New buildלוח התשלומים נקבע על ידי היזם. הוא עשוי לכלול מספר תשלומים במהלך הבנייה, או חלק גדול יותר שישולם רק בעת השלמת העסקה. המבנה המדויק תלוי בפרויקט.Resaleבדרך כלל מדובר בחוזה arras ובמקדמה נוספת. התנאים, לרבות ההשלכות של נסיגה מהעסקה, מפורטים בגוף החוזה.
ההיבט המשפטי, שתי גישות שונות
אותה רכישה, אותו חוק ואותה עבודת עורך דין, אך בגישה שונה.| באופן עצמאי | עם Arevont | |
|---|---|---|
| מי ממליץ לכם על עורך דין | הם ממליצים על עורך דין שהם עובדים איתו. | אנו ממליצים על משרד עורכי דין עצמאי, או שאתם מביאים עורך דין מטעמכם. |
| מה שווה להם ההפניה | אין לכם דרך לדעת אם אותו עורך דין מקבל תשלום עבור ההפניה. | איננו מקבלים דבר מהמשרד שאנו ממליצים עליו, ונאמר זאת באופן מפורש בכל פעם שתשאלו. |
| מה תפקידם | תפקידם הוא למכור נכס מסוים. | תפקידנו הוא לברר אם יש היגיון לרכוש אותו. |
| מי רודף אחר הניירת | אתם, ממדינה אחרת, בשפה שאינה שפתכם, מול צד המוכר שאין לו סיבה להזדרז. | אנחנו עושים זאת, בחוף, באופן אישי כאשר הדבר מסייע. רוב העיכוב בבדיקה משפטית נובע ממסמכים שטרם הגיעו. |
| שפה | התקשורת מתנהלת בדרך כלל בספרדית או באנגלית. | נלווה אתכם לאורך התהליך כולו ונקרא עבורכם את הספרדית. |
| כאשר הבדיקה מגלה דבר מה | גם האדם שמסביר לכם מה המשמעות צריך להשלים את העסקה. | נאמר לכם כאשר נכס הוא בחירה גרועה, ונסביר מדוע. גם אם בשל כך נפסיד את העסקה. |
| לאחר השלמת העסקה | לאחר השלמת המכירה, תפקידם מסתיים בדרך כלל. | נישאר איתכם גם לאחר שתקבלו את המפתחות. |
ההצבעה שאיש לא הזכיר, בדירה בשווי 495.000 € במיחאס
הדירה התאימה לתקציב ולשימוש שהלקוח רצה לעשות בה, והשכרה לטווח קצר הייתה חלק מהתוכנית. היא כבר שוריינה והמקדמה שולמה. זהו המקרה שמסביר מדוע הבדיקה מתבצעת לאחר השריון, ומדוע לניסוח של הסכם השריון יש חשיבות כה רבה.- מה הלקוח עמד לקנותדירה שהתאימה לתקציב ולשימוש המתוכנן, כאשר השכרה לטווח קצר הייתה אחת הסיבות לרכישתה. הנכס כבר שוריין, ומקדמת השריון שולמה.
- מה מצאנובעבודה עם עורך הדין, גילינו שאספה של קהילת בעלי הנכסים הייתה צפויה להתקיים זמן קצר לאחר השריון, ובסדר יומה נכללה הצבעה בנושא השכרה לטווח קצר. השאלה אם הרכישה בכלל כדאית עמדה להיות מוכרעת על פי מידע שלא הופיע בשום מקום במודעה.
- מה עשינוהמלצנו שלא פשוט להמשיך רק משום שהנכס כבר שוריין. המתנו לתוצאות ההצבעה.
- מה קרהההצבעה לא אפשרה את מה שהלקוח הסתמך עליו, ולכן המלצנו שלא להמשיך. מקדמת השריון הוחזרה, והוא נסוג מהעסקה.
הלקוח לא רק נמנע מרכישה גרועה. הוא גם לא איבד את מקדמת השריון.
כמה זה עולה לכם?
- קונה0 €התיאום שלנו הוא ללא תשלום. אין עמלה בשום שלב ברכישה, וגם לא אם תחליטו שלא לקנות.
- עורך דיןאתם משלמים ישירות למשרד. המשרד שאנו ממליצים עליו גובה כ-1 % ממחיר הרכישה, כולל מע״מ, והסכום מכסה את העבודה כולה ולא מחושב לפי שעות.
- המלצה על עורך דיןכלום. איננו מקבלים עמלה או תגמול אחר ממשרד עורכי הדין עבור ההמלצה עליו.
שכר עורך הדין הוא הוצאה שלכם, לא שלנו, והוא אחד מהסעיפים הבודדים בעסקת רכישה בספרד שניתן לצפות את עלותם מראש באופן אמין. בשיעור של כ 1 % כולל מע״מ, מדובר בכ 3.500 € ברכישה בסך 350.000 €, בכ 5.000 € ברכישה בסך 500.000 €, ובכ 10.000 € ברכישה בסך 1.000.000 €. מכיוון שמדובר באחוז ממחיר הרכישה ולא בחיוב לפי שעה, בדיקה שמתבררת כמורכבת אינה הופכת לחשבונית גבוהה יותר.העמלה הזו מכסה הרבה מעבר לבדיקה עצמה. החברה שאנו ממליצים עליה מטפלת עבורכם ב־NIE, בחשבון הבנק הספרדי, בחיבורי השירותים ובביטוח הדירה, ברישיון התיירותי אם בכוונתכם להשכיר את הנכס, וכן בדיווחי המס השנתיים לתושבי חוץ ולמשכירי נכסים לאחר מכן. זהו איש קשר אמין אחד עבור רוב הדברים שתצטרכו כאן, במקום חמישה.התיאום שלנו הוא ללא תשלום, והוא יישאר ללא תשלום גם אם תחליטו שלא לקנות. אין תשלום עבור החיפוש, אין תשלום עבור הביקורים, ואין תשלום עבור הזמן שהשקענו. החריג היחיד הוא דמי שריון שכבר שולמו למוכר או ליזם. האם הם יוחזרו ובאילו תנאים, תדעו לפני שתשלמו דבר.
איננו מקבלים עמלה או תמורה אחרת עבור המלצה על משרד עורכי דין. שאלו גם משרדי עורכי דין אחרים על כך. תשובתם מעידה על אופיים.
מה הבדיקה המשפטית אינה יכולה לעשות
בדיקה שהושלמה אינה ערובה. היא אומרת לכם מה ניתן היה לאמת ומה אומת בפועל, וכן מה נמצא. לא כל סעיף רלוונטי לכל נכס, ועורך הדין בודק את הרלוונטי לעסקה הספציפית.שריון אינו אומר שהכול כבר נבדק. איננו יכולים לאמת הכול לפני השריון, וזו בדיוק הסיבה שהבדיקה מתבצעת אחריו, וכן הסיבה שעל הסכם השריון לציין מה יקרה למקדמה שלכם אם הבדיקה תגלה בעיה. השאלה אם היא תוחזר תלויה בניסוח הסכם השריון, והיא משתנה מיזם למוכר. איש אינו יכול להבטיח לכם מראש שהיא תוחזר.אנו בודקים את מה שניתן לבדוק, מספרים לכם מה מצאנו ומה משמעות הדבר עבור הרכישה, ואם עניין מהותי אינו עומד בבדיקה, נמליץ שלא להמשיך, גם אם כבר החלטתם לקנות. כך עשינו בעסקאות שהיינו מקבלים עליהן תשלום.וקיימת גם מגבלה הנוגעת לדף הזה עצמו. הכללים בספרד משתנים, והם שונים לפי אזור, סוג הנכס ואופן השימוש בו. ראו במה שאתם קוראים כאן הסבר לעקרונות, ולא תחליף לבדיקה של הרכישה שלכם. העסקה שלכם מתנהלת לפי הכללים שבתוקף במועד הרלוונטי ולפי התיעוד של אותו נכס.
השאלות הנפוצות ביותר על בדיקת נאותות משפטית
- האם הבדיקה המשפטית מתבצעת לפני השריון או אחריו?
- אחריו. השריון מוציא את הנכס מהשוק, כדי שעורך הדין יוכל לבצע את הבדיקה המפורטת בלי שמישהו אחר ירכוש אותו בינתיים. שריון אינו אומר שאתם קונים בעיניים עצומות, והמסמך שמגן עליכם הוא הסכם השריון: עליו לציין מה יקרה למקדמה אם הבדיקה תגלה בעיה חמורה.
- כמה זמן אורכת הבדיקה המשפטית?
- בדרך כלל 2 עד 4 שבועות ממועד השריון. מה שמאריך את התהליך כמעט אף פעם אינו העבודה המשפטית. אלה מסמכים שטרם הגיעו מצד המוכר, מהיזם או ממנהל קהילת בעלי הנכסים, והמעקב אחריהם הוא באחריותנו ולא באחריות עורך הדין.
- האם מקדמת השריון מוחזרת אם עורך הדין מגלה בעיה?
- הדבר תלוי בניסוח של הסכם השריון, והוא משתנה בין יזם למוכר. השריון הוא התשלום היחיד שמתבצע מחוץ למערכת הערבויות, ולכן עליו להיות קטן, וההסכם חייב לציין בבירור את התנאים להחזרתו. זו הסיבה שעורך הדין קורא אותו לפני שהכסף יוצא, ולא לאחר מכן.
- האם ניתן לרשת את חובותיו של הבעלים הקודם?
- חובות והתחייבויות מסוימים הצמודים לנכס עלולים לעבור לבעלים החדש, ולכן הבדיקה מתייחסת לנכס ולא רק למוכר. בספרד החובות עוקבים אחר הנכס ולא אחר האדם, ולכן חיובים שלא שולמו לוועד הבית, מסים או קנסות עלולים לעבור אליכם. עורך הדין בודק את המצב מול ועד הבית ומבקש את האישורים הרלוונטיים לפני החתימה.
- האם אני זקוק לעורך דין משלי, או שעורך הדין שלכם מספיק?
- אתם זקוקים לעורך דין עצמאי שמייצג אתכם ולא את היזם או את המוכר. אנו ממליצים בדרך כלל על Malaga Solicitors, משרד עורכי דין ספרדי עצמאי ב Costa del Sol, ואיננו מקבלים על כך עמלה. אתם רשאים להביא עורך דין ספרדי מטעמכם, ובכל מקרה עורך הדין יפעל עבורכם.
- על שם מי יירשם הנכס?
- על שמכם, על שם שני בני הזוג, או באופן אחר, בהתאם למצב המשפחתי והכלכלי שלכם. אין תשובה נכונה אחת. אופן החזקת הנכס עשוי להשפיע בהמשך על הירושה, המסים והמכירה, ולכן עדיף להחליט על כך יחד עם עורך הדין ויועץ מס לפני הסכם הרכישה, ולא אצל הנוטריון. אם אתם רוכשים כזוג, יש לכם ילדים, אתם מחזיקים בנכסים משמעותיים בספרד או שוקלים לרכוש באמצעות חברה, אמרו זאת לעורך הדין כבר בתחילת התהליך.
- האם עליי להגיע לספרד לצורך ההיבטים המשפטיים?
- לא עבור הבדיקה עצמה. באמצעות ייפוי כוח, עורך הדין יכול לטפל ברוב התהליך, כולל החתימה אצל נוטריון. עם זאת, עדיין נעדיף שתגיעו לפחות פעם אחת, וקל יותר להסדיר את ייפוי הכוח בזמן שאתם כאן מאשר ממדינת מגוריכם, שם הדבר כרוך בדרך כלל בפורמליות נוספות, באפוסטיל ובתרגום.
- כמה עולה הבדיקה המשפטית ומי משלם עליה?
- אתם משלמים עליה ישירות למשרד עורכי הדין, ולא באמצעותנו. המשרד שעליו אנו ממליצים גובה כ 1 % ממחיר הרכישה, כולל מע״מ, והסכום מכסה את כל העבודה ולא רק את הבדיקה. איננו מקבלים כל חלק ממנו.
