בדיקת הצעה
שלחו לנו כל נכס, ואנו נבדוק אותו לפני שתוציאו עליו כסף או זמן. זמינות, המחיר האמיתי כיום והדברים שמודעה אינה מספרת לכם. אנו עושים זאת ברשימת הנכסים שלנו וגם בכל נכס שתמצאו בעצמכם, ואם לא היינו רוכשים אותו, נאמר לכם זאת ונסביר מדוע.
שלחו לנו כל מודעה, מכל מקום
אינכם צריכים להיות לקוחות שלנו, והנכס אינו צריך להופיע בקטלוג שלנו. שלחו קישור מ Idealista, מסוכנות אחרת או ישירות מיזם.אנו בודקים את הזמינות ואת התנאים העדכניים, מבררים מה המודעה אינה מציינת, יוצרים קשר עם הצד של המוכר ואומרים לכם אם לדעתנו הרכישה כדאית. אם כן, אנו מתאמים את ביקור בנכס, מסייעים במשא ומתן ומלווים אתכם עד לקבלת המפתחות.
תקבלו מאיתנו אותה תשובה בכל מקרה, גם כאשר התשובה היא שלא היינו רוכשים את הנכס.
האם עליי להיות כבר לקוח שלכם?לא. שלחו את הקישור ואנו נבדוק אותו. אם לאחר מכן תרצו שנייצג אתכם ברכישה, נוכל לעשות זאת, ובכל מקרה הדבר לא יעלה לכם דבר.
מה אם הנכס מפורסם אצל סוכנות אחרת?זה מקובל כאן ואינו משנה דבר. הסוכנויות באזור החוף משתפות ביניהן מודעות, ולכן נוכל לטפל בנכס באותו מחיר שהייתם משלמים אילו פניתם ישירות.
לפני שאתם קונים כרטיס טיסה, נדע אם כדאי לטוס
רוב האנשים מתחילים ב Idealista. ההבדל אינו רק גישה למודעות רבות יותר. אנו מכירים את העיירות, את האזורים ואת השוק, ולכן כבר יודעים על מה להסתכל ומה לשאול. כל דבר שאיננו יודעים על נכס מסוים, אנו מאמתים לפני שאתם נוסעים לראות אותו.
- מה לא מופיע במודעההזמינות, המחיר העדכני והפרטים שקובעים אם בכלל כדאי לתאם ביקור בנכס.
- מה עלול להיות בעיההגבלות על השכרה לטווח קצר, בנייה מאושרת בקרבת מקום או נסיבות אחרות שאי אפשר לראות בתמונות ובתיאור.
- מה כדאי לראות באופן אישיאם כבר ניתן לראות שהנכס אינו תואם למה שאתם מחפשים, אנו מוותרים עליו. אתם נוסעים רק לנכסים שבאמת ראויים לזמנכם.
- בין שמדובר בנכס אחד ובין שבשלוש מודעותאותה יחידה מפורסמת לעיתים קרובות על ידי כמה סוכנויות במקביל, במחירים שונים, ולפעמים גם עם תמונות שונות ושטח שונה. שתי מודעות עלולות להיראות כשני נכסים, והזולה שבהן אינה בהכרח המודעה העדכנית. אנו עובדים במערכות המשותפות שאליהן הסוכנויות מזינות את המודעות, ולכן יכולים לראות מתי כמה מודעות מתייחסות לאותה דירה ולומר לכם עם איזה מחיר הצד של המוכר עובד בפועל.
- כמה זמן היא נמצאת שם, אם תשאלושאלו אותנו על נכס מסוים, ובדרך כלל נוכל לברר כמה זמן הוא נמצא בשוק והאם מחיר המבוקש הופחת במהלך התקופה. אף אחד מהנתונים הללו אינו מסקנה בפני עצמו. נכס שמפורסם במשך שנה עשוי להיות יקר מדי, בעייתי באופן שאיש לא ציין או פשוט מוצג בצורה גרועה, והפחתת מחיר עשויה להעיד שהמוכר הפך למציאותי יותר או שהמחיר הראשון מעולם לא היה אמיתי. כדאי לדעת זאת לפני שמתחילים במשא ומתן, וכדאי לבקש מאיתנו את המידע במקום להניח שהוא מופיע בכל מודעה.
אם יש דבר שצריך לבדוק בשטח, נוכל לנסוע לנכס לפני שתגיעו. נתקשר אליכם משם בשיחת וידאו, נצלם סיור בנכס או נתמקד בדברים הספציפיים שביקשתם לבדוק.ככל שנברר יותר מראש, כך יוקדש פחות מזמנכם בספרד לביקורים בנכסים שלא מובילים לשום דבר.
מה חוזר אליכם
בדיקה אינה שיחת טלפון שעליכם לרשום בה הערות. הממצאים שלנו יגיעו אליכם בצורה שתוכלו לקרוא פעמיים ולהעביר לכל מי שרוכש את הנכס יחד איתכם.
- היתרונות והחסרונות, לפי נכסכל נכס ברשימה המצומצמת כולל את היתרונות שמצאנו בו, את נקודות התורפה שזיהינו ואת השאלות שעדיין פתוחות. כאשר עליכם לבחור בין שני נכסים, או כאשר אתם מבקשים זאת מאיתנו, אנו מעמיקים בכתב בנקודה זו. זהו הרגע שבו מסמך ארוך יותר משנה החלטה.
- המלצה, במילים פשוטותלבקר בנכס, לנהל משא ומתן לפני הביקור, להמתין או לוותר על הרכישה לחלוטין. תקבלו את ההמלצה ואת הנימוקים שמאחוריה, ואיננו מרככים את הנימוקים כדי להשאיר עסקה בחיים.
- על מה מבוססת המסקנהכאשר מידע מסוים מקורו במסמך, באגודה או בדברים שנמסרו לנו מצד המוכר, אנו מציינים זאת. עורך הדין ממשיך משם, במקום להתחיל שוב את אותה שאלה.
- השאלות הפתוחות, כפי שהןכל דבר שלא יכולנו לאשר מצוין כלא מאומת, במקום להישמט. בדיקה שמסתירה את הפערים שלה שווה פחות מאי ביצוע בדיקה כלל.
מה אנו בודקים בכל נכס
מודעה נכתבת כדי למכור. אלה הדברים שאנו מאמתים לפני שנכס מגיע לרשימת הנכסים שלכם, ואלה הסיבות לכך שרוב הנכסים לעולם אינם מגיעים אליה.| מה אנחנו בודקים | למה זה חשוב | כיצד אנו בודקים אותו |
|---|---|---|
| ההצעה עצמה | ||
| זמינות | הפורטלים מלאים במודעות של נכסים שכבר שמורים, נמכרו או פשוט לא עודכנו במשך חודשים. בבנייה חדשה היזם משחרר יחידות בשלבים ושולח תחילה לסוכנויות העובדות על הפרויקט עדכונים על הזמינות. | אנו מאשרים מול הסוכנות או היזם שהנכס עדיין זמין באמת, לפני שהוא נכנס לרשימה שלכם. |
| המחיר האמיתי היום | המחיר המפורסם, המחיר שהמוכר מצפה לקבל והמחיר שבו באמת כדאי לנהל משא ומתן אינם חייבים להיות אותו מספר. הפורטלים מציגים מחירי דרישה. | אנו נמצאים בקשר יומיומי עם סוכנים ויזמים, ולכן יודעים אילו עסקאות מתבצעות בפועל. כאשר הדבר רלוונטי, אנו גם מבררים אילו הצעות כבר נדחו. |
| לאיזו יחידה שייך המחיר | בבנייה חדשה בדרך כלל תראו מחיר "החל מ־" לצד המחשה של אחת הדירות היפות ביותר בפרויקט. הדבר אינו בהכרח מטעה, אך היחידה שבתמונה עשויה לעלות הרבה יותר, לעיתים פי שניים. | אנו עובדים לפי רשימת היחידות בפועל: אילו דירות פנויות, באיזו קומה הן נמצאות, לאיזה כיוון הן פונות, איזה נוף ומרפסת יש להן ומה המחיר האמיתי של כל אחת. |
| המקום | ||
| נוף וכיוון | שתי תוכניות קומה זהות באותו בניין עשויות להיות שונות במאות אלפי אירו במחירן. אחת פונה צפונה, אל צלע ההר, והשנייה דרומה, אל הים. מרפסת הפונה מערבה עלולה להיות בלתי שמישה עד שבע בערב בחודש אוגוסט. | אנו בודקים את כיוון הפנייה ואת הסביבה, ואומרים לכם באילו שעות המרפסת תהיה שימושית בפועל, בחורף ובקיץ. |
| רעש | כביש, מרפסת של מסעדה, תנועת תיירים או עבודות בנייה אינם חייבים להיות מורגשים בביקור יחיד ובשעה מסוימת ביום. | אנו מכירים את האזור, שואלים ובודקים מה מתרחש סביב הנכס מחוץ לשעת הביקור. |
| ריח | במיקרו־מיקומים מסוימים, מתקן טיהור, פעילות חקלאית או שריפה עונתית עשויים להיות מורגשים בהתאם לרוח ולעונה. בביקור יחיד לא הייתם יודעים זאת לעולם. | זה בדיוק סוג הידע המקומי שפורטל אינו יכול לספק לכם. אנו יודעים היכן הדבר מורגש ובודקים זאת עבור הנכס המסוים. |
| נגישות בהליכה | "עשר דקות לחוף" עשויות להיות הליכה נעימה בירידה, והליכה נעימה הרבה פחות בדרך חזרה עם קניות. | אנו בודקים את המסלול בפועל, את העלייה ואת מה שבאמת נמצא בדרך. |
| החיים מחוץ לעונה | מתחם מגורים מתוכנן שמלא באנשים באוגוסט עשוי להיות כמעט ריק מנובמבר, עם שירותים מצומצמים ובריכה סגורה. | אנו יודעים אילו חלקים בחוף ואילו מתחמי מגורים מתוכננים מתאימים לאורך כל השנה, משום שאנו נמצאים כאן גם מחוץ לעונה. |
| הבניין והכללים | ||
| כללי הקהילה | התקנון קובע יותר מכפי שאנשים מצפים: מה מותר לכם לעשות בנכס, ולעיתים גם אם בכלל מותר לכם להשכיר אותו. | אנו קוראים את ההוראות החלות על הנכס המסוים, במקום להסתמך על דברים שאנשים אומרים עליו. |
| היתר להשכרה לטווח קצר | זהו הסיכון היחיד שאנו מתייחסים אליו כסיכון ממשי. הוא לעולם אינו אוטומטי: הוא תלוי בנכס, ברשות המקומית, בתקנון האגודה ובכללים העדכניים להשכרת נכסים לתיירים. שני נכסים כמעט זהים באותו מקום יכולים להיות שונים לחלוטין. | אם השכרה היא חלק מהסיבה שבגללה אתם קונים, איננו מסתמכים על תשובת סוכן או על שורה במודעה. אנו בודקים את הנכס, את התקנון, את החלטות האגודה ואת עמדת הרשות המקומית, וכן אם ניתן לרשום בפועל את השימוש המיועד, לפני שתשלמו דמי שריון. |
| תיקונים מתוכננים | אגודת בעלי הדירות עשויה לאשר תיקון יקר שבעלי הדירות ישתתפו במימונו. בנסיבות מסוימות, חובות לאגודה עלולים לעבור עם הנכס ולא להישאר באחריות המוכר. | אנו מעלים את הנושא לפני דמי השריון, ועורך הדין מאשר בכתב את המצב ואת סטטוס התשלומים במהלך הבדיקות המשפטיות. |
| בנייה בסביבה | נוף, פרטיות או האופי של רחוב יכולים להשתנות בעקבות פרויקט שעדיין אינו קיים. השאלה אינה מה נמצא כיום ליד הנכס. | אנו בודקים מה מותר או מתוכנן במגרשים הסמוכים, ולא רק מה שכבר בנוי. |
| חניה וגישה | האם החניה שייכת ליחידה, היכן היא נמצאת בפועל וכיצד מגיעים לנכס, הם מסוג הפרטים שהופכים לממשיים רק לאחר שהנכס בבעלותכם. | אנו מוודאים מה כלול ומה משותף, ובמקרים החשובים בודקים את הגישה במקום. |
| הנכס עצמו | ||
| סטטוס הפרויקט | בבניין שטרם הושלם, שלב הבנייה, מועד השלמת העסקה ולוח התשלומים משנים את מה שאתם מתחייבים אליו בפועל. | אנו בודקים את היזם, את שלב הבנייה, אילו יחידות בבניין באמת עדיין לא נמכרו וכיצד בנוי לוח התשלומים. |
| מצב טכני | בנכס יד שנייה, המוכר אחראי רק לפגמים נסתרים. בבנייה חדשה יש אחריות, אך היא מועילה רק אם הפגם מתגלה ומתועד. | אנו בוחנים את הדברים הברורים לעין. כאשר נדרשת בדיקה מקצועית של הנכס, אנו מתאמים בנפרד מפקח או אדריכל, משום שמדובר בעבודה אחרת שמבצע מומחה. |
מקומו בתהליך הרכישה
תהליך הרכישה המלא כולל חמישה עשר שלבים, מהשיחה הראשונה ועד לקבלת המפתחות. האימות אינו שלב יחיד. הוא מתבצע פעמיים: פעם אחת בזמן שאנו בונים עבורכם רשימת נכסים, ושוב לפני שאתם חותמים.שלבים 3 ו־13 מתוך 15
- לפני ביקור בנכסבזמן בניית רשימת הנכסיםלגבי כל נכס שאנו מציגים בפניכם, אנו מציינים מה עובד היטב, היכן אנו מזהים חולשות ומה המודעה אינה מבהירה. נכסים שאינם עומדים בבדיקות אינם נכנסים לרשימה.New buildאנו בודקים את היזם, את שלב הבנייה, את היחידות הזמינות באמת ואת לוח התשלומים.Resaleאנו שואלים את הצד של המוכר באיזה מחיר הנכס נסחר בפועל ומדוע טרם נמכר.
- לפני השלמת העסקהלפני הנוטריוןבנכס יד שנייה אנו בודקים את הנכס שוב לפני החתימה, יחד איתכם או מטעמכם, כדי לוודא שהוא תואם את המצב שסוכם ושכל פריט המופיע ברשימת המלאי עדיין נמצא במקום. בבנייה חדשה, רצף השלבים תלוי ביזם.New buildsnagging מתבצע לפעמים לפני העברת הבעלות ולפעמים לאחריה. אם תרצו בדיקה טכנית מקצועית של הנכס, נתאם אותה בנפרד.Resaleאנו מוודאים שמצב הנכס לא השתנה ושכל מה שסוכם עדיין קיים.
מה בדיקה באמת משנה
אותה מודעה, שתי דרכי קריאה.| מה שהמודעה אומרת | מה שאנו מוודאים | |
|---|---|---|
| זמינות | מוצג כזמין. | מאומת מול הסוכנות או היזם, או מוסר לפני שהוא מבזבז לכם זמן לביקור בנכס. |
| מחיר | מספר, לעיתים "החל מ-". | באיזה מחיר הוא נסחר בפועל, ולאיזו יחידה ספציפית שייך המחיר הזה. |
| כמה נכסים יש כאן | מודעה אחת מוצגת כנכס אחד. | האם כמה סוכנויות מפרסמות את אותה דירה במחירים שונים, ובאיזה מהמחירים הללו משתמש בפועל צד המוכר. |
| הנוף | תמונה. | הכיוון, שעות השימוש במרפסת ומה מותר לעשות במגרש הסמוך. |
| המיקום | שם יישוב. | הרחוב, מתחם המגורים המתוכנן, ההליכה, הרעש והאם מישהו מתגורר שם בפברואר. |
| השכרה | לעיתים קרובות שום דבר, או שסוכן אומר שהכול בסדר. | התקנון, החלטות האגודה והרשות המקומית, שנבדקו לפני שאתם מבצעים הזמנה. |
| עלויות צפויות | לעיתים גם דמי ועד הבית. | האם כבר אושר תיקון יקר שתידרשו להשתתף במימונו. |
| המסקנה | המודעה מזמינה אתכם לרכוש אותה. | לעיתים מנהלים משא ומתן. לעיתים מחכים. לעיתים כלל לא קונים. |
הדבר שהכריע שלא מדובר בנכס מתאים
הסיבה הנפוצה ביותר שבגללה אנו אומרים לקונה לעצור היא השכרה. מישהו מתכנן לכסות חלק מההוצאות השוטפות באמצעות השכרה לטווח קצר, והנכס אינו רשאי לעשות זאת מבחינה חוקית.- מה שנראה תקיןהדירה תאמה את התקציב, המיקום היה הגיוני, וצד המוכר הציג אותה כמתאימה להשכרה. שום דבר במודעה לא הצביע על בעיה.
- מה בדקנובמקרה של השכרה לטווח קצר, לא די במודעה או באישור בעל פה מצד סוכן. הגורמים הקובעים הם הרשות המקומית, תקנון האגודה והתיעוד של הבניין. אנו גם בודקים אם אושר תיקון חריג שיעבור לבעלים החדשים.
- מה זה שינהכאשר עורך הדין מאשר שהשימוש המתוכנן אינו אפשרי, או שהתנאים משנים באופן מהותי את הכדאיות הכלכלית, אנו ממליצים שלא להמשיך. המטרה אינה למצוא סיבה לקנות. המטרה היא לברר מראש אם אתם קונים את מה שאתם חושבים שאתם קונים.
הבעיה היקרה ביותר היא זו שמגלים רק לאחר הקנייה.
כמה זה יעלה לכם?
- קונה0 €בדיקת מודעה אינה עולה לכם דבר, בין אם בסופו של דבר תקנו את הנכס ובין אם לאו, ובין אם מצאתם אותו בעצמכם ובין אם לאו.
- יזם או מוכר
- בנייה חדשה
- 2,5 to 6 %
- נכסי יד שנייה
- 1,5 to 4 %
- Arevontהעמלה שלנו היא חלק מאותה עמלה, והיא נגבית רק אם מתבצעת רכישה. בדיוק משום כך אנו יכולים להרשות לעצמנו לומר לכם לא לקנות.
מחיר הנכס זהה גם אם תפנו ישירות. במקרה של בנייה חדשה, אתם מוזמנים לקחת את המחירון של היזם ולבדוק אותו בעצמכם.
מה איננו יכולים לבדוק
אנו בודקים את כל מה שניתן לבדוק, מספרים לכם מה מצאנו ומסבירים מה המשמעות עבור הרכישה. אם דבר מה מהותי אינו מסתדר, אנו ממליצים לעצור, גם אם כבר החלטתם לקנות.אך איננו יכולים לאמת הכול לפני ביצוע הזמנה, ולא נטען אחרת. הבעלות, החיובים, החובות, חוקיות הבניין והמסמכים עצמם הם באחריות עורך הדין, וזו בדיוק הסיבה שהבדיקה המשפטית מתבצעת בהמשך. לא נמליץ לכם לחתום על דבר לפני ביצועה.גם בדיקה טכנית אמיתית היא עבודה נפרדת. שמאי מטעם הבנק אינו מחפש ליקויים ואינו יכול להחליף בדיקה כזו.
שאלות נפוצות על בדיקת הצעה
- כמה זמן נמשכת בדיקה?
- בדרך כלל באותו היום, ברגע שצד המוכר משיב. כמעט תמיד מה שמעכב את הבדיקה אינו תלוי בנו: מדובר בסוכנות או ביזם שאינם משיבים. כשזה קורה, אנו אומרים לכם שהנכס עדיין זמין במקום להיעלם. כל דבר שמצריך מסמכים מהרשות המקומית או מהאגודה נמשך זמן רב יותר, ואנו אומרים לכם זאת מראש.
- האם אני יכול לשלוח נכס שאינו מופיע באתר שלכם?
- כן, ורוב הנכסים שאנו בודקים הם בדיוק כאלה. הנכס אינו חייב להופיע בקטלוג שלנו כדי שנוכל לייצג אתכם בעניינו.
- מה בדיוק תחזירו לי?
- מה שמצאנו, מה המשמעות עבור הרכישה והמלצה ברורה אם כדאי לערוך ביקור בנכס. כולל גם כאשר ההמלצה היא שלא לערוך ביקור בנכס.
- האם אתם בודקים בעצמכם את הצד המשפטי?
- לא, וזה מכוון. בעלות, חיובים, חובות וחוקיות הבנייה נבדקים על ידי עורך דין עצמאי, שאינו תלוי בנו או במוכר. אנו מתאמים את הבדיקה ואיננו מקבלים עמלת הפניה.
- האם תוכלו לאשר שאוכל להשכיר את הנכס?
- אנו יכולים לבדוק את הנכס, את התקנון, את החלטות האגודה ואת העירייה לפני שתבצעו הזמנה, וכן לבדוק אם ניתן לרשום את השימוש המיועד. איננו מקבלים את תשובתו של סוכן כאישור.
- מה אם כבר ביצעתי הזמנה?
- שלחו אותו בכל מקרה. האפשרות לעשות משהו עדיין תלויה בתנאי ההזמנה, אך עדיף לדעת במה אתם מחזיקים מאשר לגלות זאת אצל הנוטריון.
