כשהחלטנו לומר לא
אנחנו לא כאן כדי להביא כל רכישה עד למשרד הנוטריון. אם במהלך החיפוש, המשא ומתן או בדיקת הנאותות עולה דבר שמשנה את משמעות הרכישה, אנחנו אומרים לכם. לפעמים אנו ממליצים לנהל משא ומתן. לפעמים להמתין. ולפעמים לא לקנות כלל. ארבעה נכסים, ארבע סיבות שונות שלא להמשיך כמתוכנן.
לא כל עסקה טובה היא עסקה שמגיעה לסיומה
ארבעה נכסים, ארבע סיבות שונות שלא להמשיך כמתוכנן. לא היה שום פגם בדירה הראשונה, וזו בדיוק מטרת החלק הזה ולא חריג לה.
| נכס | מה שינה את ההחלטה | התוצאה |
|---|---|---|
| דירה · מיחאס · 495.000 € | הצבעה של הקהילה על השכרה לטווח קצר הייתה על סדר היום ימים ספורים לאחר השריון, והשכרה הייתה הסיבה לרכישה. | המתינו, ואז אל תקנו. מקדמת השריון הוחזרה. |
| בנייה חדשה · אסטפונה · 720.000 € | לא היה שום פגם בנכס. במחיר הזה היו חלופות שהעניקו ללקוח יותר ממה שהיה חשוב לו. | אין להזמין. הלקוח קנה במקום אחר. |
| נכסים יד שנייה · מרבלה · 1.100.000 € | המגרש הסמוך אפשר בנייה של עד שלוש קומות במקום שבו עמדה וילה ישנה בת קומה אחת. הנוף הפתוח היה הסיבה למחיר. | אין לקנות. |
| וילה · מרבלה · 4.000.000 € | מה שניצב על המגרש לא תאם לחלוטין את התיעוד, וחלקים מהבית דרשו אימות של מעמדם. | השהו את הרכישה עד שצד המוכר יבהיר את העניין. |
01 · דירה, מיחאס, 495.000 €
הדירה תאמה את התקציב ואת אופן השימוש שהלקוח תכנן. השכרה לטווח קצר הייתה חלק מהתוכנית. הנכס כבר היה שמור והלקוח שילם את מקדמת השמירה.
מה בדקנומה שמצאנו
- סדר היום של האספה הבאה של קהילת בעלי הנכסים
- בעבודה עם עורך הדין, גילינו שאספה של קהילת בעלי הנכסים הייתה צפויה להתקיים זמן קצר לאחר השמירה, ושעל סדר היום היה דיון בהצבעה הנוגעת להשכרה לטווח קצר.
- כיצד ההצבעה עשויה להשפיע על הרכישה
- השאלה אם הרכישה כדאית בכלל עמדה להיות מוכרעת באמצעות פרט מידע שלא הופיע בשום מקום במודעה.
מה עשינו: המלצנו שלא להמשיך באופן אוטומטי רק משום שהנכס כבר היה שמור. המתנו לתוצאות ההצבעה.התוצאה: ההצבעה לא אפשרה את מה שהלקוח הסתמך עליו, ולכן המלצנו שלא להתקדם עם הרכישה. מקדמת השמירה הוחזרה והלקוח פרש מהעסקה.הלקוח לא רק נמנע מרכישה גרועה. הוא גם לא איבד את מקדמת השריון.
02 · בנייה חדשה, אסטפונה, 720.000 €
הלקוח אהב את הפרויקט והיחידה המסוימת עמדה ברוב דרישותיו. במקביל הופעל לחץ להחליט במהירות, משום שלא נותרו יחידות דומות רבות.
מה השווינולמה זה הגיע
- המחיר, הכיוון, התכנון, הנוף ותנאי הפרויקט
- השווינו ביניהם לבין האפשרויות האחרות שהיו זמינות בשוק באותו זמן בתקציב דומה.
- האם הדירה עצמה הייתה הבעיה
- לא. נכס אינו חייב להיות גרוע כדי להפסיק להיות כדאי במחיר מסוים. במחיר של 720.000 € יכולנו לראות חלופות שבהן הלקוח קיבל יותר ממה שבאמת היה חשוב לו.
המלצתנו: לא לשמור את היחידה רק מתוך חשש שהיא תיעלם. במקום זאת, הצגנו ללקוח חלופות קונקרטיות והסברנו במה כל אחת מהן הייתה טובה יותר בתקציב דומה.מה קרה: הלקוח לא שמר את היחידה במחיר של 720.000 €. המשכנו בחיפוש, ובסופו של דבר הוא בחר בנכס אחר שתאם את מה שבאמת ציפה לקבל מהרכישה. ההחלטה התקבלה בעקבות השוואה של מה שהתקציב יכול באמת לרכוש, ולא מתוך לחץ בנוגע לזמינות."היחידה האחרונה הזמינה" היא סיבה למוכר להחליט במהירות. לא בהכרח לקונה.
03 · נכסים יד שנייה, מרבלה, 1.100.000 €
במחיר של 1.1 מיליון, הנכס נראה כדאי במבט ראשון. מיקום טוב, נוף פתוח ומחיר שנראה מעניין בהשוואה להצעות דומות. לכן הצגנו אותו ללקוח כאחת האפשרויות.מה שניתן היה לראות במקום: מול הנכס עמדה וילה ישנה בת קומה אחת. לכן הנוף מהמרפסת היה פתוח, ושום דבר בו לא הצביע על כך שהנוף הוא מקור הבעיה.
מה בדקנומה שמצאנו
- לא מה שניצב מול הבית כיום
- יחד עם עורך הדין בדקנו את המגרש הסמוך ואת מה שניתן לבנות עליו.
- מה שעשוי לעמוד שם מחר כחוק
- הווילה הישנה הקיימת, בת קומה אחת, אינה תואמת את מה שהמגרש מאפשר. במקומה ניתן לבנות וילה בת עד שלוש קומות.
הדבר ישנה באופן מהותי את הנוף הפתוח, שהיה אחד המאפיינים המרכזיים שהלקוח שילם עבורם בנכס הזה.מה השתנה: המחיר של 1.1 מיליון נראה לפתע אחרת. הלקוח לא היה קונה רק את הדירה הנוכחית ואת הנוף הנוכחי. הוא היה קונה גם את הסיכון שאחד היתרונות המרכזיים של הנכס ישתנה באופן מהותי לאחר שייבנה במקום מבנה.התוצאה: המלצנו ללקוח שלא לקנות. מה שנראה בתחילה כהצעה מעניינת מאוד במחיר של 1.1 מיליון הפסיק להיות כדאי במחיר הזה לאחר שבדקנו את המגרש הסמוך.ייתכן שמידע הנוגע לסביבה שמחוץ לנכס עצמו ישנה לחלוטין את השאלה אם מחירו כדאי.
04 · וילה, מרבלה, 4.000.000 €
וילה גמורה ברמה גבוהה. הבית הצטייר כנכס שאינו דורש עבודה משמעותית, והלקוח היה מוכן להתקדם עם הרכישה.
מה בדקנומה שמצאנו
- מצבו בפועל של הנכס בהשוואה לתיעוד הזמין
- במהלך בדיקת הנאותות המשפטית והטכנית השווינו בין השניים. מה שניצב על המגרש לא תאם לחלוטין את מה שהוכח בתיעוד.
- חלקים ושינויים בבית
- חלק מהם דרשו אימות של מעמדם המשפטי והמינהלי. בנכס בשווי כזה לא המלצנו ללקוח לקחת על עצמו את אי הוודאות הזו רק משום שהבית היה גמור ונראה תקין.
מה עשינו: יחד עם עורך הדין ומומחה טכני, פירטנו במדויק מה נדרש להוכיח או לתקן, והעברנו את הדרישות לצד המוכר. התנו את הצעד הבא בכך שמצבו האמיתי והמתועד של הנכס יובהר לפני השלמת הרכישה.התוצאה: הלקוח לא נאלץ לבחור בין קנייה לבין הימנעות מקנייה בעיניים עצומות. עד שהתברר בדיוק למה הוא מתחייב מבחינה משפטית, המלצנו שלא להמשיך בעסקה. לכן הסיכון נשאר אצל המוכר במקום לעבור ללקוח במעמד החתימה.בתקציב גבוה איננו בודקים פחות רק משום שהנכס מרגיש בנוי היטב. אנו בודקים יותר, משום שטעות עולה יותר.
לפעמים הדבר החשוב ביותר הוא לדעת מתי לא לקנות
אנו בודקים את מה שניתן לבדוק. אנו מספרים לכם מה מצאנו ומה המשמעות שלו עבור הרכישה. אם דבר מה מהותי אינו מתאים, אנו ממליצים שלא להמשיך, גם כאשר כבר החלטתם לקנות.אלה התיאורים שלנו למקרים אמיתיים. איננו מפרסמים שמות לקוחות, תאריכים, כתובות או פרויקטים, והשמטנו פרטים שעשויים לזהות אדם כלשהו. בכל מקרה מצוינים סוג הנכס, היישוב, המחיר ומה שינה את ההחלטה, כדי שתוכלו לשפוט את ההיגיון בעצמכם.הם גם אינם טענה שאנו מזהים הכול. שלושה מתוך ארבעת המקרים התגלו בידי עורך דין עצמאי או מומחה טכני שביצעו את עבודתם, וזהו הטיעון בעד העסקתם ולא טיעון לזכותנו. מה שעשינו היה לוודא שהבדיקה התבצעה לפני שהכסף עבר, ואז לומר במפורש מה משמעות הממצא עבור הרכישה.וזה אינו עמוד על כך שספרד מסוכנת. נכס יכול להיות טוב לחלוטין ועדיין להפסיק להיות הגיוני לאחר שנודע לכם דבר נוסף. מקרה 01 הוא הגרסה הברורה ביותר לכך: לא היה שום פגם בדירה.אף אחת מארבע הרכישות האלה לא הושלמה, ולכן אף אחת מהן לא הניבה לנו תשלום. זהו המבחן הכנה של מודל העמלות, וזו הסיבה שהעמוד הזה קיים במקום פסקה על הערכים שלנו.
שאלות נפוצות
- באיזו תדירות אתם באמת אומרים למישהו שלא לקנות?
- איננו מפרסמים תעריף. אנו מפרסמים את ארבעת המקרים עצמם, עם סוג הנכס, היישוב, המחיר ומה שינה את ההחלטה, וההיגיון הוא החלק שראוי לשפוט.
- האם הייתי מאבד את המקדמה שלי במקרה הראשון?
- במקרה ההוא המקדמה לשריון הוחזרה, משום שהסכם השריון הגדיר מה יקרה לה אם בדיקת הנאותות תעלה על משהו. בדיוק משום כך תנאי ההחזר צריכים להופיע בחוזה לפני תשלום המקדמה, וזהו התשלום היחיד שנמצא מחוץ למערכת הערבויות.
- האם אתם גובים תשלום עבור העבודה כאשר רכישה נעצרת?
- לא. אין כל תשלום המגיע עבור החיפוש, הביקורים בנכסים, המשא ומתן או הזמן. אם הרכישה אינה מתבצעת, לא נוצרת עמלה בשום שלב, ולכן אין ממה לשלם לנו.
- האם עורך דין לבדו היה יכול למצוא את כל זה?
- עורך דין מצא את אספת הדיירים, ובעזרת מומחה טכני גם את אי ההתאמה במסמכי הווילה. בדיקת המגרש במקרה 03 הייתה שאלה שמישהו היה צריך לחשוב לשאול, וההשוואה במקרה 02 כלל לא הייתה שאלה משפטית. בדיקת נאותות משפטית וייצוג מטעם הקונה עונים על שאלות שונות, והשני אינו מחליף את הראשון.
