מיסי השכרה בספרד: שיעורים, ניכויים ו-Modelo 210
בתוך 30 שניות
כתושבי מס בצ'כיה או בפולין, אתם משלמים 19 % על הכנסות ההשכרה שלכם בספרד לאחר ניכוי הוצאות מותרות. תושב מחוץ לאיחוד האירופי או לאזור הכלכלי האירופי משלם 24 % מהסכום ברוטו, ללא ניכויים כלל. שניכם מגישים את אותו טופס, Modelo 210.
איזה שיעור מס חל על הכנסותיי מהשכרה?
Modelo 210 הוא טופס המס הספרדי שבעלים שאינם תושבי ספרד נדרשים להגיש, והוא נדרש גם כאשר הנכס מעולם לא הושכר. השיעור שבו נעשה שימוש נקבע לפי תושבות המס שלכם במועד היווצרות ההכנסה.
האם אתם תושבי מס ב-EU או ב-EEA?
- כן, כולל תושבי צ'כיה ופולין19 % על הכנסה נטו מהשכרה, לאחר הוצאות מותרות הקשורות להשכרה.
- לא, תושבי מדינה אחרת24 % על הכנסה ברוטו מהשכרה, ללא ניכוי הוצאות כלל.
| מקום תושבות המס שלכם | שיעור | בסיס |
|---|---|---|
| EU, EEA, איסלנד, נורווגיה, ליכטנשטיין | 19 % | הכנסה נטו, לאחר הוצאות מותרות הקשורות להשכרת הנכס. |
| כל מדינה אחרת | 24 % | הכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות, "sin deducción de gasto alguno". |
האם ניתן לנכות הוצאות מהשכירות?
אם אתם מחויבים במס בקבוצה של 19 %, התשובה היא כן. הדבר פועל לפי אותם כללים החלים על מס הכנסה אישי או חברות בספרד, כל עוד למדינת התושבות שלכם יש חילופי מידע יעילים בענייני מס עם ספרד. לכל מדינה החברה באיחוד האירופי יש הסדר כזה. אם אתם מחויבים במס בקבוצה של 24 %, התשובה כיום היא לא. המס מחושב על דמי השכירות ברוטו, ללא ניכוי כלשהו.
- ריבית על משכנתהניתן לנכות הוצאה זו רק כנגד תקופת ההשכרה הספציפית שאותה מימנה, ולא כנגד השנה כולה אם הנכס הושכר רק בחלק ממנה.
- עמלות ניהול ופלטפורמות השכרההעמלה שגובה מנהל או פלטפורמה נחשבת להוצאה מוכרת, כל עוד היא מתועדת ביחס להכנסות מההשכרה שאליהן היא קשורה.
- אחזקה ותיקוניםתחזוקה שוטפת אמיתית הקשורה להשכרת הנכס מוכרת כהוצאה. שיפורים המוסיפים ערך, במקום לשמר אותו, שייכים לקטגוריה אחרת שאינה ניתנת לניכוי.
- ביטוחפוליסת הביטוח המכסה את הנכס המושכר מוכרת עבור התקופה שבה הנכס הושכר.
- דמי אחזקה ומסים מקומייםIBI ודמי comunidad ניתנים לניכוי באופן יחסי למשך הזמן שבו הנכס הושכר בפועל במהלך השנה.
פסק דין של Audiencia Nacional מיולי 2025, לפי דיווחים, מרחיב גם לתושבים שאינם באיחוד האירופי את הזכות לנכות הוצאות. הדבר עשוי להיות משמעותי במיוחד עבור בעלים בריטים. עם זאת, הפסק דין מצוי בערעור בבית המשפט העליון, ועדיין אינו חלק מהעמדה המפורסמת של Agencia Tributaria. יש לראות בכך התפתחות שיש לעקוב אחריה, ולא דבר שעליכם להסתמך עליו בדיווח שאתם מגישים כיום.
אני תושב מס בצ'כיה. האם עליי להצהיר על הכנסה זו גם במדינת מגוריי?זו שאלה ליועץ מס צ'כי, לא למדריך ספרדי. עם זאת, כדאי להכיר את העיקרון הכללי לפני שתפנו לייעוץ: אמנת המס בין צ'כיה לספרד למניעת כפל מס קיימת בדיוק כדי למנוע מיסוי כפול של אותה הכנסה. בדרך כלל הדבר נעשה באמצעות זיכוי במדינת המגורים בגין המס הספרדי שכבר שולם. הפרטים הנוגעים לקבלת הזיכוי הם עניין של הגשת דוחות בצ'כיה, לא בספרד.
האם עדיין עליי לשלם מס כאשר הנכס ריק?
כן, עבור כל תקופה שבה הנכס אינו מושכר ואינו בית המגורים הקבוע שלכם. ספרד רואה בבית שני שאינו מושכר נכס המניב הכנסה רעיונית, ולא ניתן לנכות הוצאה כלשהי מסכום ההכנסה הרעיונית.
| הכנסה רעיונית1,1 % מהשווי הקדסטרי | 1.650 € |
|---|---|
| מס, תושב EU/EEA19 % מההכנסה הרעיונית | 313,50 € |
| מס, תושבים אחרים24 % מההכנסה הרעיונית | 396 € |
| המועד האחרון לעדכון השווי הקדסטרי | הכנסה רעיונית | מה המשמעות בפועל |
|---|---|---|
| בתוקף לאחר 1 בינואר 2012 | 1,1 % מהשווי הקדסטרי | הבסיס הנמוך והנפוץ יותר עבור פרויקטים חדשים ורשויות מקומיות שבהן בוצע עדכון קדסטרי לאחרונה. |
| לא עודכן מאז, או עודכן קודם לכן | 2 % מהשווי הקדסטרי | הבסיס הגבוה יותר, שעדיין חל על חלק גדול מהנכסים הישנים במרכזי העיירות של Costa del Sol. |
מי יגיש זאת עבורכם?
לא Arevont. איננו יועצי מס, וקריאה על אודות הגשת הדוח אינה שקולה להגשתו. קיימות שלוש אפשרויות. כדאיות התשלום עבור כל אחת מהן תלויה במידת הפשטות של הדוח שלכם בפועל.
- Option 1הגישו בעצמכםאפשרי עבור נכס יחיד ופשוט, ללא סיבוכים.
- עלות
- ללא שכר טרחה מקצועי
- מאמץ
- Highפורטל המס הספרדי, בספרדית, מדי רבעון.
- סיכון
- Higherקל לסווג באופן שגוי את מדרגת האיחוד האירופי או האזור הכלכלי האירופי, או הוצאה הניתנת לניכוי.
- Option 2שירות הגשת דוחותשירות הגשה שגרתי למקרה פשוט.
- עלות
- עלות מתונה, לכל הגשה
- מאמץ
- Lowאתם מספקים את הנתונים, והם מגישים את הטופס.
- סיכון
- Lowerהגשות שגרתיות, לא תכנון מס או ייעוץ בנושא אמנות מס.
- Option 3מומלץיועץ מסיועץ מס מוסמך, לכל מקרה שמעבר למקרה הפשוט ביותר.
- עלות
- גבוה יותר, לכל דיווח
- מאמץ
- Lowמטפל בדיווח ובתכנון הנלווה אליו.
- סיכון
- Lowestמייעץ גם בנוגע לעמדת האמנה מנקודת המבט הצ'כית במדינת המגורים.
משרד עורכי הדין העצמאי Arevont, ש-Arevont ממליצה עליו בדרך כלל לצורך הבדיקה המשפטית, מטפל גם בדיווחי המס השנתיים של תושבי חוץ ושל הכנסות משכירות לאחר מכן. זו אחת הסיבות לכך שההמלצה כוללת יותר מאשר רק את הרכישה. אם הנכס מושכר באמצעות שירות ניהול ההשכרה של Arevont, הדוח החודשי שהוא מפיק כבר מפרט כל הזמנה, עלות ועמלה, בפורמט שיועץ מס זקוק לו. לכן הנתונים המשמשים לדיווח שלכם מופיעים באותו מסמך שאתם כבר מקבלים, ולא בשחזור נפרד במועד הדיווח.
מה לאסוף לפני כל דיווח Modelo 210
ארבעה פריטים, בין אם הדיווח כולל חודשים שבהם הנכס הושכר ובין אם חודשים שבהם היה ריק.| איסוף | למה זה נדרש | כך נראה פער |
|---|---|---|
| אישור תושבות המס שלכם לשנה הרלוונטית | הוא שקובע אם תחויבו בשיעור 19 % או 24 %, ולא הלאום שלכם או מקום הימצאות הנכס. | הנחה שאתם תושבים במקום להחזיק בתעודה המוכיחה זאת. |
| כל דוח השכרה עבור התקופה | הבסיס בשיעור 19 % הוא ההכנסה נטו. ללא הנתונים שבבסיס החישוב, אין ממה לנכות הוצאות. | סכום שנתי יחיד ללא רישום חודשי מפורט מאחוריו. |
| קבלות על הוצאות הניתנות לניכוי, אם אתם בשיעור 19 % | דמי אחזקה, ביטוח, עמלת ניהול ותחזוקה נכללים כולם, אך רק כנגד אסמכתאות. | הוצאות שנדרשו ללא חשבונית התומכת בהן. |
| השווי הקדסטרי ותאריך העדכון האחרון שלו | קובע אם הדיווח עבור התקופה הריקה משתמש בשיעור 1,1 % או 2 %. | שימוש במחיר הרכישה במקום בשווי הקדסטרי. |
תושבות המס משנה את המספרים, לא רק את הניירת
אותה הכנסה משכירות, אך מיסוי בשתי דרכים שונות בהתאם למקום מגוריכם. תושב מס צ'כי מופיע בעמודה הימנית.| תושב מחוץ ל-EU/EEA | תושב EU/EEA (כולל תושבי צ'כיה) | |
|---|---|---|
| שיעור | 24 % | 19 % |
| בסיס | ברוטו, ללא ניכויים | נטו, לאחר הוצאות מותרות |
| מה המשמעות לגבי שכר דירה שנתי בסך 12.000 €, עם עלויות בסך 3.000 € | מס על מלוא הסכום של 12.000 €, בשיעור 24 % | מס על 9.000 €, בשיעור 19 % |
| הכנסה רעיונית בתקופה ריקה | מחויב במס בשיעור 24 % מהבסיס הרעיוני | מחויב במס בשיעור 19 % מאותו בסיס רעיוני |
מה שרק יועץ המס שלכם יכול לומר לכם
זהו מידע כללי על כללי IRNR כפי שפורסמו על ידי Agencia Tributaria ב-17 באוגוסט 2026. אין זה ייעוץ מס בנוגע לדיווח האישי שלכם. שיעורים, ספים וכללי ניכוי משתנים עם הזמן. חובותיו של תושב מס צ'כי במדינת המוצא, בהתאם לאמנה למניעת כפל מס, אינן נכללות כאן כלל.שאלת הניכוי לתושבים מחוץ לאיחוד האירופי עדיין פתוחה באמת. העמדה שצוינה לעיל היא זו ש-Agencia Tributaria מפרסמת כיום. אנו מציינים את ההליך המשפטי התלוי ועומד במקום לבחור צד. כל מי שנמצא בשיעור 24 % צריך לשאול את יועץ המס שלו ישירות, ולא להסתמך על אף אחת מהגרסאות המופיעות בדף אינטרנט.שום מספר כאן אינו אומר לכם כמה נכס צפוי להניב. על כך עונה המדריך לתשואות, ושיעור המס חל על הנתון האמיתי שיתברר, ולא על תחזית.
שאלות נפוצות על מיסי שכירות
- האם שיעור 19 % חל אוטומטית ברגע שאני אזרח האיחוד האירופי?
- לא, הדבר תלוי בתושבות לצורכי מס, ולא באזרחות. אזרח צ'כי שהפך לתושב מס מחוץ לאיחוד האירופי ייכלל במדרגת 24 %. ההפך נכון גם הוא. מה שקובע הוא היכן אתם תושבי מס בשנת המס שבה נוצרות ההכנסות.
- באיזו תדירות מגישים Modelo 210?
- מדי רבעון, עבור התקופות שבהן הנכס הניב הכנסה משכירות. בנוסף, פעם בשנה, עבור ההכנסה הזקופה בכל תקופה שבה הנכס לא הניב הכנסה. נכס שהושכר בחלק מהשנה ועמד ריק בשאריתה מחייב הגשת שני סוגי הדיווחים באותה שנת מס.
- האם השכרת הנכס לטווח קצר במקום השכרה לטווח ארוך משנה את שיעור המס?
- לא. שיעור ה-IRNR וכללי הניכוי תלויים בתושבות שלכם, ולא בשאלה אם מדובר בהשכרה לטווח קצר הרשומה כ-VUT או בשכירות לטווח ארוך בהתאם ל-LAU. מה שמשתנה בין השתיים הוא עצם קיומה של ההכנסה ואופן הפקתה, ולא אופן מיסויה לאחר שנוצרה.
- האם Arevont יכולה להגיש עבורי Modelo 210?
- לא, איננו יועצי מס ואיננו מגישים דוחות מס. משרד עורכי הדין שאנו ממליצים עליו בדרך כלל לצורך הבדיקה המשפטית מטפל בדיווחי המס השנתיים של תושבי חוץ ושל הכנסות משכירות, כחלק מעבודתו השוטפת. אם הנכס מנוהל במסגרת שירות ניהול ההשכרה שלנו, תקבלו את הנתונים החודשיים בפורמט המוכן למסירה למי שמגיש עבורכם את הדוח.
