מכירת נכס בספרד: מסים ועלויות מכירה
בתוך 30 שניות
מכירה כתושב חוץ פירושה שלושה תשלומים נפרדים. הרוכש מנכה 3 % מהמחיר במועד השלמת העסקה. המס על הרווח האמיתי שלכם הוא בשיעור קבוע של 19 %. גם מס ה-plusvalía העירוני חל, והוא יכול להפוך מבחינה חוקית לאחריות הרוכש כאשר המוכר אינו תושב.
| מחיר המכירה | 500.000 € |
|---|---|
| ניכוי במקור בעת השלמת העסקה3 % מהמחיר | 15.000 € |
| מס רווחי הון19 % מהרווח בפועל | הוסדר לאחר ההגשה |
| plusvalía עירוניתעד 30 % מעליית ערך הקרקע | הוסדר לאחר ההגשה |
מהם שלושת התשלומים הנפרדים, ומדוע אנשים מבלבלים ביניהם?
כל מכירה של תושב חוץ כוללת את אותם שלושה תשלומים, ועל כל אחד מהם חל כלל אחר ולוח זמנים אחר. הבלבול בין ניכוי במקור בשיעור 3 % לבין דרישת המס בשיעור 19 % הוא הנפוץ ביותר. הניכוי במקור הוא מקדמה, לא המס. השניים כמעט לעולם אינם זהים.
| תשלום | שיעור | מי משלם אותו |
|---|---|---|
| ניכוי של 3 % (Modelo 211) | 3 % ממחיר המכירה המוסכם. | מנוכה על ידי הקונה בעת השלמת העסקה ומשולם ישירות לרשות המסים, בלי קשר לשאלה אם בסופו של דבר תחויבו בתשלום כלשהו. |
| מס רווחי הון (Modelo 210) | 19 % מהרווח הריאלי, בשיעור אחיד, זהה לכל תושבי החוץ. | המוכר, בהתחשבנות מול 3 % שכבר נוכו: החזר אם הניכוי היה גבוה מדי, ותשלום נוסף אם היה נמוך מדי. |
| plusvalía עירונית (IIVTNU) | עד 30 %, נקבע על ידי העירייה המקומית ומוחל על בסיס המחושב לפי השיטה מבין שתי שיטות שמניבה את הסכום הנמוך יותר. | לפי החוק המוכר, אך העירייה רשאית לדרוש מהקונה לשלמו כנישום חלופי כאשר המוכר הוא תושב חוץ. זהו כלל שרוב המוכרים אינם מצפים לו כלל. |
כיצד פועל הניכוי במקור בשיעור 3 %, ומתי מקבלים אותו בחזרה?
בעת השלמת העסקה, הקונה חייב על פי חוק לנכות 3 % מהמחיר המוסכם ולהעבירם לרשות המסים בתוך חודש, באמצעות Modelo 211. הדבר חל בלי קשר לתוצאת המכירה שלכם. גם מוכר שלא הרוויח או שהפסיד במכירה, יראה 3 % ממחיר המכירה מנוכים במעמד החתימה אצל הנוטריון.לאחר מכן עומדים לרשותכם ארבעה חודשים ממועד המכירה להגשת Modelo 210. בטופס זה מצהירים על רווח ההון הריאלי ומקזזים אותו כנגד הסכום שנוכה במקור. אם מס בשיעור 19 % על הרווח הריאלי שלכם נמוך מ-3 % שכבר נוכו, מצב נפוץ בנכס שהוחזק במשך כמה שנים בשוק עולה, תקבלו החזר על ההפרש. אם הוא גבוה יותר, תשלמו את יתרת החוב באמצעות אותו טופס.
ניכוי במקור של 3 %
- בעת השלמת העסקההקונה מנכה 3 %בלי קשר לתוצאה.
- Within 1 monthModelo 211 שהקונה הגישהועבר לרשות המסים.
- בתוך 4 חודשיםאתם מגישים Modelo 210הצהרה על הרווח הריאלי וקיזוזו.
- לאחר ההגשההחזר או יתרת חוב הוסדרוהחזר אם 19 % מהרווח נמוכים מ-3 % שנוכו.
המועד האחרון של ארבעת החודשים והקיזוז הם בדיוק מסוג ההגשות ש-Arevont מעבירה לעורך דין עצמאי, במקום לטפל בהן ישירות. Arevont אינה מטפלת בענייני מס, והגשה זו אינה דבר שכדאי לדחות עד שהמועד האחרון יתקרב.
מהו המס העירוני plusvalía?
plusvalía הוא המס העירוני על עליית ערך הקרקע של נכס, והוא עלות המוטלת על המוכר ולא על הקונה. עם זאת, בפועל עלות זו עשויה להפוך לתשלום של הקונה בעת השלמת העסקה: כאשר המוכר אינו תושב, העירייה יכולה להפוך את הקונה לחייב חלופי במס, כפי שמוסבר במלואו בהמשך. אין לכך כל קשר לבניין או לרווח הריאלי שלכם: המס חל רק על העלייה בערך הקרקע שמתחתיו, כפי שהעירייה מחשבת אותה, במהלך השנים שבהן הנכס היה בבעלותכם.מאז רפורמה משנת 2021, הנוסחה הקבועה הישנה, שעל פיה ניתן היה לחייב במס גם במקרה של הפסד, אינה חלה עוד. אתם בוחרים באחת משתי שיטות חישוב, לפי התוצאה הנמוכה יותר. השיטה האובייקטיבית משתמשת בערך הקרקע הקדסטרלי, כשהוא מוכפל במקדם שנקבע לפי תקופת ההחזקה שלכם ומוגבל לכל היותר ל-30 % לאחר החלת השיעור המקומי. השיטה הריאלית מבוססת על העלייה בפועל בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. אם לא הייתה כל עלייה בערך, הרפורמה של רשות המסים עצמה מאשרת שלא קיים חוב לפי אף אחת מהשיטות.
האם ערך הקרקע עלה בזמן שהנכס היה בבעלותכם?
- כןיש לשלמו לפי השיטה מבין שתי השיטות שמניבה את הסכום הנמוך יותר, עם תקרה של 30 % מרגע שהשיעור המקומי חל.
- לא, או שאינכם יכולים להוכיח זאתאין חוב לפי אף אחת מהשיטות, בהתאם לרפורמה משנת 2021.
מה המוכרים מניחיםמה השתנה ברפורמה של 2021
- plusvalía תמיד חל על מכירה
- הוא חל רק כאשר ערך הקרקע עלה. אם תמכרו בהפסד או באותו ערך קרקע שבו רכשתם, לא יהיה כל תשלום, כל עוד תוכלו להוכיח זאת.
- המוכר תמיד משלם אותו, ללא יוצא מן הכלל
- על פי החוק, החבות מוטלת על המוכר, אך כאשר המוכר אינו תושב, העירייה יכולה להפוך את הקונה לחייב החלופי במס. בפועל, משמעות הדבר היא שלעתים קרובות הסכום מנוכה מהמחיר בעת השלמת העסקה, במקום להיגבות בנפרד לאחר מכן.
כמה עולים הצד התיווך והצד המשפטי של מכירה?
שני רכיבים נוספים מצטרפים למרכיב המס, ואף אחד מהם אינו מס: אלה עמלות שוק, בדומה לעמלות בצד הרכישה. אופן המכירה שלכם משנה את שניהם.
- Option 1תיווך בלעדיסוכנות אחת, הסכם תיווך אחד.
- עלות
- 1,5 עד 4 %
- מהירות
- תלוי במאגר הקונים של אותה סוכנות
- חשיפה
- הרשת של אותה סוכנות
- Option 2Multi-agencyכמה סוכנויות משווקות אותו במקביל.
- עלות
- 1,5 עד 4 %
- מהירות
- לעיתים מהיר יותר, עם פחות יחס אישי
- חשיפה
- החשיפה הרחבה ביותר מבין השלוש
- Option 3מכירה פרטיתללא מתווך בכלל.
- עלות
- 0 €, ללא עמלה
- מהירות
- בדרך כלל איטית יותר
- חשיפה
- רק הרשת והפורטלים שלכם
- עמלת סוכן המכירותבדרך כלל 1.5 עד 4% ממחיר המכירה של נכס יד שנייה, המשולמים בידי המוכר. זהו טווח שוק ולא נתון שנקבע בידי מקור רשמי כלשהו, מאחר שאף רגולטור אינו מפרסם שיעור עמלה. השיעור משתנה לפי הסוכנות, האזור והסכם התיווך הספציפי, לכן התייחסו אליו כהערכה שיש לאשר מול הסוכנות ולא כעלות קבועה.
- עורך דין מטעמכם למכירהמוכר נהנה מייצוג משפטי עצמאי מאותן סיבות כמו קונה: בדיקת החוזה, תיאום ניכוי במקור של 3 % והשלמת העסקה, ובמקרה הרלוונטי, חישוב plusvalía. רוב פעולות התיאום המשפטי העצמאי המכוסות מצד הקנייה חלות גם על מכירה.
מה יש לאמת לפני אומדן התמורה נטו שלכם
ארבעה דברים, שנבדקו מול מסמכי הרכישה האמיתיים שלכם ולא מול כלל כללי.| בקשו | מה זה אומר לכם | איך נראית תשובה גרועה |
|---|---|---|
| מחיר הרכישה והעלויות המקוריים שלכם, בכתב | רווח ההון מחושב כהפרש בין הסכום ששילמתם, בתוספת עלויות רכישה והשבחה מותרות, לבין סכום המכירה, ולא לפי מחיר המכירה בלבד. ללא הנתונים המקוריים, איש אינו יכול לחשב את חבות המס האמיתית בשיעור 19 %. | אין תיעוד של עלויות הרכישה המקוריות, שכר הנוטריון או חשבוניות שיפוץ. |
| האם דמי האחזקה ו-IBI בנכס מסודרים | חוב דמי אחזקה שלא שולם או חשבון IBI שלא שולם עלולים להיצמד לנכס ולסבך את השלמת העסקה, בדיוק כפי שקורה בצד הקנייה. | איש לא בדק שהחשבון מעודכן לפני שהוסכם על מועד המכירה. |
| איזו שיטת חישוב של plusvalía מניבה את הסכום הנמוך יותר | הבחירה בידיכם על פי חוק, ושתי השיטות עשויות להניב תוצאות שונות מאוד, בהתאם למשך הזמן שבו החזקתם בנכס ולשינויים המקומיים בערכי הקרקע. | נתון שצוטט לפי שיטה אחת בלבד, בלי לחשב את השיטה האחרת לצורך השוואה. |
| מי נושא באחריות חוזית ל plusvalía בהסכם המכירה | מאחר שהעירייה יכולה לפנות לקונה כנישום חלופי, על חוזה המכירה לציין בבירור מי נושא בעלות זו מבין הקונה והמוכר, במקום להשאירה לצד שאותו העירייה תבחר לרדוף אחריו ראשון. | חוזה שאינו מתייחס כלל ל-plusvalía. |
רווח ממשי לעומת מכירה בהפסד או ללא שינוי
ניכוי במקור של 3 % נראה זהה בשני המקרים. מה שקורה לאחר מכן אינו זהה.| מכירה ברווח | מכירה ללא רווח או בהפסד | |
|---|---|---|
| ניכוי במקור של 3 % בעת השלמת העסקה | נוכה בכל מקרה, לפי Modelo 211. | כמו כן, ינוכה בכל מקרה: חובת הקונה אינה תלויה בתוצאה בפועל שלכם. |
| מס רווחי הון לתשלום | 19 % מהרווח הממשי, ככל הנראה פחות מ-3 % שנוכו, ולכן ייווצר החזר. | אין חוב לתשלום; ניתן לקבל החזר על מלוא 3 % שנוכו. |
| plusvalía עירונית | לתשלום על העלייה בערך הקרקע, המחושבת לפי הנמוכה מבין שתי שיטות. | אין חוב לתשלום אם באמת לא חלה עלייה בערך הקרקע, וניתן להוכיח זאת בהתאם לרפורמה משנת 2021. |
| נדרשת הגשה בכל מקרה | Modelo 210 בתוך ארבעה חודשים, לצורך התחשבנות ותביעת כל החזר המגיע לכם. | Modelo 210 בתוך ארבעה חודשים, כדי לקבל חזרה את הניכוי במקור וכדי להוכיח, במקרה הרלוונטי, שלא חלה עלייה ב-plusvalía. |
המנגנון, לא הנטו שתקבלו
את שיעור מס רווחי ההון של 19 %, את ניכוי המס במקור בשיעור 3 %, ואת הרפורמה ב-plusvalía קראנו ישירות מהעמודים של Agencia Tributaria עצמה ומהטקסטים הרלוונטיים של BOE, ב-17 באוגוסט 2026. נקודה אחת שחשוב לציין: העדכון שהממשלה הציעה למקדמי ה-plusvalía לשנת 2026 (RD-ley 16/2025) לא אושר בקונגרס. לכן מקדמי RD-ley 8/2023 נותרו בתוקף. כמה ממקורות הפרשנות שבדקנו טרם עודכנו בהתאם.זהו מידע כללי על אופן מיסוי של מכירה, ולא חישוב של הנטו האישי שתקבלו. הרווח האמיתי שלכם תלוי במחיר הרכישה המקורי, בעלויות המוכרות לניכוי ובמקדמי ה-plusvalía הספציפיים שהעירייה שלכם מחילה. נתונים אלה צריכים להיכלל בחישוב כתוב של עורך דין, ולא בטווח שפורסם. Arevont אינה יועצת מס ואינה מגישה את דוח המס הזה. עבודה זו שייכת לעורך דין עצמאי.נושאים מסוימים נידונים במדריכים נפרדים: מס ההכנסה הזקוף ומס ההכנסה מהשכרה שחלו לאורך תקופת הבעלות בנכס, שהם שאלה נפרדת מהמכירה; אופן הצמדת חוב של קהילת בעלי הנכסים לנכס; והשאלה הנפרדת של מס על החזקת הון, ולא על מימוש רווח. לכל אחד מהם יש מדריך משלו.
השאלות הנפוצות ביותר על מכירה ועלויות יציאה
- אם אמכור בהפסד, האם עדיין אקבל את כל ה-3 % בחזרה?
- כן, אם תוכלו להוכיח הפסד אמיתי. מס רווחי ההון לתשלום הוא אפס, ותוכלו לקבל בחזרה את מלוא ה-3 % שנוכו במקור בעת השלמת העסקה, באמצעות הגשת Modelo 210, בתוך תקופה של ארבעה חודשים. ניכוי המס במקור אינו סכום מינימלי שעליכם לשלם. זהו מקדמה שמתחשבנת מול התוצאה האמיתית.
- האם ניתן לדרוש ממני plusvalía לאחר שכבר עזבתי את ספרד?
- כן. בדיוק משום כך קיים הכלל המאפשר לעירייה לגבות plusvalía מהקונה כמשלם מס חלופי: קשה יותר לפעול נגד מוכר שאינו תושב וכבר עזב את המדינה מאשר לגבות את המס במועד המכירה. זו סיבה לכך שחוזה המכירה יציין בבירור מי נושא בעלות, במקום להשאיר את העניין ללא הכרעה.
- האם שיעור ה-19 % משתנה אם עד מועד המכירה הפכתי לתושב מס בספרד?
- כן: תושב מס בספרד ממוסה על רווח הון לפי מדרגות המס הרגילות לתושבים, ולא לפי שיעור המס האחיד של 19 % החל על תושבי חוץ, ובכפוף לכללים משלו לגבי הקלות מס על השקעה מחדש בבית מגורים עיקרי, שאינן חלות על תושב חוץ. זהו חישוב שונה לחלוטין, והמדריך באתר בנושא מיסוי תושבים מכסה אותו במלואו.
