נכס בבנייה חדשה או נכס יד שנייה ב-Costa del Sol
ההבדל אינו רק בשאלה אם הנכס חדש. המס, לוח התשלומים, האחריות, זמן ההמתנה ומרחב המיקוח משתנים כולם. אף אחת מהאפשרויות אינה טובה יותר; הן מתאימות לתוכניות שונות.
שלושה דברים, לא שניים
אנשים אומרים "רכישה על הנייר או נכס יד שנייה" כאילו יש שתי אפשרויות. ב-Costa del Sol יש שלוש, והאפשרות האמצעית היא זו שרוב הרוכשים לא שקלו.
- Off-planנרכש מהיזם לפני שהבניין הושלם, ולעיתים עוד לפני שהבנייה החלה. אתם משלמים בשלבים ככל שהבנייה מתקדמת, וההמתנה היא המחיר של מחיר הכניסה הנמוך יותר ושל האפשרות לבחור יחידה.
- בנייה חדשה, מוכןאותו פרויקט, שנרכש סמוך להשלמת העסקה או לאחריה. אופן המיסוי זהה לזה של רכישה על הנייר, ההמתנה כמעט נעלמת, ובחירת היחידה היא מתוך מה שנשאר. לעיתים קרובות זו האפשרות האמצעית ההגיונית.
- נכסי יד שנייהנרכש מבעלים קיים. מס שונה, דרך קצרה בהרבה לקבלת המפתחות, ללא אחריות, והדרך היחידה להגיע לכתובות שנבנו לפני עשרות שנים.
המס ולוח התשלומים הולכים יחד עם שתי האפשרויות הראשונות: לצורכי מס, בנייה חדשה היא בנייה חדשה, בין אם אתם קונים אותה מבור באדמה ובין אם בשבוע שבו היא מושלמת.
ההבדל במס קטן מכפי שנדמה
זהו המספר שרוב ההשוואות פותחות בו, והוא זה שנקרא לרוב באופן שגוי. בבנייה חדשה אתם משלמים 10 % IVA בתוספת 1.2 % AJD, כלומר 11.2 % מס. בנכס יד שנייה אתם משלמים מס העברה יחיד, ITP, בשיעור של 7 %.פער של ארבע נקודות במס נשמע מכריע. הוא אינו כזה, משום שהמס אינו העלות הכוללת של הרכישה. לאחר שמוסיפים את עורך הדין, הנוטריון, רשם המקרקעין והסכומים הקטנים יותר, העלות הכוללת היא בערך 13 % מעל המחיר בבנייה חדשה ובערך 9 % בנכס יד שנייה.
מה אנשים משוויםמה באמת מכריע
- 11.2 % לעומת 7 % במס
- כ 13 % לעומת כ 9 % בסך הכול, ושניהם מחושבים כאחוז ממחיר ששונה בעצמו.
- המס הזול יותר מנצח
- נכס יד שנייה הזקוק למטבח חדש, לחדרי רחצה חדשים ולמיזוג אוויר חדש עלול לעלות בסך הכול יותר מהבנייה החדשה שדחיתם בגלל המס.
- המס הוא המשתנה הגדול
- מצב הנכס, המיקום והסכום שתצטרכו להוציא לאחר מסירת הנכס משפיעים על העלות הכוללת הרבה יותר מארבע נקודות מס.
לכן אל תבחרו לפי המס. חשבו את העלות הכוללת של כל נכס מסוים, כולל מה שיידרש לאחר שתקבלו את המפתחות, והשוו בין שני המספרים.
איך ומתי משלמים
לוח התשלומים הוא ההבדל המעשי שרוב הקונים מרגישים תחילה, משום שהוא קובע כמה כסף נזיל תצטרכו ומתי.
| שלב | בנייה חדשה | נכסי יד שנייה |
|---|---|---|
| שריון | בדרך כלל 6.000 עד 11.000 €, בהתאם לפרויקט. | בדרך כלל 6.000 עד 11.000 €, ובנכסים יקרים יותר עד 1 % מהמחיר. |
| בחתימת החוזה | בדרך כלל 20 עד 40 % מהמחיר, בתוספת IVA. | בדרך כלל מביא את הסכום הכולל ל 10 עד 20 % מהמחיר. |
| בזמן ההמתנה | תשלומים נוספים מתבצעים לפי לוח הזמנים של הפרויקט. בפרויקטים מסוימים הם נפרסים לאורך הבנייה, ובאחרים מתבצע תשלום נוסף ולאחריו תשלום היתרה עם השלמת העסקה. | שום דבר. אתם ממתינים למועד השלמת העסקה שסוכם אצל הנוטריון. |
| אצל הנוטריון | היתרה, עם השלמת העסקה והעברת הבעלות. | היתרה, בעת חתימת השטר. |
המסקנה שכדאי להיערך אליה: בבנייה חדשה ייתכן שתצטרכו חלק גדול מהכסף שלכם בשלב מוקדם, חודשים או שנים לפני שיהיה לכם דבר כלשהו להשתמש בו או להשכירו. בנכס יד שנייה הכסף עובר בשלב מאוחר יותר, אך מהר יותר.
מה מכוסה לאחר מכן
זהו ההבדל החד ביותר, וזהו גם ההבדל שאנשים מבחינים בו רק כשמשהו משתבש.בנייה חדשה כוללת אחריות על פי חוק: עשר שנים על השלד, שלוש שנים על המערכות ושנה אחת על הגמרים. נכס יד שנייה אינו כולל אחריות כזו. המוכר אחראי רק לליקויים נסתרים שידע עליהם והסתיר, וזו טענה שקשה הרבה יותר להוכיח מתביעת אחריות.
אין בכך כדי להפוך נכס יד שנייה לרכישה גרועה יותר. הדבר הופך את הבדיקה הטכנית לחובה באחד ולנוחות בלבד באחר. בנכס ישן יותר, בדיקה של אדריכל או שמאי היא האחריות היחידה שתקבלו.
מרחב, והיכן נמצאות הכתובות הטובות
שני פשרות פועלות בכיוונים מנוגדים, וביחד הן מכריעות יותר רכישות מהמס.
- נכס יד שנייה בדרך כלל מציע לכם יותר בתוך הנכסדירות ישנות נבנו בנדיבות רבה יותר. בבנייה חדשה חלק גדול יותר מהשטח מוקדש למרפסות ולמתקנים המשותפים של המתחם, ולכן באותו סכום תקבלו לרוב פחות מטרים רבועים בתוך הדירה ויותר שטח מחוץ לה.
- בנייה חדשה בדרך כלל מעניקה לכם עלויות שוטפות נמוכות יותרדירוגי האנרגיה הגבוהים ביותר, בידוד עדכני ומערכות עדכניות, שבאים לידי ביטוי בחשבונות ובכך שלא תצטרכו להחליף דבר במשך שנים.
- הכתובות הטובות ביותר על קו החוף הן נכסים יד שנייההקרקע הקרובה ביותר למים נבנתה לפני עשרות שנים. רוב הפרויקטים החדשים נמצאים ממזרח לכביש A7. קיימת בנייה חדשה בקו הראשון, אך מעט מאוד ממנה זמין, ובהתאם לכך גם מחירה.
- בנייה חדשה מאפשרת לכם לבחורבעוד הפרויקט נמצא בבנייה, בדרך כלל אתם בוחרים חומרים, משטחים וצבעים, וחלק מהיזמים יסכימו להזיז קיר מחיצה. נכס יד שנייה נרכש כפי שהוא; שינויו פירושו שיפוץ.
כמה זמן עד שתקבלו את המפתחות
בנכס יד שנייה הדרך מההזמנה ועד לקבלת המפתחות נמשכת בדרך כלל חודש עד שלושה חודשים. בבנייה חדשה הדבר תלוי לחלוטין בשלב הפרויקט: רכישה סמוך להשלמת העסקה יכולה להיות כמעט מהירה באותה מידה, ואילו רכישה מהיסודות יכולה להימשך שנתיים עד שלוש.ההמתנה אינה זמן מבוזבז בבנייה חדשה, אך בתקופה זו אתם מחזיקים בחוזה ולא בנכס. אם אתם זקוקים למקום לשהות בו בקיץ הבא, הדבר מכריע את השאלה בפני עצמו.
היכן יש מקום למשא ומתן
בנייה חדשהנכסי יד שנייה
- הנחה במחיר היא היוצא מן הכלל.
- בדרך כלל אפשר לנהל משא ומתן על המחיר, אך לא תמיד.
- מה שניתן לשנות במקום זאת: לוח התשלומים, אבזור איכותי יותר ושירותים נוספים מסוימים.
- מה שניתן לשנות: המחיר, מועד השלמת העסקה, האבזור ושאר תנאי העסקה.
- בדרך כלל, ההזדמנות הטובה ביותר היא ביחידות האחרונות בפרויקט שהושלם, שאותן היזם רוצה למכור.
- מה שמכריע הוא מידת המוטיבציה של המוכר, וזה בדיוק הדבר שקונה אינו יכול לראות לבדו.
לאחר הצמיחה החזקה של השנים האחרונות, השוק מאט, ולכן חלק מהיזמים פתוחים יותר לדיון במחיר מבעבר. זו סיבה לשאול, לא סיבה לבנות על הנחה.
מה מתאים לכם
זו אינה שיטת ניקוד. אלה התנאים שבהם כל אחת מהאפשרויות היא התשובה הישירה.
בנייה חדשה היא התשובה הפשוטה יותר אםנכס יד שנייה הוא התשובה הפשוטה יותר אם
- אתם רוצים סטנדרט מודרני בלי דבר שתצטרכו לשנות, ובתוספת אחריות.
- אתם רוצים לקבל את המפתחות בתוך חודשים ולא שנים.
- אתם רוצים עלויות שוטפות נמוכות ודירוג אנרגטי מיטבי.
- אתם רוצים להיות קרובים לחוף ככל שהחוף מאפשר.
- אתם רוצים שהבריכה, חדר הכושר, הספא או חלל העבודה המשותף יהיו חלק מהמתחם.
- אתם רוצים יותר מטרים רבועים בתוך הבית תמורת אותו סכום.
- אינכם מתנגדים להמתין, והייתם רוצים לבחור את החלוקה הפנימית ואת הגימורים.
- אתם מעדיפים לשפץ לפי טעמכם מאשר לקבל את הבחירות של מישהו אחר.
- אתם רוצים כמה שנים ללא הוצאות משמעותיות על תיקונים.
- אתם רוצים שכונה מבוססת, עם צמחייה בוגרת ושכנים שבאמת מתגוררים בה.
מה לבדוק בכל אחד
לשני הסוגים נקודות כשל שונות, ולכן בדיקת הנאותות אינה זהה בשניהם.
| בבנייה חדשה | בנכס יד שנייה | למה זה חשוב |
|---|---|---|
| היזם, הקרקע, הרישיונות ומסמכי החוזה. | בעלות, חיובים, צווי אכיפה וחובות לוועד הבית. | חוב הרובץ על הנכס עלול לעבור יחד איתו אליכם; פרויקט ללא רישוי עלול להיתקע. |
| הערבות הבנקאית, המונפקת על שמכם ובסכום התשלומים הספציפיים שלכם. | חוקיותן של עבודות בנייה כלשהן ושל כל תוספת שאינה רשומה. | אלה שני המקומות שבהם כסף אכן הולך לאיבוד, וניתן לבדוק את שניהם מראש. |
| מועד השלמת העסקה, ומה קובע החוזה במקרה של עיכוב. | תקנון הקהילה, במיוחד אם בכוונתכם להשכיר את הנכס. | עיכוב בהשלמת העסקה עולה בזמן; הגבלה על השכרה עלולה לבטל את הסיבה שבגללה רכשתם. |
ההשוואה שאנשים רוצים לערוך היא ההשוואה הלא נכונה
כמעט כל גרסה של השאלה הזו ברשת נענית באמצעות טבלת מס, משום שהמס הוא המספר היחיד שזהה לכולם. הוא גם המספר שהכי פחות חשוב.הרכישות שמשתבשות אינן משתבשות משום שמישהו שילם 11.2 % במקום 7 %. הן משתבשות משום שנכס יד שנייה נזקק לעבודות בסך ארבעים אלף אירו שאיש לא תימחר, או משום שיחידת רכישה על הנייר נרכשה מהדמיה והתברר שהיא פונה צפונה אל צלע גבעה, או משום שנכס נרכש לצורך השכרה והקהילה כבר הצביעה נגד השכרה.לכן איננו משיבים על השאלה הזו באופן מופשט. אנו משווים בין שני נכסים ספציפיים, בעלות כוללת, כולל כל מה שכל אחד מהם דורש לאחר מסירת הנכס, ואומרים איזה מהם היינו רוכשים.
שאלות נפוצות
- האם רכישה על הנייר זולה יותר מבנייה חדשה שהושלמה באותו פרויקט?
- בדרך כלל כן, וההנחה היא התמורה שאתם מקבלים עבור ההמתנה ועבור נטילת סיכון הבנייה. ככל שפרויקט נמכר ומתקרב להשלמה, יחידות הדיור שנותרו מתומחרות בדרך כלל גבוה יותר מהיחידות הראשונות.
- האם אוכל לקבל משכנתה עבור רכישה על הנייר?
- כן, אך עדיין לא. הבנק מאשר את ההלוואה בערך חודשיים לפני השלמת העסקה, ולכן הגשת בקשה מוקדמת יותר אינה מועילה. זו גם הסיבה שמקדמות הביניים בבנייה חדשה צריכות להגיע מהכספים שלכם.
- האם משלמים מס פעמיים על בנייה חדשה, IVA ו-AJD?
- לא. נכס הוא או העברה ראשונה, הכוללת IVA בתוספת AJD, או העברה עוקבת, הכוללת ITP. לעולם לא שניהם.
- מה קורה אם היזם אינו משלים את הבנייה?
- כל תשלום ששילמתם לפני השלמת העסקה חייב להיות מכוסה בערבות בנקאית על שמכם, המחזירה את הכסף בתוספת ריבית חוקית. עורך הדין שלכם בודק את הנוסח המדויק של הערבות לפני שכל תשלום יוצא מחשבונכם.
- האם נכס יד שנייה תמיד זול יותר למטר רבוע?
- לא. בקרבת הים הוא לעיתים קרובות היקר יותר מבין השניים, משום שהקרקע שם נבנתה עליה לפני זמן רב, ונכס יד שנייה הוא הדרך היחידה לרכוש אותה.
