מודעות נכסים מזויפות בספרד וכיצד לזהות אותן
בתוך 30 שניות
רוב המודעות שנראות מזויפות ב־Costa del Sol אינן מזויפות. סוכנויות משתפות את אותו מלאי נכסים, ולכן דירה אחת מפורסמת לעיתים קרובות על ידי עשרות משרדים במחירים שונים. יחידה שנמכרה במרץ עדיין עשויה להופיע באינטרנט בספטמבר. מודעות רפאים אמיתיות אכן קיימות. הן מוצעות במחיר הנמוך ב־20 עד 40 % ממחיר השוק כדי לאסוף את פרטיכם האישיים.
מדוע המודעה הייתה שגויה, ואף אחד לא שיקר לכם
ראשית, ההסבר הפשוט, משום שהוא מכסה את רוב המקרים. סוכנויות ב-Costa del Sol משתפות את המודעות שלהן באמצעות רשתות מקצועיות. לכן אותה דירה מופיעה בו-זמנית בעשרות אתרים. כל משרד כותב תיאור משלו, משתמש בתצלומים משלו, ולעיתים קובע מחיר משלו. איש אינו מבצע הונאה. אך החוויה עדיין מרגישה בדיוק כמו מודעה מזויפת.הדבר חשוב משום שהפתרון שונה. במקרה של מודעה משותפת, בדקו אם היא עדיין זמינה. במקרה של מודעת רפאים, עצרו ואל תמשיכו.
מה חוויתםמה באמת קרה
- המחיר במודעה לא היה המחיר האמיתי
- לעיתים קרובות המודעה פשוט ישנה. או שמשרד העתיק את המחיר מהרשת ולא עדכן אותו מעולם. המחירים לאורך החוף הזה עולים ויורדים במהלך תקופת פרסום הנכס. המחיר שמצאתם מציג רק את היום האחרון שבו המשרד עדכן את הקובץ שלו, ולא יותר.
- אמרו לי שהיא בדיוק נמכרה והציעו לי משהו אחר
- לפעמים זו תחבולה: מפרסמים נכס אחד כדי למשוך אתכם, ואז מציעים משהו אחר. לעיתים קרובות יותר זו האמת, והמודעה פשוט לא הוסרה, משום שהסרת יחידה שנמכרה משלושים אתרים אינה בעדיפות של איש. כדי להבדיל בין שני המקרים, שאלו מתי התקבלה עליה הצעה והאם נחתם הסכם אצל הנוטריון, ושאלו לפני שתעלו למטוס.
- אותה דירה פורסמה שש פעמים בארבעה מחירים
- כך פועלת הרשת המשותפת כפי שתוכננה, ולא כשישה מוכרים המתחרים זה בזה. המשמעות היא גם שהמחיר הנמוך ביותר מבין ארבעת המחירים אינו מציאה. זהו פשוט מספר ישן של משרד אחד עבור אותה יחידה. המוכר לא יקבל את המחיר הזה רק משום שמצאתם אותו.
- התצלומים נראו שונים לחלוטין מהנכס
- בדרך כלל אין כאן כוונת זדון. עדשות רחבות, יום בהיר ועריכת תמונות יכולים לגרום לחדר להיראות טוב יותר מכפי שהוא, והתצלומים עשויים להיות בני שנים. ביקרנו בנכס שהיה פשוט ישן בהרבה מכפי שהתמונות הציעו. זו אינה הונאה. זה פשוט מה שתצלום יכול לעשות. לכן סיור וידאו חי בנכס יכול לענות על שאלה שתצלומים אינם יכולים לענות עליה.
מדוע אותה דירה מפורסמת בשלושה מחירים שונים?משום ששלושה משרדים מפרסמים נכס של מוכר אחד מתוך רשת משותפת, וכל משרד עדכן את הקובץ שלו לאחרונה ביום אחר. יש רק מחיר מבוקש אמיתי אחד, והמוכר קובע אותו. המחירים השונים מראים איזה משרד מקפיד לעקוב, ולא איזה מהם זול יותר. רכישה דרך המודעה הזולה ביותר אינה אומרת שתשלמו את המחיר הנמוך ביותר.
ארבעה סוגי מודעות שאינן כפי שהן נראות
חוסר זהירות, טכניקת מכירה והטעיה אמיתית יכולים להיראות זהים בתוצאות חיפוש. הם אינם זהים לאחר ששואלים שאלה אחת. כל עמודה להלן מציגה את השאלה הזו.
| המודעה המשותפתחוקי ונפוץ כאן | המודעה שלא עודכנהחוקי ונפוץ כאן | מחיר הפיתיוןחוקי וגם טכניקת מכירה | המודעה הרפאיתלא חוקי ונדיר | |
|---|---|---|---|---|
| איך זה נראה | יחידה אחת באתרים רבים, במחירים ובתצלומים שונים. | עדיין מקוונת, אך נמכרה או שוריינה כבר לפני שבועות. | בבירור מתחת לרמת המחירים באזור, אך מעולם לא באמת זמין. | תמונות בשימוש חוזר, 20 עד 40 % מתחת למחיר השוק, ויצירת קשר רק באפליקציה. |
| האם מישהו שיקר | לא. מוכר אחד, המשותף למשרדים. | לא. הסרתה אינה מועילה למשרד. | לא שקר, אלא טכניקה. | כן. נבנה כדי לאסוף את הפרטים שלכם. |
| השאלה שמכריעה | מהו המחיר שהמוכר מבקש היום? | האם התקבלה הצעה, האם הנכס שוריין או האם נחתם הסכם אצל הנוטריון? | האם אפשר לקבל בכתב את מחיר הייחוס ואת המחיר הנוכחי? | האם תפגשו איתי בנכס, לאחר שעורך הדין שלי יבדוק תחילה את המסמכים? |
הנכס נמכר לפני חודשים, אך המודעה עדיין מופיעה. מדוע?מפני שהסרתה אינה מניבה למשרד דבר, והמודעה עדיין מביאה פניות. כאשר יחידה אחת מופיעה בשלושים אתרים, ברוב שלושים האתרים המשרד שפרסם אותה מעולם לא עדכן את המודעה. אל תניחו דבר רק משום שמודעה עדיין מופיעה ברשת. תמיד אשרו את זמינות הנכס במקום להניח שהוא זמין.
הדגלים האדומים, לפי סדר הופעתם
דגל אחד בפני עצמו בדרך כלל אינו אומר דבר. שניים יחד הם סיבה להאט ולבקש משהו בכתב.
- כדאי לשאול על כךמחיר נמוך בהרבה מרמת המחירים באזורעשרים אחוזים או יותר מתחת למחירם של נכסים דומים, ללא הסבר במודעה. למציאות אמיתיות יש בדרך כלל סיבה: מכירה במסגרת ירושה, עיקול, בעיה משפטית או דייר שכבר מתגורר בנכס.What to do insteadשאלו מדוע המחיר נמוך כל כך. אם איש אינו יכול להסביר את ההנחה, זו כשלעצמה נורת אזהרה.
- כדאי לשאול על כךיצירת קשר רק באפליקציית הודעותאין כתובת משרד, אין טלפון קווי ואין שם חברה שאפשר לבדוק.What to do insteadלסוכנות ספרדית אמיתית יש משרד פיזי, חברה רשומה ומספר מס. שום דבר מזה אינו סודי. בקשו לקבל את הפרטים.
- עצרו כאןאין ביקור בנכס לפני תשלוםדרישה לתשלום, לדמי שמירת נכס או למקדמה לפני שמישהו בכלל נכנס לנכס.What to do insteadעצרו. זהו הסימן הברור ביותר בכל התהליך.
- האטודחיפות מזויפתעשרה קונים אחרים, המחיר יעלה ביום שני, ביקור נוסף בנכס הערב. אי אפשר לבדוק אף אחד מהדברים האלה.What to do insteadאפשר להוכיח מחסור אמיתי באמצעות מסמך. בקשו לראות את המסמך הזה.
- קל לבדיקהתמונות ממאגר, או תמונות שאין בהן את הנכסחללי פנים ממודעות אחרות, סימן מים שנחתך, או סדרת תמונות שמציגה את הבריכה אך אף לא חדר אחד.What to do insteadבצעו חיפוש תמונה הפוך של שתיים מהן. זה לוקח דקה.
- כדאי לשאול על כךאין דבר בכתבאין מספר אסמכתה, אין תוכנית קומה, אין כתובת ואין נכונות למסור את המחיר בדוא״ל.What to do insteadבמודעה אמיתית כל הפרטים האלה מופיעים בכתב במקום כלשהו, וסוכן המוכר יכול לשלוח אותם בתוך חמש דקות.
- עצרו כאןמזומן או חשבון חריגחשבון של אדם פרטי, חברה במדינה שאינה קשורה לעסקה, או בקשה לשלם במזומן.What to do insteadאף אחד משלושת הדברים האלה אינו רגיל ברכישה בספרד. עצרו.
כיצד פועלת פרסום בשיטת "מחיר החל מ־", ומהי הגרסה הכנה שלה
המחיר המטעה ביותר בחוף הזה אינו מחיר פיקטיבי. זהו מחיר אמיתי עבור יחידה שכמעט איש אינו רוצה: קומת קרקע הפונה צפונה, הדירה הקטנה ביותר בבניין או היחידה הסמוכה לחדר האשפה. היחידה הזו אכן מוצעת למכירה במחיר הזה, אך כל יחידה אחרת במתחם עולה הרבה יותר.זו הסיבה שאנו מפרסמים את שני הנתונים. המחיר המפורסם הנמוך ביותר הוא נקודת הכניסה לסוג הנכס הזה. הבחירה האמיתית מתחילה בתקציב גבוה יותר. מניסיוננו, זהו התקציב שבו מתחילים לקבל את הדברים שבאמת חיפשתם: נוף לים, הליכה קצרה לחוף, שמש במרפסת בחורף ורחוב שקט.
| דירות | בתים עירוניים | פנטהאוזים | וילות | |
|---|---|---|---|---|
| המחיר המפורסם הנמוך ביותר | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| המקום שבו הבחירה נעשית אמיתיתנוף לים, מרחק של כמה דקות מהחוף, כיוון ופרטיות, כל אחד מאלה משנה את המחיר במאות אלפי יחידות מטבע | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
האם הדמיה ממוחשבת במודעה של פרויקט חדש מטעה?לא כשלעצמה, משום שבפרויקט שטרם נבנה אין דבר אמיתי שאפשר לצלם. מה שחשוב הוא אם המודעה מציינת שמדובר בהדמיה, אם התמונות תואמות ליחידה המדויקת המוצעת לכם ולא רק לדירה לדוגמה, ומה באמת כלול במפרט. בקשו את התוכניות, את רשימת החומרים ואת מועד השלמת העסקה המשוער בכתב. אם בתמונה מופיעה בריכת שחייה שאינה כלולה בתוכניות, התייחסו אליה כאל איור ולא כהבטחה.
הבדיקה בת עשר הדקות שאתם יכולים לבצע בעצמכם
אין צורך באף אחד מאיתנו לשם כך. בצעו את הבדיקה בכל נכס שלמענו אתם עומדים לנסוע.
- בצעו חיפוש תמונה הפוך עבור שתי תמונותאם הן מופיעות במודעות ישנות יותר של נכס אחר, עיירה אחרת או מאגר תמונות, קיבלתם את התשובה.
- Where
- Google Images או כלי לחיפוש תמונה הפוך.
- How long
- פחות מדקה.
- חפשו את הכתובת או את מתחם המגורים המתוכנן בכל אתרי הנדל״ןגרסאות רבות של אותה יחידה הן דבר רגיל. אם מצאתם רק גרסה אחת, באתר אחד, ללא מספר אסמכתה, בדקו אותה ביתר תשומת לב.
- Where
- Idealista ו-Fotocasa, עבור רוכש זר.
- בדקו שהסוכנות קיימתשם חברה, מספר מס, כתובת של משרד פיזי וביקורות בפלטפורמה שהסוכנות אינה יכולה לערוך.
- Where
- האתר של הסוכנות עצמה וחיפוש במפה.
- בקשו את מספר האסמכתה ואת המחיר העדכני בכתבמוכר אמיתי יכול לספק את שניהם במהירות.
- Watch out
- אם אינכם מקבלים תשובה או מקבלים תשובה מתחמקת, זו תוצאה מועילה של הבדיקה ולא בדיקה שנכשלה.
- שאלו באיזה שלב זה נמצאזמין, ביקור בנכס נקבע, במשא ומתן, שמור או מאושר אצל נוטריון. בקשה לבחור באחת מחמש האפשרויות האלה היא הדרך המהירה ביותר לברר אם הנכס אכן עומד למכירה.
- לעולם אל תשלחו כסף כדי לראות נכסלא דמי שמירה, לא דמי ביקור בנכס, לא מקדמה לפני ביקור בנכס ולא תשלום לחשבון פרטי.
- Watch out
- זהו הכלל שעליו נועדו להגן חמש הבדיקות האחרות.
מה לעשות עם מודעה שמצאה חן בעיניכם באמת
עבור רוכש זר, הדבר מתחיל בדרך כלל במודעה ששיתפו בקבוצת Facebook או שמצאו באתר אגרגציה צ'כי. לעיתים קרובות היא בת כמה שבועות, ולפעמים מוצג בה מחיר בקרונות צ'כיות לפי שער חליפין שאיש אינו משתמש בו כיום. הנכס עצמו עשוי להיות אמיתי לחלוטין, גם אם המודעה שסביבו אינה מוכיחה דבר. שלושה צעדים פשוטים מיישבים את השאלה.
- שלחו את הקישור, לא תיאורכתובת ה־URL מכילה את מספר האסמכתה, את שם המשרד ואת המחיר שראיתם. זה מה שמאפשר את הבדיקה. צילום מסך משמיט את שלושתם.
- אמרו לנו מה ברצונכם לדעתהאם הנכס עדיין זמין? מה המחיר היום? האם זו אותה יחידה כמו במודעות דומות אחרות? שלוש השאלות האלה מכסות כמעט כל גרסה של הבעיה.
- שאלו לפני שאתם מזמינים דבר כלשהוטיסות, מלונות וימי חופשה מהעבודה הם החלק היקר של נסיעה בעקבות מודעה שגויה. בדיקה לפני ההזמנה עולה אחר צהריים מזמנו של אדם כלשהו, וזה לא חייב להיות אחר הצהריים שלכם.
אנו עושים זאת גם עבור נכסים שאין לנו כל קשר אליהם, כולל נכסים המוצעים על ידי סוכנויות אחרות, וזה גם לא עולה לכם דבר, כך או כך. מה שאנו יכולים לראות ואתם אינכם יכולים לראות הוא זמינות עדכנית ברשת המקצועית, המחיר שהמוכר באמת מציע היום והאם ארבע מודעות מתייחסות ליחידה אחת או לארבע יחידות נפרדות.
מה אתם יכולים לבדוק ומה דורש את רשת אנשי המקצוע
מחצית מהרשימה הזו תוכלו לבצע טוב יותר מאיתנו, משום שאתם אלה שמחליטים מה אתם רוצים. המחצית השנייה דורשת גישה למערכת שאינכם יכולים להתחבר אליה.| לבדכם באתרי נכסים | עם צד הקונים | |
|---|---|---|
| תצלומים גנובים או ממוחזרים | חיפוש תמונה הפוך מבהיר את העניין בתוך דקה. אינכם זקוקים לאיש לשם כך. | אותה בדיקה, ללא יתרון. |
| האם הסוכנות אמיתית | שם החברה, כתובת המשרד וביקורות שתוכלו לקרוא. בדיקה פשוטה מצ'כיה. | בדרך כלל המשרד כבר מוכר לנו, כך שהתהליך מהיר יותר, אך לא טוב יותר. |
| האם הוא עדיין זמין היום | אתם מסתמכים על מי שעונה לטלפון במשרד שפרסם את המודעה. | זמינות בזמן אמת מהרשת המקצועית שהסוכנויות חולקות, בתוספת שיחה ישירה למשרד המפרסם. |
| המחיר שהמוכר מבקש כעת | אתם רואים את המחיר שכל משרד הזין לאחרונה, והוא עשוי להיות בן כמה חודשים. | המחיר המבוקש הנוכחי, והאם השתנה במהלך תקופת פרסום הנכס. |
| ארבע מודעות או ארבעה נכסים | קשה לדעת. התמונות, שטחי הרצפה והפרטים משתנים בין המשרדים עבור אותה יחידה. | איתור כפילויות בין סוכנויות, שהופך רשימת נכסים מבלבלת לרשימה אמיתית. |
| כמה זמן הוא מוצע למכירה | לא ניתן לראות באתרי הנכסים. | ניתן לראות, וזהו אחד הדברים השימושיים יותר שכדאי לדעת לפני הגשת הצעה. |
| מה התמונות מסתירות | אי אפשר להשיב על כך כלל מתוך מודעה. | מישהו נמצא בנכס עם מצלמה ומשיב על השאלה הספציפית ששאלתם. |
זה אינו עמוד על סוכנים לא ישרים
רוב הסוכנויות בחוף הזה ישרות, וההתנהלות שתוארה לעיל אינה בעיקרה מרמה. מדובר ברשת מודעות משותפת, בשלושים משרדים שאין להם סיבה לעדכן מודעות ישנות, ובשיטת מכירה אחת שעובדת. התייחסות לכל זה כאל הונאה גורמת לקונים לחשוד יתר על המידה בדברים הלא נכונים ולהיות פחות זהירים בנוגע לסיכונים האמיתיים.גם אנחנו איננו יכולים לראות הכול. אנו יכולים לאשר זמינות, את המחיר הנוכחי, כפילויות וכמה זמן הנכס נמצא בשוק. איננו יכולים לומר לכם מתוך מסך אם קיר לח, אם גג השכן חוסם את הנוף מאזור הבריכה, או כיצד נשמע הרחוב בשמונה בבוקר. לדברים האלה צריך שמישהו יהיה שם באופן אישי, וזהו שירות אחר, שגם הוא חינמי.ועדיין, אתרי הנכסים הם המקום הנכון לחפש בו. עיינו בהם, שמרו את מה שמוצא חן בעיניכם ובדקו לפני הזמנת טיסה, ולא לפני שליחת פנייה. העלות של מודעה שגויה אינה הפנייה. זו הנסיעה.
השאלות הנפוצות ביותר על מודעות נכסים בספרד
- המודעה נעלמה. האם פירוש הדבר שהנכס נמכר?
- לא בהכרח. מודעות נעלמות כאשר נכס שוריין, כאשר המוכר מושך אותו מהשוק, כאשר המוכר עובר לסוכנות אחרת, או כאשר מישהו סוף סוף מעדכן את התיק. הוא עשוי להופיע שוב מאוחר יותר, במחיר אחר ובמספר אסמכתה אחר. אם הנכס מצא חן בעיניכם, שאלו מה קרה במקום להניח הנחות. נכס שהוסר מהשוק עדיין מוצע לפעמים למכירה לקונה שמגיע לביקור בנכס באופן אישי.
- מוכר מבקש ממני מקדמה כדי לשמור את הנכס לפני ביקור בנכס. האם זה מקובל?
- מקדמה לשריון נכס היא דבר מקובל עבור נכס שהחלטתם לרכוש, לאחר שעורך הדין שלכם קרא את הסכם השריון, והתשלום הועבר לחשבון המצוין בהסכם. תשלום לשמירת דבר מה שלא ראיתם ושאיש לא בדק אינו אותו הדבר כלל. אם ביקור בנכס מותנה בתשלום מראש, התשובה היא לא, ואינכם זקוקים להסבר.
- כיצד אוכל לבדוק שסוכנות ספרדית אמיתית לפני שאעשה איתה עסקה?
- חפשו את שם החברה ומספר המס באתר האינטרנט העצמאי שלה, כתובת משרד שתוכלו למצוא במפה, וביקורות בפלטפורמה שהסוכנות אינה שולטת בה. באנדלוסיה קיים גם מרשם ציבורי של סוכנויות תיווך, ומשרד מבוסס ישמח לומר לכם היכן למצוא אותו. אינכם מחפשים לוגו באתר. אתם מחפשים רישומים רשמיים המתוחזקים בידי גורם אחר.
- האם להפסיק להשתמש באתרי הנכסים בספרד?
- לא. כאן נמצא השוק, ועיון באתרים האלה הוא האופן שבו רוב לקוחותינו מבינים לראשונה מה הם רוצים. חשבו עליהם כעל חלון ראווה, לא כעל מאגר מידע. התמונות, התוכניות והמיקום בדרך כלל מדויקים. המחיר והזמינות הם שני הפרטים שמתיישנים ראשונים.
- מישהו פרסם מחדש מודעה בקבוצת פייסבוק צ'כית, עם מחיר בנקודות צ'כיות. האם זה בטוח?
- הנכס עצמו בדרך כלל אמיתי. המודעה סביבו בדרך כלל אינה מתוחזקת על ידי איש. היא יכולה להיות בת שבועות או חודשים, המחיר בנקודות צ'כיות מבוסס על שער חליפין שאיש כבר אינו מצטט, ולעיתים קרובות חסר מספר אסמכתה, כך שלא ניתן לעקוב אחר דבר עד למוכר. התייחסו אליה כאל תמונה של דבר שהיה קיים בעבר. מצאו את המודעה הספרדית המקורית ובדקו משם.
