הונאות ברכישת נכס בספרד
בתוך 30 שניות
הונאה מכוונת נדירה בחוף הזה. היא מופיעה בארבע צורות: מוכר מתחזה שמוכר נכס ללא זכות למכור אותו, עבירה שעונשה לפי חוק אחד הוא שנת מאסר עד ארבע שנות מאסר, מקדמה שנגנבה, השכרה מזויפת, והונאה ברכישה על הנייר, שבה נגבים תשלומים מדורגים ללא ערבות בנקאית המגבה אותם.
מה נחשב כאן להונאה, ומה לא?
רוב הדברים ברישום ספרדי שנראים חשודים אינם הונאה. מדובר ברשת פרסום משותפת, במחיר ישן או בטכניקת מכירה, וכל הנושא הזה שייך לעמוד נפרד. עמוד זה עוסק רק במקרים שבהם מישהו נוטל את חתימתכם או את כספכם עבור דבר שאין לו זכות להעניק לכם: מוכר מתחזה, מקדמה שנגנבה, השכרה מזויפת או תשלום עבור רכישה על הנייר ללא ערבות המגבה אותו.סעיף אחד בחוק הפלילי הספרדי עוסק בשלושת הדפוסים הראשונים יחד. סעיף 251.1 של Código Penal מעניש כל מי שטוען טענה כוזבת לזכות להיפטר מנכס שאינו בבעלותו, ולאחר מכן מוכר אותו, משעבד אותו או משכיר אותו לאדם אחר, ובכך גורם לאותו אדם הפסד. מכירה, שעבוד והשכרה מוזכרים יחד באותו משפט בחוק. זו הסיבה שמוכר מתחזה והשכרה מזויפת נחשבים מבחינה משפטית לאותה עבירה, בשתי צורות שונות.
- מוכר מתחזה
- איך היא נראית
- מי שחותם אינו הבעלים הרשום, ולעיתים עושה זאת באמצעות ייפוי כוח מזויף או שפג תוקפו.
- החוק שמאחוריה
- חוק העונשין סעיף 251.1: 1 עד 4 שנות מאסר בגין מכירת נכס ללא זכות למכור אותו.
- מה חושף אותה
- הבעלים הרשום ב־nota simple, שנבדק מול האדם החותם.
- מקדמה שנגנבה
- איך היא נראית
- כסף שנדרש לפני שעורך דין קרא את הסכם השריון, וששולם לחשבון שאינו תואם את פרטי המוכר.
- החוק שמאחוריה
- Código Penal סעיף 251.2, לצד אותה עבירת העברת זכויות.
- מה חושף אותה
- שם החשבון, שנבדק מול המוכר או הסוכנות המצוינים בהסכם.
- השכרה מזויפת
- איך היא נראית
- רישום של נכס לנופש או להשכרה ארוכת טווח, שבו מתבקש להעביר כסף לפני ביקור בנכס או שיחת וידאו כלשהי.
- החוק שמאחוריה
- אותו סעיף 251.1, בחלק העוסק בהשכרה.
- מה חושף אותה
- שיחת וידאו חיה בנכס, המתואמת לפני שאתם משלמים.
- הונאה ברכישה על הנייר
- איך היא נראית
- תשלומים מדורגים ליזם ללא ערבות בנקאית אישית המגבה אותם.
- החוק שמאחוריה
- Ley 38/1999, ההוראה הנוספת הראשונה, שהוחמרה באמצעות Ley 20/2015.
- מה חושף אותה
- מסמך הערבות עצמו, שנבדק לפני כל מועד שבו מתבצע תשלום.
נראה כמו הונאהמה זה באמת
- אותה דירה מוצעת שש פעמים במחירים שונים
- זו בעיה של פרסום משותף, לא הונאה. יש מדריך נפרד בנושא, ובו בדיקות שמבהירות את העניין בתוך עשר דקות.
- נכס שנמכר לפני חודשים עדיין מפורסם
- זהו פרסום ישן שאיש לא הסיר. מדריך הפרסום עוסק בכך, ולא בדפוסים הפליליים שבעמוד זה.
- מישהו מבקש מכם כסף לפני שראיתם את הנכס או את מסמכי הבעלות
- זהו הדפוס הפלילי האמיתי: כסף או חתימה שנלקחים על ידי מי שאין לו זכות לקבל אותם.
כיצד מישהו מוכר נכס שאין לו זכות למכור?
הבעיה קשורה כמעט תמיד לזהות, ולא לנכס עצמו: דרכון או תעודת זהות מזויפים, ייפוי כוח שבוטל, פג תוקפו או מעולם לא ניתן באמת, או טענה לזכויות ירושה שמעולם לא הוסדרו כראוי. הנכסים שאליהם מכוונים נוטים להיות בעלי מאפיינים דומים: הם ריקים במשך זמן רב, בבעלות אדם המתגורר בחו״ל, או שהתקבלו בירושה לאחרונה וטרם עודכנו במרשם. אלה המצבים שבהם איש אינו משגיח מקרוב מספיק כדי להבחין באדם זר הפועל בשם הבעלים.ההגנה היא אותה בדיקת מרשם שעורך דין כבר מבצע, מסיבות שונות לחלוטין. נסח רישום (nota simple) מציין את הבעלים הרשום. ייפוי כוח המשמש לחתימה בשם אדם אחר חייב להיות אמיתי, בתוקף ומיוחד למכירה זו. עורך דין בודק אותו מול הרישום הנוטריוני שממנו הונפק, במקום להסתמך על המסמך בלבד. בדיקת אימות הפרסום ללא עלות של Arevont מאשרת מי עומד באמת מאחורי הפרסום, כולל בדיקת שם הבעלים הרשום, לפני שתשלחו כסף או תזמינו טיסה כדי לראות את הנכס.
- עצרו ואמתושם המוכר אינו תואם את הבעלים הרשום בנסח הרישום (nota simple)מישהו שאין לו זכות למכור מנסה לחתוםWhat to do insteadבקשו את נסח הרישום (nota simple) והשוו שמות לפני העברת כסף כלשהי
- בדקו תחילההמוכר חותם באמצעות ייפוי כוח שלא ראיתםייתכן שהמסמך בוטל, פג תוקפו או שמעולם לא ניתן באמתWhat to do insteadאמתו את מספר הפרוטוקול הנוטריוני מול הנוטריון שהנפיק אותו
- בדקו תחילההנכס עבר בירושה והמרשם נראה לא מעודכןייתכן שהמרשם אינו מציג מי באמת רשאי למכור את הנכס כיוםWhat to do insteadבקשו את צו הירושה לצד רישום המרשם
האם נוטריון יזהה אוטומטית מוכר מזויף, בלי שעורך הדין שלי יבדוק תחילה?הנוטריון בודק שוב את הזהות ואת רישום המרשם במעמד החתימה. זו בדיקה אמיתית ועצמאית, אך היא מתבצעת בסוף התהליך, לאחר שמקדמת שריון כבר עברה בדרך כלל מיד ליד. הבדיקה של עורך הדין שלכם מתבצעת כמה שבועות קודם לכן. משמעות הדבר היא שמוכר מזויף מתגלה בזמן שבו עדיין ניתן באופן מעשי לסגת, ולא לאחר שהכסף כבר הועבר.
מה קורה למקדמה שנגנבה, ובמה היא שונה ממקדמה אמיתית?
מקדמת שריון אמיתית היא כסף אמיתי הנתון לסיכון אמיתי, בכוונה: זהו התשלום היחיד בעסקת רכישה בספרד שנמצא מחוץ לכל מערכת הערבויות שנועדה להגן על כל מה שמגיע לאחריו. בדיוק משום כך הונאות מכוונות לתשלום הזה. הדפוס כמעט תמיד זהה: מבקשים כסף לפני שעורך דין קרא את הסכם השריון, מעבירים אותו לחשבון שאינו תואם לשם המוכר או שם הסוכנות, ולעיתים מתארים אותו כניתן להחזר, "רק כדי לשריין", במקום כמחויבות האמיתית שמקדמת שריון מייצגת.מקדמת שריון לגיטימית משולמת לחשבון המצוין בהסכם השריון עצמו, לאחר שעורך הדין שלכם קרא את תנאי ההסכם לקבלת הכסף בחזרה. שירות התיאום המשפטי של Arevont קורא את ההסכם לפני שכסף כלשהו יוצא מחשבונכם, ללא עלות, משום שעורך הדין מייצג אתכם ולא את המוכר או את הסוכנות.
היכן כספכם באמת נמצא
- שריוןשולמה לפני שכל ערבות או חשבון לקוחות הגנו עליההתשלום היחיד בעסקת רכישה בספרד שנמצא כולו מחוץ למערכת הערבויות. בדיוק משום כך הונאות מכוונות לתשלום הזה.
- בדיקה משפטיתעורך הדין קורא את הסכם השריוןמאשר את שם החשבון ואת תנאי ההחזר לפני העברת כסף נוספת כלשהי.
- arras / הסכם רכישהמוחזק בחשבון לקוחות נפרד של עורך הדיןמשוחרר רק עם השלמת העסקה, תחת הגנה שמעולם לא הייתה למקדמת השריון.
- השלמת העסקהשולם אצל הנוטריוןיתרת התשלום עוברת מיד ליד במעמד החתימה עצמו, ולא בהעברה ללא פיקוח כמה ימים קודם לכן.
מה שאנשים מניחים שהוא זהירות רגילהמה באמת מגן על מקדמה
- תשלום סכום קטן כדי לשריין נכס לפני שמישהו ראה אותו הוא פשוט זהירות רגילה
- שריון אמיתי משולם רק לאחר שעורך הדין שלך קרא את ההסכם, לחשבון המצוין בהסכם עצמו. כל סכום ששולם לפני כן מגן רק על מי שביקש אותו.
- הבטחה בעל פה שמקדמה ניתנת להחזר טובה כאילו נכתבה
- רק התנאים הכתובים בהסכם השריון קובעים אם הכסף יוחזר. להבטחה בעל פה אין תוקף לאחר שההעברה בוצעה.
- שם החשבון אינו משנה כל עוד המחיר נראה נכון
- מקדמה אמיתית מועברת לחשבון התואם את שם המוכר או סוכנות התיווך המפרסמת את הנכס. שם חשבון אחר, במיוחד שם פרטי או זר, הוא הסימן הברור ביותר לדפוס הזה.
אם המקדמה שלי אכן נגנבה, האם יש דרך מעשית לקבל אותה בחזרה?קיימים שני מסלולים נפרדים, ואף אחד מהם אינו מהיר. הבנק שלך יכול לנסות לבטל באותו יום העברת SEPA, וסיכויי ההצלחה צונחים בחדות לאחר 24 עד 48 השעות הראשונות, לכן המהירות חשובה יותר מכל פעולה אחרת שתבצע. במקביל, הגשת תלונה פלילית (denuncia) על הונאה לפי סעיף 251 פותחת גם מסלול להשבת הכסף במסגרת אותו הליך פלילי. זהו הליך של עורך דין, לא טופס פשוט, וכדאי להתחיל בו מיד במקום להמתין ולראות אם הכסף יופיע מחדש מעצמו.
האם מישהו רשאי לגבות שכר דירה עבור נכס שאינו בבעלותו?
כן, והחוק הספרדי מציין זאת ישירות: סעיף 251.1 חל על השכרת נכס מכוח זכות נטענת כוזבת להיפטר ממנו, באותו משפט שבו מוזכרים מכירתו וגביית תשלום עבורו. דפוס זה מכוון בדרך כלל לאנשים הזקוקים למקום מגורים, ולא לרוכשים: דירת נופש או נכס להשכרה לטווח ארוך, לעיתים עם תמונות שהועתקו ממודעה אמיתית, תוך דרישה להעברה לחשבון פרטי לפני ביקור בנכס ולפני ש״בעל הבית״ מסכים לשיחת וידאו מתוך הנכס האמיתי.רוכש זר נתקל בסיכון הזה בעיקר סביב סיור נכסים, כאשר מפתה להזמין במהירות מקום לינה מכל מקום שבו המחיר נראה הטוב ביותר. השיטות שהופכות מודעת השכרה למשכנעת, כולל תמונות גנובות ותיאורים בשימוש חוזר, הן אותן שיטות שכבר הוסברו לגבי מודעות מכירה במדריך הפרסום באתר. ההבדל כאן הוא שהכסף שבסיכון מיועד לשהייה, ולא לנכס.
- עצרו ואמתו״בעל הבית״ מסרב לשיחת וידאו בזמן אמת מתוך הנכסלבעל בית אמיתי אין מה להסתיר ואין לו סיבה לסרבWhat to do insteadבקשו שיחה בזמן אמת, לא סיור מוקלט
- עצרו ואמתומבקשים מכם לשלם בהעברה בנקאית, מחוץ לפלטפורמת ההזמנהאם תדלגו על הפלטפורמה, תאבדו את תיעוד התשלום ואת הגנת הרוכשWhat to do insteadשלמו דרך המערכת של הפלטפורמה, לא ישירות לבעלים
- בדקו תחילהאותה כתובת מפורסמת בשם אחר במקום אחרייתכן שהמודעה היא כפולה או שמדובר במאגר תמונות גנובWhat to do insteadחפשו את שם הרחוב או הפרויקט במודעות אחרות
האם יזם יכול פשוט להיעלם עם תשלומים מדורגים לפני שערבות מתקופת המשבר הייתה קיימת?
זה היה בעבר הסוג המזיק ביותר של הונאת נדל״ן בספרד. כדאי להבין אותו כחלק מההיסטוריה, משום שהחוק שסגר את הפרצה הזו הוא בדיוק מה שמגן כיום על רוכש. דרישה לערבות עבור תשלומים מדורגים על בנייה חדשה קיימת מאז Ley 57/1968. אך האכיפה לפני המשבר הפיננסי של 2008 הייתה לא עקבית. יזמים גבו שוב ושוב תשלומים בהתאם לאבני דרך בבנייה, בלי שהונפקה מאחוריהם ערבות אמיתית על שם הרוכש עצמו. כאשר פרויקט נכשל, הרוכשים גילו שהערבות שסברו שיש בידיהם לא הייתה קיימת, או שכיסתה פוליסה קבוצתית שלא ציינה אותם אישית.Ley 20/2015 חיזק את אותו כלל, המצוי כיום בתוך disposición adicional primera של Ley 38/1999. הוא סגר את הפרצה המדויקת שאפשרה את ההונאה הישנה. כל תשלום שבוצע לפני השלמת העסקה חייב להיות מכוסה כעת בערבות שהונפקה על שם הרוכש עצמו ונמסרה בעת חתימת הסכם הרכישה, ולא הובטחה למועד מאוחר יותר. המנגנון עצמו, מה חייב להופיע במסמך ומה קורה אם יזם עדיין נכשל כיום, הוא נושא נפרד שמוסבר במלואו בעמוד אחר.
לפני Ley 20/2015מאז Ley 20/2015
- ערבות הייתה קיימת על הנייר, לעיתים כפוליסה קבוצתית שכיסתה את הפרויקט כולו, ולא רוכש מסוים בשמו.
- הערבות חייבת להיות מונפקת בנפרד, על שם הרוכש עצמו, עבור התשלומים המסוימים של הרוכש, ולהימסר בעת חתימת הסכם הרכישה.
- האכיפה הייתה לא עקבית. רוכש גילה לעיתים קרובות שהערבות חסרת ערך רק לאחר שפרויקט כבר נכשל.
- ניתן לבדוק את המסמך עצמו לפני שכל תשלום מגיע למועד פירעונו. זה בדיוק הזמן לבקש אותו, ולא לאחר החתימה.
- האם קיים בכלל מסמך ערבות?Who decidesאתם שואלים את היזם ישירותWhat it grantsעוברים לבדיקה הבאהIf noאל תשלמו. היעדר מסמך פירושו היעדר הגנה, בלי קשר למה שנאמר לכם בעל פה.
- האם הוא מונפק במיוחד על שמכם?What it grantsמאשר שהיא שלכם, ולא פוליסה קבוצתיתIf noערבות המציינת את שם הפרויקט ולא את שמכם אינה מגינה עליכם אישית.
- האם היא מכסה את מלוא הסכום, כולל מס?What it grantsמאשר שכל התשלום מכוסהIf noערבות חלקית מותירה בדיוק את הפער שבו משתמשת הונאה זו.
- האם היא הונפקה על ידי בנק או חברת ביטוח?What it grantsמאשר שערב אמיתי עומד מאחוריה, אדם שניתן להטיל עליו אחריותIf noכל דבר אחר אינו הערבות שהחוק מחייב.
הגרסה של הונאה זו שעדיין מתרחשת כיום קטנה יותר וקשה יותר להבחנה מאשר מצב שבו יזם פשוט נעלם. היא נראית כמו לוח תשלומים שמתקדם מהר יותר מהנפקת הערבות, או כמו מסמך ערבות שקיים אך מעולם לא הונפק עבור התשלומים הספציפיים שלכם. בקשו לראות אותו לפני מועד התשלום, לא לאחריו.
האם רכישה מיזם גדול ומוכר מבטלת את הסיכון הזה?היא מפחיתה את הסיכון. ליזם גדול, בעל מוניטין ציבורי ופרויקטים פעילים נוספים, יש הרבה יותר מה להפסיד מאי מסירת הנכס מאשר ליזם קטן או חדש. אך היא אינה מחליפה את הבדיקה עצמה. החוק מחייב אותה ערבות אישית, ללא קשר לגודל היזם. המסמך מגן עליכם, לא רק על המוניטין של היזם.
מה תוכלו לבדוק בעצמכם, והיכן באמת נדרש אדם כאן
כל בדיקה המפורטת להלן היא אמיתית, ואתם יכולים לבצע אותה. העמודה הימנית אינה הדרך היחידה לבצע את הבדיקה. היא מראה מה משתנה כאשר הבדיקה מתבצעת כאן, בחוף, במקום ממסך המרוחק מכאן.| באופן עצמאי מצ׳כיה | בעזרת בדיקה מקומית | |
|---|---|---|
| האם המוכר הוא בעל הנכס | תוכלו לבקש nota simple ולקרוא את שם הבעלים. אך תרגום והבנה של מסמך רישום ספרדי בעצמכם הם המקום שבו רוב האנשים נתקעים. | בדיקת אימות הנכס החינמית של Arevont משווה בין הבעלים הרשום לבין האדם או הסוכנות שאתם מתנהלים מולם, לפני העברת כספים כלשהם. |
| האם חשבון מקדמת השריון אמיתי | תוכלו לבקש את שם בעל החשבון ולהשוות אותו בכתב לשם המוכר או לשמה של הסוכנות. | התיאום המשפטי של Arevont קורא את תנאי הסכם השריון לפני שהכסף יוצא מחשבונכם, ללא עלות. |
| האם מודעת השכירות אמיתית | חיפוש תמונה הפוך של התמונות, אותה בדיקה בת עשר דקות שמזהה מודעת מכירה ישנה או משוכפלת. | שיחת וידאו בזמן אמת בנכס, המתואמת מטעמכם כאשר עדיין אינכם יכולים להגיע ולבצע זאת בעצמכם. |
| האם ערבות היזם מכסה את התשלום שלכם | תוכלו לבקש לראות את המסמך ולבדוק שהוא מציין אתכם אישית ואת הסכום הספציפי, לפני שתשלמו. | מאומת במסגרת התיאום המשפטי לפני מועד כל תשלום מדורג, לא לאחריו. |
עד כמה זה נדיר, באמת?
אין נתון סטטיסטי שפורסם ומודד הונאת נדל״ן מכוונת נגד קונים זרים ב-Costa del Sol באופן ספציפי. המצאת נתון כזה תהיה גרועה יותר מאמירה כנה שאין נתון. מה שניתן לומר בכנות הוא שרוב הדברים שנראים מדאיגים ברכישה כאן, מודעות משותפות, מחירים ישנים ושיטות מכירה, אינם הונאה כלל. התייחסות לכל אלה כאל הונאה גורמת לקונה לדאוג מהדברים הלא נכונים ולהתרשל ביחס לדברים האמיתיים.ארבעת הדפוסים שלעיל הם פשעים אמיתיים, שלכל אחד מהם עומד מאחוריו סעיף אמיתי בחוק העונשין. הבדיקות שמזהות אותם, קריאת הרישום, קריאת ההסכם לפני התשלום, שיחת וידאו עם "המשכיר" וראיית הערבות לפני מועד התשלום, הן אותן בדיקות שקונה זהיר צריך לבצע בכל מקרה, מסיבות רגילות, בכל רכישה. זהו מידע כללי על האופן שבו החוק הספרדי מתייחס לדפוסים אלה. אין מדובר בייעוץ משפטי בנוגע לעסקה מסוימת, ואף אחד מהדברים כאן אינו מבצע את הבדיקות המתוארות. עורך דין עצמאי עושה זאת מטעמכם. המדריך של האתר עצמו לגבי הבדיקות שעורך דין מבצע מסביר זאת במלואו.Arevont אינה מקבלת דמי הפניה מעורכי הדין שעמם היא עובדת, ואינה גובה מהקונה תשלום עבור הבדיקות המתוארות לעיל. אין בכך כדי להפוך רכישה כלשהי לחסרת סיכון. המשמעות היא שהבדיקות שמזהות את ארבעת הדפוסים הללו זמינות לכם לפני שאתם מתחייבים לדבר.
שאלות נפוצות על הונאות ברכישה
- כיצד הופכת מודעה שנגנבה להונאה, ולא רק למודעה גרועה?
- המודעה עצמה, גם אם כוללת תמונות שהועתקו, אינה הפשע. הפשע מתרחש ברגע שמישהו משתמש במודעה המזויפת כדי לגבות כסף או חתימה עבור נכס או שכירות שאין לו זכות להציע לכם. מודעה שנגנבה, שלא שילמתם דבר עבורה, היא רק מודעה גרועה. אותה מודעה הופכת להונאה ברגע שאתם מעבירים מקדמה לחשבון שאינו קשור.
- האם רכישה דרך סוכנות כמו Arevont פירושה שזה לא יכול לקרות לי?
- לא, ואף אחד כאן אינו טוען זאת. הבדיקות החינמיות של Arevont מאשרות את הבעלים הרשום, קוראות את הסכם השריון לפני שאתם משלמים ומאמתות מודעת שכירות בשיחת וידאו בזמן אמת, לפי בקשתכם, והכול לפני העברת הכסף. הן מסירות את נקודות העיוורון הספציפיות של קונה בצ׳כיה המתבונן במסך. הן אינן הופכות הונאה לבלתי אפשרית בכל מקום בעולם.
- מהו הסימן הבולט ביותר לכך שמדובר באחד מארבעת הדפוסים הללו ולא במודעה רגילה וגרועה?
- בקשת כסף או חתימה לפני שניתן לבצע אימות, בין אם מדובר בביקור בנכס, בקריאת הסכם על ידי עורך דין או בשיחת וידאו בנכס. לכל אחד מהדפוסים שלעיל יש מאפיין משותף זה. למוכר, לסוכנות או ליזם לגיטימיים אין סיבה לסרב לסדר הנכון, קודם לבדוק ואז לשלם, משום שהבדיקה הופכת גם עבורם את העסקה לאמיתית.
- האם אוכל לקבל בחזרה מקדמה שנגנבה באמצעות בתי המשפט בספרד, ולא רק באמצעות הבנק שלי?
- תלונה פלילית על הונאה לפי סעיף 251 פותחת אפשרות להשבת כספכם במסגרת אותו הליך פלילי. עורך הדין שלכם יכול לפעול לכך במקביל לתביעה אזרחית נפרדת או במקומה. השבת הכסף לעולם אינה מובטחת, במיוחד לאחר שהכסף יצא מספרד. זו בדיוק הסיבה לקיומן של הבדיקות שלעיל: למנוע את ההפסד מלכתחילה, ולא לתקן אותו לאחר מכן.
- מצאתי גרסה זולה בהרבה של מודעה שמצאה חן בעיניי, שפורסמה מחדש במקום לא רשמי, כמו קבוצה בפייסבוק. האם עליי להניח שמדובר באחת מההונאות האלה?
- לא בהכרח. ברוב המקרים מדובר בדיוק בדפוס של מודעה ישנה, מתומחרת באופן שגוי או משוכפלת, כפי שמסביר המדריך לפרסום באתר, ולא בהונאה. זה הופך להונאה פלילית רק כאשר מישהו מבקש מכם לשלם או לחתום לפני שאתם או עורך הדין שלכם יכולים לבדוק את זהותו האמיתית. התייחסו לפרסום החוזר כאל מידע שכדאי לבדוק, ולא כהוכחה בפני עצמו לאף אחד מהדפוסים.
