İspanya'da Tadilat Ruhsatları: Licencia de Obra Ne Zaman Gerekir?
30 saniyede
İspanya'da taşıyıcı sisteme, cepheye veya yapı alanına dokunan her türlü tadilat için, çalışmalar başlamadan önce mimar tarafından imzalanmış bir proje ile licencia de obra mayor gerekir. Yalnızca kozmetik nitelikteki, mevcutla aynı şekilde yapılan çalışmalar için genellikle basit bir comunicacion previa yeterlidir. Çalışmanın gerçekten gerektirdiği ruhsatı almazsanız sorun, onu yapan kişiyle sınırlı kalmaz. Yeni malik olarak bu sorunu devralırsınız.
Tadilatınız küçük iş mi, büyük iş mi?
İspanya, tadilat işlerini iki ruhsat kategorisine ayırır ve hangisinin geçerli olduğu diğer her şeyi belirler: başvuruyu kimin yapabileceğini, bir mimarın imza atmasının gerekip gerekmediğini ve sürecin ne kadar süreceğini. Küçük iş ruhsatı, mevcut duvarların içinde kalan kozmetik veya bakım düzeyindeki işleri kapsar: yeniden fayans döşeme, boyama, banyo değiştirme ve benzer değişiklikler. Büyük iş ruhsatı ise taşıyıcı yapıdaki değişiklikleri, genişletmeleri, havuz eklenmesini veya kullanım amacının değiştirilmesini kapsar. Belediye başvuruyu incelemeye başlamadan önce, bir mimar tarafından hazırlanmış ve imzalanmış eksiksiz bir proje gerekir.Belgeler karmaşık olsa da pratik test basitçe ifade edilebilir: yapılan iş, taşıyıcı duvar, bina kabuğu veya çatı gibi yapısal herhangi bir unsura dokunuyor mu? İnşa edilmiş metrekareyi değiştiriyor mu? Alanın hukuken hangi amaçla kullanıldığını değiştiriyor mu? Bunlardan herhangi birine verilen evet yanıtı, işi büyük iş kapsamına sokar. Mevcut duvarların içinde kalan, tamamen kozmetik ve eşdeğer bir değişiklik için verilen net bir hayır yanıtı ise genellikle küçük iş anlamına gelir. Ayrıca birçok belediyede bu işlem, tam ruhsat başvurusu ve onay bekleme süreci yerine belediyeye yapılan basit bir bildirim olan ön bildirim yoluyla yürütülebilir.
| Küçük işKozmetik, eşdeğer yenileme | Büyük işTaşıyıcı yapı, genişletme, havuz | |
|---|---|---|
| Yapıya, cepheye veya taban alanına dokunuyor | Hayır | Evet |
| Projeyi kim imzalar | Genellikle malik veya gestor, mimar gerekmez | Neredeyse her zaman bir mimar |
| Nasıl başvurulur | Birçok belediyede ön bildirim | Resmî büyük iş ruhsatı başvurusu |
| Belediye incelemesi | Tam ruhsat incelemesi değil, basit bir kontrol | İş başlamadan önce eksiksiz teknik inceleme |
Kaynaklar
Bir tadilat küçük iş olarak başlayıp süreç içinde büyük işe dönüşebilir mi?Evet. Maliklerin kasıtlı olmadan, yanlışlıkla ruhsatsız iş yapmasının yaygın yollarından biri budur. İşin kapsamı yapısal bir unsura, cepheye veya taban alanına dokunacak şekilde genişlerse proje büyük iş kapsamına girer ve kendi mimar imzalı ruhsatını gerektirir. Bu durum, başlangıçta daha dar kapsam için yapılan bildirim doğru şekilde sunulmuş olsa bile geçerlidir.
İspanya'da bir tadilat ruhsatı gerçekte ne kadara mal olur?
Küçük iş bildirimi veya ruhsatının kendisi genellikle 200 ila 800 euro tutarındadır. Buna, genellikle beyan edilen iş bütçesinin %3 ila %4'ü oranında alınan belediye inşaat vergisi ICIO da eklenir. Büyük iş ruhsatı ücretinin, mimarın hazırladığı projede beyan edilen referans bütçenin yaklaşık %3 ila %3,5'i olduğu belirtilir. Bu oran, mimarın ayrıca aldığı proje tasarım ücretine ek olarak ödenir, onun yerine geçmez.Araştırma sırasında, Costa del Sol'daki tek bir belediyeye ait güncel ve tekil bir ücret tarifesi, örneğin Marbella'nın kendi yönetmeliği ile Estepona'nın yönetmeliği, bir araya getirilmedi. Aşağıdaki aralıklar genel ve toplulaştırılmış değerlerdir; tek bir belediyenin yayımlanmış tarifesi değildir. Bu nedenle bunları bir planlama tahmini olarak değerlendirin ve tadilat bütçenizi kesinleştirmeden önce ilgili belediyeden, mimarınızdan veya gestorunuzdan kesin fiyat alın.
| Küçük iş ruhsatı veya bildirim ücretiBelediyenin belirlediği sabit ücret | 200-800 € |
|---|---|
| ICIO inşaat vergisi, küçük veya büyük işBeyan edilen iş bütçesinin %3-4'ü | Bütçenin %3-4'ü |
| Büyük iş ruhsatı ücreti~Referans bütçenin %3-3,5'i | ~Bütçenin %3-3,5'i |
Bu yüzdeleri gerçek bir rakamla karşılaştırmak gerekirse: yapısal değişiklik içermeyen, açıkça küçük ölçekli tadilat kapsamındaki 50.000 avroluk bir banyo ve mutfak yenilemesinde, ruhsat ücreti yaklaşık 200-800 avro, ICIO ise yaklaşık 1.500-2.000 avro olur. Böylece ruhsatla ilgili toplam maliyet yaklaşık 1.700-2.800 avro aralığına ulaşır. Yeni havuz içeren 300.000 avroluk bir villa genişletmesinde ise açıkça büyük ölçekli tadilat söz konusu olduğundan, yalnızca ruhsat ücreti mimarın tasarım ücretinden ve bir sonraki bölümde açıklanan birkaç aylık süreçten önce yaklaşık 9.000-10.500 avro tutar. Her iki rakam da örnekleme amacıyla yukarıdaki genel yüzde aralıklarından oluşturulmuştur; adı belirtilen tek bir projenin gerçek faturasından alınmamıştır.
Tadilat ruhsatının çıkması ne kadar sürer?
Aynı iki kategori için iki bağımsız kaynak farklı süre aralıkları vermiştir. Bu nedenle bu sayfada tek bir yanıltıcı kesin rakam vermek yerine aralık sunulmaktadır. Her iki aralığın kısa olan ucunu bir vaat olarak değil, olumlu bir ihtimal olarak değerlendirin: belediyenin bir başvuruyu ne kadar hızlı işleme alacağı, kendi iş yüküne ve sunulan evrakların ne kadar eksiksiz olduğuna bağlıdır.
0. hafta~8 ay
- Küçük işler, gerçekçi aralık2-12 hafta
- Büyük işler, gerçekçi aralık2-8 ay
| Kaynak | Küçük iş | Büyük iş |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2-6 hafta | Karmaşıklığa ve belediyeye bağlı olarak 2-6 ay |
| TerretaSpain | 1-3 ay | 3-6 ay, bazen 8 aya kadar |
| Planlama amacıyla gerçekçi aralık | 2-12 hafta | 2-8 ay |
Kat malikleri topluluğunun da yapılan işi onaylaması gerekir mi?
Belediye ruhsatı, bir tadilatın ihtiyaç duyabileceği tek onay değildir. Bir mülk comunidad de mülk sahipleri bünyesinde, bir apartmanda veya ortak unsurları bulunan güvenlikli bir yerleşimde yer alıyorsa İspanya hukuku, cepheyi, binanın taşıyıcı unsurlarını ve diğer ortak bölümleri, kendi bağımsız bölümünüzün tam mülkiyetine sahip olsanız bile topluluğa ait kabul eder. Belediye açısından tamamen yasal olan bir iş, bu ortak unsurlardan birine dokunuyorsa yine de topluluğun kendi iznini gerektirebilir.
- Klima ünitelerinin görünür bir dış duvara monte edilmesiDuvarın kendisi İspanya hukukuna göre ortak bir unsurdur. Bu nedenle belediyenin itirazının olmaması, tek başına meseleyi çözmez.
- Balkon veya Teras kapatılmasıBu, binanın dış görünümünü değiştirir. Bu görünüm üzerinde yalnızca bireysel malikin değil, topluluğun da söz hakkı vardır.
- Dış pencerelerin veya kepenklerin değiştirilmesiRenk, malzeme ve şekil çoğu zaman topluluğun kendi kurallarıyla belirlenir. Bu, belediyenin denetlediği hususlardan ayrı bir konudur.
- Binanın dış düzenindeki diğer tüm değişikliklerCepheye, taşıyıcı bir unsura veya başka bir ortak bölüme dokunuyorsa, işe başlamadan önce topluluğun onayını alın, sonrasında değil.
Bu adımı atlamak teorik değil, gerçek ve dava konusu olmuş bir risktir. Topluluk, iş tamamlandıktan sonra bile yapılan işin geri alınması için dava açabilir; hâkim de malikin eski durumu yeniden oluşturmasına ve bunun masraflarını ödemesine karar verebilir. Bu tür bir değişiklik için kendi tüzüğünün öngördüğü çoğunlukla topluluğun oylamasını almak, belediye ruhsatından ayrı bir adımdır: bir onay diğerinin yerine geçmez.
Kaynaklar
Belediyem ruhsatı onaylarsa bu, topluluğun onayını da kapsar mı?Hayır. Bunlar iki ayrı kurumdan alınan iki ayrı onaydır ve birine sahip olmak diğerinin yerine geçmez. Belediye ruhsatı planlama kurallarını kapsar; topluluğun oyu ise ortak binanın kendisiyle ilgilidir. Dış cepheye veya taşıyıcı bir unsura ulaşan herhangi bir şeye dokunmadan önce her ikisini de alın.
Ruhsat başvurusunu gerçekte kim yapar: siz mi, mimar mı?
Başvuruyu kimin sunacağı ve başvuruya nelerin eklenmesi gerektiği, tamamen tadilatınızın hangi kategoriye girdiğine bağlıdır.
| Kategori | Kim başvurur | Ne sunulur |
|---|---|---|
| Küçük iş | Çoğunlukla doğrudan mülk sahibi veya onun adına hareket eden bir gestor | Belediyeye ön bildirim. Bu kapsam için genellikle mimar tarafından imzalanmış bir proje gerekmez. |
| Büyük iş | Yetkin bir teknik uzman, neredeyse her zaman mimar; daha dar kapsamlar için bazen yapı teknikeri | Ruhsat verilmeden önce belediyenin kendi şehircilik birimi tarafından incelenen, gereken ölçüde imzalı proje, açıklama raporu, planlar ve taşıyıcı sistem hesapları. |
Yenileme çalışmaları hiçbir zaman yasal olarak ruhsatlandırılmadıysa ne olur?
İster kendiniz bir yenileme planlıyor olun, ister önceki bir malikten kalmış çalışmalar içerebilecek bir ikinci el konuta bakıyor olun, en önemli nokta budur. İşin fiilen gerektirdiği ruhsat olmadan yapılan her inşaat, küçük iş bildirimi kapsamında gerçekleştirilen büyük kapsamlı bir değişiklik veya hiç ruhsat süreci yürütülmeden yapılan herhangi bir çalışma, şehircilik ihlalidir. Tamamlanan işin kendisi düzgün görünse bile bu durum değişmez.Yasa dışı veya ruhsatsız işler Tapu Sicili'ne ya da tapuya geçerli biçimde yansıtılamaz. Bu da mülkün fiziksel durumu ile tescilli hukuki tanımı arasında uyumsuzluk yaratır. Bankalar bu tescilli tanıma dayanarak kredi verdiğinden, söz konusu uyumsuzluk ikinci el konutun yeniden satışında ipoteği zorlaştırabilir veya engelleyebilir ve temkinli bir alıcıyı caydırabilir.
- En maliyetliİkinci el konutta tamamlanmış ve kullanılıyor gibi görünen yenileme çalışmaları varRuhsatın izin verdiği kapsamı aşan veya hiçbir ruhsat süreci olmadan yapılan işler, düzgün görünse de görünmese de şehircilik ihlalidir.What to do insteadHerhangi bir belge imzalamadan önce avukatınızdan yapı ruhsatını fiilen inşa edilenlerle karşılaştırarak kontrol etmesini isteyin.
- En maliyetli"Bu, önceki malikin yaptığı yasa dışı iş; benim değil"Bunu yasallaştırma veya yasallaştırmamanın sonuçlarına katlanma sorumluluğu, tapu el değiştirdiği anda yeni malike geçer. Mülkiyet değişikliğiyle ortadan kalkmaz.What to do insteadRiski teklifinize yansıtın veya vazgeçin; satıcının sorunu üzerinde bırakacağını varsaymayın.
- Kaçırılırsa maliyetliBelediye yıllardır herhangi bir işlem yapmadıBu durum önem taşıyabilir, ancak ancak yaklaşık dört yıl olarak açıklanan ve özerk bölgeye göre değiştiği kabul edilen genel zamanaşımı süresi dolduktan sonra. Bu, belediyenin yaptırım uygulama yetkisini etkiler, fakat sicil uyumsuzluğunun zaten yarattığı ipotek veya ikinci el konut sorununu değiştirmez.What to do insteadMülkün durumuna ilişkin yazılı teyidi, kimsenin bugüne kadar itiraz etmediğine dair yalnızca satıcının sözüyle yetinmeden, doğrudan belediyeden alın.
Yapılmış işin arsa için yürürlükteki imar kurallarıyla tamamen uyumlu olduğu durumlarda, yetkin bir teknik uzman aracılığıyla yasallaştırma projesi sunularak sonradan yasallaştırılması bazen mümkün olabilir. Bu otomatik olarak çözümsüz bir durum değildir, ancak tamamen mevcut yapının usulüne uygun bir başvuruda istenecek şartlara uyup uymamasına bağlıdır. Ayrıca sonradan resmileştirmek, önceden yapmaya kıyasla ciddi para ve zaman gerektirir. Herhangi bir ikinci el konut için sorulması gereken ilgili ancak ayrı bir belge, binanın inşa edilmiş halinin ruhsatla uyumlu olduğunu ve kullanıma elverişli bulunduğunu teyit eden licencia de primera ocupación belgesidir. Bu belge bulunmayan bir mülkün satılması veya ipotek edilmesi benzer zorluklarla karşılaşabilir.Halihazırda mevcut yasa dışı bir yapı bakımından Endülüs'e özgü ayrıntılar, belediyenin yaptırım uygulama yetkisinin gerçekte ne kadar sürdüğü ve arazi sınıflandırmasının bunu nasıl değiştirdiği, başlı başına ayrı bir konudur. Ruhsatsız eklentiler hakkındaki rehberimiz, esasen yasal olan bir mülkteki tek bir yasa dışı eklentiyi ele alır ve ruhsat kapsamını aşan bir yenilemeye daha yakındır. Hiçbir yasal dayanağı olmayan bütün bir bina ise yasa dışı yapılar hakkındaki ayrı rehberimizde ele alınır.
Kaynaklar
Satın aldıktan sonra keşfedilen yasa dışı işler, bunları ben yapmamış olsam da benim sorumluluğum olur mu?Evet. İspanyol hukuku, mülkiyet el değiştirdi diye yasallaştırma yükümlülüğünü veya bunu yapmamanın sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Bu bölümden çıkarılması gereken en önemli gerçek şudur: sorunu onu yapan kişi değil, mülkün mevcut sahibi taşır.
Costa del Sol'daki her belediye aynı yenileme işini aynı şekilde mi değerlendirir?
Genel küçük ve büyük kapsamlı yapı işi ayrımı ile yukarıda belirtilen topluluk onayı kuralları ülke genelinde geçerlidir. Özel ruhsat kategorileri, ön bildirim yolunun kapsamı ve harç tarifeleri, bölgesel imar çerçevesi içinde çalışan her Endülüs belediyesinin kendi yönetmeliğiyle belirlenir. İlke olarak aynı kapsamda bir yenileme, komşu Costa del Sol belediyeleri arasında biraz farklı işleme tabi tutulabilir: bir belediyede daha hızlı bir ön bildirim, diğerinde ise daha kapsamlı bir ruhsat şartı uygulanabilir. Bir belediyedeki önceki projeye ilişkin sürenin başka bir belediyede aynen geçerli olacağını varsaymayın.Yenileme bütçesini kesinleştirmeden önce ilgili belediyeden ruhsat kategorisini ve harcı teyit etmek, Arevont'un hukuki koordinasyon hizmetinin avukatınızla birlikte yürüttüğü kontrollerden biridir; bu, böyle genel bir rehberden tahmin edilmesi gereken bir konu değildir.
Yenileme bütçesini kesinleştirmeden önce neleri teyit etmelisiniz?
İlk faturadan önce kontrol edilmesi, sonradan fark edilmemesi gereken beş husus.| Hazır edin | Neden önemli | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| İşin küçük mü yoksa büyük kapsamlı mı olduğuna dair belediyeden yazılı yanıt | Buradaki yanlış varsayım, ruhsatsız işlerin ortaya çıkmasının en yaygın nedenidir. | Kapsamı başka yerdeki benzer görünen bir projeyle karşılaştırarak tahmin etmek. |
| Cepheye veya ortak bir unsura dokunan her iş için topluluğun yazılı onayı | Belediye ruhsatı bunu kapsamaz. İki onay birbirinden ayrıdır. | Yasal bir belediye ruhsatının tek başına yeterli olduğunu varsaymak. |
| Satın almadan önce mevcut yapı ruhsatını fiilen inşa edilenlerle karşılaştırarak kontrol etmek | Tapuda el değiştirdiği anda belgesiz işler yeni malikin sorunu haline gelir. | "Bunu önceki malik yaptı, ben değil": hukuki dayanağı olmayan bir inanç. |
| Her kapsamlı yapı projesi için, ruhsat ücretinden ayrı bütçelenen mimarın kendi tasarım ücreti | Ruhsat ücreti, gerçek toplam maliyetin yalnızca bir kalemidir. | Bir projeyi yalnızca ruhsat ücreti yüzdesine göre fiyatlandırmak. |
| Yalnızca yenileme geçmişiyle değil, mülkün licencia de primera ocupación belgesiyle ilgili bir soru | Bu belgeye sahip olmayan bir mülkü daha sonra satmak veya ipotek ettirmek, ruhsatsız işlerdekine benzer nedenlerle zor olabilir. | Teknik bir ayrıntı gibi göründüğü için bunu hiç sormamak. |
Bu sayfanın tek bir rakama bağlayamadığı husus
Açıkça belirtilmesi gereken bir çekince var. Bu sayfa için herhangi bir belediyenin kendi yerel düzenlemesini incelemedik ve Costa del Sol bölgesindeki belirli bir belediye için geçerli güncel bir ücret tarifesi, ICIO yüzdesi veya küçük ölçekli işler için sabit ücret doğrulanmadı. Aşağıdaki aralıklar geneldir. Uygulanacak rakamlar belediyenizin kendi rakamlarıdır ve bunları yazılı olarak istemeniz faydalı olacaktır.Bir kat malikleri topluluğunun dış cephe işleri için yetki vermesi gereken kesin oy çoğunluğu eşiği de tek bir evrensel rakama bağlanamadı. İspanyol kaynakları, bunun bazı durumlarda topluluğun kendi tüzüğüyle, diğer durumlarda ise genel yasal çoğunluk kurallarıyla belirlendiğini ifade ediyor. Belirli bir topluluğun fiilî iç tüzüğü her olayda ayrıca kontrol edilmelidir.Ruhsatsız yapı inşa etme ihlali için yaklaşık dört yıllık zamanaşımı süresi genel bir rakam olarak aktarılır ve özerk bölgeye göre değişebileceği kabul edilir. Hâlihazırda mevcut olan kaçak bir yapıya fiilen uygulanan Endülüs'e özgü süre, burada tek ve kesin bir rakam olarak tekrarlanmak yerine, kaçak yapılar ve izinsiz eklemeler hakkındaki rehberlerimizde ayrıca ele alınmış ve kaynaklandırılmıştır.
Yenileme ruhsatları hakkında en sık sorulan sorular
- comunicacion previa işlemi tamamen sonuçlanmadan kozmetik yenileme işlerine başlayabilir miyim?
- Bu durum, bildirim yöntemi bakımından ilgili belediyenin kendi prosedürüne bağlıdır ve kontrol etmeden herhangi bir varsayımda bulunmamak gerekir. Bazı belediyeler, eksiksiz bir comunicacion previa sunulduğunda işlemin yapılmasına izin verir; bazıları ise önce kısa bir alındı teyidi bekler. İş planı yapmadan önce kesin durumu belediyeniz veya gestor'unuzla teyit edin.
- Bir licencia de obra menor için hiç mimarın imzası gerekir mi?
- Genellikle gerekmez. Küçük ölçekli işler kategorisi, malikin veya bir gestor'un genellikle doğrudan bildirebileceği kozmetik ve mevcutla aynı nitelikteki işler üzerine kuruludur. Bu şekilde başlayan bir proje sonradan taşıyıcı sisteme veya başka bir yapısal unsura müdahale edecek şekilde genişlerse, kapsamlı yapı işleri kapsamına girer ve bu aşamada mimar imzalı bir proje gerekir.
- Tamamen kendi Daire içimde yapılan işler için kat malikleri topluluğunun onayı gerekir mi?
- Genellikle gerekmez; yeter ki ortak bir unsura, yani cepheye, taşıyıcı yapıya veya Daire içinden geçen ortak tesisatlara müdahale edilmesin. Tamamen iç mekânda yapılan, yapısal olmayan değişiklikler genellikle malikin kendi kararıdır. İş dış cepheye veya yapısal bir unsura ulaştığı anda, değişiklik ne kadar küçük görünürse görünsün kat malikleri topluluğu konusu gündeme gelir.
