İspanya'da site aidatları: Ne ödersiniz ve kim karar verir?
30 saniyede
İspanyol bir daire, otomatik ve kaçınılmaz olarak comunidad de propietarios üyeliğiyle birlikte gelir. Aidatı siz değil, oylama belirler. Yıllık 900 - 6.000 € ödemeyi bekleyin ve bu aralığı hiçbir ilanın size söylemediği en önemli tutar olarak değerlendirin.
| Sade blokKüçük havuz, asansör yok | 1.200 €/yıl |
|---|---|
| Güvenlikli siteIsıtmalı havuz, asansörler, görevli giriş | 4.200 €/yıl |
| Yıllık fark | 3.000 € |
Maliklerin comunidad'sından ayrılabilir misiniz?
Maliklerin comunidad'sı, bir konut sitesinin ortak alanlarını yöneten ve aylık aidatı belirleyen malik topluluğudur; aynı şey olmasa da Çekya'daki SVJ'ye oldukça benzerdir. Üyelik tercihe bağlı olarak değil, tapu senediyle birlikte edinilir. Çatı, merdivenler, asansör, havuz, bahçeler, koridor aydınlatması ve bunların tümünü besleyen su ortak kullanım kapsamındadır; bunlara ilişkin fatura da ortaktır.Üyelik için ayrıca başvuru yapmazsınız. Taşınmaz var olduğu için bu üyelik de vardır. Kurallar ulusal mevzuattan, Ley de Propiedad Horizontal'dan ve binanıza özgü yönetim planından kaynaklanır.
Alıcıların varsaydığıGerçek durum
- Havuzu kullanmıyorsam topluluktan ayrılabilir miyim?
- Ayrılamazsınız. Payınız, binanın tapu senedinde belirtilen katılım katsayısıyla sabittir. Bu pay, kullandıklarınıza göre değil, dairenizin alanına ve konumuna göre hesaplanır. Havuz kapısını hiç açmamanız bu payı azaltmaz.
- Aidat, yöneticinin karar verdiği herhangi bir tutardır
- Yönetici bütçeyi hazırlar ve aidatı tahsil eder. Malikler bütçeyi onaylar. Genel kurul yıllık bütçe için oy kullanır ve yılda en az bir kez toplanması gerekir. Yönetici bu oylamanın kararını uygular. Bedeli kendisi belirlemez.
- Her binanın bir comunidad'sı vardır
- Satın alacağınız neredeyse her binada bu topluluk bulunur. En fazla dört maliki olan bir bina, bunun yerine Medeni Kanun'un daha basit kurallarına göre yönetilebilir. Bu cazip görünse de uygulamada daha az yazılı kural, yedek akçe bulunmaması ve tutanak tutmakla yükümlü kimsenin olmaması anlamına gelir.
- Kiracım orada yaşadığı sürece aidatı öder
- Borçlu olan malik sizsiniz. Bir kiracıyla aidatı size geri ödemesi konusunda anlaşabilirsiniz, ancak topluluk yine kiracının değil, sizin peşinize düşer. Taşınmazı kiraya veriyor ve sık sık kiracı değiştiriyorsanız bu konu göründüğünden daha önemlidir.
Topluluğu günlük olarak kim yönetir?Üç görev vardır ve bunlardan yalnızca birinin malik olması zorunludur. Malikler başkanı kendi aralarından seçer; başkan genellikle profesyonel biri değil, bir komşudur. Administrador de fincas normalde ücretli, dışarıdan hizmet veren bir şirkettir. Muhasebeyi, bütçeyi ve tahsilatı yürütür. Sekreter kayıtları tutar. Görev süreleri genellikle bir yıldır; bu nedenle bir topluluk bir yıl iyi, ertesi yıl kötü yönetiliyor gibi görünebilir.
Topluluk aidatı gerçekte neyi karşılar?
Aidat, ortak alanları ve ortak hizmetleri karşılar. İki konut sitesi arasındaki fark, kategori listesinden çok bu kategorilerden kaçının bulunduğu ve ne kadar yüksek maliyetle işletildiğidir.
- Temizlik ve bahçeler: aidata dahilKoridorlar, merdivenler, girişler, ortak dikim alanları ve sulama. Kıyıdaki bir konut sitesinde bakımlı bahçeler, dekorasyon değil, düzenli ve yüksek bir gider kalemidir.
- Havuz: aidata dahilSu, kimyasallar, temizlik, pompalar ve gerekli olduğu yerlerde cankurtaran. Yirmi dairenin paylaştığı bir havuzun maliyeti, iki yüz dairenin paylaştığı bir havuzda daire başına düşen maliyetten çok daha yüksektir.
- Asansörler: aidata dahilBakım sözleşmesi, kanunen zorunlu denetimler ve onarımlar. Küçük bir binadaki eski bir asansör çoğu zaman olağanüstü ek aidata yol açar.
- Ortak elektrik ve su: aidata dahilAydınlatma, kapılar, pompalar, sulama ve ortak alanlarda kullanılan su. Bu gider çoğunlukla enerji fiyatlarına ve sitenin ne kadarının aydınlatıldığına bağlıdır.
- Ortak sigorta: aidata dahilBinaya ve ortak alanlara ilişkin poliçe. Maliyeti binanın değerine bağlıdır. Bu, kendi sigorta poliçeniz değildir.
- Güvenlik, kapıcı, resepsiyon: aidata dahilBir kapı, kamera sistemi, devriye veya personel bulunan bir danışma. Yirmi dört saat personelli güvenlik, maaş ödenmesi anlamına gelir ve makul bir aidatla yüksek bir aidat arasındaki farkın başlıca nedenidir.
- Yönetici: aidata dahilMuhasebeyi, bütçeyi, toplantıyı ve tahsilatı yürüten şirket. Genellikle küçük bir giderdir, ancak yine de kontrol etmeye değer: ucuz ve işini yapmayan bir yönetici çoğu zaman pahalı sorunlara yol açar.
- Kendi konut sigortanız: aidat dışında ve size aitDuvarlarınız, eşyalarınız ve alt kattaki daireye karşı sorumluluğunuz. Ortak poliçe yalnızca binayı ve ortak alanları kapsar.
- Dairenizin içindeki onarımlar: aidat dışında ve size aitKombiniz, klimanız ve özel Teras fayanslarınız. Yönetim planı, özel bölümün nerede sona erdiğini ve ortak bölümün nerede başladığını tanımlar. Bu, İspanya'da daire yaşamındaki en yaygın anlaşmazlıktır.
- Kamu yolları ve hizmetleri: aidat dışındaSokak, kamu aydınlatması ve yerel vergilerle ödenen çöp toplama hizmeti. Bazı konut siteleri kendi iç yollarının bakımını da yapar.
- Ticari olarak işletilen tesisler: aidat dışındaSitede işletme olarak faaliyet gösteren golf sahası, plaj kulübü, spa veya spor salonu. Giriş kapılarının içinde olmak, aidata dahil olmak anlamına gelmez.
Bu listeyi değil, kendi binanızın listesini okuyun. Aralarında yüz metre bulunan iki projenin bu maddelerin yarısı için tamamen farklı yanıtları olabilir. Konuyu yalnızca yönetim planı ve bütçe kesinleştirebilir.
Bazı dairelerin neden iki site aidatı var?Büyük Costa del Sol projeleri genellikle ana bir konut sitesi içinde bir grup blok olarak inşa edilir. Bloğunuzun kendi asansörü, girişi ve havuzu için ayrı bir bütçesi vardır. Ana konut sitesi ise yollar, giriş kapıları, ana bahçeler ve çevre güvenliği için ayrıca ücret tahsil eder. Bu, iki fatura, iki bütçe ve iki toplantı tutanağı anlamına gelir. Daire satan hiç kimse ikinci aidatı kendiliğinden açıklamaz, bu nedenle bunu kendiniz sormanız gerekir.
Site aidatı ne kadar?
Bir daire için yıllık yaklaşık 900 ile 6.000 € arasında. Aralığın bu kadar geniş olmasının gerçek bir nedeni var, bu yalnızca tedbir amaçlı bir tahmin değil. Aidat satın alma fiyatına bağlı değildir. Projede nelerin bulunduğuna ve bunların hangi personelle işletildiğine bağlıdır.Farkın neredeyse tamamını dört unsur belirler.
- Ortak altyapı ne kadar kapsamlı?Havuz, asansörler, yer altı otoparkı, giriş kapıları, sulama sistemi. Bunların her biri bakım sözleşmesi, enerji faturası ve onarım fonu anlamına gelir. Küçük bir havuzu olan ve asansörü bulunmayan basit bir blok, neredeyse her zaman aralığın alt kısmında yer alır.
- Hizmetlerin personel mi yoksa ekipman mı gerektirdiğiKamera tek seferlik bir satın almadır. Personel bulunan bir giriş kapısı ise sürekli maaş gideridir ve aidatı aralığın ortasından üst seviyesine taşımanın en güvenilir yoludur. Resepsiyon, kapıcılık ve günlük bahçe bakımı da aynı şekilde etki eder.
- Maliyeti kaç malik paylaşır?Yirmi daireye veya iki yüz daireye bölünen aynı yüzme havuzu, birbirinden çok farklı aidatlar doğurur. Bu nedenle tatil köyü düzeyinde olanaklara sahip küçük bir butik proje, bir sokakta sahip olunabilecek en pahalı daire olabilir.
- Bir konut sitesi mi, iki konut sitesi mi olduğuAna konut sitesi içindeki bir blok her ikisine de ödeme yapar. Her iki bütçeyi de isteyin; aksi halde bir dairenin toplam maliyetini başka bir dairenin yarım maliyetiyle karşılaştırmış olursunuz.
Sayfanın üst kısmındaki yukarıda verilen örnek, bunun gerçek bir satın alma işleminde ne anlama geldiğini gösterir. İkinci daire, ödediğiniz her avroya kesinlikle değebilir. Hata, yüksek aidat ödemek değildir. Hata, iki fiyatı karşılaştırıp iki maliyeti karşılaştırdığınızı sanmaktır.
Teklif vermeden önce gerçek aidatı nasıl öğrenebilirim?İlandaki bir rakamı değil, güncel bütçeyi ve son faturayı isteyin. Bütçe toplamı gösterir. Katılım payı oranınız size düşen payı gösterir. Fatura, gerçekte ne kadar ve ne sıklıkta tahsilat yapıldığını gösterir. Satıcı veya emlak danışmanı size arkasında herhangi bir belge bulunmayan yalnızca aylık bir rakam verebiliyorsa, bu başka bir soruya yanıt verir.
Aidata kim ve hangi çoğunlukla karar verir?
Aidatınızı değiştiren unsurların neredeyse tamamına genel kurulda karar verilir. Gerekli çoğunluk, alınan kararın konusuna bağlıdır. Bunu anlamanız önemlidir; çünkü bir konut sitesinin sizin için ne yapabileceğini ve ne yapamayacağını gösterir.Önce iki terim. Katılım payı, binanın tapu senedine yazılmış sabit payınızdır. Olağanüstü tahakkuk ise olağan aidata ek olarak, genellikle olağan bütçenin karşılayamadığı bir onarım veya iyileştirme için alınan tek seferlik ücrettir.
- Basit çoğunluk
- Karar verebileceği konular
- Yıllık bütçe ve olağan giderler. İkinci toplantıda, mevcut kotaların yarısından fazlasını temsil eden katılımcıların çoğunluğu.
- Yasal dayanak
- LPH md. 17.7
- Three-fifths
- Karar verebileceği konular
- Genel bir hizmetin (kapıcı, danışma, güvenlik) kurulması veya kaldırılması ve turistik kiralamanın onaylanması, sınırlandırılması, koşula bağlanması ya da yasaklanması.
- Yasal dayanak
- LPH md. 17.3 ve 17.12
- Oybirliği
- Karar verebileceği konular
- Katılım payı oranınızın veya yönetim planında zaten yer almayan herhangi bir hususun değiştirilmesi.
- Yasal dayanak
- LPH md. 17.6
| Karar konusu | Gerekli çoğunluk | Dayanak |
|---|---|---|
| Yıllık bütçe ve olağan giderler | Katılım paylarının çoğunluğunu da temsil eden maliklerin çoğunluğu. İkinci toplantıda, mevcut kotaların yarısından fazlasını temsil eden katılımcıların çoğunluğu. | LPH md. 17.7 |
| Genel bir hizmetin kurulması veya kaldırılması: kapıcı, danışma, güvenlik | Katılım paylarının da beşte üçünü temsil eden tüm maliklerin beşte üçü. | LPH md. 17.3 |
| Turistlere kiralamaya izin verme, sınırlama, koşul getirme veya yasaklama | Katılım paylarının da beşte üçünü temsil eden tüm maliklerin beşte üçü. | LPH md. 17.12, 3 Nisan 2025 itibarıyla değişikliklerle |
| Katılım payınızı veya kanunda listelenmeyen herhangi bir hususu değiştirme | Tüm maliklerin oybirliği. | LPH md. 17.6 |
| Binanın bakımı için gerekli olmayan ve üç aylık olağan aidattan fazla tutan bir iyileştirme | Karşı oy kullanan malikler bunun bedelini ödemek zorunda değildir. Daha sonra yararlanmak isterlerse güncellenmiş bedel üzerinden paylarını öderler. | LPH md. 17.4 |
| Engelli veya yaşlı sakinlerin erişimini sağlamak ve engelleri kaldırmak için yapılan işler | Yıllık bedel on iki aylık olağan aidatı aşmadığında, oylama olmadan da zorunludur. Bunun üzerindeki tutarı talep eden öder. | LPH md. 10.1.b |
| Yedek akçe | Oylama değildir. Fon, topluluğun son olağan bütçesinin %10'undan hiçbir zaman az olamaz. | LPH md. 9.1.f |
| Yanlış olduğunu düşündüğünüz bir karara itiraz etme | Karardan itibaren üç ay. Karar kanuna veya yönetmeliğe aykırıysa bir yıl. | LPH md. 18.3 |
Bir masraf kararı alındı ve ben karşıydım. Ödemek zorunda mıyım?Binanın ihtiyaç duyduğu olağan bir onarım için evet, oyunuz bunu değiştirmez. Gerçek bir istisna vardır. Binanın bakımı veya güvenliği için gerekli olmayan ve üç aylık olağan aidattan fazla tutan bir iyileştirmenin bedeli, karşı oy kullanan maliklere yüklenemez. Daha sonra yapılan şeyden yararlanmak isterseniz, güncellenmiş tutar üzerinden payınızı ödersiniz. Kararın kendisinin yanlış olduğuna inanıyorsanız, itiraz etmek için üç ayınız vardır.
Topluluk, daireyi turistlere kiralamanızı engelleyebilir mi?
Evet ve 3 Nisan 2025'ten bu yana bunu yapmak için özel bir gerekçe gerekmez. Bir topluluk, maliklerin beşte üç çoğunluğuyla ve kotaların beşte üçünü temsil ederek binada turistlere kiralamayı onaylayabilir, sınırlayabilir, koşullara bağlayabilir veya yasaklayabilir. Bu değişiklikten önceki ifade daha dardı.Değişiklik geriye dönük uygulanmaz. Bu tarihten önce turizm kurallarına uygun olarak zaten kiralama yapan bir malik, söz konusu kuralların koşulları ve süre sınırları kapsamında devam edebilir. Şimdi satın alan bir kişinin korunacak böyle bir hakkı yoktur. İki durumun karıştırılmasının nedeni tam olarak budur: dairesini kiraya veren bir komşu, sizin kiralamanıza izin verileceğinin kanıtı değildir.
- Bölge ve belediye buna izin veriyor mu?Who decidesEndülüs ve belediyelerin turistlere kiralama kurallarıWhat it grantsRuhsat alınabilirIf noTopluluk ne karar verirse versin kiralama mümkün değildir.
- Taşınmaz ruhsat almaya uygun mu?Who decidesBelediyenin ruhsatlandırma düzeniWhat it grantsRuhsat alınabilirIf noHiçbir topluluk oylaması, eksik ruhsatın yerini tutamaz.
- Topluluk bunu onayladı mı veya yasaklamadı mı?Who decidesSahiplerin ve kotaların 3/5'iWhat it grantsBu binada kiralamaya izin veriliyorIf noTopluluk, aynı beşte üç çoğunlukla bunu tamamen yasaklayabilir.
Bu konudaki tutumumuz değişmedi ve bir web sayfası için bunu yumuşatmıyoruz. Kiralama satın alma nedenlerinizden biriyse, rezervasyondan önce kiralamanın mümkün olup olmadığını doğrularız. Doğrulanamıyorsa bunu size bildiririz ve bu, müşterilerimize işlemi sürdürmemelerini tavsiye etmemizin nedenlerinden biridir.
Dairemi zaten misafirlere kiralıyorum. 2025 kuralı beni durdurur mu?Kendi başına durdurmaz. Değişiklik 3 Nisan 2025'ten itibaren uygulanır ve geriye dönük değildir. Bu nedenle, bu tarihten önce turizm kurallarına uygun olarak zaten kiralama yapan bir malik, söz konusu kuralların belirlediği koşullar ve süreler kapsamında devam edebilir. Bu, korumanın taşınmaza değil bir duruma bağlı olduğu ve yeni bir alıcının bu korumayı devralmadığı anlamına gelir. Daireyi kiraya veren birinden satın alıyorsanız, onunla birlikte tam olarak neyin devredildiğini avukatınıza sorun; çünkü dürüst cevap çoğu zaman satıcının düşündüğünden daha sınırlıdır.
Çekya'dan aidatı nasıl öder ve nasıl oy kullanırsınız?
Yönetimin tahsilat yapabildiği bir hesaptan otomatik ödeme ile. Ayrıca başka bir malike veya temsilciye verilen yazılı vekâletle. Bunların her ikisi de aynı şeye bağlıdır: birinin postaları okumasına. Kat malikleri topluluğu, İspanya'daki mülkiyetin yanıt talep etmeyi sürdüren kısmıdır. Bir ödeme karşılıksız kaldığında ilk gün dramatik bir şey olmaz. Ancak durum zararsız kalmaz. Mevcut malik borçludur. Aidatı ödenmeyen bir topluluk, masrafları borçluya ait olmak üzere hızlı bir mahkeme prosedürüyle alacağını talep edebilir ve borç doğrudan taşınmaza bağlanır. Yerleşik olmayan bir kişi için gerçek risk ödemeyi reddetmek değildir. Risk, durumun farkına varmamaktır.
- Option 1Otomatik ödemeAidatın gerçekte nasıl tahsil edildiği: yönetimin tahsilat yapabildiği bir hesaptan.
- Ne işe yarar
- Aidatı otomatik öder
- Çaba
- Düşük, bir kez kurulur
- Atlanırsa risk
- Karşılıksız ödeme, tek başına en yaygın aksaklıktır
- Option 2Yazılı vekâletle oyBaşka bir malikin veya temsilcinin genel kurulda sizin adınıza oy kullanmasını sağlar.
- Ne işe yarar
- Oyunuzu kullanır
- Çaba
- Orta, toplantı başına
- Atlanırsa risk
- Siz temsil edilmezken karar kabul edilir
- Option 3Yönetimle iletişim içinde olmaBildirimlerin ve tutanakların size ulaşması için gerçekten okuduğunuz bir e-posta adresi.
- Ne işe yarar
- Sizi bilgilendirir
- Çaba
- Düşük, tek e-posta
- Atlanırsa risk
- Sorun borca dönüşene kadar farkına varmazsınız
Daireye sahip olmadan önce topluluğun hesaplarını görebilir miyim?Doğrudan değil, ancak yine de tüm belgelere ulaşabilirsiniz. Hesapları, sözleşmeleri ve tutanakları inceleme hakkı maliklere aittir ve satıcı da maliktir. Bu nedenle talep, devam etmenizin koşulu olarak yazılı biçimde satıcı aracılığıyla yapılır: bütçe, son iki genel kurul tutanağı ve yedek akçe bakiyesi. Sahip olmaya hakkı olduğu belgeleri size aktarmayan bir satıcı, topluluk veya kendisi hakkında yararlı bir bilgi vermiş olur.
Rezervasyon ücreti ödemeden önce neleri talep etmelisiniz?
Altı belge. Bunları rezervasyondan önce, hukuki inceleme sırasında değil, yazılı olarak talep edin. Bu belgeler yalnızca güvenli biçimde satın alıp alamayacağınızı değil, daireyi isteyip istemeyeceğinizi de değiştirebilir.| Talep edin | Size ne anlatır | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| Güncel yıllık bütçe | Topluluğun bu yıl kalem kalem harcadığı toplam tutar ve katılım katsayınızı uyguladığınızda size düşen pay. "Aidat ne kadar?" sorusunun tek dürüst kaynağı budur. | Dayanağında hiçbir belge bulunmayan sözlü bir aylık tutar veya iki yıl öncesine ait bir bütçe. |
| Son iki genel kurulun tutanakları | Topluluğun neleri tartıştığı: asansörü, çatıyı, havuzu, güvenlik sözleşmesini ve turistlere kiralama konusunu. Yaklaşan bir özel aidatı, ortaya çıkmadan önce görebileceğiniz yer burasıdır. | "Yönetim bunları paylaşmıyor." Bunlar maliklerin belgeleridir ve satıcı da maliktir. |
| Yedek akçe bakiyesi | Topluluğun bir sonraki onarım için parası olup olmadığı. Kanun, son olağan bütçenin %10'u kadar asgari bir tutar belirler. Eski bir asansörü olan ve tam olarak bu asgari tutarda bulunan bir topluluk size bir şey anlatıyordur. | Tarihi belirtilmeyen bir tutar veya yıllardır asgari seviyede kalan bir fon. |
| Bekleyen, kararlaştırılan veya görüşülen harç | Oylanmış bir özel aidat, satın aldığınız bir maliyettir. Görüşülmüş ancak oylanmamış bir özel aidat ise muhtemelen satın aldığınız bir maliyettir ve hâlâ alıcı olduğunuz sürece müzakere edilebilir. | Sessizlik. Tutanaklar çapraz kontroldür; bu nedenle bu listede yer alırlar. |
| Tüzük ve iç yönetmelik | Neleri yapıp yapamayacağınız: kiralama, evcil hayvanlar, teras camla kapatma, tenteler, otopark ve özel alanın nerede sona erdiği. Tüzükler ulusal hukuktan daha katı olabilir ve çoğu zaman da öyledir. | "Genel kurallar geçerlidir." Genel bir kural yoktur. Her site kendi kurallarını yazar. |
| Borç durumunu gösteren belge | Daireyle ilgili borcun yöneticiden teyidi. Avukatınız bunu satışın tamamlanmasından önce talep eder ve başka birinin borçlarının size kalmasını önleyen belge budur. | Yöneticiden alınan belge yerine satıcının verdiği güvence. |
Aynı fiyata iki daire, biri düşük, diğeri yüksek aidatlı
Bu bir formalite değil, gerçek bir seçimdir ve iki sütundan hiçbiri doğru cevap değildir. Önemli olan, hangisini seçtiğinizi bilmektir.| Daha düşük aidat | Daha yüksek aidat | |
|---|---|---|
| Ödemenizin karşılığı | Havuz, bahçeler ve aydınlatma. Bazen bir asansör. | Görevli bulunan bir giriş, ısıtmalı havuz, resepsiyon, olgunlaşmış bahçeler, birkaç asansör ve bazen bir spor salonu. |
| On yıllık maliyet | Öngörülebilir ve düşük. Yıllık bütçenizde unutabileceğiniz kalemdir. | On yıl içinde on binlerce avro. Bazı mülk sahipleri için buna değer, ancak her mülk sahibi bunu fark eder. |
| Aylarca boş bırakmak | Aidat yine de işlemeye devam eder ve siz yokken bakımı yapılan şeyler azalır. | Aidat yine de işlemeye devam eder ve satın aldığınız şey, siz yokken orada birilerinin bulunmasıdır. Yılda üç kez gelen bir mülk sahibi için asıl gerekçe budur. |
| Misafirlere kiralamak | Fotoğraflanacak daha az tesis ve havuz ile güvenlik üzerinden rekabet eden bir pazarda daha düşük gecelik ücret. | Site kiralamaya izin veriyorsa kiralamak ve bir ücret belirlemeyi gerekçelendirmek daha kolaydır. Bu izin, aidatın miktarıyla bağlantılı değildir. |
| Olağanüstü aidat riski | Göründüğünden daha yüksek. Küçük, rezervi sınırlı ve asansörü eski bir sitenin bir onarım masrafını karşılayacak yeri yoktur. | Genellikle daha düşüktür, çünkü rezerv daha büyüktür ve bakım süreklidir. Genellikle, ancak her zaman değil: rezerv bakiyesini isteyin. |
| Yeniden satış | Düşük aidat, maliyet konusunda hassas bir alıcı için gerçek bir satış avantajıdır, bakımsız bir bina ise değildir. | Bakımlı bir konut projesi kendini satar; sınırlı rezervle yaklaşan bir olağanüstü aidat ise bu tabloda satılması en zor unsurdur. |
Bir site toplantısı bir satın alma kararını belirledi
Müşteriye satın alma işlemini tamamlamamasını tavsiye ettiğimiz dört işlemden biri tam olarak bu konuyla ilgiliydi. Daire uygundu, bütçe uygundu, kiraya vermek planın bir parçasıydı ve rezervasyon kaporası zaten ödenmişti. Kararı belirleyen, müşterinin yapılacağından haberdar olmadığı bir toplantının gündem maddesiydi. İlerlemek yerine oylamayı bekledik. Oylama, satın alma amacına izin vermedi ve kapora iade edildi.Vaka, dördünü birden ele alan sayfada ayrıntılı olarak yazılmıştır ve burada kısa biçimde tekrarlanmamıştır.
Bu, binanızın nasıl işlediğini değil, hukukun nasıl işlediğini anlatır
Bu, İspanyol site hukukunun nasıl işlediğine dair genel bilgidir. 17 Ağustos 2026 itibarıyla günceldir ve başka bir rehberden kopyalanmamış, kaynak metne dayanmaktadır. Binanız hakkında hukuki danışmanlık değildir. Belirli bir sitenin tüzükleri ulusal hukuktan daha katı olabilir. Kanunun kendisi birçok kez değiştirilmiştir ve yine değiştirilecektir. Herhangi bir konuda karar veren tek belgeler, satın aldığınız daireye eklenmiş olanlardır. Bağımsız bir avukat, taahhütte bulunmadan önce bunları inceler ve sizi vazgeçirmeye çalıştığımız şey bu incelemenin bir formalite olduğu değildir.Ayrıca sitenizi yönetmiyoruz, yönetim kurulunda yer almıyoruz ve sizin adınıza oy kullanmıyoruz. Yaptığımız şey, yukarıdaki altı belgeyi rezervasyondan sonra değil, önce önünüze getirmek ve okuduklarımızın satın almamak için bir neden olduğu durumlarda bunu açıkça söylemektir. İlgili iki konu özellikle başka bir yere aittir: yerel emlak vergisi ve mukim olmayanların beyanı dahil olmak üzere yıllık toplam fatura ve önceki bir mülk sahibinin borç bırakması halinde ne olduğu. Her ikisinin de kendine ait sayfası vardır ve her ikisi de bizim tarafımızdan değil, avukat tarafından kontrol edilir.Bu rakamlar hakkında son bir dürüst not. 900 ile 6.000 € arasındaki aralık, bir daire için yayımladığımız kendi rakamımızdır ve geniştir, çünkü gerçeklik de geniş bir aralıkta değişir. Kataloğumuzda mülk bazında aidat verileri var, ancak bunları henüz okuyabileceğiniz bir dağılıma dönüştürmedik. Dolayısıyla burada alacağınız şey, sabit bir gerçekmiş gibi sunulan bir ortalama değil, bir aralık ve bu aralığı değiştiren unsurların açıklamasıdır.
Site aidatları hakkında sıkça sorulan sorular
- Site aidatı pazarlığa açık mı?
- Aidatın kendisi hayır. Bu, malikler tarafından onaylanan bir bütçedeki payınızdır ve bu pay, binanın tapu senedinde sabittir. Pazarlık konusu olan, bir masraf ortaya çıktığında satın alma bedelidir. Oylanmış bir ek ödeme veya tutanaklarda görüşüldüğü görülen bir onarım, kararınızı hâlâ verirken masaya koyabileceğiniz bir tutardır. Satışın tamamlanmasından sonra ise bu sadece sizin faturanızdır.
- Malikler topluluğu benden onay almadan aidatı artırabilir mi?
- Aidatı sizin onayınız olmadan artırabilir, ancak maliklere danışmadan bunu yapamaz. Bütçe her yıl genel kurula sunulur ve maliklerin çoğunluğunu temsil eden maliklerin çoğunluğuyla kabul edilir. Bu nedenle siz karşı oy kullansanız da veya Çekya'da bulunup hiç oy kullanmasanız da aidat artabilir. Bildirimi almanızın toplantıya katılmak kadar önemli olmasının nedeni budur. E-postayı okuyup okumamanızdan bağımsız olarak toplantı yapılır.
- Aidat payım nasıl hesaplanır?
- Binanın tapu senedinde yazılı olan katılım payından. Bu pay, kullandığınız veya ödediğiniz miktara göre değil, dairenizin alanına ve binadaki konumuna göre belirlenir. Yüzde olarak gösterilir. Olağan bütçe ve her türlü ek ödeme için geçerlidir ve tüm maliklerin onayı olmadan değiştirilemez. Dolayısıyla satın almadan önce ödeyeceğiniz aidatı bilebilirsiniz: topluluk bütçesi, bir belgede yazılı olan sayıyla çarpılır.
- Yüksek bir topluluk aidatı daireyi satmayı zorlaştırır mı?
- Tek başına hayır. Bu sahildeki alıcılar havuz ve giriş kapısı için ödeme yapmayı bekler. Rezerv fonu sağlıklı olan, iyi yönetilen bir siteyi satmak, onarımları ertelemiş ucuz bir siteyi satmaktan daha kolaydır. Gerçekten satılması zor olan birleşim şudur: yüksek aidat, yetersiz rezerv ve tutanaklarda görünen bir ek ödeme. Bir sonraki alıcı açısından bu, devralacağı bir fatura gibi görünür ve bu değerlendirme doğru olur.
- Site dışındaki bir villanın sahip olma maliyeti daha mı düşüktür?
- Bu tek kalem açısından evet. Toplamda ise genellikle hayır. Site olmadığında aidat da olmaz, ancak ortak havuz bakımı, ortak bahçıvan ve ortak sigorta da olmaz. Kendi havuzunuz, bahçeniz, güvenliğiniz ve onarımlarınız için tam ücret ödersiniz; masraflar iki yüz daire arasında bölünmez. Hangisinin daha ucuz olduğu tamamen taşınmaza bağlıdır; bu, karşılaştırmanın diğer tüm unsurları için de geçerli olan aynı cevaptır.
