IBI nedir ve her yıl gerçekten ne kadar ödeyeceksiniz?
30 saniyede
IBI, yerleşik olmayanlar ve boş mülkler dahil her mal sahibinden, her belediye meclisinin belirlediği oranın kadastro değeriyle çarpılmasıyla alınır. Bu oran büyük belediyelerde yüzde 1,3'e kadar olmak üzere yüzde 0,4 ile 1,1 arasındadır. Costa del Sol için tek bir oran yoktur.
IBI tam olarak nedir ve bunu kim ödemek zorundadır?
IBI, yani Impuesto sobre Bienes Inmuebles, İspanya'nın yıllık belediye emlak vergisidir. Mülkün bulunduğu yerdeki belediye meclisi tarafından, istisnasız olarak her mal sahibinden her yıl alınır. O yıl İspanya'ya hiç ayak basmayan yerleşik olmayanlar da bu vergiyi öder. Boş bir arsanın sahipleri de vergiyi öder. Yabancıların mülk sahibi olması veya bir mülkün boş durması için muafiyet yoktur.Costa del Sol'daki birçok belediye meclisi vergiyi doğrudan tahsil etmez. Bunun yerine tahsilatı, il düzeyinde faaliyet gösteren bir tahsilat kurumu olan Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga'ya devreder.
Gerçek IBI faturanız nasıl hesaplanır?
IBI, kadastro değerinin belediye oranı olan tipo de gravamen ile çarpılmasıdır. Kadastro değeri, piyasa fiyatı veya gerçekten ödediğiniz bedel değil, devletin tapu sicili kurumu olan Catastro tarafından belirlenen idari bir değerdir. Genellikle piyasa değerinin oldukça altındadır ve belediye bazında yalnızca dönemsel olarak güncellenir. Marbella'nın son kapsamlı kadastro incelemesi 2012 tarihli olduğundan, buradaki değerlemeler gerçek piyasanın on yılı aşkın süre gerisinde kalabilir.Oranın kendisi, her belediye tarafından yasal olarak belirlenmiş ulusal aralık içinde yıllık olarak belirlenir: kentsel mülkler için yüzde 0,4 asgari oran ve yüzde 1,1 genel azami oran uygulanır; 100.000'den fazla nüfusa sahip belediyelerde bu oran yüzde 1,3'e yükselir. Tamamen farklı belediyelerde bulunan iki aynı villa, farklı oranlar ve güncelliğini yitirmiş olabilecek farklı kadastro değerlemeleri nedeniyle yalnızca bu sebeple çok farklı IBI faturalarına sahip olabilir.
| Benahavis, yasal asgari oranKadastro değerinin yüzde 0,4'ü | 600 € |
|---|---|
| MijasKadastro değerinin yüzde 0,483'ü | 725 € |
| MarbellaKadastro değerinin yüzde 0,65'i | 975 € |
Gerçek IBI oranı belediye belediye nedir?
Tek bir "Costa del Sol IBI oranı" yoktur. Oran belediye belediye kontrol edilmelidir ve aralık yasal tabandan başlayarak yukarı doğru değişir.
| Belediye | Kentsel IBI oranı | Not |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | En az 2012'den beri sabit kaldığı doğrulanan yasal taban. Kırsal alan %0,6, BICES %1. |
| San Roque | 0.47% | Sotogrande, Alcaidesa ve San Roque kent merkezini kapsar. Aynı oran kırsal arazi için de geçerlidir. |
| Mijas | 0.483% | 2026 Ministerio de Hacienda verilerine göre. Kırsal alan %0,63, BICES %1,3. |
| Marbella | 0.65% | Resmî verilere atıfta bulunan bir derleyicideki güncel oran; sabit bir oran yerine mevcut rakam olarak değerlendirin. |
Estepona, kendi koşullarıyla ayrı ve doğrulanmış bir durumdur: belediye, 2026 yılı için etkin IBI faturasını ortalama yaklaşık %20 oranında düşürmüştür, ancak bu yalnızca yerel olarak empadronado olarak kayıtlı malikler için geçerlidir. Yerleşik olmayan bir malik böyle bir indirim görmemiş ve 2025'te ödediğine çok yakın bir tutar ödemiştir. İndirim, 37.988 makbuz genelinde toplam 6,1 milyon avroya ulaşmıştır ve tipik bir dairenin oradaki yıllık IBI tutarı birkaç yüz avro olarak belirtilmektedir; dolayısıyla %20'lik indirim hayatı değiştirecek bir meblağdan çok, iyi bir akşam yemeği fiyatı kadardır. Fuengirola ise daha önce kayıtlı turistik kiralama mülklerinin yararlandığı %30'luk IBI indirimini kaldırmakta ve atık vergisi bakımından da bu mülkleri ticari olarak yeniden sınıflandırmaktadır. Bu durum, özellikle oradan kira geliri elde etmek isteyen bir alıcı için gerçek bir maliyet artışıdır.
IBI'nin vadesi gerçekten ne zaman gelir ve ödemeyi kaçırırsanız ne olur?
IBI, her yıl belediye tarafından veya Costa del Sol bölgesindeki birçok belediye için onların adına PRP Malaga tarafından tahakkuk ettirilir ve tahsil edilir. Tek bir evrensel ödeme dönemi tarihi yoktur: bu tarih gerçekten de ilgili belediyenin hangi tahsilat kurumunu kullandığına bağlıdır. Uygulamada, genellikle yılın ikinci yarısına denk gelen ve bazen bölünen bir veya iki yıllık ödeme dönemi bekleyin ve kesin tarihleri satın alma sırasında doğrudan mülkün bağlı olduğu belediyeden veya PRP Malaga'dan teyit edin.
| Eğer... | Ne olur? | Ne yapmalı |
|---|---|---|
| Otomatik ödeme ile zamanında öde | Birçok belediye, her belediyenin kendi yönetmeliğiyle belirlenen küçük bir indirim uygulayarak bunu teşvik eder. | Satın alma sırasında bir İspanyol hesabından domiciliacion bancaria talimatı verin. |
| Gönüllü ödeme süresini kaçırın | Ödeme ne kadar gecikirse %5 ile %20 arasında değişen bir ek ücret, recargo, uygulanır. | Fark eder etmez ödeyin; daha fazla gecikmesine izin vermeyin. |
| Uzun süre ödemeden bırakın | Yetkili makam, mülke veya malikin banka hesabına karşı resmî bir embargo, haciz işlemi başlatabilir. | İspanyol vergi makamlarından gelen her mektubu, yurt dışından gönderilmiş olsa bile acil kabul edin. |
Yerleşik olmayan bir malik için otomatik ödeme, hem küçük bir oranda tasarruf etmenin hem de kâğıt bildirim almadığınız bir ödeme dönemini kaçırma yönündeki gerçek riski ortadan kaldırmanın büyük olasılıkla en kolay yoludur.
IBI ile birlikte başka hangi küçük ve düzenli maliyetler gelir?
Çoğu belediye, belediyeye ve mülk türüne bağlı olarak genellikle yıllık 50 ile 180 avro arasında değişen, atık toplama vergisi, tasa de basura, adıyla ayrı bir yıllık ücret alır. Bazı belediyelerde bu ücret IBI faturasına dahil edilir; diğerlerinde, bazen belediye yerine su şirketi aracılığıyla, ayrı olarak faturalandırılır. Bu durum belediyeye göre değişir ve kıyı genelinde aynı olduğu varsayılmak yerine yerel olarak kontrol edilmelidir.Mülkü kiraya vermeyen yerleşik olmayan bir malik, İspanya'da hâlâ mülk sahibi olmaktan varsayımsal bir gelir elde ediyor kabul edilir ve ayrı bir beyanname aracılığıyla kadastro değerinin küçük bir yüzdesi üzerinden yıllık olarak vergilendirilir; bu beyanname Modelo 210'dur. Mülk bunun yerine kiraya verilirse, kira gelirinin kendisi AB ve AEA sakinleri için IBI dahil indirilebilir giderler düşüldükten sonra net %19 oranında veya AB dışındaki sakinler için herhangi bir indirim olmaksızın brüt %24 oranında vergilendirilir. Bu gelir de Modelo 210 aracılığıyla beyan edilir ve izleyen yılın 1-20 Ocak tarihleri arasında ödenir.Site aidatları, cuota de comunidad, bir comunidad de propietarios içindeki herhangi bir mülk için neredeyse evrensel bir maliyettir ve sunulan olanakların düzeyine göre büyük ölçüde değişir. Kaynağın Sotogrande araştırmasında, özellikle oradaki bir daire için yıllık 1.500 ile 4.000 avro arasında bir tutar belirtilmektedir; bu rakam kıyı geneli için geçerli bir tutar olarak değerlendirilmemelidir.
Aynı IBI makbuzu neden iki farklı vergi hesaplamasını etkiler?
IBI yalnızca bağımsız bir yıllık ödeme değildir. Mülkü kiraya veren AB'de yerleşik bir malik için İspanya kira geliri vergisinden düşülebilen bir giderdir ve mülkü kiraya vermeyen bir malikin varsayılan gelir hesaplamasına dahil edilen unsurlardan biridir. Bir alıcının bütçesinde tek kalem olarak yer alan aynı yıllık IBI tutarı, fark edilmeden iki başka vergi kalemini de etkiler: kira geliri elde eden malikin vergilendirilebilir kârını azaltır, ancak mülkü yalnızca ikinci konut olarak tutan malik için böyle bir mahsup etkisi yaratmaz. Bir mülkü kiraya vermeye veya yalnızca kendi kullanımınızda tutmaya karar vermeden önce bunu açıkça bilmenizde fayda vardır; çünkü aynı IBI ödemesine uygulanan vergi işlemi bu iki seçenekte önemli ölçüde farklıdır.
Satın almadan önce bir mülkün IBI'si hakkında neleri teyit etmelisiniz?
Satışın tamamlanmasından önce, ilk fatura gelmeden avukatınızla netleştirmeniz gereken altı konu.| Hazır edin | Neden önemli | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| Sahil genelindeki ortalama değil, ilgili belediyenin güncel kentsel IBI oranı | Yasal alt sınır %0,4'tür ve her belediye kendi oranını %1,1'e, daha büyük belediyelerde ise %1,3'e kadar belirler. | "Burada IBI genellikle yüzde yarım civarındadır," diyerek gerçek belediyenin adını vermemek. |
| Mülkün kendi kadastro değeri ve son değerleme yılı | Hem IBI hem de yerleşik olmayanların varsayılan gelir vergisi, gerçekte ödediğiniz fiyata değil bu rakama dayanır. | Kadastro değerinin satış fiyatını yansıttığını varsaymak. |
| Çöp toplama ücretinin IBI faturasına dahil edilmesi veya ayrıca faturalandırılması | Bu durum belediyeye göre değişir ve ücret bazen belediye yerine su faturası üzerinden tahsil edilir. | Yalnızca IBI için bütçe ayırıp ikinci bir faturayla karşılaşmak. |
| Faturayı gerçekte kim tahsil ediyor: belediyenin kendisi mi, yoksa PRP Malaga mı? | Bir başvurunun veya gecikmiş ödeme sorununun gerçekte nerede çözüleceğini bu belirler. | Yanlış ofisi arayıp ek ücret birikirken zaman kaybetmek. |
| İspanya'daki bir hesaptan verilen otomatik ödeme talimatı | Bu, yerleşik olmayan bir malikin kâğıt bildirimi hiç görmediği bir ödeme süresini kaçırmamasını sağlayan pratik yoldur ve küçük bir indirim de sağlayabilir. | Prag veya Varşova adresine zamanında ulaşmayan postaya güvenmek. |
| Belediyenin güncel olarak empadronado olanlara sunduğu özel indirim | Estepona'nın 2026 yılında uyguladığı yaklaşık yüzde 20'lik indirim yalnızca yerel olarak kayıtlı maliklere uygulandı, belediyedeki her malike değil. | İlan edilen bir indirim oranının yerleşik olmayan biri olarak sizin için de geçerli olduğunu varsaymak. |
Bu rakamlar hakkında kesinleşmemiş noktalar
Estepona, Fuengirola ve Malaga şehrinin güncel kesin kentsel IBI oranlarının, Benahavis, San Roque ve Mijas için resmi bir oran tablosuyla yapılan kontrolün aksine, birincil bir kaynaktan, yani Hacienda tablosundan veya belediyenin kendi mali düzenlemesinden yeniden teyit edilmesi gerekir. Bu oranlar, bir toplayıcının tahmini olarak yayımlanmak yerine yukarıdaki belediye bazlı tablonun dışında bırakılmıştır.IBI ödemesi için tüm ülkede geçerli tek bir dönem tarihi yoktur. Ödemeyi hangi kurumun tahsil ettiğine, belediyenin kendisine, PRP Malaga'ya veya başka bir il kurumuna göre tarihler gerçekten değişir. Bu nedenle sahil genelinde geçerli bir tarih varsaymak yerine satın alma sırasında belirli ayları mülkün kendi belediyesinden teyit edin.Bu incelemede kadastro değeri revizyon yılı yalnızca Marbella için, 2012 olarak teyit edilmiştir. Başka bir yerdeki alıcı, hem IBI'nin hem de varsayılan gelir vergisi matrahının hesaplanmasında kullanıldığı için avukatına ilgili mülkün özel kadastro referans değerini ve kendi revizyon yılını buldurtmalıdır.Varsayılan gelir için kesin %1,1 veya %2 eşik kuralı ile adı geçen her Costa del Sol belediyesi için özel otomatik ödeme indirimi oranı veya taksit planı, bu incelemede her belediyenin güncel kendi düzenlemesine göre bağımsız olarak yeniden doğrulanmamıştır.
IBI vergisi hakkında en sık sorulan sorular
- Tüm Costa del Sol için bütçe hazırlarken kullanabileceğim tek bir IBI oranı var mı?
- Hayır. Oranlar yasal %0,4 alt sınırından genel %1,1 üst sınırına, 100.000'den fazla nüfusa sahip belediyelerde ise %1,3'e kadar değişir ve her belediye kendi oranını belirler. Her zaman sahil genelinde ortalama almak yerine belirli belediyenin adını belirtin.
- Mülk tüm yıl boş kalırsa IBI ödemesi durur mu?
- Hayır. Kullanım durumuna bakılmaksızın her malikten tahsil edilir ve boş duran bir mülk için muafiyet yoktur.
- IBI herhangi bir şeyden düşülebilir mi?
- Evet, mülkü kiraya verirseniz: IBI, AB veya AEA'da yerleşik bir kişinin kira geliri vergisinden düşülebilen giderlerden biridir. Mülkü yalnızca ikinci konut olarak tutarsanız IBI'nin böyle bir mahsup etkisi yoktur; yalnızca yıllık bir giderdir ve mülkü kiraya vermeyen bir malikin ayrı varsayılan gelir hesaplamasına da dahil edilir.
- Yurt dışında yaşadığım için ödemeyi unutur ve hiç ödemezsem ne olur?
- Ödemenin ne kadar geciktiğine bağlı olarak %5 ila %20 arasında ek ücret uygulanır ve uzun süre ödeme yapılmaması, mülke veya banka hesabınıza yönelik resmi bir haciz işleminin başlatılmasına yol açabilir. Satın alma sırasında bir İspanya hesabından otomatik ödeme talimatı vermek, tam olarak bu risk için pratik çözümdür.