Lejet e rinovimit në Spanjë: Kur nevojitet Licencia de Obra?
Në 30 sekonda
Çdo rinovim spanjoll që prek strukturën, fasadën ose sipërfaqen e ndërtuar kërkon licencë për punime të mëdha, licencia de obra mayor, me projekt të nënshkruar nga arkitekti, para fillimit të punimeve. Punimet thjesht kozmetike, të njëjta me gjendjen ekzistuese, zakonisht kërkojnë vetëm una comunicacion previa të thjeshtë. Nëse nuk merret leja që kërkonin realisht punimet, problemi nuk mbetet te personi që i ka ndërtuar. Si pronar i ri, ju e trashëgoni atë.
A është rinovimi juaj obra menor apo obra mayor?
Spanja i ndan punimet e rinovimit në dy nivele licencimi dhe niveli që zbatohet përcakton gjithçka tjetër: kush mund ta paraqesë kërkesën, nëse duhet ta nënshkruajë një arkitekt dhe sa kohë zgjat procedura. Një licencë për obra menor mbulon punime kozmetike ose mirëmbajtjeje: shtrimin e pllakave të reja, lyerjen, zëvendësimin e banjës dhe ndryshime të ngjashme që mbeten brenda mureve ekzistuese. Një licencë për obra mayor mbulon ndryshime strukturore, zgjerime, ndërtimin e një pishine ose ndryshimin e përdorimit dhe kërkon një projekt të plotë, të përgatitur dhe të nënshkruar nga një arkitekt, përpara se bashkia ta shqyrtojë atë.Testi praktik është i thjeshtë për t'u shpjeguar, edhe kur dokumentacioni nuk është i tillë: a prek punimi ndonjë element strukturor, si një mur mbajtës, mbështjellësin e ndërtesës ose çatinë? A ndryshon sipërfaqen e ndërtuar? A ndryshon mënyrën se si hapësira përdoret ligjërisht? Një përgjigje po për cilëndo prej këtyre ju vendos në kategorinë obra mayor. Një përgjigje e qartë jo, për një ndryshim thjesht kozmetik dhe të njëjtë me origjinalin brenda mureve ekzistuese, zakonisht nënkupton obra menor dhe në shumë bashki mund të trajtohet përmes një njoftimi paraprak, pra një njoftimi të thjeshtë në bashki, në vend të një kërkese të plotë për licencë dhe pritjes për miratim.
| Obra menorPunime kozmetike, njësoj | Obra mayorStrukturore, zgjerim, pishinë | |
|---|---|---|
| Prek strukturën, fasadën ose sipërfaqen e dyshemesë | Jo | Po |
| Kush e nënshkruan projektin | Pronari ose një gestor, zakonisht nuk nevojitet arkitekt | Një arkitekt, pothuajse gjithmonë |
| Si të aplikoni | Njoftim paraprak, në shumë bashki | Kërkesë formale për licencë obra de obra |
| Shqyrtimi nga bashkia | Një kontroll i thjeshtë, jo shqyrtim i plotë i licencës | Shqyrtim i plotë teknik para fillimit të punimeve |
Burimet
A mund të nisë një rinovim si obra menor dhe të kthehet në obra mayor gjatë punimeve?Po dhe kjo është një mënyrë e zakonshme se si pronarët përfundojnë me punime pa licencë, pa dashje dhe jo me qëllim. Nëse objekti i punimeve zgjerohet dhe prek një element strukturor, fasadën ose sipërfaqen e dyshemesë, projekti ka kaluar në kategorinë obra mayor dhe kërkon licencën e vet të nënshkruar nga arkitekti, edhe nëse njoftimi fillestar ishte paraqitur saktë për objektin më të kufizuar me të cilin nisët.
Sa kushton në të vërtetë një licencë obra de obra në Spanjë?
Një njoftim ose licencë për obra menor zakonisht kushton nga 200 deri në 800 euro, plus ICIO, taksa bashkiake e ndërtimit, e cila zakonisht llogaritet në masën 3 deri në 4 për qind të buxhetit të deklaruar të punimeve. Tarifa e licencës për obra mayor zakonisht vlerësohet rreth 3 deri në 3,5 për qind të buxhetit të referencës të deklaruar në projektin e vetë arkitektit dhe kjo përqindje i shtohet tarifës së veçantë të projektimit të arkitektit, nuk e zëvendëson atë.Në kërkimin për këtë faqe nuk u gjet asnjë tarifar i vetëm dhe aktual për një bashki të caktuar të Costa del Sol, për shembull rregullorja e vetë Marbella-s krahasuar me atë të Estepona-s. Shumat më poshtë janë të përgjithshme dhe të përmbledhura, jo tabela e publikuar e një bashkie të vetme, ndaj trajtojini si vlerë orientuese për planifikim dhe merrni një ofertë të saktë nga bashkia përkatëse, arkitekti ose gestor-i juaj përpara se të përcaktoni buxhetin e rinovimit.
| Tarifa e licencës ose njoftimit për obra menorTarifë fikse e përcaktuar nga bashkia | 200-800 € |
|---|---|
| Taksa e ndërtimit ICIO, për obra menor ose mayor3-4% e buxhetit të deklaruar të punimeve | 3-4% e buxhetit |
| Tarifë leje për punime madhore~3-3.5% e buxhetit referues | ~3-3.5% e buxhetit |
Për t'i krahasuar këto përqindje me një shifër reale: një rinovim banjoje dhe kuzhine me vlerë 50.000 euro, pa ndryshime strukturore, një rast i qartë i punëve të vogla, kushton afërsisht 200 deri në 800 euro tarifë, plus rreth 1.500 deri në 2.000 euro ICIO, për një kosto totale të lejes prej rreth 1.700 deri në 2.800 euro. Një zgjerim vile me vlerë 300.000 euro, me një pishinë të re, një rast i qartë i punëve madhore, do të kishte vetëm tarifë licence rreth 9.000 deri në 10.500 euro, pa përfshirë tarifën e projektimit të arkitektit dhe afatin prej disa muajsh në seksionin vijues. Të dyja shifrat janë ndërtuar nga intervalet e përgjithshme të përqindjeve më sipër, vetëm për ilustrim, dhe nuk janë marrë nga fatura faktike e një projekti të caktuar.
Sa kohë duhet që të miratohet leja e rinovimit?
Dy burime të pavarura dhanë intervale të ndryshme kohore për të njëjtat dy kategori, ndaj kjo faqe paraqet shtrirjen e intervalit në vend që të imponojë një shifër të vetme me saktësi të rreme. Konsiderojeni skajin më të shpejtë të cilitdo interval si një skenar optimist, jo si premtim: shpejtësia me të cilën bashkia e përpunon realisht një aplikim varet nga ngarkesa e saj e punës dhe nga plotësia e dokumentacionit të dorëzuar.
Java 0~8 muaj
- Punë të vogla, interval real2 deri në 12 javë
- Punë madhore, interval real2 deri në 8 muaj
| Burimi | Obra menor | Obra mayor |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 deri në 6 javë | 2 deri në 6 muaj, sipas kompleksitetit dhe bashkisë |
| TerretaSpain | 1 deri në 3 muaj | 3 deri në 6 muaj, ndonjëherë deri në 8 muaj |
| Interval real për planifikim | 2 deri në 12 javë | 2 deri në 8 muaj |
A duhet edhe bashkësia e pronarëve ta miratojë punën?
Leja e bashkisë nuk është miratimi i vetëm që mund t'i nevojitet një rinovimi. Kur një pronë ndodhet brenda një comunidad pronarësh, në një pallat apartamentesh ose në një kompleks të rrethuar me elemente të përbashkëta, ligji spanjoll i konsideron fasadën, elementet strukturore të ndërtesës dhe pjesët e tjera të përbashkëta si pronë të komunitetit në tërësi, edhe pse ju keni titull të plotë mbi njësinë tuaj. Puna që është plotësisht e ligjshme nga këndvështrimi i bashkisë mund të kërkojë ende autorizimin e vetë komunitetit nëse prek një prej këtyre elementeve të përbashkëta.
- Instalimi i njësive të ajrit të kondicionuar në një mur të jashtëm të dukshëmVetë muri është element i përbashkët sipas ligjit spanjoll, ndaj fakti që bashkia nuk ka kundërshtim nuk e zgjidh i vetëm këtë çështje.
- Mbyllja e një ballkoni ose tarraceKjo ndryshon pamjen e jashtme të ndërtesës, mbi të cilën ka të drejtë të shprehet komuniteti, jo vetëm pronari individual.
- Ndryshimi i dritareve ose grilave të jashtmeNgjyra, materiali dhe forma shpesh përcaktohen nga rregullat e vetë komunitetit, një çështje e veçantë nga çdo gjë që kontrollon bashkia.
- Çdo ndryshim tjetër në konfigurimin e jashtëm të ndërtesësNëse prek fasadën, një element strukturor ose një pjesë tjetër të përbashkët, merrni autorizimin e komunitetit para se të filloni, jo më pas.
Kalimi pa e kryer këtë hap përbën një rrezik real, të trajtuar në gjykatë, jo një rrezik teorik. Komuniteti mund të ngrejë padi për kthimin e punimeve në gjendjen e mëparshme edhe pasi ato të kenë përfunduar, dhe gjyqtari mund ta urdhërojë pronarin të rivendosë gjendjen fillestare dhe të paguajë kostot përkatëse. Marrja e votës së komunitetit, me shumicën që përcaktojnë statutet e tij për këtë lloj ndryshimi, është një hap i veçantë nga leja e bashkisë: një miratim nuk e zëvendëson tjetrin.
Burimet
Nëse bashkia ime miraton licencën, a mbulon kjo edhe pëlqimin e komunitetit?Jo. Këto janë dy miratime të veçanta nga dy organe të veçanta dhe posedimi i njërit nuk e zëvendëson tjetrin. Leja e bashkisë mbulon rregullat e planifikimit, ndërsa vota e komunitetit mbulon vetë ndërtesën e përbashkët. Merrini të dyja para se të prekni diçka që arrin në pjesën e jashtme ose në një element strukturor.
Kush aplikon realisht për lejen: ju apo një arkitekt?
Kush e dorëzon aplikimin dhe çfarë duhet t'i bashkëngjitet atij varet tërësisht nga kategoria në të cilën përfshihet rinovimi juaj.
| Kategoria | Kush e paraqet | Çfarë paraqitet |
|---|---|---|
| Obra menor | Shpesh vetë pronari ose një gestor që vepron në emër të tij | Një njoftim paraprak në bashki. Për këtë lloj pune zakonisht nuk kërkohet një projekt i nënshkruar nga arkitekti. |
| Obra mayor | Një teknik i kualifikuar, pothuajse gjithmonë arkitekt, ndonjëherë një aparejador për punime më të kufizuara | Një projekt i nënshkruar, relacion teknik, plane dhe llogaritje strukturore sipas rastit, të shqyrtuara nga departamenti i urbanistikës së bashkisë përpara dhënies së lejes. |
Çfarë ndodh nëse punimet e rinovimit nuk janë lejuar kurrë ligjërisht?
Kjo është pjesa më e rëndësishme, pavarësisht nëse po planifikoni vetë një rinovim apo po shqyrtoni një pronë të dorës së dytë që mund të ketë punime të kryera nga pronari i mëparshëm. Çdo ndërtim i kryer pa lejen që kërkonte realisht lloji i punimeve, çdo ndryshim i nivelit të punimeve të mëdha i kryer me një njoftim për punime të vogla, ose pa asnjë procedurë lejeje, përbën shkelje urbanistike. Kjo vlen pavarësisht nëse punimi i përfunduar duket në rregull.Punimet e paligjshme ose pa leje nuk mund të pasqyrohen në mënyrë të vlefshme në Regjistrin e Pasurive të Paluajtshme ose në aktin e pronësisë, duke krijuar mospërputhje midis gjendjes fizike të pronës dhe përshkrimit të saj ligjor të regjistruar. Bankat japin kredi mbi bazën e këtij përshkrimi të regjistruar, ndaj mospërputhja është pikërisht ajo që mund të vështirësojë ose bllokojë një hipotekë për një pronë të dorës së dytë dhe që e frenon një blerës të kujdesshëm.
- Më i kushtueshmiNjë pronë e dorës së dytë ka punime rinovimi që duken të përfunduara dhe të banuaraPunimet e kryera përtej asaj që lejonte leja, ose pa asnjë procedurë lejeje, përbëjnë shkelje urbanistike pavarësisht nëse duken në rregull.What to do insteadKërkojini avokatit tuaj të kontrollojë lejen e punimeve kundrejt asaj që është ndërtuar realisht, përpara se të nënshkruani ndonjë dokument.
- Më i kushtueshmi"Është punimi i paligjshëm i pronarit të mëparshëm, jo i imi"Përgjegjësia për legalizimin e tij, ose përballimi i pasojave të moslegalizimit, i kalon pronarit të ri në momentin kur akti i pronësisë kalon në duar të tjera. Ajo nuk zhduket me ndryshimin e pronësisë.What to do insteadPërfshijeni rrezikun në ofertë ose hiqni dorë, në vend që të supozoni se ai mbetet te shitësi.
- Kushtueshëm nëse humbetKanë kaluar vite pa asnjë veprim nga bashkiaKjo mund të ketë rëndësi, por vetëm pas përfundimit të një afati të përgjithshëm parashkrimi, të përshkruar si rreth katër vjet dhe që kuptohet se ndryshon sipas komunitetit autonom. Kjo ndryshon kompetencën e vetë bashkisë për të vendosur sanksione, jo problemin e hipotekës ose të pronës së dorës së dytë që mospërputhja në regjistër shkakton tashmë.What to do insteadMerrni nga vetë bashkia një konfirmim me shkrim për statusin e pronës, jo vetëm fjalën e shitësit se askush nuk e ka ngritur ndonjëherë këtë çështje.
Kur punimet e kryera përputhen plotësisht me rregullat aktuale të planifikimit për parcelën, ato ndonjëherë mund të legalizohen pas përfundimit, duke paraqitur një projekt legalizimi përmes një tekniku të kualifikuar. Kjo nuk do të thotë automatikisht se gjithçka ka humbur, por varet tërësisht nga fakti nëse punimet sipas gjendjes së ndërtuar përputhen me kërkesat e një aplikimi të rregullt, dhe formalizimi pas përfundimit kushton kohë dhe para reale, në vend që të kryhej paraprakisht. Një dokument tjetër i lidhur, por i veçantë, për të cilin ia vlen të pyesni për çdo pronë të dorës së dytë është licencia de primera ocupación, e cila konfirmon se ndërtesa e ndërtuar përputhet me atë që është lejuar dhe është e përshtatshme për banim. Një pronë që nuk e ka këtë dokument mund të përballet me vështirësi të ngjashme për t'u shitur ose hipotekuar.Çështja specifike e Andaluzisë për një strukturë të paligjshme ekzistuese, duke përfshirë kohëzgjatjen reale të kompetencës së bashkisë për zbatimin e masave dhe ndikimin e klasifikimit të tokës, është një temë më vete. Udhëzuesi ynë për zgjerimet pa leje mbulon një shtesë të vetme të paligjshme në një pronë përndryshe të ligjshme, që është rasti më i ngjashëm me një rinovim që tejkaloi lejen e tij. Një ndërtesë e tërë pa asnjë bazë ligjore trajtohet veçmas në udhëzuesin tonë për ndërtimet e paligjshme.
Burimet
A bëhen përgjegjësi e imja punimet e paligjshme të zbuluara pas blerjes, edhe pse nuk i kam kryer unë?Po. Ligji spanjoll nuk e shfuqizon detyrimin për legalizim, ose pasojat e moslegalizimit, vetëm sepse pronësia ka kaluar në duar të tjera. Ky është fakti i vetëm më i rëndësishëm që duhet të mbani mend nga ky seksion: problemin e mbart kushdo që e zotëron pronën tani, jo ai që e ka ndërtuar.
A i trajton çdo bashki e Costa del Sol në të njëjtën mënyrë të njëjtat punime rinovimi?
Dallimi i përgjithshëm midis punimeve të vogla dhe të mëdha, si dhe rregullat për miratimin nga bashkësia e pronarëve të përmendura më sipër, zbatohen në rang kombëtar. Kategoritë specifike të lejeve, fushëveprimi i procedurës së njoftimit paraprak dhe vetë tarifat përcaktohen në nivelin e rregullores së secilës bashki andaluziane, brenda kuadrit rajonal të planifikimit. Në parim, i njëjti lloj rinovimi mund të trajtohet paksa ndryshe, me një njoftim paraprak më të shpejtë në një bashki dhe me kërkesë për një leje më të plotë në tjetrën, midis bashkive fqinje të Costa del Sol. Mos supozoni se afati kohor i një projekti të mëparshëm në një bashki do të zbatohet saktësisht edhe në një tjetër.Konfirmimi i kategorisë së saktë të lejes dhe tarifës me bashkinë përkatëse, përpara se të angazhoni një buxhet rinovimi, është pikërisht lloji i kontrollit që shërbimi i koordinimit ligjor i Arevont e kryen së bashku me avokatin tuaj, në vend që ta hamendësoni bazuar në një udhëzues të përgjithshëm si ky.
Çfarë të konfirmoni para se të përcaktoni buxhetin e rinovimit
Pesë pika, të kontrolluara përpara faturës së parë dhe jo të zbuluara pas saj.| Të keni gati | Pse ka rëndësi | Si duket një përgjigje e keqe |
|---|---|---|
| Një përgjigje me shkrim nga bashkia nëse punimet janë të vogla apo të mëdha | Supozimi i gabuar këtu është mënyra më e zakonshme se si kryhen punime pa leje. | Hamendësimi i kategorisë duke e krahasuar me një projekt me pamje të ngjashme diku tjetër. |
| Autorizimi me shkrim i bashkësisë së pronarëve për çdo gjë që prek fasadën ose një element të përbashkët | Leja e bashkisë nuk e mbulon këtë. Të dy miratimet janë të ndara. | Supozimi se një leje e ligjshme nga bashkia mjafton më vete. |
| Kontrolli i lejes ekzistuese të punimeve kundrejt asaj që është ndërtuar realisht, përpara blerjes së një prone të dorës së dytë | Punimet e padokumentuara bëhen problem i pronarit të ri në çastin kur akti i pronësisë kalon në duar të tjera. | "E bëri pronari i mëparshëm, jo unë": një bindje pa bazë ligjore. |
| Tarifa e projektimit të vetë arkitektit, e parashikuar veçmas nga tarifa e licencës, për çdo projekt punimesh të mëdha | Tarifa e licencës është vetëm një zë i kostos reale totale. | Llogaritja e çmimit të një projekti vetëm nga përqindja e tarifës së licencës. |
| Një pyetje për licencia de primera ocupación të pronës, jo vetëm për historikun e rinovimit të saj | Një pronë që nuk e ka këtë dokument mund të jetë e vështirë për t'u shitur ose hipotekuar më vonë, për arsye të ngjashme me punimet pa licencë. | Të mos pyesni kurrë, sepse duket si një formalitet teknik. |
Çfarë nuk mundi kjo faqe ta përcaktonte me një shifër të vetme
Një sqarim, i thënë qartë. Për këtë faqe nuk kemi shqyrtuar ordenanza-n e asnjë bashkie të veçantë dhe nuk është konfirmuar asnjë tarifë e vetme aktuale, përqindje ICIO ose tarifë fikse për punime të vogla për një bashki të caktuar të Costa del Sol. Intervalet më poshtë janë të përgjithshme. Shifrat e vetë bashkisë suaj janë ato që do të zbatohen dhe ia vlen t'i kërkoni me shkrim.As pragu i saktë i shumicës së votave që i nevojitet një bashkësie për të autorizuar punimet e jashtme nuk u përcaktua me një shifër universale. Burimet spanjolle e përshkruajnë atë si të rregulluar nga statutet e vetë bashkësisë në disa raste dhe nga rregullat e përgjithshme ligjore për shumicën në raste të tjera. Rregullorja faktike e një bashkësie të caktuar duhet të kontrollohet rast pas rasti.Periudha rreth katërvjeçare e parashkrimit për shkeljen e ndërtimit pa licencë përshkruhet si një shifër e përgjithshme dhe kuptohet se ndryshon sipas komunitetit autonom. Afati specifik për Andaluzinë, i cili rregullon në të vërtetë një strukturë të paligjshme tashmë ekzistuese, trajtohet dhe dokumentohet veçmas në udhëzuesit tanë për ndërtimet e paligjshme dhe zgjerimet pa leje, në vend që të përsëritet këtu si një numër përfundimtar.
Pyetjet më të zakonshme për lejet e rinovimit
- A mund t'i filloj punimet e rinovimit kozmetik përpara se të përpunohet plotësisht njoftimi paraprak?
- Kjo varet nga procedura e vetë bashkisë përkatëse për rrugën e njoftimit dhe nuk duhet të supozohet në asnjërin drejtim pa e verifikuar. Disa bashki e konsiderojnë një njoftim paraprak të plotë si të mjaftueshëm për të vijuar sapo të depozitohet; të tjera presin fillimisht një konfirmim të shkurtër. Konfirmojeni përgjigjen specifike me bashkinë ose me gestor-in tuaj përpara se të planifikoni ndonjë punim.
- A ka nevojë ndonjëherë një licencë për punime të vogla për firmën e arkitektit?
- Zakonisht jo. Kategoria e punimeve të vogla lidhet me punime kozmetike, të njëjta me gjendjen fillestare, të cilat pronari ose një gestor zakonisht mund t'i njoftojë drejtpërdrejt. Nëse një projekt i nisur në këtë mënyrë prek më pas diçka strukturore, ai kalon në kategorinë e punimeve të mëdha dhe në atë pikë kërkon një projekt të firmosur nga arkitekti.
- A më duhet miratimi i bashkësisë sime për punime që kryhen tërësisht brenda apartamentit tim?
- Zakonisht jo, për sa kohë që nuk preket asnjë element i përbashkët: fasada, struktura mbajtëse ose instalimet e përbashkëta që kalojnë nëpër njësi. Ndryshimet thjesht të brendshme dhe jostrukturore janë përgjithësisht vendim i vetë pronarit. Sapo punimet prekin pjesën e jashtme ose një element strukturor, zbatohet çështja e bashkësisë, pavarësisht sa të vogla duken ndryshimet.
