Borxhet e komunitetit që kalojnë së bashku me një apartament në Spanjë
Në 30 sekonda
Nëse blini një apartament spanjoll, trashëgoni tarifat e papaguara të komunitetit nga pronari i mëparshëm. Kjo përfshin vitin aktual plus tre vite të plota kalendarike para tij. Vetë apartamenti duhet të përgjigjet për borxhin. E vetmja gjë që e pengon këtë borxh të arrijë te ju është një certifikatë borxhi. Noteri duhet ta shohë këtë certifikatë, përveç nëse hiqni dorë shprehimisht nga kjo e drejtë.
Cilat nga borxhet e shitësit bëhen të miat dhe për sa kohë?
comunidad de propietarios është komuniteti i pronarëve që administron pjesët e përbashkëta të një kompleksi dhe përcakton tarifën mujore; ai është i ngjashëm me një SVJ çeke, por nuk është e njëjta gjë. Vetëm një kategori e borxhit të tij bëhet e juaja dhe kjo periudhë kohore përcaktohet me ligj, jo me negociim. Neni 9.1.e i Ley de Propiedad Horizontal (LPH) përcakton se blerësi i një apartamenti spanjoll duhet të përgjigjet, me vetë pronën, për tarifat e papaguara të komunitetit nga pronari i mëparshëm. Kjo përfshin pjesën e papaguar të vitit të blerjes, plus tre vitet kalendarike para tij. Nëse blini në vitin 2026, përgjegjësia juaj shtrihet pas deri në vitet 2023, 2024, 2025 dhe pjesën e vitit 2026 që ka kaluar tashmë.Fjalët "me pronën" kanë rëndësi. Ky borxh nuk është një detyrim personal që e merrni përsipër. Ai është i lidhur juridikisht me apartamentin. Prandaj, ai mbijeton automatikisht ndryshimit të pronarit. Komuniteti mund të ndjekë këdo që e zotëron njësinë sot, pavarësisht se kush e ka krijuar faturën.
Para 4+ viteshSot (viti i blerjes)
- Trashëgohet nga blerësi3 vite plus viti aktual
- 3 vite më parë
- Borxhi më i vjetër se kjo periudhë nuk kalon së bashku me pronën
- Borxhi lidhet me pronën, jo me personin që e ka krijuarShumë njerëz supozojnë se përgjegjës është vetëm personi që kishte borxhin. Por pronari aktual përgjigjet për të, pavarësisht se kush e ka krijuar, sepse i njëjti nen 9.1.e e lidh borxhin me vetë apartamentin.
- Një borxh i pesë viteve më parë nuk mund të arrijë te ju, por tre vitet e fundit mund të arrijnë të plotaKjo pjesë është e saktë. Ajo që nuk është e saktë është trajtimi i periudhës kohore si të paqartë. Ajo përfshin vitin aktual plus tre vitet kalendarike para tij, të plota, sipas të njëjtit nen.
- Një blerës krejt i ri nuk fillon automatikisht me një faqe të pastërVetëm nëse certifikata më poshtë është marrë dhe tregon se nuk kishte asgjë për t'u paguar. Përfundimi i blerjes pa certifikatë, sipas të njëjtit nen, nuk provon asgjë në asnjë drejtim.
Gjendja më 17 gusht 2026, bazuar në tekstin e konsoliduar të BOE për Ley 49/1960, jo në një koment. Ky është informacion i përgjithshëm për mënyrën se si funksionon ligji. Nuk është një deklaratë për ndonjë apartament ose komunitet të caktuar. Vetëm certifikata e përshkruar më poshtë, e kërkuar për blerjen tuaj, ju tregon shumën reale.
A rinis periudha trevjeçare sa herë që apartamenti ndryshon pronar?Jo. Periudha matet prapa nga data e blerjes suaj. Prandaj, blerja nga dikush që e ka blerë vetë apartamentin dy vite më parë nuk e bën periudhën më të shkurtër. Një gjë mund të ndihmojë vërtet: një certifikatë e marrë dhe e pastër në atë shitje të mëparshme duhet të ketë zgjidhur tashmë çdo borxh më të vjetër se ajo. Për këtë arsye ia vlen të kërkoni të shihni të gjithë zinxhirin e certifikatave, jo vetëm atë më të fundit, nëse ekziston.
Çfarë e pengon noterin të miratojë një apartament pa borxhe, kur në të vërtetë ka borxhe?
Një dokument ka rëndësi këtu: certificación sobre el estado de deudas. Kjo është një certifikatë që lëshohet nga administratori i komunitetit dhe konfirmon saktësisht se çfarë, nëse ka diçka, i detyrohet njësia. Neni 9.1.e kërkon që shitësi ta paraqesë atë, në përputhje me deklaratën e vet. Noteri nuk mund të autorizojë aktin pa të. Kjo tingëllon si një garanci e fortë. Por ajo ka një boshllëk real, të cilin ia vlen ta dini para se të nënshkruani ndonjë gjë.
Certifikatë mbi gjendjen e detyrimeveLëshuar nga administratori i bashkësisë
- Titullari
- EMRI, MBIEMRI
- Pasqyra e llogarisë
- I RREGULLT / I PAPAGUAR
- Nënshkrimi i administratorit
- [NËNSHKRIMI]
- Klauzolë e heqjes dorë
- [klauzolë heqjeje]
- Titullari. Emri i shitësit, në përputhje me deklaratën e tij drejtuar bashkësisë.
- Pasqyra e llogarisë. Nëse ka detyrime dhe, nëse po, sa është shuma.
- Nënshkrimi i administratorit. Pa këtë dokument, noteri nuk mund ta autorizojë aktin.
- Klauzolë e heqjes dorë. Nëse blerësi e nënshkruan këtë, noteri vazhdon pa certifikatën dhe pa e ditur asnjëri prej jush shumën.
Çfarë supozojnë blerësitÇfarë heq dorë realisht
- Noteri nuk do të lejojë kurrë që shitja të kryhet me detyrime të fshehura ndaj bashkësisë
- Noteri nuk do të lejojë që shitja të kryhet PA certifikatën, përveçse kur blerësi heq dorë shprehimisht nga kjo kërkesë në vetë aktin. Kjo heqje dorë është e ligjshme dhe ndodh. Ajo është arsyeja kryesore pse një blerës përfundon duke zotëruar një detyrim që nuk e kishte parashikuar kurrë.
- Nëse shitësi thotë se bashkësia është në rregull, kjo mjafton
- Pikërisht këtë lloj sigurie synon të zëvendësojë certifikata. Certifikata vjen nga administratori i vetë bashkësisë, jo nga shitësi, dhe duhet të përputhet me atë që shitësi ka deklaruar veçmas. Një siguri gojore nuk është dokument dhe nuk përmendet askund në nenin 9.1.e.
- Heqja dorë nga certifikata thjesht përshpejton dokumentet, pa pasoja reale
- Heqja dorë nga certifikata heq kontrollin e noterit. Ajo nuk heq përgjegjësinë trevjeçare që qëndron pas saj. Nëse një detyrim shfaqet më vonë, ligji ende i lejon bashkësisë t'ju kërkojë pagesën. Ju thjesht keni hequr dorë nga i vetmi dokument që do t'ju kishte treguar shumën paraprakisht.
Kërkimi i vërtetimit të borxhit të komunitetit, kontrollimi i tij kundrejt deklaratës së vetë shitësit dhe moskëshillimi i klientit që të heqë dorë prej tij janë pjesë standarde e verifikimit të plotë ligjor. Ky nuk është një shërbim shtesë. Është një nga pesëmbëdhjetë pikat që avokati kontrollon në çdo blerje që koordinojmë.
Pse do të pranonte ndonjëherë një blerës të hiqte dorë nga certifikata?Zakonisht për të përshpejtuar një afat të ngjeshur për përfundimin e blerjes dhe ndonjëherë sepse agjenti i shitjes e paraqet si formalitet. Asnjëra arsye nuk e ndryshon ligjin. Heqja dorë thjesht eliminon dokumentin që do të kishte vërtetuar se apartamenti ishte pa detyrime ose do të kishte treguar shumën e detyrimit. Një avokat që punon për blerësin, dhe jo për një mbyllje të shpejtë, nuk ka arsye ta rekomandojë atë.
A vjen pa detyrime ndaj bashkësisë një apartament i shitur nga banka?
Jo, dhe ky është një nga mitet më këmbëngulëse në këtë bregdet. As teksti i konsoliduar i nenit 9.1.e në BOE, as komentari i pavarur ligjor që shqyrtuam nuk përcakton një afat më të shkurtër ose ndryshe përgjegjësie për një bankë, degën e saj të pasurive të paluajtshme ose cilindo tjetër që fiton një njësi përmes ankandit të ekzekutimit të detyruar (adjudicación). Formulimi i ligjit nuk bën përjashtim në varësi të identitetit të blerësit.
- Një njësi e sekuestruar nuk është automatikisht pa detyrimeNjë bankë që përfundon duke zotëruar një apartament përmes ekzekutimit të detyruar mund të mbartë saktësisht të njëjtat detyrime të akumuluara ndaj bashkësisë si çdo shitës tjetër. Rishitja e tij nuk e fshin këtë histori.
- E njëjta certifikatë zbatohet dhe i njëjti rrezik i heqjes dorë zbatohetNjë pronë e nxjerrë në shitje nga banka është ende një shitje sipas nenit 9.1.e. Madje, një shitës i madh institucional që përpunon dhjetëra dosje në muaj ka më shumë gjasa ta paraqesë heqjen dorë si dokumentacion rutinë, jo më pak gjasa.
- Një shitje e caktuar përmes ekzekutimit të detyruar mund të ketë ndërlikimet e veta proceduraleMënyra se si trajtohet një detyrim në mekanikën e saktë të një ankandi gjyqësor të ekzekutimit të detyruar, në dallim nga rishitja nga banka e një njësie që e zotëron tashmë plotësisht, është një çështje më e ngushtë ligjore që ende mbetet e hapur. Konfirmojeni qëndrimin e saktë për një njësi të caktuar me avokatin tuaj. Mos supozoni se një apartament i sekuestruar është automatikisht më i rrezikshëm ose më i sigurt.
A janë përgjithësisht apartamentet në pronësi të bankave një ide e keqe për këtë arsye?Jo për këtë arsye specifike. Kontrolli i certifikatës së detyrimeve është i njëjtë me kontrollin që do të kryenit për çdo pronë të dorës së dytë. Zakonisht është më e lehtë të merrni dokumente nga një shitës bankë sesa nga një individ privat, jo më e vështirë, sepse banka ndjek një proces standard. Thelbi është: mos e trajtoni shprehjen "shitur nga banka" si sinonim të "pa detyrime".
Çfarë ndodh nëse bashkësia kërkon pagesën e një detyrimi të papaguar?
Bashkësia nuk ka nevojë të negociojë ose të presë vullnetin e mirë. Neni 21 i LPH i jep asaj një rrugë gjyqësore të shpejtë dhe specifike: procedurën monitorio, të krijuar pikërisht për këtë lloj detyrimi. Në praktikën spanjolle, kostot e kësaj procedure zakonisht i ngarkohen debitorit, jo bashkësisë.
- Kërkesa paraqitet kundër kujtdo që zotëron aktualisht njësinëJo domosdoshmërisht kundër personit që e krijoi detyrimin. Nëse e zotëroni apartamentin kur mbërrin kërkesa, ju jeni pala kundër së cilës zhvillohet procedura, pavarësisht se kur janë akumuluar detyrimet themelore.
- Procedura monitorio është e shpejtë sipas standardeve spanjolleAi ekziston në mënyrë që një komunitet të mos ketë nevojë të zhvillojë një proces gjyqësor të plotë dhe të zakonshëm për një borxh relativisht të vogël e të dokumentuar mirë. Kjo shpejtësi vepron kundër një pronari të ri që nuk e ka parashikuar atë në buxhetin e tij.
- Kostot zakonisht i ngarkohen debitorit, jo komunitetitPikërisht për këtë arsye certifikata dhe afati trevjeçar kanë rëndësi përpara se të blini. Vetë borxhi shpesh është shuma më e vogël, pasi i shtohen kostot gjyqësore.
Si zbatohet një borxh i papaguar
- Rriten detyrimetTarifa të papaguaraNga ky moment, borxhi i bashkëngjitet apartamentit.
- Vendim i asamblesëKomuniteti e certifikon zyrtarisht borxhinNjë vendim i mbledhjes së komunitetit përcakton shumën e detyruar.
- Procedurë monitorueseParaqitet padi e përshpejtuarE krijuar posaçërisht për këtë lloj borxhi, ajo paraqitet kundër kujtdo që e zotëron njësinë në atë moment.
- Barrë mbi pronënKostot zakonisht i ngarkohen debitoritPërveç vetë borxhit.
A mund të paditem për një borxh për të cilin vërtet nuk e dija se ekzistonte në kohën kur bleva?Po. Vetë borxhi mund të kërkohet ende kundrejt pronës, sepse detyrimi i bashkëngjitet njësisë dhe nuk varet nga fakti nëse e dinit për të. Nëse keni një kërkesë të veçantë kundër shitësit, i cili duhej ta kishte bërë të ditur, kjo është një çështje tjetër ligjore. Avokati juaj e ndjek atë kërkesë kundër personit që jua shiti apartamentin, jo kundër komunitetit.
Çfarë të kërkoni përpara nënshkrimit, posaçërisht për borxhin ndaj komunitetit
Katër gjëra, të ndryshme nga lista me gjashtë dokumente e trajtuar tashmë në udhëzuesin për tarifat e komunitetit. Kjo listë ka të bëjë vetëm me gjendjen e borxhit, jo me buxhetin e zakonshëm.| Kërkoni | Çfarë ju tregon | Si duket një përgjigje e keqe |
|---|---|---|
| Vetë certifikata mbi gjendjen e borxheve, jo një përmbledhje e saj | Dokumenti i saktë i përcaktuar në nenin 9.1.e, i lëshuar nga administratori i komunitetit dhe në përputhje me deklaratën e vetë shitësit. | Një garanci verbale, një përmbledhje me email ose një certifikatë më e vjetër se disa javë në momentin e përfundimit të blerjes. |
| Konfirmim me shkrim se NUK po ju kërkohet të hiqni dorë nga certifikata | Heqja dorë është e ligjshme dhe është ndryshimi i vetëm që eliminon verifikimin e vetë noterit mbi gjendjen e borxhit. | Një klauzolë në projektin e aktit që e përjashton shitësin nga paraqitja e certifikatës, pa asnjë shpjegim për arsyen. |
| Nëse ndonjë kërkesë monitoruese është në pritje ose është paraqitur gjatë tre viteve të fundit | Një borxh që tashmë është në proces gjyqësor është një borxh që mund ta matni dhe ta negocioni në çmim përpara përfundimit të blerjes, në vend që ta zbuloni më pas. | Procesverbali hesht dhe askush nuk ia bëri administratorit pyetjen e drejtpërdrejtë. |
| I njëjti verifikim i certifikatës për komunitetin kryesor, nëse ekziston | Një bllok brenda një kompleksi rezidencial më të madh mund t'u detyrohet pagesa dy komuniteteve të veçanta, dhe një certifikatë nga njëri nuk thotë asgjë për tjetrin. | Është lëshuar një certifikatë, pa u përmendur nëse ekziston një komunitet i dytë. |
Me certifikatën në dorë, kundrejt përfundimit pa të
I njëjti apartament, i njëjti ekspozim trevjeçar në të dyja rastet. Ajo që ndryshon është nëse e dini shumën përpara se të bëheni pronar.| Pa certifikatë | Me certifikatë | |
|---|---|---|
| Çfarë dini për gjendjen e borxhit | Asgjë e konfirmuar. Fjala e shitësit nuk është dokument sipas nenit 9.1.e. | Shifra e saktë, e lëshuar nga administratori i vetë komunitetit, që përputhet me deklaratën e shitësit. |
| Ekspozimi juaj trevjeçar | Identike. Heqja dorë nga certifikata nuk heq dorë nga përgjegjësia. | Identike, por e njohur dhe e përfshirë në çmim, në vend që të zbulohet më vonë. |
| Fuqia negociuese para përfundimit të blerjes | Asnjë. Nuk mund të negocioni një shumë që nuk e keni parë. | Reale. Një borxh i konfirmuar është një shumë që duhet zbritur nga çmimi ose që shitësi duhet ta shlyejë para nënshkrimit. |
| Çfarë ndodh nëse një kërkesë monitorio paraqitet pasi të bëheni pronar i saj | Një surprizë e vërtetë, që shfaqet shpejt, zakonisht me kosto të shtuara. | Nuk është surprizë. Ose ishte tashmë e dukshme në certifikatë, ose lindi pasi filloi pronësia juaj dhe është qartësisht përgjegjësia juaj. |
Ky është ligji, jo një vlerësim për apartamentin tuaj specifik
Ky është informacion i përgjithshëm për nenin 9.1.e dhe nenin 21 të Ley de Propiedad Horizontal. Ai është i përditësuar më 17 gusht 2026 dhe bazohet në tekstin burimor, jo i kopjuar nga një koment. Nuk përbën këshillë ligjore për një apartament specifik, një comunidad specifike ose një certifikatë specifike. Klauzola e përjashtimit nga përgjegjësia është ligjore dhe ndonjëherë ka një arsye të vërtetë pas saj. Vetëm avokati juaj i pavarur, duke lexuar dokumentin real, mund t'ju thotë nëse heqja dorë prej saj është e arsyeshme për blerjen tuaj.Një pretendim nuk bëhet qëllimisht këtu: një afat më i shkurtër ose i ndryshëm përgjegjësie për bankat, fituesit e pronës në ekzekutim ose çdo lloj tjetër shitësi. Asgjë në tekstin burimor ose në komentet e pavarura nuk e mbështet këtë, ndaj nuk publikohet këtu. Të trajtosh një pronë në pronësi të bankës si automatikisht më të sigurt është një gabim që ia vlen të korrigjohet.Avokati e kërkon këtë vërtetim si pjesë të verifikimit të plotë ligjor për një blerje që koordinojmë. Ne nuk e lëshojmë, nuk e verifikojmë vetë dhe nuk zëvendësojmë avokatin që e kontrollon atë kundrejt regjistrave realë të komunitetit.
Pyetje të bëra shpesh për borxhet e komunitetit
- Nëse pas përfundimit të blerjes zbuloj një borxh që certifikata duhej ta kishte treguar, kush është përgjegjës?
- Certifikata u lëshua nga administratori i komunitetit dhe u krahasua me deklaratën e vetë shitësit. Prandaj, një gabim në të është së pari çështje për atë që e certifikoi dhe, veçmas, për shitësin nëse deklarata e tij ishte e rreme. Avokati juaj e ndjek këtë pretendim në emrin tuaj. Ndërkohë, kjo nuk ndryshon të drejtën e komunitetit për t'ia kërkuar borxhin pronarit aktual.
- A më jep ndonjë mundësi për t'i rikuperuar paratë shlyerja e një borxhi të trashëguar të komunitetit pas përfundimit të blerjes?
- Vetëm përmes një pretendimi të veçantë kundër shitësit, zakonisht mbi bazën se ai e paraqiti në mënyrë të pasaktë gjendjen e borxhit ose se certifikata ishte e gabuar. Ky është një mundësi reale ligjore, por është më e ngadaltë dhe më pak e sigurt sesa thjesht konfirmimi i certifikatës para nënshkrimit. Kjo është e gjithë arsyeja pse ekziston ky kontroll.
- A është një borxh ndaj komunitetit kryesor po aq i rrezikshëm sa një borxh ndaj bllokut tim?
- Nga pikëpamja financiare, po. Të dyja lidhen me njësinë tuaj sipas të njëjtit rregull të nenit 9.1.e dhe të dyja kanë të njëjtin afat trevjeçar. Ajo që ndryshon në praktikë është dukshmëria. Llogaritë e vetë bllokut zakonisht mund të sigurohen më shpejt nga shitësi sesa ato të komunitetit kryesor. Pikërisht për këtë arsye lista e mësipërme e kontrollit kërkon të dyja certifikatat, në vend që të supozojë se njëra mbulon tjetrën.
- A mund të refuzojë komuniteti ta lëshojë certifikatën?
- Jo në mënyrë të ligjshme, pasi një pronar i vërtetë ose përfaqësuesi i tij e kërkon atë për një shitje. Certifikata është dokumenti që neni 9.1.e kërkon që shitësi të paraqesë dhe është detyrë e administratorit ta lëshojë, bazuar në llogaritë e vetë komunitetit. Nëse një komunitet ose administrator vonon lëshimin e saj, trajtojeni këtë vetë si një shenjë paralajmëruese për mënyrën se si menaxhohet ndërtesa.
