Mēs izmantojam sīkdatnes, lai uzlabotu Jūsu pieredzi, analizētu vietnes lietojumu un piedāvātu personalizētu saturu.
Ceļvedis
Īstermiņa īre Costa del Sol
To, vai īstermiņa īre ir iespējama, nosaka trīs atsevišķas iestādes: Andalūzijas noteikumi un tās tūrisma reģistrs, konkrētās pašvaldības ierobežojumi, kā arī kopš 2025. gada 3. aprīļa īpašnieku kopības piekrišana ar trīs piektdaļu balsu vairākumu, ja darbība tiek sākta no jauna.
Jūs iegādājaties īpašumu, lai to izīrētu īstermiņā, un tikai pēc tam uzzināt, ka tas nav atļauts.
Kā ir patiesībā
To, vai īstermiņa īre ir iespējama, nosaka trīs atsevišķas iestādes: Andalūzijas noteikumi un tās tūrisma reģistrs, konkrētās pašvaldības ierobežojumi, kā arī kopš 2025. gada 3. aprīļa īpašnieku kopības piekrišana ar trīs piektdaļu balsu vairākumu, ja darbība tiek sākta no jauna.
Kas to maina
Jaunais noteikums attiecas uz īpašniekiem, kuri īstermiņa īri sāk no jauna. Iepriekš pastāvējušas situācijas juridiski var tikt vērtētas citādi, un pārejas gadījumi ir jāaplūko ceļvedī, nevis sākumlapā. Ja ēkā īstermiņa īre nav atļauta, Jūs varat īpašumu izīrēt ilgtermiņā, bet ne ar Airbnb vai Booking starpniecību. Andalūzija arī norāda, ka tās tūrisma reģistrs neļaus reģistrāciju pašvaldībās, kuras ieviesušas savus ierobežojumus.
Ko mēs ar to darām
Otrreizējā tirgus īpašuma gadījumā mēs izlasām kopības statūtus, un jurists tos pārbauda. Jaunbūves gadījumā mēs iepriekš jautājam attīstītājam, vai viņš to ir paredzējis. Pirms rezervācijas mēs pārbaudām, vai Jūsu iecerētā īre patiešām būs iespējama un pienācīgi reģistrējama.
30 sekundēs
Kopš 2025. gada 3. aprīļa īpašnieku kopībai ar 3/5 balsu vairākumu ir aktīvi jābalso par JAUNAS īstermiņa īres atļaušanu ēkā. Pirms šī datuma noteikums bija pretējs: īre bija atļauta, ja vien īpašnieki nenobalsoja par tās aizliegšanu. Tas ir reāls un aktuāls risks, nevis novecojusi informācija.
Kāpēc diviem līdzīgiem dzīvokļiem atbildes var būt pretējas?
Nekas īpašuma cenā, platībā vai apdarē nenorāda, vai to drīkst likumīgi izīrēt tūristiem. To neatkarīgi citu no cita nosaka trīs atsevišķas iestādes, un visām trim ir jāsniedz apstiprinoša atbilde.Reģions pats uztur tūristu reģistru, proti, VUT sistēmu. Pēc 2025. gada februāra reformas īpašumam pirms reģionālās reģistrācijas iesniegšanas ir nepieciešama arī spēkā esoša pašvaldības licence vai lietošanas maiņas deklarācija, kas atļauj izmantošanu tūristu vajadzībām. Kopš 2025. gada 3. aprīļa ir spēkā arī trešais nosacījums: jūsu dzīvokļu īpašnieku kopībai ar īpašnieku un līdzdalības kvotu trīs piektdaļu vairākumu jābalso par jaunas tūristu īres darbības aktīvu atļaušanu ēkā. Pirms šī datuma bija spēkā pretēja kārtība: kopībai bija jābalso par tās AIZLIEGŠANU, bet klusēšana nozīmēja, ka īre ir atļauta. Tagad klusēšana nozīmē pretējo.
1
Reģionālā reģistrācija (VUT)
Who decidesAndalūzijas valdība
What it grantsReģistrēts tūristu īres numurs
If noNekādas likumīgas īstermiņa īres neatkarīgi no pārējiem diviem nosacījumiem.
2
Pašvaldības licence vai lietošanas maiņa
Who decidesPašvaldība kopš Dekrētlikuma 1/2025
What it grantsApstiprina, ka īpašumam atļauts mainīt lietojumu tūristu īrei
If noReģionālo reģistrāciju pat nav iespējams iesniegt.
3
Kopienas balsojums, 3/5 balsu vairākums
Who decidesJūsu dzīvokļu īpašnieku kopība kopš 2025. gada 3. aprīļa
What it grantsAtļauj ĒKĀ JAUNU tūristu izmitināšanas darbību
If noĪstermiņa īre ir bloķēta ēkas līmenī, pat ja to atļauj gan reģions, gan pašvaldība.
Viens NĒ jebkurā no posmiem aptur visu plānu neatkarīgi no tā, ko nolēmuši pārējie divi.
Vai tas ir jauns risks vai prasība, kas vienmēr ir bijusi spēkā?
Kopības balsojums patiešām ir jauns, nevis noteikums, kas vienmēr pastāvējis, bet palicis nepamanīts. Pirms 2025. gada 3. aprīļa kopībai bija aktīvi jābalso par tūristu izmitināšanas aizliegumu. Ja šāds balsojums nenotika, īre bija vienkārši atļauta. Kopš šā datuma likums maina noklusējuma kārtību: kopībai tagad ar tādu pašu trīs piektdaļu balsu vairākumu ir aktīvi jābalso, lai to atļautu. Ēka, kurā šis jautājums vispār nav apspriests, tagad pēc noklusējuma ir ēka, kurā jauna tūristu izmitināšana nav atļauta, nevis ēka, kurā tā klusi ir atļauta.Parasti tiek uzskatīts, ka īpašums, kas pirms 2025. gada 3. aprīļa jau likumīgi darbojās kā tūristu izmitināšanas objekts, turpina darbību saskaņā ar noteikumiem, kas uz to attiecās sākotnēji. Jaunais balsojums uz to nav jāattiecina ar atpakaļejošu spēku. Šis viedoklis balstās konsekventā juridiskajā komentārā, nevis šajā izstrādē veiktā primārā teksta pārbaudē pa pantiem. Pirms paļaujaties uz šo informāciju par konkrētu ēku, lūdziet savam juristam to apstiprināt, jo īpaši attiecībā uz otrreizējā tirgus īpašumu, kas tiek reklamēts kā īpašums ar iepriekšēju īres vēsturi.
Pirms 2025. gada 3. aprīļaKopš 2025. gada 3. aprīļa
Kopība, kas nekad neapsprieda tūristu izmitināšanu, faktiski pēc noklusējuma to atļāva.
Tagad klusēšana nozīmē pretējo: JAUNA tūristu izīrēšanas darbība ir bloķēta, ja vien īpašnieki aktīvi nenobalso ar 3/5 balsu vairākumu par tās atļaušanu.
Vienīgā kopības reālā vara bija balsot par īres aizliegumu, ko lielākā daļa kopību nekad neuzskatīja par vajadzīgu darīt.
Kopībai tagad ir izšķirošā balss jebkurā gadījumā, tāpēc pārdevēja apgalvojums, ka "kopībai nav iebildumu", jāapstiprina ar faktiskajiem protokoliem, nevis pieņēmumu.
Vai 2025. gada aprīlī ieviestais kopības balsojuma noteikums ietekmē īpašnieku, kurš jau izīrē savu dzīvokli?Saskaņā ar konsekventiem juridiskajiem komentāriem īpašums, kas pirms 2025. gada 3. aprīļa jau likumīgi tika izmantots tūristu izmitināšanai, var turpināt darbību uz esošā pamata, un jaunais balsojums nav jāpiemēro ar atpakaļejošu spēku. Šajā ceļvedī tas nav neatkarīgi pārbaudīts, salīdzinot ar primāro juridisko tekstu pa pantiem. Pirms paļaujaties uz šo informāciju, juristam tas jāapstiprina attiecībā uz konkrētu ēku, jo īpaši tad, ja otrreizējā tirgus īpašuma sludinājumā tiek apgalvots, ka tam ir iepriekšēja īres vēsture, kuras dokumentus Jūs neesat redzējis.
Vai dažas pašvaldības to ierobežo vēl vairāk papildus reģiona un kopības noteikumiem?
Málaga ir noteikusi stingrākus ierobežojumus nekā reģionālie noteikumi. Plānošanas grozījumi, kas tika galīgi apstiprināti 2025. gada augustā, uz visiem laikiem bloķē jaunu tūristu izmitināšanas reģistrāciju 43 konkrēti nosauktos rajonos, tostarp vēsturiskajā centrā un vairākos centrālajos rajonos. Tie ir rajoni, kuros tūristu dzīvokļi jau veido vairāk nekā 8 procentus no mājokļu skaita. Atsevišķs visas pilsētas mēroga moratorijs jebkuras jaunas viesnīcas vai tūristu izmitināšanas licences izsniegšanai dzīvojamā apbūves teritorijā tika galīgi apstiprināts 2026. gada 16. jūlijā un ir spēkā trīs gadus vai līdz brīdim, kad pilsēta pabeigs sava pilsētplānojuma pārstrādi. Tūristu izmitināšanas objekts, kas jau bija likumīgi reģistrēts pirms šo pasākumu ieviešanas, var turpināt darbību, ja vien tas turpina pildīt parastos apdzīvojamības, drošības un nodokļu pienākumus.Tas, vai kāda cita Costa del Sol pašvaldība ir ieviesusi līdzīgu ierobežojumu, jāpārbauda katrā pašvaldībā atsevišķi. To nevar pieņemt, pamatojoties uz Málaga piemēru. Šajā ceļvedī nav apstiprinātas informācijas par konkrētu ierobežojumu Marbella. Tas atšķiras no apstiprinājuma, ka Marbella vispār nav nekādu ierobežojumu: godīgā atbilde ir, ka šis jautājums nav pārbaudīts un nav galīgi noskaidrots. Pirms paļaujaties uz šo informāciju par konkrētu adresi, aktuālo situāciju noskaidrojiet pašvaldībā vai pie vietējā jurista.
Ko tas nozīmē attiecībā uz īres ienākuma nodokli, kad īre faktiski ir iespējama?
Tas, vai izīrēšana ir juridiski iespējama un kā tiek aplikti ienākumi, ir divi atsevišķi jautājumi. Tikai otrais ir atkarīgs no Jūsu nodokļu rezidences. ES vai EEZ nodokļu rezidents maksā 19 % no NETO īres ienākumiem pēc ar tiem faktiski saistīto izdevumu atskaitīšanas. Nerezidents, kas nav ES vai EEZ nodokļu rezidents, maksā 24 % no BRUTO ienākumiem, un saskaņā ar standarta noteikumu izdevumus atskaitīt nevar. Ar 2025. gada tiesas spriedumu izdevumu atskaitīšana tiktu attiecināta arī uz ārpus ES dzīvojošiem rezidentiem. Taču valsts to ir pārsūdzējusi, un nodokļu iestādes prakse nav mainījusies. Šai grupai praksē pašlaik piemēro lielāko summu bez atskaitījumiem.Nekam no minētā nav nozīmes, kamēr nav pārvarēti pirmie trīs šķēršļi. Pirms iesakām vai rezervējam īpašumu tieši tā īres potenciāla dēļ, mēs pārbaudām tā faktisko VUT statusu vai atbilstību, attiecīgos pašvaldības noteikumus, kā arī pašas kopības protokolus un nostāju jautājumā par tūristu izmitināšanu. Mēs vienkārši nepieņemam sludinājumā vai aģenta teikto par patiesību. Tāpat mēs neuzskatām, ka apgalvojums "iepriekšējais īpašnieks to izīrēja" pierāda, ka arī Jums tas būs atļauts. Noteikumi, kas to nosaka, kopš daudzu šo vēsturisko vienošanos sākuma ir mainījušies.
Jā, un ir vērts to uztvert nopietni, nevis uzskatīt par sīku piebildi. Kopības balsojums, kas stājās spēkā 2025. gada 3. aprīlī, ir reālas strukturālas pārmaiņas: agrāk ēkā, kurā tūristu izmitināšana vienkārši netika apspriesta, pēc noklusējuma tā bija atļauta. Tagad pēc noklusējuma tā ir aizliegta. Tam papildus ir pašvaldības licences nosacījums, kas tika ieviests dažas nedēļas agrāk, kā arī pašas Málaga pilsētas mēroga moratorijs jaunām licencēm, kas apstiprināts 2026. gada 16. jūlijā uz trim gadiem. Īpašuma īres potenciālu vairs nevar pieņemt, pamatojoties uz to, ko dara līdzīgs dzīvoklis tuvumā.Šī ir vispārīga informācija par to, kā pašlaik darbojas Andalūzijas un valsts noteikumi, nevis garantija attiecībā uz konkrētu īpašumu. Divi no iepriekš minētajiem aspektiem šajā izstrādē balstās konsekventā juridiskajā komentārā, nevis primārā teksta pārbaudē pa pantiem. Pirms apņematies iegādāties īpašumu tā īres ienākumu dēļ, jurists apstiprina aktuālo situāciju. Arevont pirms īpašuma ieteikšanas šādam mērķim pārbauda tā VUT statusu, pašvaldības noteikumus un kopības nostāju. Mēs neiekasējam papildu maksu par atteikumu, ja atbilde ir noraidoša.
Biežākie jautājumi par īstermiņa īri
Ja pārdevējs man uzrāda esošu VUT reģistrācijas numuru, vai tas atrisina šo jautājumu?
Tas apstiprina, ka reģionālā reģistrācija pastāv, un tas ir viens no trim šķēršļiem, nevis visi šķēršļi. Tas pats par sevi neapstiprina, ka kopība pašlaik atļauj šo darbību vai ka šai adresei kopš tā laika nav piemērots jauns pašvaldības ierobežojums. Lūdziet arī pašas kopības protokolus par šo jautājumu, kā arī reģistrācijas numuru.
Vai dzīvokļu īpašnieku kopība var atcelt lēmumu, ar kuru tūristu izmitināšana jau tika atļauta?
2025. gada 3. aprīļa reforma attiecas uz JAUNU atļauju. Konsekventā juridiskajā komentārā tiek uzskatīts, ka īpašums, kas pirms šā datuma jau likumīgi darbojās, turpina darbību uz esošā pamata, nevis tam nepieciešams jauns balsojums. Kopības vispārējās pilnvaras regulēt vai ierobežot jau esošu darbību ir atsevišķs juridisks jautājums, kas atšķiras no balsojuma par jaunu atļauju. Par konkrētu ēku ir vērts saņemt jurista īpašu apstiprinājumu, nevis izdarīt pieņēmumu vienā vai otrā virzienā.
Vai dzīvokļa iegāde ēkā, kurā kopība jau ir balsojusi par, galīgi atrisina šo jautājumu?
Tas atbild uz kopības līmeņa jautājumu, ņemot vērā šodienas situāciju, nevis uz visiem laikiem. Kopība laika gaitā var pārskatīt savus noteikumus, un ne reģionālā reģistrācija, ne pašvaldības licence šo iespēju neizslēdz. Uztveriet balsojumu par kā pašreizējo nostāju, kas apstiprināta iegādes laikā, nevis kā nemainīgu garantiju visam Jūsu īpašumtiesību periodam.
Pārējās trīs raizes
okupas
Ielaušanās veicēji pārņems Jūsu dzīvokli, kamēr būsiet atgriezies mājās, un Jūs gadiem ilgi nevarēsiet viņus izlikt.