Bankas garantijas jaunbūvēm: ko tām jāsedz un kā tās pārbaudīt
30 sekundēs
Katram maksājumam, ko veicat Spānijas attīstītājam pirms ēkas pabeigšanas, ir jābūt segtam ar bankas garantiju vai apdrošināšanas polisi. Šī garantija ir jāizsniedz individuāli uz Jūsu vārda par pilnu summu, ieskaitot nodokli, kā arī likumiskos procentus. Ja Jūsu rīcībā esošajā dokumentā tas nav norādīts, tā nav likumā prasītā garantija.
Bankas garantija / galvojuma apdrošināšanaGarantija avansa maksājumiem, LOE pirmā papildu norma
- Saņēmējs
- VĀRDS UZVĀRDS
- Garantētā summa
- XX.XXX € + IVA
- Izsniedzēja iestāde
- Banka / apdrošinātājs X, pilnvarots
- Procenti
- Likumā noteikta, no katra maksājuma
- Paredzētais nodošanas datums
- [ tukšs ]
- Saņēmējs. Tajā Jums jābūt norādītam individuāli, nevis attīstītajam kopumā.
- Garantētā summa. Visa avansā samaksātā summa, ieskaitot visus par to jau samaksātos nodokļus.
- Izsniedzēja iestāde. To izsniedz pilnvarota banka vai apdrošinātājs, nekad pats attīstītājs.
- Procenti. Likumiskie procenti, kas tiek aprēķināti no katra maksājuma datuma līdz plānotajam nodošanas datumam.
- Paredzētais nodošanas datums. Neatbilstības gadījums: garantiju, kurā nav norādīts nodošanas datums, nevar salīdzināt ar Jūsu līgumā noteikto darījuma noslēgšanas datumu.
Kas attīstītājam saskaņā ar likumu Jums ir jāiesniedz?
Konkrēts dokuments ar konkrētu saturu, kas Jums jāiesniedz konkrētā brīdī, nevis tikai līgumā ietverts solījums. To drīkst izsniegt pilnvarota banka vai apdrošinātājs, nekad pats attīstītājs. Tajā Jums jābūt norādītam individuāli, un tam jāattiecas uz Jūsu konkrētajiem maksājumiem, nevis uz grupas polisi, kas sedz visu projektu. Tam jāsedz visa līdz šim samaksātā summa, ieskaitot visus par to jau samaksātos nodokļus, kā arī likumiskie procenti no katra maksājuma datuma līdz plānotajam nodošanas datumam. Jūs to saņemat, parakstot privāto pirkuma līgumu, pirms tiek uzsākti jebkādi maksājumi pa posmiem.Prasījuma iesniegšanas pamats rodas, ja būvniecība netiek uzsākta vai netiek pabeigta un objekts netiek nodots līgumā noteiktajā datumā. Likums 20/2015 nostiprināja šo noteikumu pēc tam, kad 2008. gada finanšu krīze parādīja, cik bieži iepriekšējais 1968. gada noteikums (Likums 57/1968) praksē netika piemērots.
Pret ko garantija aizsargā?
Divi kļūdaini pieņēmumi ir pretēji. Viens pircējs pieņem, ka garantija sedz mazāk, nekā tā faktiski sedz. Cits pieņem, ka tā sedz vairāk.
Ko pircēji pieņemKo garantija faktiski sedz
- Garantija izmaksā tikai tad, ja attīstītājs bankrotē
- Tas izmaksā arī tad, ja attīstītājs vienkārši kavējas. Ja darījuma noslēgšana pārsniedz līgumā norādīto datumu, šī pati garantija ļauj Jums atgūt samaksāto summu ar likumiskajiem procentiem, negaidot, lai noskaidrotu, vai attīstītājs galu galā pabeigs darbu.
- Brošūrā minētā garantija ir tā, kas mani aizsargā
- Jūs patiešām aizsargā tikai dokuments, kurā Jūs esat norādīts individuāli un kurā ir noteiktas konkrētās Jūsu samaksātās summas. Vispārīgs apgalvojums, ka "projektu garantē banka", ir mārketinga frāze, nevis juridiska garantija, kamēr Jūsu rīcībā nav individuālā sertifikāta.
- Kad man ir sertifikāts, katrs nākamais mans maksājums automātiski ir segts
- Sertifikāts ir jāatjaunina vai jāizsniedz no jauna, lai tajā būtu norādīta katra jaunā summa, ko Jūs samaksājat. Novecojis sertifikāts, kas vairs neatbilst tam, ko Jūs patiešām esat samaksājis, rada aizsardzības trūkumu. Atklājiet to pirms nākamā maksājuma, nevis pēc tā.
- Šī pati sistēma sedz rezervācijas depozītu
- Nē. Jūs veicat rezervācijas maksājumu, pirms pastāv jebkāda garantija, tāpēc tas pilnībā neietilpst šajā sistēmā. Tieši tāpēc rezervācijas summai vajadzētu būt nelielai un rezervācijas līgumā ir nepieciešams skaidrs noteikums par atmaksu.
Ko atmaksai dod "likumiskie procenti"?Tā ir likumā noteiktā procentu likme, ko piemēro Jūsu naudai par laiku, kamēr tā tika turēta. To aprēķina no katra iemaksātā maksājuma datuma līdz datumam, kad tiek izmantota garantija. Tās mērķis ir nodrošināt, lai pēc neveiksmīga projekta Jūs neatgūtu tikai to pašu summu eiro, neko nepievienojot par pagājušo laiku. Tas nav papildu maksājums. Tas kompensē Jums kavēšanos, nevis vilšanos.
Kā piecās minūtēs pārbaudīt garantiju?
Četras lietas, kas jāpārbauda pašā dokumentā, nevis pēc tā, ko Jums par to stāstīja. Ja trūkst kaut vienas no tām, norādiet uz to pirms nākamā maksājuma nosūtīšanas, nevis pēc tam.
- Izsniedzēja nosaukums un pilnvarojumsBankai vai apdrošinātājam jābūt pilnvarotam izsniegt šāda veida garantiju Spānijā, nevis tam jābūt paša attīstītāja sagatavotam dokumentam.
- Jūsu vārds un precīza summaSertifikātam jābūt noformētam tieši uz Jūsu vārda un jāatbilst tam, ko Jūs līdz šim patiešām esat samaksājis, nevis noapaļotai vai vispārīgai summai.
- Plānotais nodošanas datumsTam jāatbilst darījuma noslēgšanas datumam, kas norādīts Jūsu pirkuma līgumā. Ja šie datumi nesakrīt, par to ir vērts informēt pirms jebkādu turpmāku maksājumu veikšanas.
- Apstiprinājums pirms katra nākamā posma maksājumaGarantija ir jāatjaunina, lai segtu jauno summu, pirms Jūs to nosūtāt, nevis pēc tam. Ja Jums lūdz vispirms samaksāt un saka, ka "dokumenti sekos vēlāk", tas ir signāls apstāties.
Kur sistēma praksē nedarbojas?
Ne pašā likumā. Likums ir konkrēts, un kopš 2015. gada tas ir pārbaudīts praksē. Sistēma nedarbojas, ja neviens nepārbauda dokumentus salīdzinājumā ar likuma prasībām.
- Uzskatīt par neaizsargātuSertifikātā ir norādīts projekts, nevis JūsTas ir visbiežāk sastopamais trūkums. Tas ir dokuments, kas apliecina, ka projektam kopumā pastāv garantijas, taču tajā nav norādīts Jūsu vārds un konkrētās Jūsu samaksātās summas. Tas nav individuālais sertifikāts, ko pieprasa likums.What to do insteadUzskatiet to par neesošu, līdz tas tiek aizstāts ar dokumentu, kurā esat norādīts Jūs.
- Uzskatīt par neaizsargātuJaunu maksājuma daļu pieprasa, pirms sertifikāts ir atjauninātsPraksē šis konkrētais maksājums nav aizsargāts, kamēr dokumenti nav sakārtoti.What to do insteadPirms maksājuma nosūtīšanas, nevis pēc tam, pārliecinieties, ka sertifikāts to sedz.
- Būtiski precizētMaksājumu garantiju jauc ar būves garantijuŠī garantija aizsargā Jūsu NAUDU pirms darījuma noslēgšanas. Tā ir pilnībā nošķirta no 10 gadu garantijas konstrukcijām, 3 gadu garantijas instalācijām un 1 gada garantijas apdarei, kas saskaņā ar tā paša likuma 17. un 18. pantu ir spēkā PĒC tam, kad Jūs kļūstat par īpašuma īpašnieku.What to do insteadNošķiriet šos divus riskus. Neizdevies projekts un defekts pabeigtā īpašumā rada tiesības uz atšķirīgiem tiesiskās aizsardzības līdzekļiem.
Pārbaudīta garantija pret pieņemtu garantiju
Likums abos gadījumos ir vienāds. Atšķirība ir tajā, vai kāds ir pārbaudījis, ka dokumentā patiešām ir norādīts tas, ko pieprasa likums.| Nepārbaudīta garantija | Pārbaudīta garantija | |
|---|---|---|
| Kam tā izdota | Nezināms, kamēr kāds to nav izlasījis. Tajā varētu būt norādīts tikai projekts kopumā. | Jūs personīgi, kā apstiprināts pašā dokumentā. |
| Ko tas ietver | Tiek uzskatīts par atbilstošu, pamatojoties uz attīstītāja teikto, nevis dokumenta saturu. | Apstiprināts kā atbilstošs Jūsu faktiskajiem līdzšinējiem maksājumiem, ieskaitot nodokli. |
| Ja darījuma noslēgšana kavējas | Strīds par to, vai esošā garantija patiešām attiecas uz Jūsu situāciju. | Skaidrs, pārbaudīts ceļš uz katra samaksātā eiro atgūšanu ar likumiskajiem procentiem. |
| Kļūdas cena | Iespējams, visa avansā samaksātā summa, kas atklājas tikai tad, kad tā nepieciešama. | Laiks, kas pavadīts dokumenta pārbaudei pirms katra maksājuma. |
Likums ir stingrs. Dokumenti joprojām jāpārbauda
Šis ir spēkā esošais Spānijas tiesiskais regulējums 2026. gada augustā, kas izklāstīts, balstoties uz LOE konsolidēto tekstu ar Ley 20/2015 veiktajiem grozījumiem. Tā ir vispārīga informācija, nevis konkrētā Jūsu apsvērtajam īpašumam pievienotā garantijas dokumenta pārbaude. Tas, vai konkrēts dokuments patiešām atbilst šīm prasībām, ir jautājums Jūsu juristam, kuram jāizlasa konkrētais sertifikāts, nevis jautājums lapai, kurā vispārīgi aprakstīts tiesiskais regulējums.Šeit aplūkotais temats ir apzināti šaurs: tikai jaunbūves maksājumu garantija. Trīs saistīti temati ir izklāstīti atsevišķos ceļvežos. Naudas aizsardzības lapa aplūko abus pirkšanas veidus, jaunbūves un otrreizējā tirgus īpašumus, kā arī parāda, kur katrā gadījumā atrodas nauda. Jurista klientu konta lapa padziļināti izskaidro otrreizējā tirgus īpašuma mehānismu. Būvniecības defektu lapa aplūko atsevišķo konstrukciju garantiju, kas sākas, tiklīdz īpašums ir Jūsu īpašumā. Pirms jebkura pa daļām veicama maksājuma pārskaitīšanas Jūsu juristam ir jāpārbauda precīzs garantijas formulējums attiecībā uz Jūsu konkrēto vienību. Nekāda vispārīga informācija neaizstāj šo darbību.
Biežāk uzdotie jautājumi par bankas garantijām
- Vai garantija sedz nodokli, ko Jūs jau esat samaksājis par katru iemaksu, vai tikai pamatsummu?
- Likums paredz, ka garantijai jāsedz visa samaksātā summa, ieskaitot par to attiecīgajā brīdī samaksāto nodokli, nevis tikai iemaksas pamatsummu. Ja garantija šķietami sedz tikai pamatsummu bez nodokļa, tā neatbilst likuma prasībām. Noskaidrojiet to pirms jebkādu turpmāku maksājumu veikšanas.
- Vai varu lūgt apskatīt garantiju pirms pirkuma līguma parakstīšanas, nevis pēc tās?
- Jums tā vajadzētu darīt. Likums paredz, ka attīstītājam garantijas dokuments jānodod, kad Jūs parakstāt līgumu. Tomēr nav iemesla, kādēļ Jūsu jurists nevarētu iepriekš pārskatīt projektu vai formulējuma paraugu, veicot juridisko pārbaudi pirms parakstīšanas. Pirmo reizi iepazīties ar to parakstīšanas sanāksmē nozīmē gaidīt ilgāk, nekā nepieciešams.
- Vai bankas garantija ir tas pats, kas apdrošināšana pret tādu pašu risku?
- Likums pieļauj jebkuru no abām iespējām: kopīgu bankas garantiju (aval bancario) vai apdrošināšanas polisi (seguro de caución), un abas nodrošina vienādu rezultātu. Abas ir pieņemamas, ja tās izdevusi pilnvarota iestāde, tās individuāli nosauc Jūs un sedz visu samaksāto summu, kā arī likumiskos procentus. Dokumenta nosaukums ir mazāk svarīgs nekā tas, vai dokuments atbilst šīm četrām prasībām.
- Kas notiek, ja attīstītājs kļūst maksātnespējīgs, nevis tikai kavējas?
- Derīga individuāla garantija nav atkarīga no paša attīstītāja maksātspējas. To atmaksā banka vai apdrošinātājs neatkarīgi no tā, kas notiek maksātnespējas gadījumā. Jebkurš garantijā neietvertais apjoms kļūst par parastu prasījumu, kas tiek izskatīts rindā pēc citu kreditoru prasījumiem. Pilnīga informācija par attīstītāja maksātnespēju ir atsevišķs jautājums, kas aplūkots tam veltītā lapā.
